手取り20万円で組める住宅ローンは？返済額や利息のシミュレーションも実施！

この記事を書いた人

小島 優一

宅地建物取引士

宅地建物取引士、２級ファイナンシャルプランニング技能士。生命保険会社にてリテール業務に従事した後、2014年に不動産仲介会社であるグランドネクスト株式会社を設立。 2021年より幻冬舎ゴールドオンラインにて不動産を通じて財産を守る、増やす、残す記事を連載している。 >> 詳細はこちらから

現在賃貸マンションやアパートにお住まいの方で、月収が高くないことで家を買うことを諦めている方も多いのではないでしょうか。実際、家を買うには住宅ローンを組むことが必須で、収入が少ない＝ローンを組めないと認識している方もいるでしょう。

今回の記事では、月収20万円の場合を想定してさまざまなシミュレーションを実施していきます。手取り20万円の給与所得者が住宅ローンを組む場合に毎月の返済額が9万円は無謀なのでしょうか。

住宅ローンと年収の関係性や、月収20万円で住宅ローンを組むための方法、返済額を抑えるコツや注意点など、さまざまな観点にも触れていきます。住宅ローンを組みたいと考えているけど、月収の少なさが気になっていまいち踏み込めないという方は、ぜひ本記事の内容を参考にしてください。

手取り月収20万で組める住宅ローンの範囲とは？

ここでは、手取り20万円で借入可能なローンの金額や理想的な借入額のシミュレーションを実施していきます。また、例となる家の価格をベースに、頭金なし・あり（割合ごと）のシミュレーションも実施していきましょう。

借入可能な住宅ローンの金額

手取り月収が20万円の場合、額面の金額は25万円ほどです。では、手取り月収20万円の場合、借入可能な住宅ローンの金額はいくらほどになるのでしょうか。手取り月収を20万円、概算の年収を300万円とし、35年ローンでの借入すると想定した場合、およその限度額は約2000万円程度です。（金利に関しては、2022年1月段階での最新金利の中間の数値である2%で算出しています。）

なお、あくまで手取り月収20万円で、年収を300万円ほどと仮定した場合のシミュレーションとなります。

理想的な住宅ローンの借入額のシミュレーション

月収20万円の場合、借入額はいくらほどが理想とされるのでしょうか。こちらは明確に「いくらである」ということではなく、あくまで「無理のない理想の返済額」がベースになります。一般的に、理想的な住宅ローンの支払いは、手取り月収の20%ほどとされています。手取り月収が20万円の場合は、毎月約4万円が理想的な金額です。

毎月4万円の返済を、金利2%と想定して金額を算出してみましょう。すると、1207万円という数字が出ました。先ほど挙げた限度額と比較すると、およそ1000万円ほどの差が出ていることがわかります。そのため、手取り月収20万では、家を購入するのは若干難しいと判断できるでしょう。

頭金なしのシュミレーション

では、実際に2000万円の家を購入する想定で、住宅ローンのシミュレーションを実施してみましょう。ここでは、頭金なしの場合でシミュレーションを行います。なお今回は、以下の条件を加えてシミュレーションしています。

この条件でシミュレーションした場合、以下の結果が出ました。

毎月の支払額だけを見ると難しい金額ではないと判断できるかもしれません。しかし、手取り月収が20万円しかない中で、光熱費などその他の出費も加算して計算すると、少し現実離れしてしまうかもしれません。

頭金ありのシュミレーション

先ほどは、頭金なしの場合でシミュレーションをしました。毎月の負担を考えると少し非現実的なため、やはり頭金を用意したうえで借り入れるべきだと判断する方も多いでしょう。ここでは、頭金を用意する前提でのシミュレーションを実施していきます。なお、先ほどと同様に2000万円の物件を購入すると想定し、以下の条件を加えてシミュレーションします。

①頭金1割の場合（200万円）

②頭金2割の場合（400万円）

③頭金3割の場合（600万円）

やはり、頭金があるのとないのとでは、毎月の支払い金額に大きな差が出ます。特に頭金を3割用意した場合、頭金なしの返済額よりも2万円安い金額が算出されました。頭金を用意するのには時間と労力がかかりますが、ランニングコストといった観点での負担を減らしたい場合、注目するべき観点と言えます。また、頭金を用意することを目標に日々仕事に励むことで、金銭面で「理想のマイホーム」を実現しやすくなるでしょう。

住宅ローンと年収の関係とは

そもそも住宅ローンと年収にどのような関係があるのか？と疑問に感じるかもしれません。ここでは、住宅ローンと年収の関係について、審査基準や手取り年収に応じた適正の割合についてご紹介します。

住宅ローンの審査基準

住宅ローンの審査には、主に以下の5つの項目が基準となります。

また、今回取り上げる年収に関しても、重要な審査基準として設定されています。十分な収入がなければ返済は現実的ではありません。収入の安定性といった意味での審査もされるため、上記で挙げた勤続年数も年収の項目に大きく関わってきます。ちなみに、収入の安定性といった意味では、個人事業主や経営者に関しては、若干不利になる傾向です。

国土交通省により実施された「令和元年度民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書」では、以下の項目が金融機関の審査基準として挙げられました。

適正な割合は手取り年収の4~6倍

一般的には、住宅ローンの適正な割合は年収の4〜6倍までとされています。手取り年収の20%以内に設定するのがおすすめです。これ以上の倍率になってしまうと、返済に無理があると判断されてしまうでしょう。住宅ローンというものはいくら借りれるかというよりも、どうすれば無理のない返済が続けられるかが重要な判断基準です。

無理のない返済という観点で考えた際に、手取り年収の4〜6倍までの住宅ローンが適正な割合だと言われています。ご自身の年収を計算し、4〜6倍した数字をまずは計算してください。その後、収入や業種の安定性、ご自身の将来設計なども合わせて具体的な毎月の返済額をシミュレーションしてみましょう。

また、毎月の返済額をシミュレーションするには、完済時の年齢も重要になります。大体65歳までに返済を終えられるよう設定するのが一般的です。30歳でローンを組むのであれば35年ローン、35歳で組むのであれば30年ローンといったイメージですね。

ちなみに、65歳以降も支払いを続けると想定し、退職金をあてにしてしまう方がいます。まとまったお金を確保できる退職金ですが、企業によっては満足いく金額が支給されなかったり、突然制度自体が消滅したりといったことが考えられます。また、平均寿命が長くなっていることも加味し、退職後の人生を豊かにするといった観点でも、退職金はローン以外の使い道を想定しておく方が良いでしょう。

住宅ローンの返済額を抑える4つのポイント

家を買ううえで避けては通れない住宅ローン、できることなら返済額を抑えたいと考える方がほとんどです。

以下では、これら4つのポイントについて詳しくご紹介します。

①金利タイプを選択

住宅ローンの返済額を抑えるためには、金利のタイプをしっかりと見極め、選択する必要があります。そもそも、住宅ローンの金利にタイプがあること自体を知らないという方も多いでしょう。住宅ローンの金利タイプには、固定金利タイプ・変動金利タイプがあります。その中でも、固定金利タイプは「全期間固定金利型」、変動金利タイプは「変動金利型」と「固定金利期間選択型」に分かれています。つまり、住宅ローンの金利タイプは、合計で3種類あることを覚えておきましょう。

住宅ローンの金利タイプについて、それぞれの特徴・メリット・デメリットを以下でまとめています。

金利タイプによってメリット・デメリットがあるため、ご自身がどの金利に合っているかを考える必要があります。金利タイプの観点で返済額を抑えたいと考えている方は、上記の表をぜひ参考にしてください。

②住宅ローン控除を利用

住宅ローン控除の利用も、返済額を抑えるために有効な手段のひとつです。住宅ローンの控除とは名称の通り、住宅ローンを活用して家を買った場合、所得税や住民税から控除される制度のことです。控除される金額は、年末時点での住宅ローン残高から1%の金額です。

控除される期間は、住宅ローンを組んでから10年間でした。しかし、令和元年から消費税額が10%に引き上げられたのをきっかけに、住宅ローン控除の内容も変化しています。令和元年10月1日〜令和2年12月31日までに入居した場合であれば、これまで10年間だった控除期間が13年間に延長されます。

気になる住宅ローンの適用条件ですが、いくつかあるため以下に各条件とそれぞれの概要を簡単にまとめていきます。

上記の条件に当てはまっている場合は、ぜひ住宅ローンの控除を受けましょう。控除される金額は大きいため、見逃してしまうと気づかない間に大きく損をしている可能性があります。

③返済額軽減型の繰り上げ返済を利用

繰上げ方法のひとつとして挙げられる返済額軽減型とは、返済期間を変動させずに返済金額を減少させる返済方法を指します。総返済額の一部を返済額軽減型の繰上げ返済の対象にすることで、毎月の返済額にかかる負担を一定期間軽減可能です。

例えば子供の進学などといった、お金のかかる環境の変化に対応するために、返済額軽減型が活用されます。

④家を建てるタイミングや適正ローンについて考える

手取り月収が家を買うことに見合っているのか、今一度考え直すことも大切です。手取りが少ない状態で家を買ってしまうと、いずれ必ず負担になります。毎月のローン返済に追われて、気持ちが落ち着かなくなってはもともこもありません。

また、オーバーローンを組まず、適正なローンを組むことも重要な観点です。確かに限度額いっぱいを借入れば、理想の家は購入できます。しかし、上述した内容と同様、無理のない返済といった観点からは大きく遠ざかってしまうでしょう。借入額や資金計画など、無理のないローンを組むことが、毎月の返済額に関する負担を軽減させる第一歩です。

手取り月収20万で2000万円の住宅ローンを組んだ場合の総利息額とは

住宅ローンを組むうえで避けては通れないのが、利息額についてです。

返済期間別の総返済額

まずは、借入金額を2000万円、返済期間を20年・30年・35年と仮定し、金利を2%に固定した場合の利息の総額を見ていきましょう。

やはり、金利が同じ場合は返済期間の短い方が利息も安くなる傾向にあります。

金利タイプ別の総返済額

続いて、金利タイプ別で利息の総返済額を見ていきましょう。今回はフラット35・20・50それぞれから、最も多い金利として掲示されているもので計算をしています。

手取り月収20万で最大限の借入をするリスク

月収20万円で最大限の借入をすることで、以下のリスクが考えられます。

月収が高いとは言えない段階で住宅ローンを組むには、それ相応のリスクがあることを把握しておかなければなりません。ここでは、上記2つのリスクについて詳しく解説します。

老後まで支払いが続く

月収20万円で住宅ローンを最大限借り入れてしまうと、支払いが続く期間も長くなる傾向にあります。無理にローンを組むことで、定年後にも支払いが続くということも考えられるでしょう。老後の生活を無理のないものにするためにも、定年前に完済できる範囲でのローンを組む必要があります。そのためには、月収が少ない状態で最大限借り入れることはできるだけ避けましょう。

老後資金の不足

上述したように、月収20万円で最大限の借り入れをすることで、老後にも支払いが続く可能性が高くなります。定年後は仕事での収入もなくなるため、毎月のローン払いで生活資金も少なくなります。貯金があればある程度は安心ですが、収入が継続して続いていなければ、生活面はもちろん精神面での負担もあるでしょう。

手取り月収20万円で借入可能額を増やす方法

ここまでの内容を見てみると、月収20万円で住宅ローンを組むことは、どちらかといえばリスクが高いことであるような印象があります。では、まったく現実的ではないというと、そうでもありません。たとえ月収が低くても、以下の手段をうまく活用することで借入可能額を増やせる可能性があります。

以下では、上記2つの方法について、概要含めた詳細な情報をご紹介します。また、ペアローンと収入合算の違いを比較した表も掲載していますので、そちらも合わせてご覧ください。

ペアローン

ペアローンとは、ひとつの物件に対して複数の借り入れ人がローン契約を行う借入方法のことです。夫婦で利用されることが多く、お互いが連帯保証人になる方法を指します。

ペアローンのメリットは、借入金額が多くなることです。例えば月収が20万円しかなくても、同じ月収の夫婦がそれぞれペアローンを組むと、単純計算で月収40万円扱いになります。月収20万では借り入れられなかった、毎月の返済額が現実的ではないという問題を解消できるのが、ペアローンの特徴です。

一方で、ペアローンには登記費用や司法書士の報酬といった、諸費用も2人分になってしまうというデメリットがあります。また、借入額が大きくなるため、世帯全体としての返済額も多くなります。夫婦のどちらかが亡くなった場合でも、死亡した方の残債にしか団体信用生命保険からの充当がないのもデメリットです。

収入合算

収入合算とは、ローンを組む本人の収入に、配偶者・親族・子供の収入を合わせることを指します。世帯としての収入を上げられるため、ペアローン同様借入金額の増額が可能です。

ペアローンとは異なり、住宅ローンの契約としてはひとつのものとなるため、諸費用を抑えられるメリットがあります。一方でデメリットとして、連帯債務者の方が団体信用生命保険に加入できないという側面があります。

ペアローン・収入合算の違いを比較！

ここでは、ペアローンと収入合算の違いをわかりやすくまとめています。なお今回は、夫婦での申し込みを仮定しています。

まとめ

今回この記事では、住宅ローンの審査基準から適正な割合といった、住宅ローンについての基本に触れながら手取り月収20万円での借入を想定したシミュレーションを実施しています。借入可能な金額や頭金あり・なしでのシミュレーション、利息の総返済額など、住宅ローンを組むうえで気になるポイントを多数紹介しました。

住宅ローンの負担を抑えるためには、金利タイプや住宅ローン控除、返済額軽減型の繰上げ返済など、さまざまな観点について理解する必要があります。また、家を建てるタイミングや適正ローンなど、手取り月収に見合った想定が重要です。

手取り月収が20万円しかないにもかかわらず無理な住宅ローンを組んでしまうと、老後の負担が大きくなってしまいます。そうならないためには、ペアローンや収入合算を活用して借入額を増額させる方法も有効です。

手取り月収20万円を想定した住宅ローンのシミュレーションを行いましたが、「家を買いたいけど月収が20万円ほどしかなくて不安」と考えている方は、ぜひ本記事の内容を参考にしてください。