【最新版】税制改正！中古マンション購入に関わる減税措置が延長されます

中古マンション購入時は、マンション代金以外にも仲介手数料やローン関係費用などがかかります。そこで忘れてはいけないのが税金です。 買主が支払うべき税金を把握することも大事ですが、実は住宅ローン控除をはじめとした買主が受け取れる（控除される）お金も理解しておく必要があります。

今回は、そんな「中古マンション購入時」に知っておくべき税金や軽減制度について解説していきます。

住宅ローン控除を知ろう

住宅ローン控除の概要

住宅ローン控除とは、住宅ローンを利用して自宅の購入や増改築したときに、一定の要件を満たしていればローン残高に応じて所得税から一定額を控除する制度です。

つまり、税金が安くなるということであり、会社員であれば勤務先が所得税・住民税を自分の代わりに支払っているので、払い過ぎた分を年末調整で還付できるということです。

ただし、税金から控除するので、「支払っている税額」が控除される上限金額となります。

住宅ローン控除を受ける条件

住宅ローン控除が適用になるには、以下の条件を満たしている必要があります。

このような条件があるので、たとえば40㎡1LDK※1の物件や、店舗兼自宅で自宅部分が2分の1以下である場合は適用外になります。 特に、登記面積が50㎡以上という点には注意しましょう。登記面積は謄本や登記識別情報に記載されている数字であり、図面集などに記載されている面積よりも若干少なくなります。  

※1：新築の場合、2023年までに建築確認が行われていれば登記面積40㎡以上（所得要件：1,000万円）。

控除される期間と計算方法

住宅ローン控除が適用になる期間…つまり税金から控除される期間は10年間で、控除額は「1～10年目年末残高等×1％」ですが、上限は40万円となっています。 たとえば、その年に支払っている所得税が45万円であり、年末の住宅ローン残高が2,500万円の場合は、25万円（2,500万円×1％）の税金が控除となります。

ただし、これは平成26年1月1日から平成33年（2021年）12月31日までに住宅を取得した場合です。控除期間と額は、住宅取得時期によって異なるので注意しましょう。

なお、令和4年度は控除率が一律0.7%に変更される予定です。

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すまい給付金を知ろう

すまい給付金制度の概要

住まい給付金は消費増税による負担を減らすため、条件を満たせば住宅購入時に給付金をもらえる制度です。 そもそも、住宅ローン控除は所得税から控除しますので、所得税額の高い高所得者層が最も恩恵を受ける制度です。

というのも、住宅ローン控除は高額のローンを組んだ人の方が控除額は大きいので、比較的高い物件を購入する（高いローンを組む）高所得者層の方が控除額は大きくなりがちです。 また、高所得者層は支払っている税金額も高いので、控除される上限金額が大きくなります。

このように、住宅ローン控除は高所得者層の方が有利になるため、「すまい給付金」は一般層の負担を減らすために誕生しました。

すまい給付金の対象者

給付対象となる住宅

さらに、中古住宅を取得する場合には、現行の耐震基準に満たした住宅であることが条件です。

給付金額

このように、さまざまな条件によって給付額が異なるので注意しましょう。

すまい給付金制度の実施期間

すまい給付金制度は、令和3年12月までの制度になります。ただし、令和3年12月までに入居が完了した住宅が条件です。 つまり、新築住戸を建築していて建物完成前だったり、引渡しが令和3年12月以降だったりする場合は適用外になるので注意が必要です。 

制度の概要

この制度は、2015年1月1日から2021年12月31日までの間に、直系尊属（父母や祖父母）から住宅取得を目的に贈与された場合の制度であり、条件を満たせば一定額は非課税になります。 贈与税は高税率になるので、この制度を利用することで「高税率の贈与税を支払わなくても贈与を受けられる」ということになります。

※令和4年度は、住宅取得等資金に係る贈与税非課税措置は、非課税限度額を良質な住宅は1,000万円、その他の住宅は500万円とした上で、適用期限を2年間延長される見通しです。

非課税枠

この制度で非課税になる枠は以下のように、適用される消費税率や住宅の種類によって異なります。

・消費税率が10％の物件取得時 

・上記以外

贈与を受ける人の条件

非課税措置を受けられる住宅

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不動産取得税について

不動産取得税の概要と計算方法

不動産取得税とは、土地や家などの不動産を取得したとき一度だけ発生する税金になり、計算方法「不動産の課税標準額×税率」になります。

※2021年まで

また、「不動産の課税標準額」とは不動産の固定資産税評価額のことです。

軽減措置

上述のように、不動産取得税は地方税なので行政によってルールが異なります。 ただ、例として東京都の場合は、床面積（登記）が50㎡以上などの条件を満たせば、中古マンションでは以下のような軽減措置があります。

上記の控除額とは、課税標準額から控除される金額です。

固定資産税について

中古マンション購入時の固定資産税については、「固定資産税の精算」について知っておきましょう。固定資産税は不動産の所有者にかかる税金であり、その年の1月1日時点での所有者に請求されます。 不動産が1月1日に引き渡されることはないので、中古マンションを購入しても固定資産税は1年分を売主が支払うことになるのです。

しかし、本来であれば引渡しを受けた日に名義が買主に代わるので、それ以降の固定資産税は買主が支払うべきです。

そのため、引渡し日に応じて買主が支払うべき固定資産税を売主に支払うことを、「固定資産税の精算」といいます。この費用は引き渡し時にマンションの代金と一緒に支払うのが一般的です。 

登録免許税について

次に、登録免許税について解説します。中古マンション購入時には、以下のときに登録免許税がかかります。

登録免許税とは、上記のような権利を登記した際に支払う税金です。税額は不動産評価額によって異なるので、詳しくは国税庁ホームページで確認ください。

また、登記手続きを司法書士に依頼するので、登録免許税に加えて司法書士報酬料が5万円～10万円ほどかかってきます。

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まとめ

このように、中古マンション購入時は諸費用以外に支払うべき税金があり、戻ってくる税金や給付金があります。その金額次第で予算なども変わってくると思うので、事前に確認しておくことが重要です。 また、贈与税なども条件を満たせば非課税になりますが、諸条件が決められているので、中古マンション購入前に必ず確認しておくようにしましょう。

2018年税制改正大綱の概要

2018年、自民党税制調査会から「平成30年度税制改正大綱」が発表されました。 毎年この大枠は変わることなく国会に提出されて承認されていく仕組みとなっていますが、今回の税制改正は10月に予定されている消費税の増税の需要を増やすための施策となりました。

具体的には住宅ローン控除の期間が3年延長となりました。

今回は、平成31年税制改正大綱から、2019年の中古マンションの購入に関わる減税措置の延長について解説させていただきたいと思います。

耐震・バリアフリー・省エネリフォームの固定資産税減税の2年延長

中古マンション市場の近況として、最近はリノベーションが流行していますが、省エネやバリアフリー化した住宅について固定資産税が軽減される措置が延長されることとなりました。 つまり、購入した中古マンションのリフォーム工事内容が一定の要件を満たしていれば、翌年の固定資産税がなんと、最大で3分の１（耐震は2分の１）にまで軽減されるのですが、この措置が2年延長されて平成32年3月31日となったのです。

これは新築住宅ばかりがもてはやされる日本の慣習の中で、中古住宅市場も活性化させようということが目的となっており、耐震以外のリフォーム減税について主に以下のような条件を満たせば減額措置の適用を受けることができます。

具体的にどのようなリフォーム内容であるべきかは、ここでは解説できないほどの内容量であるため省略いたします。 また、これらの減税措置ですが、耐震、バリアフリー、省エネ、長期優良住宅の4つをセットとした施策となっていますが、4つ全ての減税を受けられる条件を満たしていたとしても、全ての適用を受けられるとは限りません。

参考としたページ

「住宅リフォーム推進協議会」 「省エネリフォームの減税制度」 「バリアフリーリフォームの減税制度」 「固定資産税の減額措置」

買取再販の不動産取得時の登録免許税の特例措置の延長

少々長い名前ですので難しい内容に思えますが、簡潔には一定基準を満たした長期優良住宅と認められたものは、「本来2%の登録免許税を0.1％にしましょう」というものです。

この特例措置が2年延長されることとなりました。自民党の税制改正大綱を見てみると以下のように記載されています。

「特定の増改築等がされた住宅用家屋の所有権移転の登録免許税について、（中略）適用期限を2年延長する。」

ただし、この文言にはある条件が足されており、それらを満たすことが前提となっています。この条件もまた細かな決まりがあるのですが、不動産業者の買取再販の促進が目的となっているため、この特例措置の対象住宅であるかどうかは、以下を参考にしつつ、購入希望の中古マンションを販売する不動産業者に確認してみると良いでしょう。

上記の内容は下記のページを参考にいたしました。 自民党「平成30年度税制改正大綱」 国土交通省「買取再販で扱われる住宅の取得に係る特例措置」

不動産取得税の軽減税率と印紙税の延長

中古マンションに関わらず、住宅や土地の取得時に係る「不動産取得税」の税率を４％から３％とする軽減措置が３年間延長されることになりました。「たった1%の減税？」と思われるかもしれませんが侮るなかれです。

1000万円の中古マンションであれば10万円の減税、3000万円であれば30万円の減税となりますので、頭金を多くして住宅ローンの借り入れ額も少なくすることで、毎月の返済額を多少なりとも低く抑えることに寄与します。

また、印紙税も重要です。最も多いと考えられる不動産取引の価格帯2000～5000万円以内の取引ですと、本来は売買契約書に貼付する収入印紙の額は2万円となっています。

この印紙税は平成26年以降から軽減税率が適用されていましたが、平成30年3月31日の期限切れを延長し、平成32年3月31日まで適用されることとなりました。

不動産取引における価格帯の軽減税率は以下のとおりです。

売買価格：本則税率　→　軽減税率 100～500万円：2千円　→　1千円 500～1000万円：1万円　→　5千円 1000～5000万円：2万円　→　1万円 5000万円～１億円：6万円　→　3万円

最後に

少々難しい内容に思えるかもしれませんので、「面倒そうだし…」なんて思わず、活用できる減税制度はしっかり確認しておくことをお勧めいたします。

何故なら、仮に1500万円の中古マンションを購入するのであれば、先述のリフォーム減税のうち1つが適用となれば約20万円、買取再販の減税措置が適用されれば約30万円、不動産取得税減税で15万円、印紙税が1万円と、合計で70万円近くの減税が見込めるためです。減税できた分で何ができるでしょうか。

老後資金の為に投資するのも良し、住宅ローンの繰り上げ返済に利用するも良し、計画性のある中古マンションの購入ができたのであれば、ちょっと贅沢な食事をしたって良いかもしれません。今後の不動産業界も、空家問題や住宅数の充足、少子高齢化などにより多くの課題が残されていますので、今のうちに享受できるメリットは余すことなく利用していきたいところです。