中古マンションの仲介手数料が無料になるからくりやデメリットとは？

仲介手数料無料のデメリット（購入編）

前項までで、仲介手数料無料のからくりや、購入時・売却時に買主・売主が受けるメリットが分かったと思います。

次に、中古マンションなどを購入する際に、仲介手数料無料の不動産会社に仲介を依頼する際のデメリットや注意点を解説していきます。

仲介手数料無料の物件の取り扱いが少ない場合がある

1つ目の注意点は、掲載物件が多い不動産会社に仲介を依頼するという点です。以下より、その理由と、掲載物件が多い不動産会社を探すポイントを解説していきます。

結論からいうと、仲介手数料が無料の不動産会社は取り扱い物件数が少ない場合があるというデメリットがあるので、自分の気に入った物件がない可能性があるからです。

取り扱い物件が少ないことがある

購入者の仲介手数料を無料にする不動産会社のからくりは、上述したようにその不動産会社は売主からは仲介手数料をもらう点です。

言い換えると、売主から仲介手数料をもらえない物件は「利益（仲介手数料）がゼロ」になるので、その不動産会社では取り扱うことはできません。

そして、売主から仲介手数料をもらえるのは、その不動産会社が売主と媒介契約を結んでいる物件だけになるのです。

つまり、「売主と媒介契約を結んでいない物件」は取り扱わないので、購入者からすると「仲介手数料は無料だけど選べる物件が少ない…」という状況になりかねないのです。

「割引」もやっている不動産会社を狙う

また、理想は「仲介手数料」だけを謳っている不動産会社ではなく、「仲介手数料の割引」も行っている不動産会社です。

なぜなら、仲介手数料の割引も行っているなら、取り扱い物件数は増えるからです。

というのも、仲介手数料無料だけを謳っている不動産会社が取り扱わない、「媒介契約を結んでいない物件」でも仲介手数料はもらえるので（割り引かれますが）、このような物件も取り扱うからです。

気になる物件が割引or無料になるか必ずチェック

また、仲介手数料が無料や割引になるかどうかは、物件によって異なるケースもあります。たとえば、A社とB社がどちらも「物件によっては仲介手数料割引or無料」を謳っているとしましょう。

その場合、購入者からすると当然無料の方が良いですが、無料にできるのは上述したように売主と媒介契約を結んでいる物件のみです。つまり、自分が気に入っている物件が該当しているかは分かりません。

そのため、A社とB社の取り扱い物件が多い方が、仲介手数料が無料になる可能性は高くなります。この点からも、取り扱い物件数は重要になるのです。

仲介手数料以外の費用がかかる場合がある

仲介手数料が無料の不動産会社経由で物件を購入する2つ目の注意点は、仲介手数料以外の費用をチェックすることです。

以下より、その理由と費用確認のポイントを解説します。

仲介手数料以外の費用を請求する不動産会社もある

仲介手数料を無料と謳っておきながら、「住宅ローンの取次手数料」や「物件調査費用」といった費用を請求する不動産会社もあります。

上記の費用を請求する不動産会社が全て悪い会社というわけではありません。しかし、上記の費用が高く設定されていれば、せっかく仲介手数料が無料になってもメリットは薄れてしまいます。

事前にその他費用を確認する

前項のような落とし穴にハマってしまうリスクを解消するためには、必ず事前に「その他費用」を確認しておきましょう。

そうすれば、そもそも仲介手数料以外に費用がかかるのか？仮にかかるならいくらか？を確認することができ、費用対効果を判断できます。

専門家と提携している不動産会社を選ぶ

仲介手数料が無料の不動産会社経由で物件を購入する3つ目の注意点は、以下の理由で専門家と提携している不動産会社を選ぶという点です。

営業マンは税金について助言できない

税金に関して助言できるのは税理士…もしくは税理士登録している弁護士や公認会計士だけです。

もちろん、不動産会社の営業マンも不動産に関する税金の知識はあるので、ある程度は説明してくれます。ただし、それは助言ではなく「参考意見」となり、営業マンは責任を持ちません。

そのため、税理士と提携している不動産会社でないと、税金に関する本格的な相談ができないということです。

諸費用が高くならないようにする

司法書士には不動産を登記する際に依頼します。一般的に司法書士に支払う報酬は5万円～10万円ほどですが、司法書士によって金額が異なります。

そして、司法書士と提携していれば、ほかの不動産の登記も依頼しているということなので、司法書士に支払う報酬が相場以上にはならないでしょう。

次に、自分の不動産を売却する際、仲介手数料無料の不動産会社に依頼する際のデメリットや注意点を解説します。

そもそも、売却時に「仲介手数料無料」になるケースは非常に少ないです。というのも、売主の仲介手数料を無料にするということは、仲介手数料無料のからくりについての章で述べた通り、買主から仲介手数料をもらわなければいけないからです。

しかし、買主は他社から紹介されることもあるので、自分で見つけられるか分かりません。仮に、他社からの紹介を断れば「囲い込み」になってしまい、悪質な不動産会社となってしまいます。

広告費用を抑える場合がある

まず、売却時に仲介手数料を無料にする場合には、不動産会社が広告費用を抑える可能性があります。なぜなら、広告費用は基本的に不動産会社が支払うからです。

つまり、売主からもらう仲介手数料を無料…もしくは割り引く場合には、満額で仲介手数料をもらうよりも広告投下費用を抑えない限り、収益が悪化してしまいます。

そのため、たとえば「チラシの部数を減らす」や「ポータルサイトへの掲載をしない」など、広告費を抑える可能性があるのです。

物件の優先順位が後回しになる場合がある

これは、仲介手数料無料＆割引を併用している不動産会社…もしくは規定通りの仲介手数料率を設定している不動産会社で、仲介手数料の値引き交渉をしたときの注意点です。

内見の案内の優先順位

たとえば、不動産会社の仲介マンであるZさんが、A物件（仲介手数料半額）とB物件（仲介手数料は上限いっぱい）を担当していたとします。

そして、A物件の内見希望者とB物件の内見希望者から、それぞれ内見予約が入り、それが同日だったとします。

販売に関しての優先順位

また、前項の例でいうと、販売に関しての優先順位も落ちます。たとえば、広告戦略を考えたり検討者へのアプローチをしたりするのは、仲介担当者が個別に考え実行します。

しかし、仲介担当者が割ける時間は決まっているので、収益的に自ずとB物件を優先させるケースが多いでしょう。

最初から仲介手数料無料の不動産会社に依頼する

前項までのように、仲介手数料無料の不動産会社に売却依頼する際は、「広告費用を抑える」「物件の優先順位が後回しになる」という落とし穴がありました。

その対策としては、以下の理由で最初から仲介手数料無料と謳っている不動産会社に依頼することです。

広告を絞ったなりの戦い方を知っている

まずは、仲介手数料無料と謳っているので、そもそも仲介手数料収入が少ない中での広告戦略を知っています。

言い換えると、効率の良い広告戦略を立案して成約に至った実績があり、それがノウハウとして蓄積されているというからくりがあります。

そのため、広告を絞ったなりの戦い方を知っているので、上述したように「広告を絞った影響で集客が落ちる」という事態になりにくいです。

物件に優劣がつかない

また、全物件無料であれば、上述したように物件に優先順位が付くことはありません。

そのため、内見の案内も公平に行いますし、広告戦略を練ったり検討者にアプローチをしたりというのも、優先順位を付けずに公平に行うでしょう。

仲介手数料無料の不動産会社に依頼するメリットとは？

前項のような、手数料無料にしている不動産会社に仲介を依頼するメリットは、購入時も売却時も共通して「初期費用が抑えられること」です。

物件によって諸費用額は異なりますが、新築不動産購入時は不動産購入額の4％～5％程度、中古不動産購入時は仲介手数料が含まれるので、購入価格の7％～8％程度が目安になります。

不動産購入時の諸費用とは？

不動産購入時の諸費用は以下の通りです。

このように、新築不動産を購入する場合には、売主は宅建業者になるので別の会社が仲介しているわけではありません。

そのため、仲介手数料はかからないので、そもそも「仲介手数料無料」は関係ないということです。

一方、中古不動産購入時は、最大で「購入価格×3％+6万円（税別）」の仲介手数料がゼロ円になるので、そうなるとメリットは大きいといえます。

不動産売却時の諸費用とは？

一方、不動産売却時には以下の諸費用がかかります。

不動産売却時の諸費用の大部分は仲介手数料が占めています。そのため、仲介手数料を無料にできれば諸費用額は大幅に減額されるので、メリットは購入時よりも大きいといえるでしょう。

仲介手数料無料の不動産会社とのトラブル事例は？Q＆A

さいごに、仲介手数料が無料である不動産会社に対する良くある質問である、以下の点について解説していきます。

結論からいうと、仲介手数料が無料なのか割引なのか規定通りなのか…という点も大事ですが、そもそもその不動産会社は信頼できるか？を見極めることが大事です。

仲介手数料を値引き交渉できるのか？

そもそも、仲介手数料が無料or割引のどちらも謳っていない不動産会社に対して、交渉次第で手数料を割り引けるのか？という質問に対しては、「可能だがおすすめはしない」というのが回答です。

おすすめしない理由

おすすめしない理由は、上述のように「広告を絞る」「優先順位が下がる」という点以外に、不動産会社との関係性が悪化するという点が挙げられます。

たとえば、「A社と御社のどちらで媒介契約を結ぶか迷っている。手数料率を半額にしてくれたら、御社と媒介契約を結ぶ」のように交渉して成功したとします。

しかし、当然値引きされた不動産会社からすれば、値引きされるのはデメリットしかありません。そのため、関係性が悪化し、コミュニケーションが取りにくくなる可能性があります。

交渉するなら媒介契約前にする

仮に、仲介手数料を交渉するなら、不動産会社と媒介契約を結ぶ前にしましょう。というのも、媒介契約書には仲介手数料率を明記するからです。

つまり、媒介契約締結後に交渉するということは、媒介契約書の内容を変更するということなので、特別な理由がない限りは応じてくれないでしょう。

仲介手数料無料の不動産会社とのトラブル事例は？

デメリットに関する章でも述べた通り、仲介手数料以外の費用をきちんと確認しないとトラブルに発展する可能性があります。

仲介手数料が無料の代わりに、他の費用がかかる・あるいは他の費用が他社に比べて高いというケースがあるため、契約する前に担当者にしっかり確認しておきましょう。

仲介手数料だけを見るのではなく、トータルの金額で判断したほうが安心です。

住宅ローンが不利になると聞いたが？

仲介手数料無料の不動産会社から物件を購入すると、住宅ローンが不利になるのでは？という質問に対しては明確に「NO」というのが回答です。

通常、中古物件を購入するときは、仲介する不動産会社が斡旋する（提携している）ローンを組みます。ただ、金利は金融機関が決めるので不動産会社は関係ありません。

強いて言えば、不動産会社が仲介手数料を値引かれた腹いせに、あえて条件の良い金融機関を紹介しない…ということですが、このようなケースもまずあり得ないでしょう。

というのも、不動産会社として後からクレームやトラブルになっても嫌ですし、そのような物件はサッサと売ってしまいたいからです。

手続きに不安がある

次に、仲介手数料が無料な不動産会社は手続きに不安がある…という質問に対しての回答は、「仲介手数料額は関係ない」ということです。

つまり、「仲介手数料が無料（もしくは安い）＝質が低い不動産会社」ではなく、仲介手数料額がいくらであろうが不動産会社の見極めは重要です。

具体的には、査定額の根拠は明確か？対応は丁寧で迅速、かつ正確か？という点は、仲介手数料率に関係なくきちんと見極めましょう。

アフターサービスなどが手薄では？

次に、アフターサービスが手薄では？という質問に対しての答えも、「仲介手数料とアフターサービスは関係ない」という回答になります。前項のように、不動産会社の質と仲介手数料率は関係ありません。

そのため、たとえば引渡し後に何か不備があった場合に不動産会社がきちんと対応するかどうかも、仲介手数料率は関係なく全ての不動産会社で検証する必要があります。

仲介会社として責任が軽くなるのでは？

最後に、仲介手数料が無料であることで、仲介会社として責任が軽くなるのでは？という点も、「仲介手数料率と不動産会社の責任は関係ありません」という回答になります。

前項の「契約不適合責任」の話で、仮に物件の引渡しを受けた後に給湯器の故障が発覚したとします。上述のように基本は売主が契約不適合責任を負いますが、不動産会社が負う場合もあります。

たとえば、仲介している不動産会社に「調査不足」という責任があれば、たとえ仲介手数料が無料でも不動産会社は契約不適合責任を負います。

このように、仲介手数料が無料だったり安価だったりしても、不動産会社が行うべき責任や義務は変わらず、宅建業法や民法という法律で定められているのです。

2024年5月9日仲介手数料無料のトラブル事例を紹介！デメリットも解説！

まとめ：中古マンション購入前に、仲介手数料が無料になるからくりを理解しよう！

中古マンションを購入する際、仲介手数料が無料だったり、相場よりも安価だったりすると、売買時の諸費用が大きく減額されるというメリットがあります。

一方、上述したように集客面などのデメリットや思わぬ落とし穴もあるので、仲介手数料が無料になるからくりを理解しておくことが大切です。

大事なのは、仲介を頼む不動産会社が信頼できるかどうか？という点です。

その点を見極めなければ、たとえ仲介手数料が無料でも最終的に損している可能性があるので、中古マンションを購入する際には複数の不動産会社を比べてから判断することをお勧めします。