マンション売却で不動産会社の選び方を完全ガイド！おすすめの一括査定サービスとは

この記事を書いた人

中村 昌弘

不動産コメンテイター

都内の私立大学を卒業後、新卒採用で不動産ディベロッパー勤務。 不動産の用地仕入れや、分譲マンションの販売・仲介などを手掛ける。 2016年に独立して以降、不動産関係のライティングも業務の1つに。

マンション売却において「不動産会社の選び方」は非常に重要です。 というのも、どの不動産会社にマンション売却を依頼するかによって、売却スピードや売却価格が大きく異なるからです。

そこでこの記事ではマンション売却を依頼する不動産会社を選ぶとき、どのような選び方をすれば優良な不動産会社を選定できるか？について解説します。

また実際に不動産会社へ査定依頼するときに利用する「一括査定サービス」の特徴も解説するので、マンション売却を検討している人は参考にしてみてください。

マンション売却で必要になる不動産会社の選び方

まずはマンション売却を依頼する不動産会社を、どのような基準で選べば良いのか解説します。 以下より解説する6つの選び方を意識し、不動産会社を選ぶようにしましょう。

不動産会社の選び方① 行政処分の有無と宅地建物取引業の更新回数を調べる

1つ目の選び方は不動産会社が過去に行政処分を受けていないか？宅地建物取引業の歴は長いか？という点を確認することです。 行政処分歴は「国土交通省ネガティブ情報等検索システム」を利用すれば調べられます。

このサイトで社名を検索すれば過去の行政処分歴を調べることが可能です。 また不動産会社のサイトなどに「東京都知事（1）第○○○○号」という、宅地建物取引業の免許番号が記載されています。

2019年10月13日 免許番号で不動産会社の信頼度が分かる？

（）内の数字は免許の更新回数であり、5年ごとに更新されます。つまり（）内の数字が大きい方が、宅地建物取引業社としての歴史が長いということです。

不動産会社の選び方② 大手なのか地域に密着している不動産なのかで選ぶ

2つ目の選び方は大手なのか地域密着型なのか？という、不動産会社の特徴で選ぶことです。 大手と地域密着型では特徴が異なり、その特徴の詳細は後述します。

不動産会社の選び方③ 机上査定の対応で選ぶ

3つ目の選び方は机上査定の対応で選ぶことです。 というのも査定を対応した営業担当者が、そのまま仲介の営業担当者になることが多いからです。 そのため机上査定時の対応が迅速であったか、丁寧・正確であったかをきちんと確認しておくことが重要です。

不動産会社の選び方④ なるべく直近での販売実績で選ぶ

4つ目の選び方はなるべく直近の販売実績で選ぶことです。 理想は売却予定のマンションと同じエリアで、マンションの売却実績があることです。 というのも、そのような売却実績があれば、すでに検討顧客を抱えている可能性があります。

また、そのエリアに関しての売却ノウハウが蓄積されているので、そのノウハウが営業トークに活きてくるというメリットがあるのです。

不動産会社の選び方⑤ 競合物件の調査の質で選ぶ

5つ目の選び方は競合物件の調査の質を確認することです。 不動産会社から査定価格を提示されるときは、その査定価格の根拠として資料が一緒に提示されます。

その資料には周辺で過去に成約した事例が載っていますが、それだけでなく現在売り出し中の物件価格（売り出し価格）も記載されていることが理想です。 というのも査定価格は成約事例を基に算出するものの、広告などに記載する売り出し価格は現在売り出し中の物件価格によって異なるからです。

不動産会社の選び方⑥ 訪問査定の質で選ぶ

6つ目の選び方は訪問査定の質で選ぶことです。 具体的には訪問査定時に以下を確認しましょう。

マンションの購入検討者は駐輪場やゴミ置き場などの共用部もチェックします。 そのため営業する側の担当者も、購入検討者と同じように共用部をチェックする必要があります。

また営業担当者は訪問査定をするときに、上述した競合物件の売り出し価格など、査定価格を算出する根拠となった資料を持ってきます。 その資料の質も確認しましょう。

マンション売却で不動産会社を簡単に比較できる一括査定サービス

前項まででマンション売却をするときに不動産会社をどのように選べば良いか分かったと思います。 次にマンション売却の査定依頼をするときに利用する「一括査定サービス」について解説します。

一括査定サービスとはネット上で物件情報を入力すると簡単に複数社へ査定依頼できるサービスであり、代表的な一括査定サービスの概要は以下の通りです。

※2020年3月時点

以下より一括査定サービスそれぞれの特徴を解説していきます。

イエウール

イエウールの特徴は以下の通りです。

イエウールは一括査定サービスの中では王道のサービスといって良いでしょう。上記のように、イエウールは一括査定サービスの中でも提携社数や利用者数が非常に多いです。

利用者数が多いということは、その利用者から蓄積されたノウハウがサービスに反映されているという強みにつながります。たとえばイエウールはチャット風に査定依頼できるのですが、その点は蓄積されたノウハウが活かされているといえます。

SUUMO

SUUMOの特徴は以下の通りです。

一般的な一括査定サービスは詳細な住所を入力した後に査定する不動産会社を選択するという流れです。一方SUUMOは郵便番号や市区町村を入力するだけで、査定可能な不動産会社が表示されます。

また「店舗10件以上」や「賃貸サポート可」など不動産会社の特徴でも絞り込める点はSUUMOの特徴といえるでしょう。

すまいValu

すまいValueの特徴は住友不動産販売、東急リバブル、野村不動産ソリューションズ、三井不動産リアルティ、三菱地所ハウスネットという大手6社に査定依頼できる点です。言い換えると、この大手6社にしか査定依頼できません。

また、すまいValue以外の一括査定サービスで大手6社へ同時に査定依頼することはできないので、その点はすまいValueならではの強みです。

LIFULL HOME’S

https://fudousan-baikyaku.moneypost.jp/services/#sec-4b

HOME’Sの特徴は以下の通りです。

特に匿名査定に対応している点と同時に10社へ査定依頼できる点はHOME’Sの特徴といえるでしょう。

大手不動産会社と地域密着型の特徴と注意点

では次に大手不動産会社と地域密着型の不動産会社の特徴と注意点について解説します。前項で解説した一括査定サービスで不動産会社を選定するときは、それぞれの特徴を理解した上で選定しましょう。

大手不動産会社の特徴と注意点

大手不動産会社の特徴や注意点は以下の通りです。

大手不動産会社の特徴

大手不動産会社は知名度が高く店舗数が多いので、店舗間で顧客を紹介できます。知名度が高かったり店舗数が多かったりすると購入検討者を集客しやすいというメリットにつながるのです。

また大手不動産会社は社内体制がしっかり整備されているので、営業ノウハウをきちんと水平展開している傾向があります。その点は営業担当者の質向上というメリットにつながるのです。

大手不動産会社の注意点

一方、大手の不動産会社は売却物件が集まりやすいので、1人の担当者が抱える物件数が多い傾向にあります。またノルマが厳しいケースも多いため、両手仲介にこだわる営業担当者も比較的多いです。

両手仲介とは売主だけでなく買主も自社で見つけてくることであり、両手仲介にこだわる理由は売主・買主どちらからも仲介手数料をもらえるからです。両手仲介にこだわり過ぎる営業担当者だと、他社からの紹介を断ってしまう囲い込みを行うリスクがあるので注意が必要です。

地域密着型の不動産会社の特徴と注意点

地域密着型の不動産会社の特徴や注意点は以下の通りです。

地域密着型の不動産会社の特徴

地域密着型の不動産会社の特徴は地元顧客とのパイプがあったり、そのエリアに詳しかったりすることです。特にそのエリアに詳しいということは、たとえば「朝の電車の混み具合」や「近くのスーパーの特徴」などローカルな情報を持っています。

これらの情報は営業トークに活きるので成約率のアップにつながるというメリットになります。そのため知名度が低いエリアで広域からたくさんの集客を望めないようなエリアのマンションは、地域密着型の不動産会社と相性が良いです。

というのも、そのようなエリアの物件はどうしても集客は少なくなるので成約率を上げることで早く売るというのが王道だからです。

2019年9月29日 宅地建物取引士は営業担当者に必須な資格です

地域密着型の不動産会社の注意点

一方、地域密着型の不動産会社は大手の不動産会社と比較すると知名度に劣る点や、ネット広告などに弱いケースがあります。また得手・不得手がはっきりしているという点にも注意が必要です。得手・不得手とは、たとえば「マンションではなく土地売却に強い」などのことです。

そのため地域密着型の不動産会社に依頼するときは過去の成約実績のヒアリングや、どの媒体で広告するか？などの詳細な広告戦略のヒアリングが重要になります。

マンション売却で不動産会社を選ぶ際の注意点

さいごにマンション売却で不動産会社を選ぶ際の注意点を解説します。以下の点に注意して、不動産会社選びをしましょう。

専属専任媒介契約と専任媒介契約しか提案しない業者に注意

まず専属専任媒介契約と専任媒介契約しか提案しない不動産会社には注意が必要です。というのも専属専任媒介契約と専任媒介契約は一社としか媒介契約を結べず、もう1つ「一般媒介契約」という複数社と媒介契約を結べるタイプもあるからです。

つまり専属専任媒介契約と専任媒介契約しか提案しないということは、強制的に自社だけと媒介契約を結ぶように誘導しているということです。実際は「不動産会社が広告費を投下してくれる」という理由で、専属専任媒介契約と専任媒介契約を結ぶ方が良いです。

しかし提案の段階では複数社に媒介契約を依頼できる「一般媒介契約」も提案し、その上で売主に選んでもらう…という不動産会社の方が信頼できるといえるでしょう。

仲介手数料は法律で上限が定められているが業者によって異なる

次に仲介手数料は法律で上限が定められているものの、実際は不動産会社によって仲介手数料率が異なるという点です。仲介手数料は以下のように売買価格によって仲介手数料率の上限が決まっています。

多くの不動産会社は上記の利率で請求しますが中には上記の利率以下に設定している不動産会社もあります。そのため「仲介手数料率はいくらか？」という点も、不動産会社を選ぶときの基準として持っておいた方が良いです。

不動産会社は必ず複数社比較する

そして不動産会社は以下の理由で必ず複数社比較しましょう。

目安としては机上査定で5社以上、訪問査定で3社以上が良いでしょう。もちろん、もっと多くの不動産会社に査定しても構いませんが、多すぎると混乱してしまう点には注意が必要です。

上述した一括査定サービスを利用すれば簡単に複数社へ査定依頼できるのでその結果を比較して優良な不動産会社を選定しましょう。

まとめ

このようにマンション売却の不動産会社選びには、多くの選び方や注意点があります。特に複数の不動産会社へ査定依頼して比較することはマストです。

そのため一括査定サービスで複数社へ査定依頼して不動産会社自体の特徴や営業担当者をきちんと比較しましょう。それがマンション売却を成功させる不動産会社の選び方といえます。