旧耐震基準のマンションは実際のところ安全なの?

旧耐震基準のマンションは実際のところ安全なの?

建築基準法の耐震基準は大地震が起こる度に改正されています。そもそも耐震基準とは、建築物を設計する際、その構造物が最低限度の耐震能力を持つことを保証し、建築を許可する基準です。

「少しでも安い中古マンションを購入し、カッコ良くリノベーションして自分のライフスタイルに合った住まいにカスタマイズしたい」と考えている人も多いと思われます。

しかし、旧耐震基準のマンションに不安を感じる人も多いと思いますので、今回は耐震基準の歴史や違い、大震災の被害状況などを解説します。

1.耐震基準

最近、大地震がよく起こるので耐震性について関心が高まっていますが、築年数の浅いマンションの方が、数十年も経っているマンションよりも安全だと感じるひとも多いと思います。新築物件はその分お値段も高いので、予算の兼ね合いもあるなかで、実際のところを詳しく解説してゆきます。

確かに築年数の浅いマンションの方が、耐震性能も良くなっています。しかし、必ずしも築年数が経っているマンションが危険であるとは限りません。

1-1.耐震基準の歴史

日本で最初の建築法規である「市街地建築物法」は木造のみの基準でしたが、1919年に制定されました。1923年の関東大震災を経て1924年に「市街地建築物法」が改正され、耐震基準が加わりましたが、1950年に廃止されました。

新たに1950年、建築基準法が制定され、旧耐震基準が出来ました。その後も大地震の度に見直され、1978年の宮城県沖地震(宮城県内:死者27人、建物の全半壊7500戸)を教訓として1981年6月1日に耐震基準が大きく見直しされました。

1981年5月31日以前の耐震基準を「旧耐震基準」、1981年6月1日以降の耐震基準を「新耐震基準」といっています。

さらに1995年の阪神・淡路大震災の際、多くの木造住宅が倒壊したこともあり、2000年に耐震基準はより厳しく変更されており、2000年基準といわれています。

1-2.耐震基準の違い

旧耐震基準は震度5程度の中規模の地震に耐えられることを基準としています。

新耐震基準は中規模の地震(震度5強程度)に対してはほとんど損傷を生じず、極めて稀にしか発生しない大規模の地震(震度6強から震度7程度)に対しては、人命に危害を及ぼすような倒壊等の被害を生じないことを基準としています。

阪神・淡路大震災と東日本大震災の最大震度は震度6強でした。

2.大震災の被害状況

阪神淡路大震災と東日本大震災とで、旧耐震基準の建物と新耐震基準の建物との間で建物の被害の差はあったのですか?

阪神・淡路大震災では旧耐震基準の建物は新耐震基準の建物と比較して多くの被害が出ました。しかし、東日本大震災では、さほど差は出ませんでした。地震の特性の違いにより、建物の被害状況に差が出たものと思われます。

2-1.阪神・淡路大震災の建物の揺れによる被害状況 ※1

国土交通省は「阪神・淡路大震災において、死者数の大部分が建物等の倒壊が原因であり、1981年以前の耐震性が不十分な建築物に多くの被害がみられた」と報告しています。

下記グラフ(出典:国土交通省)においても、1981年以前の建物は「大破・中小破」が約65%を占め、1982年以降の建物は「大破・中小破」が約25%にとどまります。このことにより、新耐震基準の有効性は実証されたともいわれました。

2-2.東日本大震災の建物の揺れによる被害状況

東日本大震災は、旧耐震基準の建物は「大破・中小破」が約19%を占め、新耐震基準の建物は「大破・中小破」が約12%となりさほど差はありません。

この原因は、阪神・淡路大震災が直下型地震であり、強烈な縦揺れ起こしたのに対し、東日本大震災は長時間続く横揺れであったことにもあります。

それらの原因により、旧耐震基準の建物と新耐震基準の建物との被害の差はそれほど生じなかったものと思われます。

3.マンション購入の着眼点

旧耐震基準のマンションと新耐震基準のマンションの見分け方はあるのですか?

新耐震基準かの判断は、建物が完成した年では無く、 建築確認済証の交付日が 1981年6月1日以降かどうかで判断します。

3-1.旧耐震マンションの耐震診断実施状況

国土交通省が2019年4月26日に平成30年度マンション総合調査結果を公表しました。その中で、耐震状況・耐震改修の実施状況が報告されていますが、それを引用します。

「耐震基準に基づき建設されたマンションのうち、耐震診断を行ったマンションは34.0%となっており、そのうち耐震性があると判断された割合は40.8%であった。また、耐震性がないと判断されたマンションのうち、耐震改修を実施する予定はない割合は38.1%であった」

出典:国土交通省

Δ旧耐震マンションの耐震診断実施状況 ※2

つまり、63.7%の旧耐震基準のマンションが耐震診断すら行っていないということです。

その原因として考えられることは、耐震補強工事は全ての階において工事を施さなければ効果が出ません。マンションのバルコニー側や廊下側の外壁に最低限、筋交いの導入が必要です。

そうなると、マンション居住者の生活にも多大な影響が生じ、なおかつ多大な工事費用となります。耐震診断を行った結果、不適格となれば多大な工事費用を要することが想定されるために耐震診断を行わないものと思われます。

3-2.旧耐震基準と新耐震基準の見分け方

旧耐震基準か新耐震基準かの判断は、建物が完成した年ではありません。1981年5月31日以前の建築確認済証の交付日であれば、旧耐震基準のマンションです。1981年6月1日以降の建築確認済証の交付日であれば、新耐震基準のマンションとなります。

マンションは階数にもよりますが、約半年から2年前後と工事期間を要します。例えば1982年に完成したマンションであったとしても、建築確認済証の交付日が1981年5月31日以前であれば、旧耐震基準のマンションとなります。

その確認は不動産会社に依頼するか、直接行政の建築指導課を訪ねて調査してもよいです。ちなみに、住宅金融支援機構の「フラット35」の基準ですが、1983年4月1日以降に竣工した物件を新耐震基準の物件と判断しています。

3-3.旧耐震基準のマンションを選ぶなら

旧耐震基準のマンションは都心から比較的近い立地にある場合が多いです。また旧耐震基準のマンションは少なくとも築35年を経過しており価格的に新耐震基準のマンションに手が届かなくても、旧耐震基準のマンションなら手に届く場合もあります。

旧耐震基準のマンションを経済上の理由等で選択する場合、建物を壁全体で支える壁式構造のマンションを選択すると、地震の被害も比較的小さいことが報告されています。

建物を柱と梁で支えるラーメン構造のマンションよりは安全といえます。ただし、築40年を超えるマンションでも建物管理がきちんと施されていると、耐震基準が高いレベルで維持されているマンションもあります。

また、ハザードマップを見て地震防災危険地域を把握しておくことも大切です。

3-4.住宅性能表示制度:耐震等級

耐震等級という耐震基準とよく似た言葉があります。一般社団法人住宅性能評価・表示協会が運営する「住宅性能表示制度」があります。住宅性能表示制度は2000年4月1日に施行された「住宅の品質確保に関する法律」に基づく制度です。

これは2000年3月31日以前のマンションでも評価を受けることは可能ですが、共用部分があるため住戸の所有者だけでは評価申請のための準備は進めらず、管理組合との調整が必要になります。

性能の表示項目には10分野32項目がありますが、10分野の中の一つに「地震などに対する強さ(構造の安定)」があります。耐震等級は地震などが起きた時の倒壊のしにくさや損傷の受けにくさを評価します。

耐震等級は1~3までありますが、等級が高いほど地震などに対して強いことを意味します。この基準では、最低等級である耐震等級1を建築基準法レベルとしました。

等級 強度
耐震等級1 建築基準法レベル
耐震等級2 耐震等級1の1.25倍
耐震等級3 耐震等級1の1.5倍

Δ耐震等級と強度

まとめ

旧耐震基準のマンションと新耐震基準のマンションと比較して、どちらがより安全かといえば、新耐震基準以降のマンションということになります。しかし、建物の管理・修繕状況により大きな違いが出てきます。

築20年経過したマンションであれば、大規模修繕が一度はなされているはずです。建物の管理・修繕状態をしっかり把握した上でのマンション購入をお勧めします。

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