手取り23万円で組める住宅ローンは？返済額や利息のシミュレーションも実施！

この記事を書いた人

小島 優一

宅地建物取引士

宅地建物取引士、２級ファイナンシャルプランニング技能士。生命保険会社にてリテール業務に従事した後、2014年に不動産仲介会社であるグランドネクスト株式会社を設立。 2021年より幻冬舎ゴールドオンラインにて不動産を通じて財産を守る、増やす、残す記事を連載している。 >> 詳細はこちらから

家を買いたいと考えている方の中で、月収の低さが負い目となっていまいち踏み込めていないという方も多いのではないでしょうか。家を購入する場合、ほとんどの場合で住宅ローンが必須になるでしょう。手取り月収が少ないと、理想とする住宅ローンを組めないというイメージもあるかもしれません。たとえ住宅ローンの審査に通っても、毎月の収入が少ないことが理由で、支払いが負担になってしまうことも珍しくありません。

今回この記事では、手取り月収が少ない場合で組む住宅ローンに関する、さまざまな疑問を取り上げて徹底的に解説していきます。なお本記事では、手取り月収が23万円の場合を想定して、「ボーナスありorなし」や「頭金の有無」、「金利に応じた利息額・総返済額」などいくつかの観点でシミュレーションを実施していきます。

手取り23万円の給与所得者が住宅ローンを組む場合に毎月の返済額はどれくらいが妥当なのでしょうか。

手取り月収23万で組める住宅ローンの範囲とは？

借入可能な住宅ローンの金額

手取り月収23万円は、額面に換算するとおよそ29万円ほどの金額です。では、手取り月収が23万円だと、住宅ローンの金額はいくら借り入れられるのでしょうか。手取り月収が23万円、概算の年収を300万円とし、35年ローンでの借入すると想定した場合、およその限度額は約2500万円程度です。（今回は、2022年1月段階での最新金利の中間の数値である2%で金利を算出しています。）

このデータは、あくまで手取り月収23万円・年収を300万円を想定した場合のシミュレーションです。月収に差があったり、ボーナスがあったりといったイレギュラーがある場合は、それらの条件を踏まえて金額を出し直す必要があります。

理想的な住宅ローンの借入額のシミュレーション

手取り月収が23万円の場合、理想とされる借入金額はいくらとされるのでしょうか。残念ながら明確に金額を掲示できるわけではありません。あくまで「それぞれが無理なく返済できる理想の金額」がベースになります。理想的な住宅ローンの支払い金額は、手取り月収のおよそ20%ほどであると言われています。手取り月収が23万円の場合は、毎月約46000円が理想的な金額です。

毎月46000万円のローン返済を、先ほどと同様に2%の金利で金額を算出してみましょう。すると、1388万円という金額が出ました。先ほど挙げた2500万円の限度額に当てはめて比較すると、約1000万円ほどの差が出ていることがわかります。

頭金がない場合のシュミレーション

では、実際に2500万円の家を購入する想定で、手取り月収23万円での住宅ローンをシミュレーションしてみましょう。まずは、頭金を用意しない場合のシミュレーションを実施します。今回この記事では、以下の条件でシミュレーションしています。

この条件でシミュレーションした場合は、以下の結果となります。

毎月支払う金額だけだと難しい支払いではないと言えるでしょう。ただし、手取り月収が23万円という金額の中で、生活費などを含めたさまざまな出費も加算すると、少し不安を感じてしまうかもしれません。頭金を用意できないけど、どうしても今家を買いたい！という方は、金利の高くないローンを選択したり、ボーナス払いを活用したりして、できるだけ負担の少ない住宅ローンを選択して借り入れをしましょう。

頭金が用意できる場合のシミュレーション

家を買う際に重要になるのが、頭金を用意できるかどうかです。頭金をいくらか用意することは、借り入れられる金額に差が出るのはもちろん、毎月の負担額にも大きく関わってきます。頭金なしで借り入れる選択肢もありますが、毎月の負担を考えると現実的ではないという方は、ここで解説する「頭金ありのシミュレーション」をぜひ参考にしてください。なおここでのシミュレーションは、先ほどの項目と同様2500万円の物件を購入すると想定して実施します。

①頭金1割の場合（250万円）

②頭金2割の場合（500万円）

③頭金3割の場合（750万円）

頭金がある場合では、頭金がない場合よりも支払い金額に大きな差が生じます。特に頭金を3割用意できるのであれば、頭金なしの返済額よりも約2万円も安くなることがわかりました。頭金の用意には時間も労力もかかります。しかし、毎月の支払いにかかる負担をできる限り少なくしたい場合は、注目すべき必須の観点です。

住宅ローンと年収の関係とは

まずは、住宅ローンと年収にどのような関係があるのか？という疑問から解消していきましょう。ここでは、住宅ローンと年収の関係について、審査基準・手取り年収に応じた適正の割合といった観点で解説します。

住宅ローンはどのような基準で審査される？

一般的に住宅ローンは、以下の5つの項目で審査され、基準となります。

上記はあくまで一般的な住宅ローンの審査基準です。今回注目している年収に関しても、審査基準として重要な項目と認識されています。そのため、たとえ上記を満たしていても収入が不十分な場合、返済が現実的にはなりません。収入が安定しているかという審査も実施されるため、勤続年数なども大きく関わってきます。ちなみに、個人事業主や経営者の場合、収入の安定性といった意味で若干不利になる傾向です。

また、以前国土交通省で行われた「令和元年度民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書」によると、金融機関の審査基準として以下の項目が挙げられていることがわかります。

住宅ローンの適正な割合は？

住宅ローンの適正な割合として一般的に提案されているのは、手取り年収のおよそ20%以内と言われています。もしくは、年収の4〜6倍までにに設定するのがおすすめです。これ以上の数値で住宅ローンを組んでしまうと、返済にかかる負担が懸念され、審査に通りにくくなってしまうでしょう。住宅ローンを借り入れる際は、いくら借りられるかを重要視せず、あくまで無理のない返済を継続できるかどうかに意識を向けましょう。

継続して返済し続けられるという視点で住宅ローンを意識した際に、先ほど触れた「手取り年収の4〜6倍まで」が住宅ローンの適正な割合だと言われます。ご自身の年収がいくらなのかを算出し、4倍・5倍・6倍した数字を出してみましょう。その後、月収の安定性や雇用形態、ある程度の安定性が保証できる業種かどうかなど将来設計など含めた具体的な返済額のシミュレーションを実施してください。

毎月支払うローンの返済額をシミュレーションするには、完済時に何歳になっているかも重要な観点になります。ほとんどの場合、65歳までに完済できるように設定されます。30歳でローンを組む場合の支払い期間は35年、35歳で組むのであれば30年といった形をイメージしましょう。

ちなみに、65歳を過ぎても返済が続くと想定し、定年後は退職金でローンを返済しようと考えてしまう方がいます。確かに退職金は、ローン返済に充てられるほどのまとまったお金を確保できますが、理想の金額が支給されなかったり、退職金制度自体が消滅したりといった、企業によって異なる事情で左右されるのも事実です。コロナ禍の影響で多くの企業が「安定」への懸念をしている中で、退職金を前提とした返済計画は非常にリスキーと言えるでしょう。また、平均寿命も長くなっている昨今では、退職後の人生が豊かなものになるよう、ローン以外の使い道で退職金を充てておく方が良いでしょう。

住宅ローンの返済額を抑える4つのポイント

住宅ローンの返済額を、できるだけ抑えたいと考える方も多いでしょう。

以下では、住宅ローンの負担を抑えるために活用したい、これら4つのポイントについてご紹介します。

①住宅ローン控除を活用する

返済額を抑えるために有効な手段として、住宅ローン控除の利用が挙げられます。住宅ローン控除とは、家を買う際に住宅ローンを使用した場合、負担額が所得税・住民税から控除される制度のことです。年末時点での住宅ローン残高から1%の金額が控除の対象となります。

住宅ローンを組んでから10年間、控除の期間が設けられます。ただし、令和元年からの消費増税がきっかけとなり、住宅ローン控除の内容にも若干の変化が見られています。令和元年10月1日〜令和2年12月31日までに住宅を購入し、入居すれば、10年間だった従来の控除期間から13年間に延長されることを覚えておきましょう。

住宅ローンが適用される条件がいくつかあるため、以下でまとめたそれぞれの条件・概要をご覧ください。

もしご自身が上記に当てはまっていれば、今後のためにも住宅ローンの控除をおすすめします。

②最適な金利を選択する

住宅ローンには、それぞれ金利のタイプがあることをご存じでしょうか。住宅ローンの金利タイプには、変動金利タイプと固定金利タイプがあります。また、変動金利タイプは「変動金利型」と「固定金利期間選択型」があり、固定金利タイプは「全期間固定金利型」に分かれています。合計で3種類あると覚えておけば良いでしょう。それぞれの特徴をしっかりと把握し、ご自身にもっとも合った金利を選択してください。

以下の表では、住宅ローンの金利タイプごとに、特徴やメリット、デメリットをまとめています。

3種類それぞれに特徴があり、メリットとデメリットも異なります。そのため、ご自身が利用したいと思える金利を吟味して選ぶことが大切です。金利のタイプをしっかり考えることで、住宅ローンの負担を軽減できる可能性もあるので、上記の表をぜひ参考にしてください。

③適正ローン・家を建てるタイミングを考える

住宅ローンを組む際は、身の丈にあった適正なローンを組めているかどうかが大切です。無理をしてオーバーローンを組んでしまうと、毎月の負担が非常に大きくなります。限度額いっぱいを借り入れれば、立派な家を建てられるでしょう。しかし、無理なく返済し続けるということを考えると、やはりオーバーローンでの借り入れはおすすめできません。資金計画をしっかり立て、金銭面はもちろん精神面にも負担のないローンを組むことが、住宅ローンに関する悩みを軽減する方法であり、重要な観点です。

また、そもそも家を買うことに手取り月収が見合っているのか、改めて整理し確認することも非常に重要です。家を買いたいという気持ちばかりが先行して、手取り月収が見合っていないのに家を買うのは危険です。月収を上げることを目標にし、無理なく返済し続けていける！と目処が立った段階で買うことをおすすめします。その段階まで耐えることで、マイホームへの愛着がより湧くかもしれません。

④返済額軽減型の繰り上げ返済を利用する

返済額軽減型とは、返済期間はそのままで返済金額だけを減少させる方法です。繰上げ返済の方法として挙げられます。総返済額の一部を返済額軽減型の対象にすれば、返済額にかかる毎月の負担を一定期間ではありますが、軽減可能です。

返済額軽減型は子供の進学など、ライフイベントに応じた環境の変化に対応するために活用されます。返済の期間に変動はないため、返済にかかる当面の負担を少しでも軽減したい方はぜひ活用を検討してください。

手取り月収23万で2500万円の住宅ローンを組んだ場合の総利息額とは

月収23万円で2500万円の住宅ローンを組んだ場合、利息額はどのぐらいになるのでしょうか。ここでは、住宅ローンと密接な関係を持つ利息額について、シミュレーションしてみましょう。今回は、金利の種類と返済期間に分けて、それぞれの総返済額を算出します。

金利の種類に応じた総返済額

まずは、金利の種類ごとに利息の総返済額を算出してみましょう。今回のシミュレーションは、フラット35・20・50をベースに、それぞれもっとも多いとされる金利率で計算をしています。

金利の種類によってそれぞれの金利率に違いはあるものの、返済期間が長くなればなるほどそれに比例して利息額も高くなるといえます。

返済期間に応じた総返済額

続いて、20年・30年・35年に借り入れ期間を設定し、金利を2%に固定して利息の総返済額を算出してみましょう。ここでも、借り入れ金額の想定は2500万円です。

同じ金利の場合、返済期間がより短い方が利息も安くなることがわかります。

手取り月収23万で住宅ローンを最大限借り入れるリスク

手取り月収23万円で住宅ローンを最大限借り入れると、以下のリスクがあることを念頭に置かなければなりません。

手取り月収23万円は決して高い収入とはいえません。この段階で住宅ローンを最大限借り入れてしまうと、リスクの方が大きなポイントになる可能性を視野に入れておかなければなりません。ここでは、上記のリスクについて詳しく解説しています。

老後の蓄えに不安が残る

手取り月収23万円で住宅ローンを最大限の借り入れることで、老後の蓄えに影響を与える可能性があるでしょう。老後は安定した収入がなくなり、貯金や年金で毎月の住宅ローンを支払い続けることになります。十分な蓄えがあればある程度は安心できます。しかし、継続的な収入がない状態では、いずれ蓄えが底をつくのでは？と不安になり、精神面への負担がかかるでしょう。また、安定した収入がなくなることで生活面を圧迫する現実的な問題もあります。

住宅ローンが定年後まで続く

上記で触れたように、定年後に住宅ローンの支払いが続くと、生活面・精神面への負担が大きくなるので、できれば避けたいところです。しかし、手取り月収23万円で最大限の住宅ローンを借り入れてしまうと、支払いの期間が長くなり、定年後の支払いも避けられません。ローンを組む年齢にもよりますが、無理な借り入れをすると定年後の支払いがより現実的になってしまうでしょう。定年後の支払いを避けるためにも、手取り月収が満足な金額に達していない場合は、最大限の借入は避けた方が賢明です。

手取り月収23万円で住宅ローンの借入額を増やす方法

ここまで紹介してた内容やシミュレーションの結果を改めて見ると、手取り月収23万円での住宅ローンは、借り入れ後に負担がかかる可能性が高いといえます。とはいえ、いくつかの方法を活用することで、手取り月収が少なくても住宅ローンの借り入れが現実的になります。なお、住宅ローンの借入額を増やす方法として挙げられるのは、「収入合算」と「ペアローン」です。

ここでは、収入合算とペアローンの2つについて、主な特徴やメリット・デメリットについて解説します。また、それぞれの違いを比較し、表にまとめているので合わせて参考にしてください。

収入合算

配偶者や子供、親族の収入をローンの主となる債務者の収入に合わせることを収入合算といいます。合算させることで世帯単位での収入が上がることとなるため、借入金額を増額可能です。

実際は複数名がかかわるものの、契約内容としてはひとつの住宅ローンと見做されます。連帯債務者となる方は団体信用生命保険に加入できないものの、諸費用などを軽減できるのがメリットです。

ペアローン

複数の借り入れ人がひとつの物件を対象にローンを契約する借入方法をペアローンといいます。主に夫婦など、お互いが連帯保証人として機能する方法です。

ペアローンには、単純な借入金額を多くできるメリットがあります。手取り月収が23万円でも、夫婦が同じ月収の場合は単純計算で手取り46万円扱いで住宅ローンが組めます。個人の月収では組めないローンを組めるため、理想とする物件を購入しやすくなるのがペアローンのメリットです。

ただしペアローンには、諸費用が2人分になるデメリットがあります。ここでいう諸費用とは、司法書士の報酬や登記費用などです。仮に夫婦のどちらかが亡くなった場合は、死亡した方の残債のみが団体信用生命保険の対象になることも覚えておきましょう。

収入合算とペアローンを比較

ここまで触れた内容を踏まえたうえで、収入合算とペアローンの違いについて表でまとめています。なお、夫婦で申し込んだ場合を想定しています。

今回は収入合算・ペアローンいずれも主たる債務者を夫に仮定しました。妻が債務者になる場合は、上記で紹介した「夫・妻」がそのまま入れ替わるようイメージしてください。また収入合算は、連帯債務者になれる方の範囲がペアローンよりも広いことを覚えておきましょう。

まとめ

今回紹介しているのは、住宅ローンと年収の関係性や審査基準、や適正な割合など、住宅ローンの基本に関する内容です。また、手取り月収を23万円と想定した返済シミュレーションを実施しました。借り入れられる金額やさまざまなパターンでのシミュレーション、利息の総返済額についての内容など、住宅ローンを借り入れるうえで重要になる観点を多数紹介しました。

住宅ローンは、金利の種類や住宅ローンの控除、返済額軽減型の繰上げ返済など、負担を抑えるためのさまざまな観点を把握しておくことも大切です。また、適正ローンや家を建てるタイミングなど、今後の生活にかかる負担なども想定したさまざまなシミュレーションをしなければなりません。

また、手取り月収に見合っていない無理な住宅ローンを組んだ場合、定年後にかかる負担が大きくなり、生活面・精神面にも負担をかけてしまいます。対策としては、収入合算やペアローンの活用による借入額の増額が挙げられます。