- マンション標準管理規約とは？解説
- マンション標準管理規約は単棟型、団地型、複合型と分かれている。違いは？
- マンションを購入する前には必ず目を通し、理解した上で購入するのが良い
区分所有の分譲マンションには、それぞれ管理規約があると思うのですが、管理規約も独自の規定が盛り込まれているのですか?
管理規約の元となるのが国土交通省が作成しているマンション標準管理規約です。 一定のガイドラインを設けて大まかなルールを定め、あとは各々のマンションの現状に即した規約を作成しています。
なるほど。マンション標準管理規約について詳しく知りたいですね。
共同住宅である区分所有の分譲マンションには一定の規約を設定した管理規約があります。共同住宅ですので、いくら部屋の所有者といえども好き勝手に利用されていると、他の人に迷惑をかけるためです。規約を守らず違反した場合は何らかの罰則が設定されている場合もあります。
この記事ではマンションの管理規約の基礎となるマンション標準管理規約について詳しく解説していきましょう。
マンション標準管理規約とは
マンション標準管理規約とは分譲マンションの所有者が守らなければならないルールを定めたものです。ただしこのマンション標準管理規約を、丸ごとどのマンションも運用しているのかというとそうではありません。あくまでも基準となる規約であり、それぞれのマンションの現状にあわせた管理規約を制定しています。
このマンション標準管理規約は一般的にどのようなルールを定めているのでしょうか?定められた主な範囲としては共用部分の範囲や共用部分の使用方法について制定されています。また駐車場の使用方法や管理費、修繕積立金についても記載しているのも特徴です。
他には禁止事項や注意事項が書いてあり、いくら分譲マンションといえどもお互いが協調して快適に暮らせるような決まりごとも設定しています。一般的に分譲マンションでは管理組合が組織されますね。マンションを各々の所有者たちで理事や理事長を選任して管理運営していく組織です。管理組合の運営方法や選任方法といった取り決め事項も制定されています。
マンション標準管理規約には3つの種類がある｜単棟型や団地型の違いとは
- 単棟型・・・・標準管理規約（単棟型）及び同コメント
- 団地型・・・・標準管理規約（団地型）及び同コメント
- 標準管理規約（複合用途型）及び同コメント
なるほど。きちんと決まりごとをあらかじめ制定しておかないと、みんなが勝手な使い方をしていると運営自体が成り立ちませんよね。 管理規約は確かに大切です。
ただし、マンションにはいろいろな建て方があるので、ひとつの「マンション標準管理規約」だけでは、実情に合いません。
そこで3つのタイプに分けて「マンション標準管理規約」は制定されています。「マンション標準管理規約」には3種類の建て方に合わせたものがあります。 3種類の管理規約やコメントは下記の通りです 。
ここからは単棟型や団地型などの違いをよく見ておきましょう。
マンション標準管理規約の種類①：単棟型
単棟型とは住居専用として建てられているマンションで、ひとつの敷地において1棟のマンションしかない場合は単棟型としています。単棟型は他の団地型や複合型よりもどちらかといえば、決まりごとが設定しやすいといえるでしょう。1棟しかないので共用部分の使い方や範囲などについても設定がしやすく共通の意識を持って取り組みやすいため、決まりごとをつくりやすいのです。
団地型や複合型の基本として単棟型の管理規約が設定されているといった側面も見受けられます。そのため単棟型では国土交通省が新旧対照表を発表しているのです一般的な規約で構成されており特別な決まりごとなども多くはありません。比較的合意形成もとりやすいともいえるでしょう。
マンション標準管理規約の種類②：団地型
団地型とは何棟ものマンションが敷地内に存在するケースです。単棟型に比べると各々の建物で事情が異なる場合が多いので、合意形成が難しくなる場合があります。棟ごとに修繕積立金を使った修繕計画を行わなければいけないので従来が一本化された修繕積立金であった場合は、運用について意見が二分することも少なくありません。
また基本的にひとつの管理組合で複数棟の運営を行わなければいけません。しかし棟ごとの問題で、こちらの棟では規約を守ることができるけど別の棟では不具合があるといったことも起きやすいですね。
マンション標準管理規約の種類③：複合型
複合型とはすべてが居住専用の部屋ではなく、1F部分に店舗や事務所といった居住目的以外の入居がある場合に利用されます。居住用の設備の改修時期と店舗の設備改修時期は耐久性などにより大きく異なる点があり、管理規約で明確に基準化しておく必要があるのです。
また一般的に居住している人たちからすると、あまり他の人達が立ち入るようなところは、なるべく設けたくありません。しかしその場所で営業している店舗の立場からすると、多くのお客様に来店してもらいたいという要望を持っています。このようなお互いの要望をバランスよく管理規約に盛り込む必要があるのです。
2004(平成16)年1月に改正と名称変更が行われた
2004年1月に国土交通省は管理規約の改正を行いました。もともとは中高層共同住宅標準管理規約という名称でしたが名称変更し、マンション標準管理規約となり改正も行われました。まぜこのような改正が行われたのでしょうか?これには大きく2つの理由があります。
- マンションに関する法改正が行われた
- マンションが急激に増え、中高層共同住宅標準管理規約だけでは時勢に合わなくなった。
この他に築年数が経過してきたマンションが増え今後も当然ながら増えてきます。ここで大規模修繕や建て替えといった事態にきちんと対応できるような決まりごとをしっかりとつくっておこうといった方針も影響しているのです。このような理由により改正と名称変更が行われ、新たな管理規約が運用されています。
マンション標準管理規約の改正ポイント
- 中高層共同住宅標準管理規約の制定
- 中高層共同住宅標準管理規約の大改正
- マンション標準管理規約の制定
- 規約自体の見直し
マンション標準管理規約へと名称変更になり改正も行われました。マンション標準管理規約の改正の背景やポイントについてはどのようなものがあるのでしょうか？改正ポイントを見るためにまずは中高層住宅標準管理規約の制定からマンション標準管理委規約の制定までを時系列をおって解説していきましょう。
中高層共同住宅標準管理規約の制定
中高層管理規約が制定されたのは1983年（昭和58年）の区分所有法が改正されたことが要因です。分譲マンションが急激に建築されたのがちょうどこのころで、さまざまなトラブルが生じました。現在では当たり前の区分所有者が管理組合を構成することや共用部分と敷地内の権利関係を明確化したことなどが区分所有法で改正されたことを受けての制定です。
主な制定の内容としては以下のとおりです。
- 敷地、建物、付属施設を明確化した
- 専有部分と共有部分の範囲の明確化
- 共用部分や敷地に関する区分所有者の持ち分割合を設定
- 専用使用権の範囲を設定
- 詳細部分の規則を決定
- 管理組合や集会所、理事会の開催といった管理組合に関する明記
これから分譲マンションの建築が増えてくることを想定した上での制定です。想定通り分譲マンションは普及のスピードを速めどんどん建築されましたが、背景には中高層共同住宅標準管理規約のような法的な取り決めがなされたことも大きな要因のひとつといえるでしょう。
中高層共同住宅標準管理規約の大改正
さまざまな時勢の変化を受けて制定された中高層共同住宅標準管理規約ですが、その後も分譲マンションの急速な普及は続きます。最初の制定から長い年数が経過している中高層共同住宅標準管理規約も時勢と少し合わなくなってくる部分も出てきました。
そこで、1997年(平成9年)2月に国土交通省(当時は建設省)が中高層共同住宅標準管理規約を改正したのです。
最初の制定から実に14年ぶりに改正となりました。14年ぶりのために大改正ともいえるほどの大きな改正となっています。主な改正点は下記のとおりです。
- 今後の大規模修繕を長期修繕計画の作成をもってきちんとスケジュール化すること。長期修繕計画の作成や管理は管理組合の業務としてきちんと明確化する。
- 分譲マンションでありがちな駐車場使用によるトラブルを防ぐために駐車場の使用に関する規定を詳細に整備しました。（駐車場使用細則）
- 築年数が経過するにつれ専有部分のリフォームなどが活発になりトラブルも増えてきました。専有部分のリフォームトラブルを防止する観点から専有部分のリフォームに関する規定を設けました。
- 配管の枝管といった専有設備と共用設備が一体となる設備に関しては、管理を一体とした方が、効率が良いです。そのため専有部分と共有部分が一体となる設備の管理を管理組合が行うことができるような規定を設けました。
- 単棟型のマンションばかりではなく、ひとつの敷地に複数棟建っている団地型や店舗や事務所が入っている複合型が増えてきました。そのため、それぞれのタイプに対応出来るように団地型と複合型の標準管理規約を新たに作成しました。
このように大幅に改正が行われ現在の管理規約の大きな基礎となるものです。
マンション標準管理規約の制定
次に改正がなされたのが、2004年（平成14年）です。約7年ぶりに改正されます。ここで中高層共同住宅標準管理規約からマンション標準管理規約へと名称が変わりました。改正の主な原因として2001年の「マンション管理適正化法」の施行や2002年の「マンション建替え円滑化法」の施行によるものです。
ではどのような点が改正されたのかについては下記のとおりです。
1. 専門家を活用する
マンション管理適正化法の施行を受け管理組合はマンション管理の専門家に助言や指導を求めることができるようになり、その費用も管理費の支出事項に入れることが可能となりました。
2. 建替え規定を整備した
今後、築30年を超える分譲マンションが大きく増えることが想定されます。建替え決議にそれぞれの管理組合が相当の労力を要することになることが予想されるので建替え決議の合意形成が円滑に進む必要があるのです。
管理組合の業務として建替え決議の合意形成に必要な調査を新たに追加しました。また調査費用を修繕積立金から使用できるように規定したのです。
3. 決議要件、電子化に関する規定を整備した
区分所有法が共用部分の変更がその形状や効用の著しい変更を伴わなければ普通決議で足ると変更になり、同じように普通決議で実施可能な範囲を設定しました。また決議が電子化で可能な場合と可能ではない部分に分けて規定しました。
規約自体の見直し
再度規約が見直しになったのが2016年（平成28年）です。こちらもマンション標準管理規約へと名称変更になり12年経過しているため時勢にあわせたマンション管理が必要なためです。規約の見直しになった部分としては下記の通りです。
- 外部の専門家が管理組合の理事長や理事に就任可能になった。
- 暴力団の排除既定や災害時の緊急避難措置の既定
- 防犯や美化作業といったコミュニティ活動が可能となることを明確にする
現在はこの改正までの規約が利用されていますが、今後も時勢の変化ともに変化していくこととなるでしょう。
まとめ
マンションの管理規約はそれぞれのマンションが勝手に作成しているのではなく、マンション標準管理規約を基に作成されています。このマンション標準管理規約には単棟型、団地型、複合型と分かれていますが、多様化するマンションの状況に対応するべく複数の規約が設定されているのです。
1983年に施行された中高層共同住宅標準管理規約から、いくつかの改正の履歴を重ね、マンション標準管理規約という名称変更を行いながら現在まで受け継がれています。分譲マンションの所有者の中にはきちんと中身を見ていない人も多いかもしれませんが、マンションに関する詳しい内容は全て管理規約に記載されています。
入手方法は契約時に書類として契約書と添付されています。または管理組合に問い合わせるといいでしょう。マンションを購入する前には必ず目を通し、規約を理解した上で購入することをおススメします。
