住宅ローン月々10万円と家賃10万円どっちが得か完全シミュレーション

この記事を書いた人

小島 優一

宅地建物取引士

宅地建物取引士、２級ファイナンシャルプランニング技能士。生命保険会社にてリテール業務に従事した後、2014年に不動産仲介会社であるグランドネクスト株式会社を設立。 2021年より幻冬舎ゴールドオンラインにて不動産を通じて財産を守る、増やす、残す記事を連載している。 >> 詳細はこちらから

住宅ローンの借入を検討する際に重要になってくるのが住宅ローンの借入額ですよね。

各家庭ごとに適切な借入額というのは異なります。

そこで今回は、住宅ローンに関する気になる情報について徹底解説していきます！

住宅ローンの借り入れを検討しているけど悩んでいるという方はぜひ本記事の内容を参考にしてください。

住宅ローンと年収の関係とは

住宅を購入すると言うのは人生でもかなり大きな金額の買い物です。

そのため、住宅ローンを組んで借入を行うことで物件を購入される方が多いです。

借入を行う上で重要になってくるのが借入額の設定です。

借入額の設定をきちんと行うためには、自分の年収で無理なく借りられる金額がどれくらいなのかをきちんと把握しておく事が大切です。

無理のない返済を行うためにも借入額を年収の7〜10倍以下に収めておくことが重要です。

住宅ローンの審査

基準住宅ローンの審査では様々な要因から物件可能額までの融資が可能かどうかを判断します。

「令和元年度 民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書」によると上位の審査項目は以下のようになっています。

参照：国土交通省　民間住宅ローンの実態に関する調査

上記項目の中に何か不安に思う項目があれば、まずはそれを解消してから審査に望むと審査に通りやすくなるでしょう。

住宅ローンの審査の流れ

住宅ローンの審査は、事前審査と本審査の2段階に分けて行われます。

事前審査では、本人の返済能力などから、融資可能額を算出し、物件可能額までの融資は可能かいくらまでなら融資が可能なのかを判断します。

事前審査を通過すると、次に本審査に入ります。

事前審査は金融機関にもよりますが、だいたい3日〜4日ほどで結果が出ます。

本審査に入ると事前審査よりもさらに厳しく審査を行うため、提出しなければならない書類も多く、審査期間についてもだいたい1〜2週間ほどと事前審査よりも長くなっています。

住宅ローンの審査だけでも、このように一定程度の時間はかかってしまいますし、借入可能額が分かっていればスムーズに住宅の購入を行う事ができますので、住宅ローンで借入可能な金額を先に把握してから物件を探すことをお勧めします。

適正な割合は手取り年収の4~6倍

先ほど年収の7〜10割が借入可能額の目安だとお伝えしました。

では、この範囲で借入を行えば問題なく返済を行えるのでしょうか？

結論からお伝えすると、余裕のある返済を行うのに適した住宅ローン借入額は年収の4〜6割だと言われています。

借入可能額を満額借りてしまうと月々の返済が増えたりローン返済期間が伸びます。加えてそれらに伴い支払う金利の額も増えてしまいます。

住宅ローンの返済比率とは

返済比率は以下の計算式によって算出されます。

返済比率（％）＝ 年間の返済額の合計 ÷ 額面年収 × 100

たとえば、額面年収800万の人が年間160万円の返済をしている場合の返済比率は、以下の通りです。

返済比率（％）＝ 160万円 ÷ 800万円 × 100 ＝ 20.0％

この返済比率は住宅ローンを申し込んだ際、無理のない比率であるかをチェックされます。

安定した返済を長期にわたっておこなえるのかどうかが、審査で重要視される項目です。

住宅ローンを無理なく返済するには、返済比率(返済負担率)の目安は年収の20%と言われており、一般的な審査基準の目安は30〜35％程度となっています。

額面年収、手取り年収に対する割合

一般に借入額の目安は額面年収の30〜35％と言われていますが、上限いっぱいまで借りてしまうと生活が困窮してしまいかねませんし、ストレスの原因になってしまいます。

実際にシミュレーションしてみると分かりやすいと思います。

夫婦と子1人の3人家族で額面年収600万円（手取り年収約470万円）の家庭が、返済比率20%（額面年収）で住宅を購入したとします。

額面年収600万円の方が返済比率20％で住宅購入した場合、「600万円×20％」＝120万円が年間返済額の上限です。これを12ヶ月で割ると「120万円÷12ヶ月」＝10万円が毎月返済額の上限ということになります。

手取り年収が約470万円なので、手取り月収は「約470万円÷12ヶ月」＝約39万円になります。

また、3人家族の平均生活費は「304,339円（約30.4万円）」となっています。

※参照：総務省統計局の家計調査報告書

計算しやすいように生活費は、約30万円として考えると

手取りから生活費と毎月の住宅ローン返済分を引いて「39万−約30万−10万」＝０

ということで、毎月赤字か、収入＝支出という手元に全くお金が残らないという状況になってしまいます。

これだと、もし臨時支出が必要になった場合、確実に赤字になることでしょう。

住宅ローンの返済比率が高くなってしまった時の3つの対策

ここまで、無理のない返済を行うためには返済比率を手取り年収の20％程度に設定しましょうとお伝えしてきました。

しかし、実際にご自身でシミュレーションする中で「返済比率が手取り年収の20％より高くなってしまった・・・」という方もおられるかも知れません。

そんな方も「自分は無理のない返済ができないのでは・・・」と不安になる必要はありません。

ここでは、住宅ローンの返済比率が高くなってしまったときに取れる以下の３つの対策について解説していきます。

それぞれの特徴と注意ポイントもあわせてお伝えしますので、参考にしてみてください。

頭金の比率を増やす

住宅ローンの返済比率を抑えるのに最も有効な方法は、頭金の比率を大きくすることです。

頭金を増やせば、物件価格に対する融資額の割合を下げられるため、希望融資額が減り年間返済額も減らせます。

また、頭金の比率を増やして借入金額を少なくすると返済比率が抑えられるだけでなく、以下のようなメリットがあります。

特に2点目の住宅ローンの適用金利は、安定して返済を行えるかどうかにおいて重要なポイントだといえるでしょう。

金融機関ごとに異なりますが、最近では頭金の額に応じて適用金利を引き下げるお得なプランが用意されていることが多いです。

返済比率だけでなく適用金利も引き下げられるのは、頭金の比率を大きくすることの大きなメリットだといえます。

ただし注意点として、頭金を増やす際は、自己資金が減り過ぎないように注意する必要があります。

頭金を増やして返済比率を下げられても、残金が少なければ万が一の際に対応できなくなってしまいます。

住宅購入時には住宅ローンの諸費用や引っ越し代、家具購入費など、ローン以外に多数の費用が発生すると考えられます。

自己資金の全額を使ってこれらの費用を支払ったとしても、入居後家計の状況が変わってしまう可能性もありますので、あくまでも余剰資金の範囲内で、頭金に充てる金額を決めることが重要です。

他での借入をなくせるか検討する

返済比率の計算で使用する年間返済額には、住宅ローン以外の借入分も含めなければなりません。

そのため、住宅ローン以外の借り入れを完済しておくことも、返済比率を抑えるために重要なポイントです。

他の借り入れがあると返済比率が上がるだけでなく、審査においても不利になる可能性が高いです。

他の借り入れを完済することで余裕を持った返済比率を設定することができますので

他に借り入れがある方はできる限り全て完済したうえで、住宅ローンを検討するようにしましょう。

全て完済するのが難しい場合には、以下のとおり金利が高い借り入れから順に完済することをおすすめします。

奨学金やマイカーローンなどといった生活していくうえで必要な借り入れと比べて、高金利な借り入れでは、審査時の影響が全く違います。

他の借り入れがある方は、審査の印象も考慮したうえでなるべく早く完済できるようにしましょう。

また、返済比率を引き下げようとして、自動車ローンやカードローンなど他の借入があるにもかかわらず、申し込み時に金融機関へ申告しなければ、後から借入の事実が発覚した際に融資の承認を取り消されかねません。

住宅ローンの返済期間を伸ばす

返済比率が高くなり過ぎてしまい、月々の返済が厳しいと言う方は住宅ローン返済期間を延ばすと言うのも一つの手です。単純に支払い期間が伸びれば伸びるほど月々の返済も少なくなり、返済比率も低くなります。

ただ、返済期間が長くなると言うことはそれだけ利子の支払いも増えると言うことなのであまりお勧めはできません。

あくまで最終手段くらいに考えておいた方が良いでしょう。

住宅ローンの返済額を抑える4つのポイント

家を買ううえで避けては通れない住宅ローン、できることなら返済額を抑えたいと考える方がほとんどです。

例えば4つのポイントがあります。

以下では、返済額を抑えるこれら4つの方法について詳しくご紹介します。

金利タイプを選択

住宅ローンの返済額を抑えるためには、金利のタイプをしっかりと見極め、選択する必要があります。そもそも、住宅ローンの金利にタイプがあること自体を知らないという方も多いでしょう。

住宅ローンの金利タイプは大きく分けて、固定金利タイプ・変動金利タイプがあります。

その中でも、固定金利タイプは「全期間固定金利型」、変動金利タイプは「変動金利型」と「固定金利期間選択型」に分かれています。

住宅ローンの金利タイプについて、それぞれの特徴・メリット・デメリットを以下でまとめています。

金利タイプによってメリット・デメリットがあるため、ご自身がどの金利に合っているかを考える必要があります。金利タイプの観点で返済額を抑えたいと考えている方は、上記の表をぜひ参考にしてください。

住宅ローン控除の活用

住宅ローン控除の利用も、返済額を抑えるために有効な手段のひとつです。

住宅ローンの控除とは名称の通り、住宅ローンを活用して家を買った場合、所得税や住民税から控除される制度のことです。控除される金額は、年末時点での住宅ローン残高から0.7%の金額です。

控除される期間は、住宅ローンを組んでから10年間でした。しかし、令和元年から消費税額が10%に引き上げられたのをきっかけに、住宅ローン控除の内容も変化しています。令和元年10月1日〜令和5年12月31日までに入居した場合であれば、これまで10年間だった控除期間が13年間に延長されます。

気になる住宅ローンの適用条件ですが、いくつかあるため以下に各条件とそれぞれの概要を簡単にまとめていきます。

上記の条件に当てはまっている場合は、ぜひ住宅ローンの控除を受けましょう。控除される金額は大きいため、見逃してしまうと気づかない間に大きく損をしている可能性があります。

返済額軽減型の繰り上げ返済を利用

繰り上げ返済とは、通常の返済とは別に、借入資金の一部または全部を前倒しで返済することです。

繰り上げ返済したお金は、丸々元金の返済へと充てられます。すると元金が減るので、その後に支払う利息が減り、結果として支払う総額が減らせるのです。

借入額の大きい住宅ローンでは、利息の支払いも馬鹿にならないので繰り上げ返済はしたほうがお得だといえます。

「期間短縮型」は残りの返済期間が短くなる返済方法です。毎月の返済額は変わらず返済期間が縮まるために、短縮された期間の利息が軽減されます。同じ金額を返済しても繰り上げ返済の時期が早いほど、また金利が高いものほど、効果が大きくなります。

「返済額軽減型」は今後の毎回の返済額が少なくなる返済方法です。返済期間は変わらない代わりに毎月の出費が直接減らせますので、その分家計にゆとりができます。

物件価格と金利はセットで捉える

住宅ローンの返済額を抑えるためには物件価格と金利をセットで考えるようにしましょう。

実は、基本的に金利が上昇すると借入可能額は少なくなってしまうんです。

金利が上昇すると、月々のローン返済額や住宅ローンの総返済額が増えるというのは、多くの人が認識していることだと思います。

しかし、意外に見落としがちなのが、「借り入れ可能額の減少」です。

借り入れ可能額が下がるということは、物件の購入価格の引き下げにもつながってしまいます。

もちろん、返済期間を長くするなどすれば借入可能額を増やすことはできますが、おすすめしません。

やはり安定して返済を行っていくためには期間を延ばしたり、月の支払い額を上げてしまうというのは非常にリスクが高いです。

家賃とローン返済はどっちがお得？

物件の購入を検討される方の中で、今後家賃を払い続けるんだったらローンを組んで物件を買った方がお得なのでは・・」という考えをお持ちの方は少なくないのではないでしょうか？

家賃を払い続けるのとローンを組んで返済していくこと、長期的にどちらがお得なのか実際にシミュレーションしてみましょう。

家賃10万円とローン返済10万円の物件比較

基本的に、家賃を支払って物件を借りる場合とローンを組んで物件を購入する場合ではローンを組んで購入した物件の方が設備、内装などのレベルは高くなる事が多いです。

貸物件のオーナーは少しでも家賃を高くして家賃を回収しようとするのに対し、購入する物件はこの先ずっと住んでいくものですので設備等もきちんとしている確率が高いです。

家賃とローン返済35年後シミュレーション

賃貸と購入のどちらが得かを考えるには、まず住居費として支払う金額の合計を把握しておく必要があります。ここでは、住宅費用を「毎月10万円」と設定し、「35年間」住む場合を比較してみましょう。

まずは賃貸物件に35年住んだ場合をシミュレーションしてみましょう。 

一般的な例として、ここでは以下の条件を持つ賃貸物件を借りた場合で計算してみましょう。

上記の例で計算すると、35年間の総住居費は「4,434万円」となります。

一方、マイホームの住宅ローン返済を「毎月10万円」と設定すると、以下のような条件の住まいを購入できます。

上記の例では、総住居費は「5,829万円」となります。

※参照：LIFULL HOME’S

単純に総居住費だけを比較するとマイホームを購入したほうが負担額は大きいように感じられます。

ただ、持ち家の場合は「住宅ローン控除」や「各種税額控除」が利用できるため、実際にはその分だけ住居費を抑えることができます。

住宅ローンを確実に返済するための重要ポイント５つ

さて、ここまでは住宅ローンを借りるまでの話をしていましたが、ここからは住宅ローンを借りた後、確実に返済を行うためにはどうすればいいのかということを重点的にお伝えしていきます。

今後の人生プランと資金から考える

住宅ローンを確実に返済するために、まずは今後の人生プラン資金からローンを考える必要があります。

ここまでで、余裕を持った返済を行うためは手取り年収の20％前後を借入額の目安にしましょうというお話をしてきました。

ただし、これはあくまで目安です。実際には手取り年収の20％を借り入れても余裕のある人とそうでない人に分かれます。

また貯金や資産なども同様に、それぞれの人生プランにおいて必要な支出やそのタイミングも変わってきます。

そのため、今後の人生プランや自分の資産もしっかり考慮した上で、金額や目安などの数字に囚われないようにすることがポイントです。

家賃とローン返済額を比較して、決断しない

今後今の家賃を払い続けることを考えるとローンを組んで家を建てた方がお得なのでは・・という考え方からローンを借り入れる方がよく見られます。

結論から言うとこのような決断は危険なのでお勧めできません。

まず、ローンを組むと言うことは借金をすると言うことなので毎月払っているだけの家賃とは全く異なります。

自分が住んだ期間の金額を払えばいいだけの家賃に対し、ローンを組む場合には利子の返済義務も発生します。

また、仮に災害などで物件が大きな被害を負ってしまったとしても関係なく返済が生じるのでその点でもリスクがあります。

返済期間は退職前までに設定する

借入計画を立てる際に、返済期間を退職期間よりも長く設定してしまう方がいます。

退職後の収入や資産は予測がしづらく不明瞭なの退職期間までに返済が終わるように計画を立てることをお勧めします。

ボーナス返済をあてにした返済計画をしない

借り入れの際にボーナスをあてにして返済計画を立てる方がいますが、これはやめておいた方がいいでしょう。

ボーナスは会社や個人の業績によって金額が大きく左右されます。なのでボーナスを返済計画に組み込んでしまうと計画を大きく変更せざるを得ません。

計画を何度も変更するような不安定な返済ではなく、確実に返済を行なっていくためにもボーナス返済をあてにした返済計画はやめていた方がいいでしょう。

繰り上げ返済はキャッシュととのバランスを考える

住宅ローンを確実に返済するための方法として「繰り上げ返済」があります。

繰り上げ返済とは毎月の返済額とは別に、まとまった額を返済する方法です。

返済はすべて元本のみに充てることができるので、その分の支払い利息が消え、総支払額を効率的に減らすことができます。

基本的にはいつでも行えますが、金融機関、ローンの種類によって1回の最低返済額（1円〜100万円）や手数料（無料〜数万円）は異なるので注意が必要です。

最近ではインターネットからの繰り上げ返済なら手数料が無料になる金融機関がほとんどです。

こうした繰り上げ返済の手数料体系も確認して住宅ローンを決めると、繰り上げ返済をより活用しやすくなりますよ。

まとめ

今回は、住宅ローンについて賃貸と持ち家の違いなどについて解説しました。

また、住宅ローン返済比率の適正な割合や算出方法といった、住宅ローン返済比率についての基本に触れながら、返済が滞った際の対策や返済額を抑えるポイントなど住宅ローンを組むうえで気になるポイントを多数紹介しました。

賃貸と持ち家それぞれのシミュレーションなども紹介していますので是非参考にしてみて下さい。