- タワーマンションの修繕積立金について
- タワーマンションの修繕積立金の平均額は少し高め
- 新築時の修繕積立金が安い場合は値上げに注意
事務員
浜崎編集長
しかし、そのようなタワーマンションを維持するためには、それなりの費用がかかります、その源となるのが「修繕積立金」と「管理費」です。実はこの修繕積立金が、タワーマンション購入後のネックになる場合があります。
浜崎編集長
なぜ、このようなことが起こるのでしょうか。ここでは、タワーマンションの修繕積立金に潜む落とし穴や注意点について詳しくご紹介します。
タワーマンションの修繕積立金とは
まず、月々にかかるタワーマンションの修繕積立金の仕組みについて再確認しておきましょう。
修繕積立金と管理費との違い？
タワーマンションに限らず、分譲マンションを購入したらほとんどの場合、月々の修繕積立金と管理費を納めなければなりません。
管理費とは、マンションの共用部分を維持、管理するために毎月かかる費用を負担するためのお金です。例えば、共用部分の電気代や水道代、エレベーターや駐車場などの点検費用、管理人やコンシェルジュサービスの費用などになります。
一方、修繕積立金とは、10年～15年に一度行われることになっているマンションの大規模修繕の費用です。日常的な修繕や補修と違い、大規模修繕の際には多額の費用が必要になります。それに備えるために、毎月マンションの区分所有者から修繕積立金を徴収しているのです。
タワーマンション修繕積立金の徴収方法
タワーマンションに限らず、マンションなどの区分所有建物の修繕積立金の徴収方法には、次のようなものがあります。
段階的に値上げされる「段階増額積立方式」
段階増額積立方式とは、マンションの築年数に応じて、修繕積立金を段階的に値上げしていく方法です。新築時の修繕積立金を安くするために、値上げの可能性を示唆した上でこの方法で修繕積立金の額を決定しているケースが多いです。段階増額積立方式は、最初の修繕積立金の額を安くすることができますが、修繕積立金の増額のたびに居住者に合意してもらう必要があります。
値上げがうまく運ばないと、いざ大規模修繕になったときに資金不足ということになりかねません。大規模修繕の費用が不足すれば、追加で修繕費の徴収があったり必要な修理が行われなかったりすることになってしまいます。
必要費用を均等分する「均等積立方式」
均等積立方式とは、あらかじめマンションの修繕計画を立て費用を試算し、それに沿って月々の修繕積立金の額を割り出して決定する方法です。その際に、現在の額だと費用が足りなくなると判断された場合は値上げされることもあります。
浜崎編集長
タワーマンションの修繕積立金は高い？
一般的に、マンションの管理費や修繕積立金は、規模や総戸数が多いほど安くなる傾向にあります。タワーマンションの総戸数は当然かなり多くなりますが、修繕積立金の額が必ずしも安くなるとは限らないようです。
ここでは、タワーマンションの修繕積立金の現状や、どのような費用がかかるのかについてみてみましょう。
タワーマンションの修繕積立金の平均相場は？
タワーマンションの修繕積立金の平均額は、国土交通省の「平成30年度マンション総合調査結果」によると、月額12,000円とマンション全体の修繕積立金の平均額よりも少し高い程度です。マンション全体の戸数からすると高めだと言えるでしょう。
この平均額は先ほど述べたように新築時の安い修繕積立金の額を含めた計算となっているため安めに出ているとも考えられます。一般的な築10年を超えたタワーマンションの修繕積立金の額は2万円程度という見解が一般的なようです。
タワーマンションは必要な設備が多い
タワーマンションの管理費や修繕積立金が一般的なマンションよりも高いのは、建物の構造と構造上必要な設備が多くなるからです。
浜崎編集長
また、通常のマンションには設置義務のない緊急時のエレベーターやヘリポートなども必要になります。タワーマンションでは、それらを管理したり、修繕や交換をしたりするための費用がかかるため、管理費や修繕積立金が高めになってしまうのです。
大規模修繕に費用がかかる
総戸数が多いにもかかわらずタワーマンションの修繕積立金が高くなるもう一つの理由として、大規模修繕に多額に費用がかかる点があげられます。
通常の中高層マンションの大規模修繕は、建物の周囲に足場を組んで作業することがほとんどです。しかし、タワーマンションの場合は高層なので足場を組むことができず、ゴンドラを吊り下げての作業になります。
ゴンドラでは作業条件が悪くなるので足場での作業よりも手間や日数がかかり、人件費をはじめとした多額の費用が必要になるのです。
タワーマンション修繕積立金の注意点
タワーマンションの修繕積立金が思いがけず高くなる場合があることがわかりました。最後に、タワーマンションを購入する際の修繕積立金の注意点についてみてみましょう。
新築時の修繕積立金が安い場合は値上げに注意
新築で販売しているタワーマンションは、とにかく売却するために修繕積立金を大幅に低く設定している場合があります。
事務員
浜崎編集長
大規模修繕が完了しているタワーマンションを選ぶ
将来の修繕積立金の額や、大規模修繕がきちんと行われるかどうかが心配な場合は、大規模修繕が完了しているタワーマンションを選ぶのも一つの手です。
タワーマンションは2000年前後から建築が増えてきたので、すでに大規模修繕が完了している物件も出回ってきています。そのような物件を選べば、どのような大規模修繕が行われたのか、修繕積立金はいくらになっているのかが確認できるので安心です。
修繕積立金不足や管理状態を確認する
タワーマンションに限ったことではありませんが、購入前には、そのマンションの管理状態および管理費や修繕積立金の徴収状況を確認しておくことが大切です。
管理費や修繕積立金の滞納などが多く、マンション全体の管理がきちんと行われていないようであれば、大規模修繕の費用が不足するだけでなく、将来的なマンションの資産価値にも悪影響を及ぼします。
管理状態は、マンションの寿命や資産価値を大きく左右する重要なポイントです。購入前には必ず確認するようにしましょう。
まとめ：タワーマンション購入時は管理費や修繕積立金のチェックが必須！
タワーマンションは、一般的な中高層マンションよりも修繕積立金や管理費が高い場合がほとんどです。さらに、新築時に安く設定されていても、築年数が経つにつれて修繕積立金が値上げされたり一時金の徴収があったりする場合もあります。
タワーマンションを購入してから大規模修繕や修繕積立金で後悔することがないよう、購入前に管理状況や修繕積立金の積立総額、大規模修繕の予定や計画などをしっかりと確認しておくようにしましょう。
