地目変更とは？必要書類や自分で手続きする流れとタイミング、専門家に依頼する費用

この記事を書いた人

小島 優一

宅地建物取引士

宅地建物取引士、２級ファイナンシャルプランニング技能士。生命保険会社にてリテール業務に従事した後、2014年に不動産仲介会社であるグランドネクスト株式会社を設立。 2021年より幻冬舎ゴールドオンラインにて不動産を通じて財産を守る、増やす、残す記事を連載している。 >> 詳細はこちらから

親が所有している畑や田に住宅を建設したい、農地を購入して家を建てたいなどと考えている方も多いのではないでしょうか？しかしそもそも畑や田に、家を建てられるのでしょうか。土地には登記をする際に記載される地目という区分があり、その種類によっては地目変更を行わなければ、勝手に家を建てることはできません。そこでこの記事では地目変更をするときに必要な書類や自分で手続きをする流れ・専門家に依頼する場合の費用などについて解説します。

地目変更(地目変更登記)とは？

宅地に地目変更が可能な農地・不可能な農地

市街化区域にある畑や田は、農業委員会に届出を行えば宅地に転用できます。しかし市街地調整区域にある農地は、建物を建てることは原則としてできません。したがって住宅を建てようとする土地が、市街化区域にあるのか市街化調整区域にあるのか、あらかじめ調べておく必要があります。なお家を建てる前に宅地に地目変更することはできず、宅地として造成した後に地目を変更することが可能になります。

地目変更のタイミング

地目というものは、現在の土地の用途を示すものなので、家を建てる前に地目を宅地に変更することはできません。したがって整地を行い建物の基礎工事がなされ、近いうちに建物が建つことが見込まれる場合に、宅地として認められ地目を変更できます。地目を宅地に変更するタイミングは、次のようになります。

自分で地目変更する手続きと必要書類

地目変更の手続きは、土地を管轄する法務局から地目変更登記申請書を貰い記入し、必要書類を添付して提出します。法務局では書類を確認し後日現地調査を行い、間違いがなければ登記完了書が発行されます。なお地目変更にかかる期間は、1週間から2週間程度見ておいた方が良いでしょう。地目変更は測量や登録免許税も不要で難しい申請ではありませんので、自分で行った方が費用を浮かすことができます。提出する際には、あらかじめ法務局に書類の不備がないか電話で確認した方が間違いがありません。

必要な書類は次の通りです。

専門家に依頼する場合の費用

地目変更手続きは自分でも行うことはできますが相続の発生に伴う土地の所有権移転や土地の測量が必要な分筆登記などがある場合には手続きが難しいです。自分で地目変更できない場合には司法書士や土地家屋調査士に依頼した方が良いでしょう。地目変更の費用は5万円程度プラス実費が相場です。しかし土地が3筆、4筆と別れている場合には7万円程度プラス実費がかかります。

地目の種類と調べ方

地目の種類 まとめ表

不動産登記事務取扱手続準則第68条によりますと、地目の種類は下記のように分類されています。

地目は登記記録を法務局で調べることでわかる

土地の地目は、登記済証や権利書を見ればわかりますが、固定資産税納税通書に同封される課税明細書や評価明細書にも記載されています。また登記記録により確認することもでき、近くの法務局で申請する方法と法務省の「登記・供託オンライン申請システム」からPDFで入手することもできます。

地目変更と住宅ローンの関係

農地は地目変更してから住宅ローンを組む

農地の場合には建築前にあらかじめ農地転用を行い、地目を宅地に変更してから金融機関に住宅ローンの申請を行います。地目が宅地以外、特に田や畑となっている場合は金融機関から宅地に地目変更を求められる場合が多いです。したがって田や畑の造成工事が終わり、建築許可が下りた時点で直ちに地目変更登記をしましょう。地目が変更されたら、金融機関にローンを申し込めば抵当権が設定され融資を受けられることになります。

市街化区域と市街化調整区域では申請先が異なる

農地転用の申請をする場合、市街化区域の場合と市街化調整区域では申請の方法が異なります。農地が市街化区域にある場合には、自治体の農業委員会に地目の変更を申請します。土地の登記事項証明書や土地の図面などの必要書類を添付して提出します。農地が市街化調整区域にある場合には、都道府県知事の許可を受けなければなりません。申請方法は同じく自治体の農業委員会を通して行います。

地目変更して住宅ローンを組む際の流れ

地目変更の申請は造成工事により土地が整備され、建築許可を得た時点で行います。地目が宅地に変更になれば金融機関は抵当権を設定し住宅ローンの融資を受けることができます。宅地に地目変更し、住宅ローンを組むまでの流れをまとめると次のようになります。

なお造成工事は先行して行わなければなりませんので資金に余裕がない場合にはつなぎ融資を受けなければなりません。

地目変更の注意点

山林から宅地の場合、複数の地目が生じることもある

市街化調整区域にある宅地は開発の過程で複数の地目が生じる場合があります。例えば山林であった土地を宅地として開発した場合、地目が宅地・山林・道路などに分割している場合があります。自分の記憶だけで登記をすると、トラブルが発生することもあるので、登記地目と現況地目を適切に把握しておかなければなりません。

地目は「田」「畑」だと評価が下がる

市街化区域の田・畑には建物は建てられますが市街化調整区域には原則として建てられないのでその土地は評価が低くなります。しかし市街化調整区域にある土地であっても建築が可能である場合は同等の評価を得ることはできるでしょう。市街化調整区域内の土地の評価額は建築の可能性や建築できる建物の使途などによって異なります。

地目や面積の変更は1ヵ月以内にしなければならない

不動産登記法第1条により地目や面積に変更があった場合には、登記名義人は1ヵ月以内に地目変更登記の申請を行わなければなりません。これに違反する場合には10万円以下の過料に処せられることもあるので注意しなければなりません。

まとめ

農地に家を建てようとしたときに地目が田や畑になっている場合には、地目変更を行わなければなりません。地目の変更を行わないと、家を建てられないばかりか罰則に問われることもあり得ます。また地目の変更を行わなければならない場合は宅地に家を建てる場合と比べ時間と労力が必要になります。

この記事では地目変更の手続きや流れ・必要書類などについて解説を行いました。農地に家を建てる場合には、土地の地目をあらかじめ調査し、田や畑となっている場合には、早めに地目変更の手続きをするようにしましょう。