中古マンションの購入時に消費税はかかる？課税・非課税の見極め方をプロが解説

この記事を書いた人

小島 優一

宅地建物取引士

宅地建物取引士、２級ファイナンシャルプランニング技能士。生命保険会社にてリテール業務に従事した後、2014年に不動産仲介会社であるグランドネクスト株式会社を設立。 2021年より幻冬舎ゴールドオンラインにて不動産を通じて財産を守る、増やす、残す記事を連載している。 >> 詳細はこちらから

中古マンションを購入しようと決心したとき、消費税がかかるのかどうか気になりますよね。マイホームの購入は、一生で一度あるかないかという大きな買い物！したがって消費税の支払いも高額になるので、重大な関心事になるのは当然のことです。

中古マンションは、売主が事業者か個人かで消費税の有無が決まってきます。

そこでこの記事では、中古マンション購入に消費税がかかるケースとかからないケース・課税物件の見分け方・活用したい控除や制度などについて解説します。

中古マンションは軽減税率等の対象外となり、原則は土地は非課税ですが、建物については消費税を支払う金額必要があります。 例えば、建物部分が4,000万円の不動産を購入する場合、4,000万円×10％＝400万円の消費税が課税されることになります。※土地は非課税なので実際の税額はもっと複雑になりますが、ここでは土地部分は省略して計算しています。

またさらに不動産仲介会社に支払う仲介手数料や引っ越し費用、住宅ローンの保証料、所有権移転登記にも消費税はかかります。

中古マンションの売主が個人なら消費税はかからない

中古マンションの売主が個人である場合は、消費税が発生することはありません。

消費税が課税されるのは、事業として行うものであること、すなわち事業者によるモノやサービスが課税対象です。そのため新築マンションは、事業者が直接販売することが多いので消費税はかかります。

しかし中古マンションは、一般的に事業者ではなく個人が販売することが多いので、消費税は課せられません。

土地の売買には消費税はかからない

土地の売買はそもそも消費税がかかりませんので、売主が個人・事業者のいずれであっても非課税で行えます。これは土地が使っても減らないため、消費の対象としてなじみにくいものとされるためです。したがって法人が販売する一戸建やマンションは、建物分の消費税だけが販売価格に含まれることになります。

建物の価値は築年数が経過すると低下します。一方、土地の価値は周辺環境などに基づいて判断される地価によって決まります。

しかし、戸建ての場合に取り立てて消費税額の負担が大きいとは言えません。 むしろ、マンションと比べて戸建て住宅は耐用年数が短い分、建物価格の低下ペースが速いため 消費税負担は軽くなる傾向があります。

そのため、消費税を特に意識すべきなのは中古マンションの購入時です。契約書に記載される土地と建物の価格の内訳を確認したときに、土地の評価価格が低く、購入価格の大部分が課税対象の建物になっていることがあります。

中古マンションの売主が業者なら消費税はかかる

前述のように中古マンションであっても、売主が事業者の場合は消費税が課せられます。値付けされている不動産の価格は、税込み表示が原則です。そのため、表示されている価格に加えて、別途消費税を支払う必要はありません。

ただし不動産本体の価格よりも消費税分だけ高い価格を支払うことは事実なので、将来購入したマンションを売却する際に消費税分を回収できなくなる恐れはあります。

購入してすぐに価値が下がる新築マンションと異なり、中古マンションは購入に伴う価格下落が少ないことが魅力の1つです。しかし消費税が課税される中古マンションを買えば、購入代金のうち消費税分の価値はすぐになくなってしまう恐れはあるでしょう。

 中古マンション購入時に課税されるかどうかは取引態様を確認しよう！

取引態様が「仲介」なら非課税の可能性が高い

 中古マンション購入で消費税以外にかかる費用について

仲介手数料

仲介手数料は、不動産の売買や賃貸取引を行うとき、売主と買主（貸主と借主）の間に入る不動産会社に対して支払う手数料。不動産会社が売主の場合には、仲介手数料はかからないメリットがあります。

仲介手数料は、宅地建物取引業法により上限額が決められています。

仲介手数料については、消費税がかかることを覚えておきましょう。

なお価格400万円超の不動産物件の簡易計算式は次のようになります。

中古マンションを購入する際の仲介手数料の値引き交渉については、「中古マンション売買の仲介手数料の値下げ交渉とは？実態や仕組み、注意点を解説」で詳しく解説しています。ぜひ参考にしてください。

事務手数料

事務手数料は住宅ローンを利用する場合、金融機関に支払う手数料です。

事務手数料は金融機関によって異なりますが、メガバンクでは3.3万円（消費税込）・ネットバンクでは借入金額×2.2％（消費税込）が相場です。なおメガバンクでは保証料を必要とするので、事務手数料と保証料を合計した額で比較する必要があります。

登記費用

登記費用は、不動産の所有権の権利関係を法務局の登記簿に記載する際に必要な費用で、これにより不動産が自分のものであることを第三者に主張できます。

中古マンションの移転登記の税率は、下表のようになります。

なお、登記の手続きを司法書士に依頼した場合には、別に5万円～10万円程度の報酬が必要です。

その他(保険や保証など)

次にそれ以外に必要な保険や保証などの費用についてもまとめておきましょう。

ローン保証料

金融機関からローンを借り入れする際には、保証会社に対しての保証料を支払う必要があります。ローン保証料は、2％程度が相場ですが、金融機関により異なります。またネットバンクでは0円としているところもありますが、その分事務手数料を高く設定している場合もあるのできちんと確認しましょう。

 団体信用生命保険料

ローンを借り入中、契約者が死亡したり高度障害になった場合に、本人に代わって残りのローン代金を生命保険会社が支払ってくれる保険。近年は金利に含める金融機関が多くなっていますが、オプションを付ける場合には別途用意する必要があります。

火災保険料、地震保険料

住宅ローンを利用してマイホームを購入する場合、火災保険の加入が融資条件となっている場合が多いです。ただし地震による火災は支払い対象にならないので、火災保険とセットで加入する必要があります。保険料は保障期間や内容で変わってきますが、だいたい10万円～15万円程度見ておくとよいでしょう。

中古マンションを購入する際の費用内訳について、より詳しく知りたい場合は「中古マンション購入にかかる諸費用・初期費用を徹底解説！いつ払うのか？内訳、安くする方法とローンについて」をぜひ読んでみてください。

中古マンション購入で課税される場合に活用できる控除や制度

中古マンション探しを行い、せっかく見つけた希望の物件の売主が数少ない消費税課税対象の物件だったらがっかりしてしまうかもしれません。ただ、その場合の不都合の是正の為に制度があるのでご紹介します。

住宅ローン控除(住宅借入金等特別控除)

住宅ローン控除は、住宅ローンを借りてマイホームを購入したときに受けられる特例。

一定の条件を満たせば、年末のローン残高の1％が最大で40万円、10年間控除（認定住宅の場合は50万円）されます。

中古マンション転売の消費税が課税取り消しになった判例

この事例で問題となったのは、中古の賃貸マンションを購入した不動産会社が、そのマンションをリフォームするなどして資産価値を高め、投資用物件として転売した際の消費税の取り扱いについてです。

不動産会社側は、中古賃貸マンションを購入した際に支払った消費税を、投資用物件として販売した際に受け取った消費税から差し引いて申告、納税する「仕入れ税額控除」制度を適用したという言い分でした。

これに対して国税庁側は、購入から転売する期間にその物件による家賃収入があり、家賃収入も今回の事業の目的の一つになり得るため、消費税全額を差し引く処理はできないとし、申告漏れとして指摘したのです。

裁判所の判決は、中古マンションの仕入れ目的が売却にあることは明らかであり、家賃収入は副産物として位置づけられるというものでした。よって、家賃収入があったため消費税全額は差し引けないとする国税の判断は相当性を欠くと結論づけ、消費税の追加課税が取り消しとなったのです。

仕入税額控除とは

この事例で問題となったのは、不動産会社が中古賃貸マンションを仕入れて、そのマンションを投資用物件として販売する際に適用した「仕入税額控除」の制度です。

この仕入税額控除の制度は、材料を仕入れて製品を生産する工程や流通の段階で、支払のたびに課せられる消費税の二重課税が発生しないように設けられています。

例えば、ある企業が1,000円の商品を仕入れて、それに加工を施して1,500円で販売した場合、仕入れの際に1,000円に対する消費税100円を支払い、販売の際に1,500円に対する消費税150円を受け取ります。

このような場合、その企業が納める消費税は、課税仕入れの対象として受け取った消費税150円から支払った消費税100円を差し引いた50円になる、というのが仕入額控除の制度です。

 中古マンション購入と消費税に関するよくある質問

Q：中古マンション購入時の消費税計算方法について知りたい！

まず前提条件として、個人から購入した中古マンションは原則消費税がかかりません。

事業者から購入した中古マンションの計算式は次の通りです。

Q：非課税物件でも仲介手数料には消費税がかかりますよね？

消費税が掛からない中古マンションでも、仲介手数料・司法書士の報酬・事務手数料などの諸費用にもかかります。

■仲介手数料

既に述べたように仲介手数料は、物件価格の3％＋6万円が上限で、算出された金額に対して消費税がかかります。

たとえば、3,000万円のマンションでは次のようになります。

■登記費用

不動産登記をする場合、登録免許税が必要で、司法書士に依頼すると報酬がかかります。

登録免許税そのものについては、さらに税金が発生することはありませんが、司法書士の報酬は5～10万円程度が相場ですので、5,000円から1万円の消費税がかかることに。

■事務手数料

住宅ローンを借りた場合には、金融機関に事務手数料を支払わなければなりません。メガバンクでは3万円が相場なので3,000円の消費税が必要です。ネットバンクでは事務手数料は2％が相場なので、3,000万円のローンを組んだ場合は、60万円の事務手数料が必要です。したがって6万円の消費税がかかることになります。

まとめ

中古マンションは、個人売主から購入する場合であれば消費税はかかりません。しかし仲介手数料や住宅ローン事務手数料などには、消費税が発生します。また事業体から購入する場合には消費税がかかりますが、すまい給付金や住宅ローン控除などを利用すれば負担を軽くできます。

中古マンションは、購入価格が安いだけでなく消費税もかからない場合も多いのでお得と言えるでしょう。なお購入にあたっては、取引態様が売主なのか、仲介なのか不動産会社に確認することも重要なことです。