払ってしまった不動産取得税の還付はいつ戻ってくる？軽減の申請が60日を過ぎても大丈夫？

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直江編集者: 不動産コンサルタント・FP

大学卒業後、一部上場企業に勤め、退職後は大手不動産会社で賃貸物件入居者のコンサルタント業務に従事。アパート経営もしており、これまでの経験とファイナンシャルプラナーの観点から住宅ローンや税制の執筆をメインに担当。

不動産取得税の還付まとめ

不動産取得税はたかが3％と言っても大きな金額になる
不動産を取得したら申請書と必要書類を揃えてすぐに申告をする必要がある
納税通知書が来たからダメだとあきらめず、必ず軽減措置の申告をすることが大切

住宅を購入し新たな生活を楽しんでいると不動産取得税の納付書が送られてきてびっくり…という話を聞いたことはありませんか？今更書類を提出しても軽減措置を受けられるのだろうか？と考える人もいるはずです。不動産を購入した際には申告書を提出し不動産取得税を納めなければなりません。

不動産取得税は、一定の期間内であれば納税後でも申告により払いすぎた税金を還付してもらえます。そこでこの記事では不動産取得税の還付を受ける流れや軽減措置・免除されるケースなどについて解説します。納税後でも還付請求を行い無駄な税金を支払わないようにしましょう。

不動産取得税の還付とは

不動産取得税の還付とは払いすぎた税金を後から返してもらうこと。この章では不動産所得税の概要と還付について説明します。

税事務所から納税通知書が送られてきて、そのままの金額を納めたのだけれど後からでも税金を少なくできるの？

不動産取得税は納税通知書通り納めても、要件に合致していれば、後から申告をして払いすぎた税金を返してもらえるよ！

不動産取得税とは

不動産取得税とは土地や建物などの不動産を購入した際に建物および土地それぞれに課せられる地方税です。新築や中古・戸建て・マンションなど建物の種類に関係なく、取得時に一度だけ課税されます。土地や建物の売買・新築以外にも増改築・贈与・交換なども対象になりますが相続については非課税になります。

不動産取得税は次の算式で求めます。

不動産取得税の計算式

不動産取得税額＝固定資産税評価額×4％

ただし、特例により令和6年3月31日までに取得した土地や住宅については3％に軽減されることが決定しています。

令和6年の3月31日までの不動産取得税

不動産取得税額＝固定資産税評価額×3％

なお住宅以外の家屋は軽減されず、4％のまま変わりありません。またマンションの場合の土地面積は、エントランスや階段・通路などの共用部分を専有部分に加えて算出します。

固定資産税評価額ってなんですか？

固定資産税評価額は、固定資産税や登録免許税で使われる土地の価格で、土地は公示価格の70％程度・建物は50%~60％程度で評価されます。

不動産取得税の還付について

不動産取得税は要件に合致すれば軽減措置を受けられますが、後で還付を受けることもできます。もし申告が遅れたような場合には納税通知書に記載された金額をそのまま支払い、後日還付請求を行うようにしましょう。

マイホームの取得は人生における最大の買い物であり単に3％と言っても税金が大きな額になります。不動産登記を終えたら必要書類を添えて申告し軽減措置を受けられるようにしましょう。

注意

ただし還付が可能な期間は不動産を取得してから5年以内なので早めに申告することをおすすめします。

不動産取得税の軽減措置を宅地・新築・中古で解説

不動産取得税は、要件に合致すれば軽減措置を受けられます。宅地や中古住宅など建物の種類で要件や軽減内容が違います。次にそれぞれについて説明しましょう。

宅地についての不動産取得税の軽減措置

軽減措置を受けるためには一定の要件を満たさなければなりません。

軽減措置を受けるための要件

建てられた住宅が次の2つの要件を満たしてること

　　　・課税床面積が50㎡(戸建以外の賃貸住宅は40㎡)以上240㎡以下であること
　　　・居住用あるいはセカンドハウス用であること

土地を先に取得した場合は3年以内(中古住宅は1年以内)に建物を取得すること
建物を先行して建築した場合は新築1年以内にその土地を取得すること

宅地の場合の不動産取得税は既に述べたように、令和6年3月31日までは「固定資産税評価額×3％」で計算されます。

また宅地の場合には特例があり固定資産税評価額が1/2で計算されます。

さらに、令和6年3月31日までは上記の不動産取得税から、下記のどちらか多い金額を控除できます。

どちらか多い金額を控除可能

45,000円
（土地1㎡当たりの固定資産税評価額 ×1/2）×（課税床面積 ×2（200㎡限度））×3％

まとめると、宅地の場合の不動産取得税の計算式は次のようになります。

宅地の不動産取得税

不動産取得税＝（固定資産税評価額 ×1/2 × 3％） − 控除額

新築住宅の不動産取得税の軽減措置

次に新築住宅に関する不動産取得税の軽減措置についてですが、以下の2つを満たしている必要があります。

軽減措置を受けるための要件

課税床面積が50㎡（戸建て以外の賃貸住宅は40㎡）以上240㎡以下であること
居住用あるいはセカンドハウス用の住宅であること

既に述べた通り建物に対する不動産取得税は固定資産税評価額×3％です。新築住宅の場合、軽減措置の適用により固定資産税評価額から1,200万円を控除でき、計算式は以下のようになります。

新築住宅の不動産取得税

不動産取得税＝（固定資産税評価額 − 1,200万円） × 3％

したがって固定資産税評価額が1,200万円以下の場合には控除額の方が大きいので税金を支払う必要はありません。また長期優良住宅と認定された建物については、さらに100万円がプラスされ、最大1,300万円の控除を受けられます。

長期優良住宅の不動産取得税

不動産取得税＝（固定資産税評価額 – 1,300万円） × 3％

認定長期優良住宅は長期優良住宅認定制度の基準に合致した住宅で、バリアフリーや耐震性・省エネルギーなどに優れた住宅を言います。認定長期優良住宅は、ほかに住宅ローン控除や固定資産税・住宅ローン控除などでも税制メリットがあります。なお認定長期優良住宅の特例は、2022年3月31日まで申請が可能。

長期優良住宅の認定基準は次表に記します。

長期優良住宅の認定基準

バリアフリー性…将来バリアフリーにリフォームができること
可変性…ライフスタイルの変化に対応し間取りが変えられること
耐震性…耐震等級2以上または免震建築物
省エネルギー性…省エネルギー対策等級4以上
居住環境…居住環境の維持や向上に配慮していること
維持保全計画…定期的な点検や補修等についての計画があること
維持管理・更新の容易性…内装や設備の維持管理が行われること
劣化対策…何世代も住宅の躯体を使用できること
住戸面積…床面積が一戸建ては75㎡以上

中古住宅の不動産取得税の軽減措置

中古住宅の軽減措置は新築住宅の基準を満たした上で、新耐震基などの要件に当てはまる必要があります。

軽減措置を受けるための要件

課税床面積が50㎡（戸建て以外の賃貸住宅は40㎡）以上240㎡以下であること
居住用あるいはセカンドハウス用であること
下記のいずれかに該当すること

　・昭和57年1月1日以降に建築されていること
　・昭和56年12月31日以前の建築の場合、新建築基準に適合していること
　・昭和56年12月31日以前の建築の場合、既存住宅売買瑕疵保険の加入が証明可能
　・新耐震基準に適合していないが、入居までに新耐震基準を満たす改修を行う

既に述べた通り建物に対する不動産取得税は固定資産税評価額×3％です。軽減措置の適用する場合、中古住宅の場合は1200万円の控除ではなく、新築した年月日に応じた金額を控除します。

中古住宅の不動産取得税

不動産取得税＝（固定資産税評価額 – 新築した年の控除額） × 3％

築年した年ごとの控除額は次の通りです。

新築した年	控除額
1954/7/1～1963/12/31	100万
1964/1/1～1972/12/31	150万
1973/1/1～1975/12/31	230万
1976/1/1～1981/6/30	350万
1981/7/1～1985/6/30	420万
1985/7/1～1989/3/31	450万
1989/4/1～1997/3/31	1,000万
1997/4/1～	1,200万

MEMO

例えば1987年に新築した住宅を購入した場合には固定資産税評価額から450万円控除できます。

軽減措置のまとめ

今まで説明してきた軽減措置を一覧表にまとめておきましょう。

	新築の場合	中古の場合
建物	（固定資産税評価額 − 1,200万円） × 3％	（固定資産税評価額 – 新築した年の控除額） × 3％
土地	固定資産税評価額×1/2×3％-控除額（①または②）	固定資産税評価額×1/2×3％-控除額（①または②）

不動産取得税の還付を受けるまでの流れ

具体的に不動産取得税の還付を受けるためにはどうしたら良いの？

それでは、不動産取得税の納付及び還付の流れについて説明しましょう。

住宅特例控除、住宅用土地の減額を受けるには、軽減を受ける旨の申告又は申請が必要になります。

STEP.1

不動産取得申請書を提出する

不動産取得日から60日以内に

STEP.2

納税通知書が届いたら支払いをする

STEP.3

不動産取得税減額申請書と必要書類を提出し、還付を受ける

不動産取得日から60日以内に不動産取得申請書を提出する

不動産を取得した日（登記が済んだ日）から、60日以内に所轄する都道府県税事務所へ不動産取得申告書及び必要な書類を提出します。なお一般的には各自治体が税額を算出して、納税通知書が送られてくることが多いです。本来この時に軽減措置の申告もすべきであり、なるべく併せて行うようにした方が良いでしょう。

納税通知書が届いたら支払いをする

都道府県税事務所から納税通知書が送られてくるので、同封の納付書で通知書に記載された金額の不動産取得税を納めます。納付期日が記載されているので都道府県の税事務所や金融機関・コンビニエンスストア等で支払いましょう。

注意

軽減措置を申請していな場合には納める税額が大きくなるので、あらかじめ納税額を用意しておいた方が良いでしょう。

不動産取得税減額申請書と必要書類を提出し、還付を受ける

不動産取得時に軽減措置の申請をしていない場合には、納税後に不動産取得税減額申請書と必要な書類を提出して還付を受けます。なお、不動産登記をした日の翌日から起算して5年を経過すると軽減措置手続きができなくなります。したがって不動産登記をしたら、なるべく早く不動産取得税申告書を提出するようにしましょう。

注意

軽減措置を受けるためには次のような書類が必要ですが都道府県により提出書類が若干異なることがありますので問い合わせするようにしましょう。