土地売買契約書とは？記載内容や必要な理由と流れ、チェック項目について

土地を購入する場合、マンションなどの契約と同じように売買契約書を締結しなければいけません。土地から購入して自宅を建てる人は経験があるでしょうが、マンションを購入する人にはなじみが薄い取引でしょう。この記事では土地売買契約書の記載内容やチェック項目などに着目し、土地売買契約書が必要な理由などについて解説します。

土地売買契約書とは

土地の売買契約書とはマイホームの建設などにより土地を取得したい買い主と、土地の所有者である売り主が売買に関する約束事を記した書類です。土地の売買代金や交渉の中でのさまざまな決まりごとを明記しています。土地売買契約書に記載されている決まりごとは、きちんと守る必要があります。

土地売買契約書の雛形・書式

土地売買契約書は全ての不動産会社によって統一されているわけではありません。各不動産会社が独自に作成しています。ほとんどの不動産会社が参考としているのは国土交通省管轄の宅建協会や全日本不動産協会の契約書です。雛形や書式の例として、このような書式です。

契約書の雛型、書式

シンプルにまとめていますが実際には雛形をベースとして、不動産会社や買主、売主の要望などを追加して独自の契約書が作成されています。

不動産売買契約書と土地売買契約書の違い

契約には不動産売買契約書と書かれたものから、土地売買契約書と書かれたものまでさまざまです。では不動産売買契約書と土地売買契約書ではどのような違いがあるのでしょうか?不動産売買契約書とは土地や建物全体の取引に使用する書面を指します。

不動産には土地もあればマンションや一戸建てといった建物もあり一戸建ての売買の際は、土地と建物双方の売買契約を行わなければいけません。このような場合には不動産売買契約書を用います。

土地売買契約書は文字通り土地の売買契約のみを行う場合に使用する契約書のことです。不動産会社によっては土地取引のみの場合においても不動産売買契約書を用い、建物に関する部分は取り消し線を引いて契約書を作成しているケースも見られます。

土地売買契約書に記載されている項目について

実際に土地取引を行う場合に用いる土地売買契約書ですが、どのような項目が記載されているのでしょうか?ここからは土地売買契約書において、記載されている項目を解説します。

登記簿や登記記録等の取引対象情報の表示

まずは登記簿に記載されている事柄や土地に関しての情報が表示されています。土地の住所、公簿による土地の広さ、所有権や抵当権の有無といったところが主な記載内容です。住所は地番という土地の住所が記載されているので、普段使用している住所とは異なるかもしれません。所有権は、きちんと売主が記載されているがどうかの確認が必要です。

例えば相続などの場合、割合に応じて複数の所有者が記載されている場合があります。この場合、それぞれの持ち分に応じた所有者の名前が記載されていますので、所有者一人だけと売却の話を進めていくとトラブルになる可能性もありますので注意しましょう。

取引価格や手付金、支払日について

取引の価格や手付金の金額なども記載されています。この個所は土地売買契約書でも最も大切な部分の一つです。手付金の箇所に関しては、いつ手付金の授受を行うのかといった点や手付金授受の日づけも記載されています。取引価格や手付金の額に誤りがないかを十分に確認しておく必要があるでしょう。

手付金の金額は一般的に販売価格の10％～20％が相場です。手付金額があまりにも高額だと契約後のキャンセルに際し、双方大きな負担となる場合があります。これらの金額については契約締結前にしっかりと打ち合わせする必要があるでしょう。

土地の面積や精算内容

登記簿に記載されている広さと実際に測量した広さが異なる場合があります。公簿売買形式で取引した場合は、いくら広さに相違があっても登記簿上の広さで取引されるため金額に変更はありません。しかし実測売買の場合、公簿上の広さと実測した広さにおける金額の差額を精算しなければいけません。

土地の移転日や引き渡し日時

売却する土地を所有者に移転する日にちと所有権の移転手続きを行う日にちを記載します。売買代金の支払いと同時に所有権を移転し、同時決済するのが一般的です。引き渡し日までに、その土地に残置物がある場合売り主は撤去しなければいけません。

また引き渡し日にはきちんと代金の決済ができるように売り主もこころがけておく必要があります。引き渡し日がずれてしまうと、さまざまな面で悪影響を及ぼします。買い主も売り主も引き渡し日を予定通りに迎えられるように準備しておかなくてはいけません。

抵当権や貸借権等の削除

その土地に抵当権や賃借権が設定されている場合、引き渡し日当日までには削除できるようにしておかなくてはいけません。抵当権とは土地を抵当に入れてお金を借りている場合に抵当権が設定されています。賃借権とは売却予定の土地を第三者に賃貸しているときに設定されている権利です。

固定資産税や都市計画税等の公租公課金額

固定資産税や都市計画税といった金額も記載されています。固定資産税と都市計画税は毎年1月1日時点の所有者に請求される地方税です。取引時点での固定資産税に関しての支払い義務は売主にあります。引き渡し日時点を起算日として、引き渡し時点で売主が支払い義務のある固定資産税を精算するのが一般的です。

手付金解除に関する記載

契約締結後に契約解除になった場合の取り決めが記載されています。この場合、あらかじめ設定された手付解除による期間が契約書に記載されていますが、この期間内に売買契約破棄になった場合の取り決めです。一般的に買い主側からの売買契約破棄の場合、手付金を放棄して契約解除が可能です。

売り主からの売買契約破棄の場合、売り主は手付金を返金し同額を上乗せして買主に支払うことにより契約解除ができます。手付金の額があまりに高額な場合には手付解除の際トラブルになる原因となるかもしれません。

手付金は前述しましたが売買代金の10％～20％程度ですので契約前にしっかりと取り決めを交わしておきましょう。

引き渡し前の棄損内容

売買契約を締結し引き渡しの間に不慮の事故などにより引き渡しができないケースが考えられます。例えば目的の土地が洪水により浸水してしまう場合や、がけ崩れの土砂が目的の土地に流れ込んでしまい引き渡しができなくなったなどです。基本的には売り主の費用において原状回復を行わなければいけません。しかし費用が多額になる場合や修理が不可能なケースが考えられます。このような場合にどう対処するのかの取り決めを記載しているのです。

契約違反に関する記載

買い主や売り主に契約違反が起こることも考えておかなければいけません。このような場合の対処方法が記載されています。基本的にはどちらか原因を引き起こした方が違約金を支払うことになるのが一般的です。契約違反の内容によっても違約金の額が異なる契約もあります。

おおむね違約金の額は売買代金の20％程度に設定されていますが、前述したように違反の内容によってはもっと高額になるような取り決めが記載されていることもあるでしょう。しっかりとチェックしてかなければいけない項目です。

反社会的勢力排除に関する違約金・制裁金の記載

土地売買契約は多額のお金が取引されることもあり、反社会勢力との取引を激しく規制しています。ほとんどの不動産契約において反社会的勢力との取引が規制され、この内容が記載されていると、反社会勢力だとわかった時点で取引を解除することが可能です。

ローン特約や瑕疵担保責任

ローン特約や瑕疵担保責任についても記載されています。多くの人が住宅ローンを利用して土地を購入します。しかし住宅ローンに通るかどうかは契約した後でなければわかりません。

そこで売買契約後に住宅ローンの審査が通らずに契約解除になった場合、違約金などは発生しないといったローン特約を付けています。また瑕疵担保責任とは引き渡した後に、隠れたる欠陥が発覚した場合の決まりごとや修繕に対する責任を負う期間が設定されています。

土地売買契約書が必要になる理由

土地売買契約は基本的に必ず書面でお互いの同意を締結しなければいけません。これはいくつかの理由によって必ず書面で取り交わされています。土地売買契約書が必要な理由について解説します。

宅地建物取引業法上の規定

前述しましたが土地売買契約は非常に大きな金額がかかわる契約です。そのため宅地建物取引業法の37条により土地売買は必ず契約内容を書面で交付するように義務付けられています。民法上では口頭での契約も成立するとされていますが、土地売買の場合は宅地建物取引業法により規制し、宅地建物取引士の記名、押印が必要です。

売主と買主の権利義務を明確にする

土地売買契約書はただ土地の売買代金が記載されただけのものではありません。買い主と売り主の権利や義務についても明記されています。また土地売買契約において特筆すべき事項においては特約事項に記載し、お互いの権利と義務を明確化し事前にトラブルを防止しているのです。

問題が起きた際の証拠確保

非常に大きなお金が動く土地の売買契約では、どんなに誠意を尽くしても時にはトラブルに発展してしまうこともあるでしょう。そうなると裁判になってしまうこともあります。この場合において、きちんと土地売買契約書に決まりごとを記載することで証拠として効果的な力を発揮するのです。

土地売買契約書で必ずチェックして欲しい項目

土地売買契約書にはさまざまな決まりごとが記載されています。もちろんすべてにおいて重要な項目であることは言うまでもありません。しかし、ここだけは必ずチェックしてほしい部分がありますので、ここからは必ずチェックしてほしい項目について解説します。

土地売買代金の算出方法

土地代金の査定方法には少し述べましたが公簿売買と実測売買の2種類があります。公簿売買は登記簿上に記載された面積をそのまま使って売買代金を算出します。実測売買とは実際に測量した土地の面積から売買代金を算出する2種類です。一般的によく利用される取引方法は公簿売買です。

実測売買は測量に時間がかかってしまい実際の金額が算出できるのが少し遅くなってしまいます。しかし、公簿売買は実際の広さを図ったら大きく異なる場合がありのちのちトラブルになるケースも見受けられるのです。公簿売買の特に時に注意してほしいチェック項目は以下の通り。

これらの点をしっかりとチェックしましょう。

手付金の支払い条件

手付金もトラブルが起こりやすい項目ですのでしっかりとチェックしておきたいところです。手付には3つの目的による手付金があります。

このなかで不動産取引における手付金は解約手付とされており契約を解除する場合、買主は手付放棄、売主は手付金に同額を上乗せして解除可能です。ここも忘れずにチェックしておきましょう。

土地売買契約の流れ

ここまでは、土地売買契約書の内容などについて触れてきましたが、実際には土地を売却する場合どのような手順を取ればいいのでしょうか?ここからは土地売買契約の流れについて解説します。

手順1 土地の売却にはまず査定依頼をする

まずはどのくらいの金額で売却できるのか価格を決定しなければいけません。通常は不動産会社に価格査定の依頼を行い、売却価格を決定しますが1社だけでは査定金額が妥当なのかわからないでしょう。そこで複数の不動産会社に査定となると時間も手間も掛かります。

そこでおすすめなのが不動産一括査定サイトです。ネット上に必要な情報を入力すると、最短で翌日には査定書が届きます。しかも複数社から査定書が届きますので、ある程度の相場もわかり、気に入った不動産会社を複数から選択することが可能です。

手順2 不動産会社に仲介を依頼する

査定依頼を行い満足できる金額を提示してきた不動産会社に仲介の依頼を行います。通常、専任媒介契約を交わし、その不動産会社が窓口となり買い主も見つけますが、専任媒介契約の期間は3か月です。3か月たっても売れていない場合は、引き続き依頼するか不動産会社を変えて再募集を行います。

他にもいろいろな不動産会社に仲介を依頼する一般媒介契約や専任媒介に加えて売主自身も買主を見つけることができない専属専任契約などが依頼方法です。

手順3 希望買取金額の提示と買い主との交渉

希望金額により募集を始め依頼した不動産会社が買い主を探します。基本的には売り主の希望する金額を前提として募集を行い、買い主探しはすべて不動産会社が動きますので、売り主が動くことはありません。そして土地を気に入った買い主が見つかると不動産会社が契約に向けて対応しますが、この時点でよくあるシーンが値引き交渉。

その土地を気に入った買い主からの値引き交渉がありますが、その場合は不動産会社から売り主へ連絡があります。受け入れるのか断るのかを判断しなければいけません。

手順4 土地売買契約書の作成と契約

土地売買契約書の作成を行うのは不動産会社です。不動産会社が既定の書式を基に買い主と売り主の希望を契約書に盛り込みます。記載内容に不備があると契約後にトラブルが発生する原因ともなりますので、しっかりと要望を伝えましょう。

契約書が作成できると買い主売り主双方によって契約書に記名押印を行い契約締結となります。契約後は紛失しないようにきちんと保管しておかなければいけません。

土地売買契約を円滑に進めるコツ

ここからは土地売買契約を円滑に進める方法について詳しく掘り下げてみましょう。

土地売買契約書の内容を締結日より前にチェックする

まずは契約書の読み込みです。わからないところは不動産会社に確認しましょう。前述しましたが土地売買契約書に不備があると後々トラブルの元となります。契約書の内容をきちんと理解し、内容に間違いがないか金額や日にちにずれがないかといった点をチェックしておきましょう。

契約締結の際に必要になる費用の確認

土地の契約を行う場合に必要な費用を準備しておかなければいけません。必要な費用とは印紙税と仲介手数料です。個人間売買の場合は土地売買契約書に買い主と売り主がそれぞれ契約書に1通ずつ売買金額に応じた印紙を貼付することで納税します。印紙税は下記の通りです。

引用：国税庁「不動産の譲渡・消費貸借等に関する契約書」

売買金額が高ければ貼付する印紙税も高くなるのです。該当する売買金額に応じた印紙を準備しなければいけません。尚、令和4年3月31日までに作成した土地売買契約書には軽減措置があります。

もう一つの費用が仲介手数料です。不動産会社に支払う仲介手数料は、契約時に半分、引き渡し時に半分をそれぞれ支払います。あらかじめ仲介手数料の金額を確認し準備しましょう。

契約に必要なものを用意しておく

契約時にはお金だけ持っていけばいいわけではありません。いくつか必要なものがあり持参していなければ契約が締結できない場合があります。必要な書類は下記の通りです。

基本的に自宅にある書類ばかりです。しかし印鑑証明書だけは役所に行って取得する必要があります。早めに取得しておきましょう。

まとめ

土地売買契約書は土地を売買する場合の取決めを書面にまとめたものです。土地などの不動産売買は動く金額が高額なことや、宅地建物取引業法で定められている等の理由で必ず書面で交付する必要があります。土地売買契約書は、さまざまな内容を記載しており、万が一のトラブルをできる限り回避することや、公正な不動産流通をはかる上で非常に大切な書類です。

あわせて万が一トラブルになった場合も土地売買契約書に記載されていることからトラブル処理の証拠となり得ます。非常に内容が多く、用紙が数ページにわたり記載されています。基本的には全て重要ですので全てをきちんと理解しておく必要があるといえるでしょう。

特に重要な項目は手付金に取り決めや公募売買か、実測売買かといった点です。しっかりと内容を理解し、後々後悔しないように理解しておかなければいけません。