中古マンション購入時には消費税はかからない?

この記事のざっくりしたポイント
  1. 土地には消費税はかからない
  2. 個人が売主の建物には消費税はかからない
  3. 業者が売主の建物には消費税がかかる
  4. 仲介手数料には消費税がかかる

消費税が10%になって負担が増えてきたので、中古マンション購入で消費税がかかるところも知りたいです。

事務員

浜崎編集長

不動産購入では消費税は100万円以上払うことも少なくありませんので、詳細に説明をしていきます。
 

中古マンションは軽減税率等の対象外となり、原則は土地は非課税ですが、建物については消費税を支払う金額必要があります。 例えば、建物部分が4,000万円の不動産を購入する場合、4,000万円×10%=400万円の消費税が課税されることになります。※土地は非課税なので実際の税額はもっと複雑になりますが、ここでは土地部分は省略して計算しています。 またさらに不動産仲介会社に支払う仲介手数料や引っ越し費用、住宅ローンの保証料、所有権移転登記にも消費税はかかります。

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個人が売主の場合の消費税は非課税

浜崎編集長

消費税が課税されないための条件は、個人の売主から購入する場合です。

消費税の課税ルールでは、事業者による財やサービスが課税対象となっています。その為、個人の売主は事業者ではないので非課税となり、購入者も消費税を上乗せした価格を支払う必要はありません。

不動産という高額の商品を個人対個人で売買するケースは稀なので、「個人の売主から買う」と聞くと、可能性が低いと思うかもしれません。しかし、不動産会社に仲介してもらった場合でも、もともとの不動産の売主が個人であれば消費税は非課税となります。冒頭の建物部分が4,000万円の不動産を購入する場合でも、個人売主から購入すれば消費税の400万円を支払う必要はありません。

浜崎編集長

中古不動産の仲介実務では取引される物件の8割程度以上は個人売主なので、中古市場の大半の不動産価格については非課税と言えます。

売主が業者の場合は消費税は課税対象

浜崎編集長

中古マンション選びでは多くの人が不動産会社に足を運んだりSUUMOやライフル、アットホーム等を見て内覧物件を検討すると思います。
最近はSUUMOでも希望条件を登録しておくと、新着物件があった時に教えてくれるサービスもありますもんね。

事務員

 

浜崎編集長

ただし、紹介される物件の中には個人が売主ではなく、不動産会社などの事業体が売主となっているものも含まれているので注意が必要です。

前述した通り、事業者による財やサービスは消費税の課税対象となるので、事業者からマンションを購入する際は消費税がかかります。ただマンションの金額を表示する際は、消費税の課税対象となるものは税込み表示が原則です。そのため不動産の売主が仮に事業者であっても、記載の価格から追加的にお金を支払う必要はありませんが、不動産本体の価格よりも消費税分だけ高い価格を支払う結果になっていることは事実です。

購入して住んだ途端に価値が下がる新築マンションと異なり、中古マンションは購入に伴う価格下落がないことが魅力の1つと言えますが、消費税が課税される中古マンションを買えば、購入代金のうち消費税分の価値はすぐに消滅する形になります

注意
将来、購入したお部屋を売却する際に消費税分を回収することはできない可能性があるので注意が必要です。

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売主が誰かは取引様態をチェックすればOK

消費税の課税対象となるかどうかは、売主によって決まるんですね。

事務員

 

浜崎編集長

では売主が個人なのか事業体なのかをチェックする方法ですが、そこでのチェックすべきポイントは「取引様態」です。
 

取引様態が「売主」となっている場合は事業体(不動産業者)が売主となっていて、 取引様態が「売主」の物件には消費税が課税さます。 取引様態には他にも「一般」、「媒介」、「仲介」がありますが、これらの表記がなされている場合は、広告をしている不動産業者は売主ではないことがわかります。

MEMO
上記の記載があっても、個人から仲介依頼を受けているのか、他の不動産会社をはじめとする事業体からの依頼なのかはわからないので、気になるときは不動産会社に直接質問してみましょう。

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土地の売買に消費税はかからない

建物の価値は築年数が経過すると低下します。一方、土地の価値は周辺環境などに基づいて判断される地価によって決まります。

浜崎編集長

そのため、土地付きでの売買が基本となる戸建てのほうが中古住宅でも価格が高止まりし、 課税される消費税額も大きいというイメージがあるかもしれません。

しかし、土地の売買にはそもそも消費税がかかりませんので、売主が個人、事業体のいずれであっても土地の売買は消費税非課税で行えますそのため、戸建ての場合に取り立てて消費税額の負担が大きいとは言えません。 むしろ、マンションと比べて耐用年数が短い分、建物価格の低下ペースが速いため 消費税負担は軽くなる傾向があります。

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事務員

そのため、消費税を特に意識すべきなのは中古マンションの購入時で、契約書に記載される土地と建物の価格の内訳を確認したときに、土地の評価価格が低く、購入価格の大部分が課税対象の建物になっていることがあり、消費税負担が大きい現象が起きることもあるのでその点は注意です。

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消費税が課税される場合は「すまい給付金」や住宅ローン控除の利用でお得に

中古マンション探しを行い、せっかく見つけた希望の物件の売主が数少ない消費税課税対象の物件だったらがっかりしてしまうかもしれません。ただ、その場合の不都合の是正の為に様々な制度があります。

一つ目は「すまい給付金」制度です。目安として収入が年510万円以下ならすまい給付金の対象となります。 給付金額は収入に応じて異なりますが、10万円~最大30万円が支給金額となっています。

浜崎編集長

仮に2,000万円の中古マンションを事業体から購入した場合は消費税160万円がかかります。しかし、すまい給付金を最大の30万円もらえるとなると、個人売主から購入する場合と比べた支出増を160万円-30万円=130万円に抑えることができます。

二つ目は住宅ローン控除(住宅ローン減税)です。住宅ローンを利用して購入する場合に受けることが可能です。毎年の年末時点でのローン残額のうち1%の金額が所得税や住民税から控除されるというもので、上限額が設けられています。そもそもこの制度は消費増税の負担を減らすためのものなので、売主が事業体の場合は控除額が大きく、消費税のかからない個人売主から購入する際は控除額が小さくなっています。

住宅ローン控除の上限額

個人売主から購入:2,000万円

事業体(法人)から購入:4,000万円(認定住宅の上限は5,000万円)

中古マンションを購入する場合は10年間控除を受けることが可能です。よって事業体からの購入時には、住宅ローン控除を最大40万円まで受けられます。 購入時に消費税負担が先行しても、住宅ローン控除で着実に挽回できるのです。

注意
住宅ローン控除は適用条件を満たしていなければ受けることができません。また一度満たしたからといって、毎年そのまま継続できるわけではないので、自分が適用条件を満たしているのかしっかり確認しましょう。

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注意!仲介手数料にも消費税がかかる

一般的に個人売主から直接不動産を購入するケースは稀で、仲介業者を利用するのが通常です。不動産仲介業者を利用すると売買成立時に仲介手数料を支払い、その仲介手数料に対しては消費税が課税されます。 仲介手数料は上限が売買代金の3%+6万円と定められています。 したがって、仮に3,000万円の中古マンションを不動産仲介会社を通して購入すると、

3,000万円×0.03(3%)+6万円=96万円

となるので、最大96万円の手数料を支払うことになります。そしてこの96万円に対して9.6万円の消費税が上乗せされて請求されます。 他にもリフォーム費用などには消費税がかかりますので、中古マンションの購入とほぼ同じタイミングでリフォームをするケースではさらに消費税が発生する場面があることは注意が必要です。

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その他消費税がかかるもの

ここまでの説明の通り、中古マンションの建物価格と仲介手数料が主に消費増税の影響を受けるものとなります。 新築マンションはほぼ全てが消費増税の影響を受けますが、中古マンションの場合、売主が課税事業者の割合は日本全体の取引で約2割程度なので直接の影響は少ないと言えます。ただ、細かいところを見ていけば下記の様な場面で消費税は発生します。

銀行事務手数料

銀行に支払う住宅ローンの事務手数料は都市銀行やネット銀行のケースだと借入金額の2%という設定が多く4,000万円の物件をフルローンで購入の場合は事務手数料は80万円、その消費税は8万円となります。

登記費用

上記の4,000万円の購入のケースの場合、登記費用は50万円程度となり、そのうち司法書士報酬は15万円程、その為、消費税は15,000円となります。

引っ越し費用

4人家族の引っ越し費用は概算で25万円程度となり、消費税は25,000円となります。また冷蔵庫や洗濯機、カーテン辺りを新しく購入する場合はもちろんその費用も発生します。4人家族の場合は約100万円、消費税は10万円となります。

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まとめ

中古マンションは個人売主から購入する場合であれば消費税はかかりません。しかし仲介手数料や住宅ローンの事務手数料などには消費税が発生します。また事業体から購入して消費税がかかる場合でも、様々な制度を利用すれば負担を軽くすることも可能です。

自分の検討している物件はどちらなのかをしっかり把握し、納得のいく中古マンション購入に役立ててください。