地上げ屋とは？嫌がらせの手口にダンプカーは本当？

この記事を書いた人

小島 優一

宅地建物取引士

宅地建物取引士、２級ファイナンシャルプランニング技能士。生命保険会社にてリテール業務に従事した後、2014年に不動産仲介会社であるグランドネクスト株式会社を設立。 2021年より幻冬舎ゴールドオンラインにて不動産を通じて財産を守る、増やす、残す記事を連載している。 >> 詳細はこちらから

地上げ屋と聞くと「悪いことをしている人たち」「怖い人たち」などと思ってしまいがちですよね。地上げ屋の言葉を聞いたことがあり、ぼんやりとしたイメージはあっても、本来の仕事や意味を知らない人も多いのではないでしょうか？

この記事では、地上げ屋について徹底解説します。

過去に起きた嫌がらせのダンプカー事件や地上げ屋の契約形態についても詳しく解説していくので、ぜひ最後までご覧くださいね。

嫌がらせがある？地上げ屋とは？

地上げ屋と聞くと「怖い人たちが家に押しかけて、土地の権利書を持って行ってしまう」「地上げを拒否するとひどい嫌がらせをされる」とイメージする方も多いのではないでしょうか？

しかし本来の意味でとらえた地上げ屋とは、事業などの目的を持って土地を購入する人のことさします。

土地を購入する人の多くは不動産会社や建設会社です。地上げの意味は、事業用などに使う土地を購入することです。

例えば分譲マンションを建設するための土地や、会社を立てるための土地などです。

地上げ屋の手口？嫌がらせでダンプカーで突っ込んで警察沙汰に？

土地を強制的に手放させる手口を用いるのが昔の地上げ屋

地上げ屋に悪いイメージがついてしまったのはバブル時期にあった無理で悪質な取り立てが原因です。

バブルの時期には地上げに暴力団が介入するケースがあり、強い取り立てや嫌がらせが横行していました。

一般的に地上げは土地の価格が高くなることが多いです。土地の価格が高くなるということは地上げを拒否する人も増えるため、スムーズな契約が難しくなります。

しかし期限内に地上げが成功しないと、報酬が発生しなかったり年収が減らされたりしてしまいます。

その結果、自分の報酬を得て年収を上げるために、地上げに応じるよう嫌がらせを行なうケースが増えていました。そして強行手段にでた地上げ屋が、ダンプカーで突っ込む事件を起こしたのです。

合法的に安く土地を仕入れる業者が現在の地上げ屋

現在は昔ほど土地開発が盛んではありませんし、不動産の転売が「儲かるビジネス」ではなくなって久しいです。しかし再開発や宅地造成などを行う際には必ず地上げ屋が暗躍しています。

ただし現在の地上げ屋は合法的に地上げを行っています。

土地の権利者に立ち退きを依頼する場合、双方が納得できるまで粘り強く交渉を続け、場合によっては高額な立ち退き料を支払います。

こうして地上げ屋が地道な交渉を続けるおかげで開発が進み、新しい街が作られるのです。土地区画整理事業や市街地開発事業など、国・自治体が地上げを行うこともあります。

地上げは立派な不動産業者の仕事のひとつ

地上げ専門の業者も存在しますが地上げは不動産業者の仕事のひとつであることが多いです。

地上げの仕事は簡単ではなく土地の買収以外にも、権利関係の整理や借家人の立ち退き交渉など専門的なことまでこなさなければなりません。手間がかかるので1年や2年で地上げがまとまることは、ほとんどなく、時間をかけて、丁寧に行ないます。

地上げは公的なケースもある

分譲マンションなどの事業用建設を行なうための地上げ以外にも、公的に地上げが行われるケースもあります。行政が街づくりを目的として行なう場合の地上げです。

土地区画整理事業や市街地開発事業などを行なうための地上げは公的な地上げだと言えるでしょう。

公的な地上げのケースは買収価格が用地補償基準によって決められています。定められた基準に従って地上げ屋を行なうため、民間の地上げとは異なり最終的には強制的な土地収用を行なうこともあります。

地上げ屋の目的は主に2つ！嫌がらせではない

地上げ屋は嫌がらせで地上げを行なっているわけではありません。しっかりとした地上げを行なう目的があります。

主な地上げの目的は以下の2つです。

ここからは地上げ屋の目的について解説します。

事業に必要なため

1つ目の目的は事業に必要なためです。事業とひとくくりにしても、必要な土地は事業会社の本社分だけではありません。

業種によってはメーカーの工場が必要なケースもあります。

他社から依頼があったため

2つ目は他社から依頼があったため。事業に必要なために地上げを行なうケースでも、自分用の事業ではなく他社から依頼を受けて行なう地上げがあるのです。

他社から依頼を受けて実施する地上げは地上げの際に生じた手数料や、転売差益を目的としています。

地上げ屋の利益が上がる仕組みやテクニックついて

地上げ屋の役割がわかったところで、地上げ屋は一体どこから利益を得ているのだろう？という疑問が生じるでしょう。

昔ほど土地の値段が大きく上がることもありませんし、地域によってはバブル期の価格から暴落しています。現在の地上げ屋は以下のような方法やテクニックで地道に利益を上げています。

価値の高い土地を安く仕入れ不動産業者に高く売る

安く仕入れて高く売る、これは商売の基本ですが地上げ屋の仕組みも同様です。価値の高い土地を安く仕入れる工夫には、以下のようなものがあります。

できるだけ早く不動産を現金化したいと思っている売主に対し、現金即購入を持ちかけるケースはよくあるようです。

不動産の売却は時間と労力のかかる作業です。「相場より安くてもいいから早く売ってしまいたい」と考える人の心理を利用するわけですね

価値の高い土地と値段がつかないような土地を所有している人に対し、両方を買い取ると持ちかけるケースもあります。

処分に困っていた場合、悪い話ではないですよね。

また賃貸中の物件も地上げ屋が狙いやすい不動産の1つです。このような一般的に売れにくい不動産を安く仕入れ、不動産業者に相場の値段で売却するのが地上げ屋が利益を得るカラクリです。

入居率が悪い物件を買取し、解体後売却する

前述したように賃貸中の物件、特に築年数が経過した入居率の悪いアパートやマンションは、地上げ屋のターゲットになりやすいです。入居率が低いということは収益化するどころか保有しているだけで赤字になっている可能性もあります。入居者が減り続ければ赤字を計上し続けることになります。

しかし、こうした賃貸物件は取り壊したいと思っても入居者がいる限り解体できません。賃貸借契約の解約は容易ではないためです。解体したい場合は入居者へ交渉し立ち退き料を支払ったりする必要がありますが、大家自身で行うのは大変な労力を要します。

地上げ屋はこのような賃貸物件を賃貸借契約ごと引き継ぎ、住人への交渉を担います。地上げ屋は高度な交渉スキルを持つため、大家が行うよりもスムーズに進む可能性が高いです。こうして解体が実現したら不動産業者などに売却し、利益を得るわけです。

立ち退き後に新しい物件を建て売却する

不動産会社などが地上げを行い買収した土地に新たに建物を作りビジネスを始めるケースもあります。例えば立地は良いのに老朽化が進んだために入居率が低かったアパートを買収し解体、その後分譲マンションを建てれば大きな利益になるでしょう。

地上げ屋の契約形態

地上げ屋には以下の契約形態が存在します。

土地を買収後一括で転売する契約

土地を買収した後に一括で転売する契約は大きな利益を得られる契約形態です。地上げの手数料以外にも転売差益が発生します。転売差益とは売却して得られる差額利益のこと。安く土地を買って相場で売却することで、大きな利益を得られます。

しかし資金繰りが難しい契約形態だとも言われており土地を買収するまでは収益化ができません。手間やリスクはありますが大きな利益を得たい方に向いている契約形態です。

依頼者の買収を媒介する契約

依頼者の買収を媒介する契約は手間とリスクが少ない契約形態です。契約内容によっては1件の土地を買収するたびに手数料が受け取れます。

しかし土地を買収後に一括で転売するケースと違い転売差益が得られないので、利益は大きくできません。利益は大きくなくとも、手間やリスクをかけたくない方には、こちらの契約形態が向いています。

有名な地上げ屋は？業者一覧はある？

ここまでで地上げ屋とは何かということがある程度わかってきたかと思います。

地上げ屋と聞くとどことなく嫌がらせをされたり悪いイメージがありましたが、現代ではそんなことはなく丁寧に地上げの仕事を行っていることが窺えます。

全国で有名な地上げ屋や地上げ屋の業者一覧はあるのでしょうか？

地上げ屋の業者一覧というものの確認は出来ませんでしたが、いわゆる地上げを行っている都市開発関係の不動産会社の一覧はこちらのサイトからご確認頂けます。

興味のある方は一度覗いてみるのも良いでしょう。

まとめ｜現在の地上げ屋はダンプカーで突っ込む等の手口で嫌がらせをしたりしない！

今回は地上げ屋について解説しました。バブル時期には地上げに暴力団が介入し、地上げ拒否を行なった店に嫌がらせをすることがありました。

なかには、店にダンプカーを突っ込むような警察沙汰の恐ろしい悪質な事件もあり、現在でも地上げ屋に対するイメージはよくありません。

しかし現在の地上げ屋とは事業用の土地を購入する人をさし、不動産会社や建設企業が主です。

明確な目的のもと、丁寧に作業にあたるため嫌がらせや悪いことをする人たちではありません。

地上げ専用の業者も存在しますが地上げは不動産会社が行なう仕事の一部であることが多く、忍耐力や専門性が必要な仕事です。

地上げ屋の契約形態には、土地を買収後に一括で転売する形態と、依頼者の買収を媒介する形態があり、利益や手間などが異なります。悪いイメージの地上げ屋だと決めつけず、正しい知識を身につけ、判断しましょう。