不動産投資の始め方を初心者でもわかりやすく解説！メリット・デメリット、リスクや注意点について

この記事を書いた人

中村 昌弘

不動産コメンテイター

都内の私立大学を卒業後、新卒採用で不動産ディベロッパー勤務。 不動産の用地仕入れや、分譲マンションの販売・仲介などを手掛ける。 2016年に独立して以降、不動産関係のライティングも業務の1つに。

不動産投資を始めたいものの「始め方」が分からない人は多いでしょう。不動産投資は物件を探したり、知識をつけたりと色々やることが多いので無理もありません。そこでこの記事では不動産投資の始め方について詳しく解説します。始める際の「流れ」はもちろん、不動産投資のメリット・デメリット・注意点なども解説するので不動産投資を検討している人はぜひチェックしてください。

不動産投資とは

まずは不動産投資の概要から解説します。不動産投資とはマンション・アパート・一戸建てなどの不動産を保有し、そこに賃借人を付けることで家賃収入を得る投資です。基本的には「賃料収入」がメインになるものの不動産の売却益を見越して不動産投資をするケースもあります。また不動産を取得して終わりではなく、取得後に以下の業務があります。

とはいえ上記の業務は管理会社に委託することが多いです。つまり不動産を取得した後は基本的に管理会社が不動産の運営をします。このように不動産投資は不動産取得後に手間をかけずに家賃収入を得られるので「不労所得をつくる代表的な投資」といわれているのです。

【初心者向け】不動産投資の始め方と必要なものを流れから解説

次に不動産投資の始め方と必要なものを解説します。不動産投資を始める際は以下7つのステップがあります。

以下より、一つずつ解説していきます。

STEP1 まずは不動産投資に関する基礎知識を身に付ける（本・書籍・サイト・セミナー等)

不動産投資の始め方1つ目のステップは不動産投資に関する基礎知識を身に付けることです。具体的には、本・書籍・サイト・セミナーなどで知識を身に付けると良いでしょう。基礎知識を身に付けないとSTEP2以降の「不動産投資する場所・物件を決める」「利回りやキャッシュフローを計算する」ができません。

まずは本やサイトなどで情報を集めましょう。そうすれば「利回りについて深く知りたい」「管理について深く知りたい」など、もっと深く知識を付けたい分野が見えてきます。その次に分野を絞ったセミナーに参加する…という流れがおすすめです。

STEP2 不動産投資する場所を決める

不動産投資の始め方2つ目のステップは不動産投資する場所を決めます。要は物件を取得するエリアですね。エリアを決めるときのポイントは以下の通りです。

マストではありませんが、なるべく「知っている場所」の物件が理想です。知っている場所であれば、街の雰囲気などをつかみやすいからです。ただし、自分が知っている場所に良い物件があるか分からないので、これは「できれば」くらいの認識で問題ありません。

STEP3 不動産投資する物件を決める

不動産投資の始め方3つ目のステップは不動産投資する物件を決めることです。前項でエリアを絞ったら、少しずつ物件を絞っていきます。その際のポイントは以下の点です。

詳しく解説していきます。

現地を隈なく確認する

まず目当ての物件があれば現地を隈なく確認しましょう。休日だけでなく、平日の夜の雰囲気を見たり、周辺に嫌悪施設がないか見たりすることが重要です。ほかにも駅だけでなく最寄りの商業施設へのアプローチを確認したり、夜暗くなる道はないか？などを確認したりします。

競合物件をチェックする

購入を検討する物件があれば競合となる物件をチェックしましょう。競合物件とは、同じような広さ・立地になる物件のことです。その競合物件と比較されるので、競合物件の賃料や雰囲気などをチェックしておきます。

STEP4 自己資金の用意や利回り、キャッシュフロー

不動産投資の始め方4つ目のステップは自己資金の用意や利回り・キャッシュフローを計算することです。前項までで、ある程度物件に目星を付けたら、以下のステップで物件を精査しましょう。

利回りの計算

利回りには以下2種類あります。

ネットなどの「広告」に記載があるのは表面利回りです。しかし実際は経費を加味する必要があるため、実質利回りを算出しなければいけません。経費額の目安は、その物件を仲介している不動産会社にヒアリングしましょう。実質利回りを確認した上で物件を購入するかの判断をするという流れです。

キャッシュフローの計算

次にキャッシュフローを計算します。キャッシュフローとは「手元に残るお金」のことで一般的に以下の経費を盛り込みます。

上記を10年～15年スパンで読み込みます。たとえば「3年おきに内装費用（退去時の修繕費用）を〇万円読み込んでおく」のようなイメージです。また経過年数ごとに家賃収入は減額していく想定です。このキャッシュフロー表を自力でつくるのは難しいので、前項の経費と一緒に不動産会社へヒアリングしましょう。

自己資金の確認

自己資金の確認も必要です。というのも不動産を購入するときは以下の費用が必要であり基本的には自己資金で賄うからです。

諸費用がいくらか？頭金をいくら用意すれば良いか？は不動産会社や金融機関と相談する必要があります。その上で、自己資金がどのくらい必要かをクリアにしましょう。

STEP5 不動産投資用ローンの事前・仮審査

不動産投資の始め方5つ目のステップは不動産投資用ローンの事前審査です。一般的には欲しい物件が見つかれば「買付」を入れます。買付を入れたからといって確実に購入できるわけではなく、イメージとしては「買う意思を売主に伝える」という感じです。その後、金融機関に不動産投資ローンの事前審査を行い、審査に通れば正式に「申込み」の意向を売主へ申し出ます。

金融機関は不動産会社から斡旋されることもありますが自分で探すことも多いです。金利などは金融機関・借入者によって大きく異なるので複数の金融機関へ粘り強く交渉することが重要でしょう。

STEP6 不動産物件の契約手続き

不動産投資の始め方6つ目のステップは不動産の契約手続きです。申込み～契約手続きの流れは以下の通りです。

売買契約を結んだ後に「自己都合」でキャンセルする場合、違約金として手付金を没収されるので注意しましょう。また重要事項説明で気になる点があれば、売買契約を締結するまでに必ず疑問を解決しておく必要があります。

STEP7 決済と引き渡し登記手続き

不動産投資の始め方7つ目のステップは決済・引渡し・登記手続きです。売買契約の締結から登記手続きまでの流れは以下の通りです。

売買契約の締結後に金融機関へ不動産投資ローンの本審査をします。仮審査から状況が変わっていなければ、よほどのことがない限り本審査も通過します。その後、引渡し当日にローン実行（売主へ振り込み）と残代金の支払いをして、そのまま司法書士が登記手続きをする…という流れです。

初心者が不動産投資をする際の注意点

初心者が「不動産投資の始め方」について知っておくべき注意点は、以下の点です。

詳しく解説していきます。

不動産をいくつ取得するか考えておく

1つ目の注意点は不動産をいくつ取得するか考えておくことです。というのも、不動産投資は物件を増やすほど収益を増やせます。もちろん1つの物件のみ運用するケースはあるものの複数物件の運用をしたい人もいるでしょう。将来的に複数物件を購入する予定なら、はじめは少額の物件から取得した方が良いです。

はじめに借入額を少額にした方が2つ目以降の借入審査に通りやすいからです。ある程度予算が決まっているなら1物件目の予算は○○万円…2物件目の予算は××万円…と計画しておくことをおすすめします。

物件は売却するのか、持ち続けるのか

2つ目の注意点は物件を売却するか持ち続けるか検討することです。不動産投資のメイン収入は家賃なので、基本的には保有を前提に考える人が多いです。とはいえ将来的に売却も視野に入れるなら法定耐用年数には気を付けましょう。法定耐用年数を超えるとローンが付きにくくなり、物件価格も大きく下落するからです。

国税庁のサイトで構造ごとの法定耐用年数が記載されているので、購入を検討している物件の耐用年数は確認しておくようにしましょう。

不動産会社は複数社から選ぶ

3つ目の注意点は不動産会社は複数社から選ぶことです。というのも不動産会社によって質が大きく異なり、優秀な営業担当者のいる不動産会社の方が優良な物件に出会いやすいからです。たとえば自社の利益を優先する営業担当者や、そもそも投資不動産にあまり詳しくない営業担当者もいます。

不動産投資で得た収入は一部貯蓄しておく

4つ目の注意点は不動産投資で得た収入の一部を貯蓄しておくことです。その理由は予期せぬトラブルの発生リスクがある点と再投資に回すためです。たとえば天災地変などによる物件の破損や漏水などのリスクもあります。そのようなときは突発的に現金が必要になることもあるので、ある程度の資金は手元に置いておいた方が良いのです。

また特に「今後物件数を増やしていく」予定があるなら、再投資に回すための資金を貯めておきましょう。いくら運営が上手くいっていても、2物件目の借入を「頭金ゼロ」でおこなうハードルは高いからです。

不正融資には気をつけること

5つ目の注意点は不正融資には気をつけることです。不正融資とは以下のように虚偽の申告をして融資を受けることです。

仮に上記を不動産会社の営業担当者や金融機関の担当者に言われたからおこなったとしても、基本的に責任は借入者本人にあります。不正が発覚すると一括返済を求められるので最悪の場合は自己破産のリスクもあります。絶対に不正融資はやめましょう。

何事も数字で判断するようにする

6つ目の注意点は何事も数字で判断することです。たとえば、以下のように感覚に頼って物件を選定するとします。

上記のように「感覚」で物件を選ぶと「意外と空室率が高い物件だった」「家賃が下落する要素がある」などに気づけません。そのため周辺の賃料相場を調べたり中古不動産なら過去の入居率・空室率など「数字」をきちんとチェクしたりする必要があります。

家族には不動産投資をすることを話しておく

7つ目の注意点は家族に不動産投資することを話しておくことです。不動産投資は高額な取引になるため、きちんと話しておかないと家族に反対される可能性があります。不動産投資の情報を集めるほど自分では「不動産投資のリスクは小さい」と思うことが多いです。しかし家族に不動産投資の相談をしておかないと、そもそも家族は不動産投資の仕組みすら理解していない可能性があります。その状況で「不動産を購入する」といっても納得できないでしょう。

不動産投資をするメリット

不動産投資をするメリットは以下の点です。

詳しく解説していきます。

家賃収入が手に入る

1つ目のメリットは家賃収入が手に入る点です。繰り返しますが不動産投資のメイン収入は家賃なので基本的には毎月一定額の家賃が手に入ります。もちろん空室になれば家賃収入はゼロになりますが、物件選びさえ間違えなければ安定性は高いです。毎月手元にお金が入るとキャッシュフローも安定するので、この点は不動産投資ならではのメリットといえるでしょう。

死亡保障の代わりになる

２つ目のメリットは死亡保障の代わりになる点です。というのも不動産投資ローンには団体信用生命保険があるからです。団体信用生命保険とは借入者が亡くなったり高度障害になったりすると、その時点の残債が支払われる生命保険です。つまり万が一のときには「残債なしの資産」を家族に残せます。

ただし不動産投資ローンは住宅ローンとは違い団体信用生命保険が必須加入でない金融機関もあります。また団体信用生命保険に加入することで「金利+0.3％」などの金融機関もあるので、ローンを組む前に確認しましょう。

節税効果にもなる

3つ目のメリットは節税効果がある点です。その理由は「減価償却費用」という経費があるからです。減価償却費用とは不動産（建物）の取得費用を毎年経費として計上できる費用です。経費計上することで所得は減るため所得税・住民税の節税につながります。減価償却費用は高額かつ長期間経費として計上できるため、「不動産投資は節税効果が高い」と言われるのです。

現物資産なのでインフレリスクにも強い

4つ目のメリットは現物資産なのでインフレリスクに強い点です。インフレとは、お金の価値が下がり相対的に物価が上がることです。たとえば現在は100万円で購入できるものが、10年後にはインフレの影響で120万円に値上がりしたとします。そうなると手元にある100万円は、額面金額は変わっていないのに価値は下がっているのです。

一方、不動産はインフレになると連動して価値が上がるため、インフレになるとむしろメリットが大きいです。現在の日本政府はインフレ誘導しているので、インフレに強い不動産は有利といえます。

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不動産投資をするデメリット

不動産投資をするデメリットは以下の点です。

詳しく解説していきます。

一定以上の収入がないとできない投資

1つ目のデメリットは一定以上の収入がないとできない投資という点です。というのも、ローンを組むときに「年収」は重要な審査項目になります。ただし年収は「高い方が良い」というわけではありません。勤務先の安定性や自己資金率など、ローン審査は総合的に見ます。そのため不動産投資はある一定上の収入がないとできない投資ではあるものの、どのくらいの収入が必要かは借入者による…と認識しておきましょう。

投資に関する知識が必要になる

2つ目のデメリットは投資に関する知識が必要になる点です。不動産投資には、利回り・キャッシュフロー・減価償却など、不動産投資をしないと耳にしない言葉がたくさん出てきます。そのため、ある程度投資に関する知識が必要です。上述した、書籍・セミナー・サイトなどで情報収集しましょう。多少時間がかかる点はデメリットといえます。

不動産投資はリスクがある

3つ目のデメリットは不動産投資はリスクがある点です。当然ながら、不動産投資も「投資」なのでリスクはあります。リスクがあるということは赤字になる可能性もあるため手元から資金が減っていく可能性もあるでしょう。もちろん赤字リスクにならない物件を選んだ方が良いのですが、なかなか上手くいかないこともあります。そのため、物件選定は慎重に行い、かつある程度の余裕は残しておきましょう。

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空室リスクがある

4つ目のデメリットは空室リスクがあることです。不動産投資で最も大きなリスクは空室リスクといえます。空室はどのような物件にも起こり得るので、対策としては「空室を加味してシミュレーションしておくこと」です。たとえば「1年に0.5ヶ月空室になる」前提で利回りやキャッシュフローを計算しておけば、空室になっても黒字経営ができます。

まとめ

不動産投資の始め方としては、まず不動産投資の概要を知っておきましょう。その後、どのようなステップを踏んで物件を取得するかを理解します。その上で不動産投資のメリット・デメリット・注意点を知っておけば、収益性の高い物件を取得しやすくなるでしょう。不動産投資は物件取得までには多少時間がかかりますが、それを乗り越えれば「不労所得」をつくることができます。