- 利回りには表面利回りと実質利回りがある
- いずれにせ利回りは収益性を測るための指標に過ぎない
- あらゆることを多面的に見て判断していくことが重要
アパート経営や賃貸マンション投資を行うなら不動産の収益性をあらわす指標である利回りを知っておくことが重要になります。不動産広告や物件概要に記載されている利回りですが実は利回りにも種類があり、それによって計算方法やリターンや利益の正確性、適切な利回りの目安などが異なっているのです。
そのため利回りの意味や種類を知っておかなければ適切な判断ができません。本記事ではアパート経営や賃貸マンション投資をする上で不可欠な利回りについて利回りの種類や計算方法、アパート経営にかかる費用や注意点について解説します。
アパート経営の利回りとは
アパート経営や賃貸マンション投資など不動産投資をおこなう際は、物件の収益性(家賃収入)に着目することが重要です。そのため投資額に対し、どれほどのリターンや利益が見込めるかを数値化した指標「利回り」を投資の判断基準として用いることが適切になります。
例えば購入価格3,000万円の物件(アパート、マンションなど)に対して、年間家賃収入が300万円であれば、利回りは10%と言うことになります。しかし上記の単純計算で収益性を考えると物件の購入価格と同等の金額を家賃収入で回収するためには、おおよそ約10年ほどかかると見込むことができます。
アパート経営で知っておきたい利回りの種類
アパート経営や賃貸マンション投資を成功させるためには物件に対する収益性がどのくらいあるかを見る「表面利回り」と実際投資を継続するために不可欠な費用や諸経費を差し引いた「実質利回り」の両面から精査していくことが重要です。以下ではそれぞれの利回りについての特徴と計算方法について解説します。
表面利回りと計算方法
表面利回り(グロス)とは不動産の購入金額に対して1年間の(満室)家賃収入がどの程度の割合であるかを示すもので、アパート経営や賃貸マンション投資などの広告や物件概要に記載されている利回りを指します。表面利回りは不動産購入時に発生する費用(諸経費)やアパート経営していく上で必要になるランニングコストなどは考慮しておらず、あくまでも大まかな物件の収益性をあらわす指標として用いられています。
そのため不動産を比較検討する際のスクリーニング(絞り込み/ふるいわけ)として用いたり、金融機関から融資を受ける際の計画書に記載する目安の数値として提示する指標です。
実質利回りと計算方法
実質利回り(ネット)とは1年間の家賃収入から物件を管理維持していくために支払う必要経費(家賃・建物管理費、修繕費用、固定資産税、火災保険料など)を引いた実質的な収入から、不動産購入時に発生する費用や諸経費(仲介手数料、登記費用、不動産取得税など)の総額を割った正確性の高い利回りを指します。
表面利回りよりも具体的かつ現実性の高い収益性をあらわす指標になるため投資判断や資金計画を立案する際や金融機関から融資を受ける際に有利な条件で引き出せることも可能です。ただし空室による収入の減少や突発的に起こる費用の支払い、将来的に予期される修繕費の積み立てなど、あらゆる変動要因を加味する必要があるため、あくまでも想定値として考える必要があります。
アパート経営にかかる初期費用について
アパート経営や賃貸マンション投資をはじめるにあたって第一に考えるべきは、不動産投資を行う上で不可欠となる初期費用がどの程度かかるのかを知ることが重要です。事実、不動産投資をおこなう際にかかるコストや費用面などの意識は成功するかどうかの重要なポイントになります。
以下ではアパート経営にかかる初期費用について新築アパート・中古アパート、それぞれの観点から解説します。
新築アパートの場合の初期費用
新築アパートを経営する場合、まず探さなければならないのはアパートを建てる土地になります。また土地だけではなく、その後アパートを建てる上での建築費や工事費以外にも内外装に充てる費用や駐車場や駐輪場を設けるならそれらの費用が必要になります。
また金融機関からローンを借りれば手数料、物件を登記することで発生する費用や税金など、新築アパートを一から作るためには、かなりの支出が求められます。新築アパートを建築するのに必要な初期費用は以下の通りです。
- 土地面積：200㎡、建物延べ床面積：160㎡
- 坪単価：約50～70万程度
- タイプ：木造(2階建) 1K×8部屋
| 項目 | 費用 |
| 土地購入代金 | 坪単価70万円70万×200㎡(60坪)＝4200万円 |
| アパート本体建築費 | 木造アパート：1坪あたり40～60万前後50万円×160㎡(48坪)＝2400万円 |
| 外装及び駐車場整備費 | 本体建築費2400万円×20%＝480万円 |
| 内装費(室内設備機器設置) | 50万円×8戸＝400万円 |
| 諸経費(土地仲介手数料、不動産取得税、印紙税、火災保険料など) | 土地購入代金＋アパート本体建築費(4200＋2400)×10%＝660万円 |
| 合計 | 8140万円 |
中古アパートの場合の初期費用
中古アパートの場合の初期費用は新たに土地を取得したり建物を建てる必要がないため、物件購入費用と購入するに際して発生する諸経費の合計額になります。中古アパートを購入するための費用だけでなく購入にかかる諸経費(仲介手数料、所有権移転費用、司法書士費用、不動産取得税など)が、物件価格の5～10%をほどがかかってくるため前もって用意しておくようにしましょう。
アパート経営の利回りに関する注意点
最後に解説するのはアパート経営や賃貸マンション投資の利回りに関する注意点です。不動産投資に不可欠な要素となる利回りですが、種類や特徴、計算方法も異なるため、利回りを適用するためには、以下項目を意識して活用するようにしましょう。
アパート経営では実質利回りを意識する
アパート経営や賃貸マンション投資をする際は表面利回りではなく、実質利回りを意識するようにしましょう。物件の収益性を測る上で重要な指標となる利回りですが、先述したように表面利回りでは経営にかかる諸経費やランニングコストが一切考慮されていないため、期待している収益が得られるのかを判断することはできません。
そのため、より具体的かつ現実的に不動産投資をはじめるのであれば、必要経費や諸費用などが含まれた実質利回りを活用するようにしましょう。より正確な実質利回りについて知りたい場合は自分で項目を列挙して計算することも大切ですが、さまざまな費用や工程を見積もらないとならないためハウスメーカーや建築会社の担当者に依頼することで、より正確な実質利回りを知ることができます。
最終決定を利回りだけで判断しない
これからアパート経営や賃貸マンション投資をはじめるなら物件の収益性をあらわす利回りは意識することが重要です。しかし表面利回りや実質利回りはあくまでも指標の一つに過ぎません。
不動産投資を成功させるためには物件の1年間の収支バランスだけで判断するのではなく、キャッシュフロー(お金の流れ)や金融機関からの借入総額、建築費用など、多面的に各要素を見ていくことが求められます。
またアパートの立地や周辺の住環境、競合となる物件の情報、地域性など、あらゆる情報を加味して最終的には自分自身の判断基準でアパート経営をしていくことが大切です。
まとめ
本記事ではアパート経営や賃貸マンション投資に不可欠な利回りについて解説しました。利回りにも大まかな物件の収益性をあらわすために用いる表面利回りと、購入時及び経営にかかる諸経費やランニングコストなど、より具体的な項目を差し引いた実質利回りに分類することができます。
しかし利回りはあくまでも不動産投資を行う上で、収益性を測るための指標に過ぎません。実際、不動産投資をはじめると賃貸需要や空室率、変動するリスク要因など、あらゆることを多面的に見て判断していくことが重要になります。利回りという収益性に惑わされることなく自分なりの判断基準を確立して後悔ないアパート経営をおこなっていきましょう。
