仲介手数料1 ヶ月分は違法？法律上の上限について解説

この記事を書いた人

矢口 美加子

宅地建物取引士・整理収納アドバイザー

ライター・宅地建物取引士・整理収納アドバイザー。宅建・整理収納アドバイザー1級、福祉住環境コーディネーター2級の資格を取得。不動産関連の記事を中心に複数の大手メディアで執筆中。ライター業の他に、家族が所有している投資用物件の入居者管理もこなしている。

賃貸物件を借りるときにかかる初期費用の一つが仲介手数料です。

ただ、借主にとっては家賃1ヶ月分を請求されるケースもあるので、引越しする際には痛い出費といえるでしょう。

ただ、不動産会社によっては家賃0.5ヶ月分のところもあるため、「1ヶ月分は違法ではないの？」と思われる方がいるかもしれません。

この記事では、「仲介手数料1 ヶ月分は違法なのか？」という点について詳しく解説します。

これから賃貸物件を借りる予定のある方は、ぜひ参考にしてください。

仲介手数料1ヶ月分は違法ではない

賃貸の仲介手数料の上限は、貸主と借主がそれぞれ0.55ヶ月分（消費税込み）です。

したがって、仲介手数料を1ヶ月分請求されると「違法ではないか？」と思う方もいるでしょう。しかし、契約のケースにより、仲介手数料1ヶ月分の請求は違法ではないのです。

ここでは、その理由について解説します。

賃貸の仲介手数料は原則、0.55ヶ月が上限

仲介手数料の上限は宅地建物取引業法46条により上限額が定められています。

賃貸の場合、不動産会社が依頼者の一方から受け取れる仲介手数料は原則、0.55ヶ月が上限です。

そのため、上限額以上の仲介手数料を依頼者から受け取るのは法律違反となります。

しかし、制限されているのはあくまでも上限を超えた部分に対してなので、上限以内であれば、不動産会社が自由に設定できます。もちろん、無料でも問題ありません。

事前に承諾を得ていれば1ヶ月でも違法ではない

不動産会社が受け取れる仲介手数料の上限は、貸主と借主の分を合わせた金額が家賃の1.1ヶ月分です。宅地建物取引業法46条では、依頼者の一方から受け取れる賃貸の仲介手数料は原則、0.55ヶ月が上限と規定しています。

したがって、貸主と借主の支払い割合は、「半分ずつ」が基本です。しかし、事前に承諾を得ていれば、貸主または借主から1.1ヶ月分を受け取っても違法ではありません。

実は宅建業法46条では、「当該依頼者の承諾を得ている場合を除き」と例外を認めているからです。

賃貸契約書に「借主は仲介手数料として家賃1.1ヶ月分を支払うこととする」と記載されていて、その内容で契約した場合、借主は家賃1.1ヶ月分の仲介手数料に合意したことになります。

このように、あらかじめ依頼者に知らせている場合、不動産会社は依頼者のどちらか一方から家賃1.1ヶ月分の仲介手数料を受け取ることが可能です。

仲介手数料とは？法律での上限は？

ここでは、仲介手数料の概要や法律での上限額について解説します。

仲介手数料は不動産会社に支払う手数料

仲介手数料は、賃貸借契約が成立したときに不動産会社に支払う手数料のことです。

不動産会社は賃貸住宅の賃貸借の際に、売主と買主の間に入って契約条件の交渉や重要事項の説明、契約事務などを行う対価として依頼者から受け取ります。

成功報酬のため、不動産会社がどんなに時間や手間をかけても、賃貸借契約が成立しなかったときには発生しません。仲介手数料は不動産会社にとって主な収入源の一つなので、契約が成立できるように努力します。

法律で仲介手数料の上限は 「1ヶ月＋消費税」と定められている

賃貸物件の仲介手数料は宅地建物取引業法46条で上限が規定されています。

そのため、貸主・借主から受け取る仲介手数料の合計額が、家賃の1.1ヶ月を超えた金額を受け取ることは違法です。

しかし、1.1ヶ月より低い金額にするのは問題ありません。

そのようなことから、不動産会社によっては「家賃1.1ヶ月」のところもあれば、「家賃0.55ヶ月」あるいは「無料」のところもあるのです。

1.1ヶ月の割合は依頼者が事前に承諾をしていれば、どちらか一方から1.1ヶ月分を受け取ることが認められています。

賃貸の仲介手数料を交渉して断られた！その理由とは

賃貸の仲介手数料の値引きを交渉しても、不動産会社に断られてしまうことは珍しくありません。

ここでは、不動産会社が値引きをOKしない理由について解説しましょう。

会社の売上によって断られる可能性がある

仲介手数料は不動産会社にとって大切な収入源です。

そのため、賃貸の仲介手数料の値引きを交渉しても断られる可能性があります。

特に貸主からもらえる手数料が少ない場合は、借主側が交渉しても通らない可能性が高いでしょう。人気がある物件の場合は、他にも借り手を見つけやすいため、不動産会社が別の入居希望者に物件を紹介することも考えられます。

また、仲介手数料の金額を上限いっぱいに設定している会社の場合、手数料の金額を下げるのは難しいといえます。

他の不動産会社では取り扱えない物件である

賃貸物件によっては、管理会社のみが取り扱っているケースもあります。

他に競合他社がいない場合は、その不動産会社に仲介を依頼するしかありません。どうしても入居したい物件ならば手数料を値引きできなくても契約することになります。

空室期間が長いなど入居者がなかなか見つかりにくい物件の場合は、交渉してみると値引きしてくれることもあるので、まずは問い合わせてみましょう。

繁忙期のお部屋探しは交渉は難しい

不動産会社には忙しい時期があり、1〜3月が繁忙期となります。

この時期には多くのお客さんが賃貸物件を探すため、不動産会社にとってはまさに稼ぎどきのシーズンです。

したがって、繁忙期に仲介手数料の値引きを交渉しても、うまくいかない可能性があります。

不動産会社が比較的手が空いている7～8月などのシーズンならば、値引き交渉が通ることも考えられます。

仲介手数料を大家が払わないのは違法？

仲介手数料を支払うのは原則、貸主と借主の双方です。

しかし、契約内容によっては借主だけが支払うケースも少なくありません。

ここでは、仲介手数料を大家が払わないのは違法なのかという点について解説します。

借主が1 ヶ月分を支払うことはよくある

仲介手数料については、宅建業法で事務所の見やすい場所に提示しなければならないという決まりがあります。そのため、利用者は報酬額を確かめてから契約する仕組みです。

なお事前に承諾を得ていれば、依頼者のどちらか一方から上限額である家賃1.1ヶ月分の仲介手数料を請求しても違法にはなりません。実際には、借主が家賃1.1ヶ月分の仲介手数料を支払うケースはよくみられます。

賃貸借契約を締結する前には宅建士から重要事項説明を受けますが、重要事項説明書には「賃料以外に必要な金銭」など取引条件に関する事項が記載されています。

重要事項説明書には仲介手数料が記載されているのが一般的です。重要事項説明を受けた後、重要事項説明書に署名をすると取引条件に同意したことになります。

原則、貸主と借主が0.5ヵ月分+消費税ずつを出し合う

宅地建物取引業法46条においては、仲介手数料は原則、貸主と借主の双方がそれぞれ家賃の0.55ヶ月分以内の金額を支払うとされています。したがって、貸主と借主が半分ずつ負担すると考えがちですが、上限額以内ならば負担割合を変更するのは問題ありません。

不動産会社や物件によって仲介手数料の負担割合には違いがあり、例えば人気のない物件の場合は貸主が仲介手数料の全額を持つケースもあります。

空室期間が長い物件などは交渉すると貸主が負担してくれる可能性もあるので、立地条件があまり良くない物件の場合はとりあえず交渉してみるのもよいでしょう。

仲介手数料の割合は貸主と借主で取り決めできる

仲介手数料は上限額である家賃1.1ヶ月分の範囲内であれば、貸主と借主で自由に取り決められます。ただし、仲介手数料の負担割合に関しては、あらかじめ依頼者に承諾してもらうことが必要です。依頼者の承諾なしの場合は0.55ヶ月分を超える部分は認められません。

仲介手数料の負担割合を巡っては、不動産会社と依頼者でトラブルになるケースもあります。有名な事例では、都内の60代男性が仲介大手東急リバブル（東京）を提訴したケースです。

男性は承諾していないのに手数料を1ヶ月分支払わされたとして、東京簡裁に提訴しました。一審では敗訴しましたが、控訴審の東京地裁では0.5ヶ月分を超える部分は無効と認定され、約12万円を借主に返還する判決が出ています。

この裁判では、東急リバブルが「借主が1ヶ月分を払う」との承諾を得ていたかが争点となりましたが、仲介依頼の前に承諾を得ていることが認定されませんでした。そのため、借主が原則負担する上限額を超えた分である0.5ヶ月分を返還するよう、東急リバブルに命じています。

このようなトラブルを避けるためにも、事前に貸主と借主での負担割合について双方に承諾してもらうことが必要です。

仲介手数料の交渉は審査後でもできる？

仲介手数料の交渉は、できるだけ早めにするのがよいといえます。

しかし、審査後になってから、値引きしてもらいたくなることもあるでしょう。

ここでは、仲介手数料の交渉は審査後でもできるのかについて解説します。

仲介手数料の交渉は申込後でも可能

結論から申しますと、仲介手数料の交渉は申込後でも可能です。

仲介手数料は貸主ではなく不動産会社が受け取る手数料なので、申し込んだ後でも賃貸借契約を結ぶまでは発生しません。そのため、契約するまでは交渉できます。

ただ、値引き交渉する場合は、なるべく申込を行う前までに行うようにしましょう。

値引きしてくれなければ申し込みをキャンセルするとなれば、貸主や他の入居希望者に迷惑をかけることが考えられます。

諸条件の交渉は申込前までに行う

敷金や礼金、鍵交換費用など諸条件の交渉は、申込前までに行うのが一般的です。

これらのお金は不動産会社ではなく大家さんである貸主が受け取るので、申し込んだ後に値引きをお願いすると貸主の利益が減ってしまいます。

値引き交渉しない入居希望者を選ぶ可能性もあるので、諸条件の交渉をするときは申込前までに済ませておくようにしましょう。

無理な交渉はNG

不動産会社の状況によっては、仲介手数料を値引きするのが難しい場合があります。

値引き交渉するのは依頼者の自由ですが、一度交渉しても通らない場合は、しつこく交渉しないようにしましょう。

どうしても仲介手数料を安くしたい場合は、別の不動産会社に依頼することも検討してください。

仲介手数料を値切る客は嫌がられる？

仲介をメインで行っている不動産会社の収入の柱は仲介手数料です。

ここでは、主な収入源である仲介手数料を値切る客は嫌がられるのか？について解説します。

結論、嫌がられる可能性が高い

残念なことですが、仲介手数料の値引き交渉をする客は、不動産会社にとっては「上客」ではありません。そのため、嫌がられる可能性が高いといえます。

不動産会社の営業担当者はノルマがかけられているケースが多く、担当した物件で得られた仲介手数料の金額が給料やボーナスに反映されます。そのため、仲介手数料の金額が減ると自分の収入も下がるというわけです。

仕事に対するモチベーションも低くなるので、熱心に取り組んでくれないことも考えられます。

最初から仲介手数料が0.5ヶ月もしくは0円の物件を狙う

仲介手数料の値引き交渉は、成功するのが難しいといえます。

そのため、仲介手数料を抑えたい場合は、最初から仲介手数料が0.5ヶ月もしくは0円の物件を狙うのをおすすめします。近年では「仲介手数料が0.5ヶ月」である不動産会社も多くみられます。

なお、不動産会社が所有する自社物件を直接借りる場合は、仲介手数料が発生しません。

仲介手数料をゼロ円にしたい場合は、不動産会社が貸主である賃貸物件を狙いましょう。

仲介手数料以外の費用を交渉する

仲介手数料の値引き交渉が難しい場合は、他の費用の減額を依頼するのも一つの方法です。

賃貸物件を借りるときに必要な初期費用としては、敷金・礼金、火災保険料、鍵交換費用などが挙げられます。

敷金は家賃保証会社に加入すると不要な場合もあり、礼金は貸主によっては1ヶ月分を減額、あるいは無料にしてくれるケースもあります。

火災保険料は自分で選べる場合もあるので、不動産会社に相談してみましょう。

まとめ｜事前の承諾があれば1ヶ月分でも違法ではない

仲介手数料は、貸主と借主が最大0.5ヶ月ずつ負担するのが原則とされていますが、事前に依頼者の承諾を得ていれば1ヶ月分を受け取っても違法ではありません。

そのため、借主が1ヶ月分全額を負担するケースも少なくありません。

ただ、少しでも仲介手数料を抑えたい場合は、最初から仲介手数料が安い不動産会社を選ぶのが近道です。近年では、借主が負担する仲介手数料を0.5ヶ月とする不動産会社も多いので、納得のいく契約を結びましょう。