- 小島 優一
- 宅地建物取引士
宅地建物取引士、２級ファイナンシャルプランニング技能士。生命保険会社にてリテール業務に従事した後、2014年に不動産仲介会社であるグランドネクスト株式会社を設立。 2021年より幻冬舎ゴールドオンラインにて不動産を通じて財産を守る、増やす、残す記事を連載している。 >> 詳細はこちらから
- 住宅ローン特約はいらない？買主を守るために必要な制度！
- わざと住宅ローン審査に落ちても特約による解除はできないので注意！
- 住宅ローン特約の期限に間に合わないときは？
マイホームを購入する場合、ほとんどの人は金融機関から住宅ローンを借りることを前提に不動産売買契約を締結します。そのため金融機関の住宅ローン審査に通らなかった場合には資金が調達できず住宅を購入できなくなってしまいます。その場合不動産売買契約を解除せざるを得なくなりますが、不動産会社に支払った手付け金はどうなるか、違約金が発生するのではないかと心配になりますよね。
住宅ローン特約は不動産売買契約において買主を守るための制度です。いらないと考える方もいますが、住宅ローン特約は買主のためにも必要です。
だからといってわざと住宅ローンの審査に落ちたりした場合は、特約を使った契約解除はできないので気を付けてください。
この記事では住宅ローン特約の内容や種類・特約を結ばない場合の方法・特約を結ぶ際に気を付けなければならない点などについて解説します。
住宅ローンの特約とは
住宅ローンの特約とは、どのようなものなのですか？
住宅ローン特約は住宅を購入する買主を守るためのものなんだよ。それでは詳しく説明していこう。
住宅ローン特約とは不動産の売買契約を結ぶ際に売主と買主で決める条項。住宅ローン特約がない場合に契約解除すると手付金は売主に没収されますが、住宅ローン特約を結ぶことで買主は守られます。
特約がない場合に契約解除すると、ペナルティが課される
マイホームを購入する際には売買契約を結び、買主は決められた期日までに代金の支払いを、売主は物件の引き渡しを約束します。住宅ローン特約をせずに代金の支払いができなくなった場合には買主は売買契約を解除されることになります。買主は手付金を没収されたり違約金を支払うなどのペナルティを課されることに…。
住宅ローン特約により買主は守られる
不動産売買契約は金融機関からの融資が行われる前に締結します。そのため審査に通らなかった場合には代金の支払いができなくなってしまいます。このような場合に備えて、買主が不利益を被らないよう保護するために住宅ローン特約を結びます。
住宅ローン特約を結ぶことにより金融機関の審査に通らなかったときは、無条件で契約を解除できます。契約の際に売主に払った手付金は、すべて買主に返還されます。したがって不動産売買契約を締結する際にローン特約の条項があるか確認するのも大事なことになります。
住宅ローン特約はいらない？結ばないとどうなる？
住宅ローン特約をいらないと感じて結ばず、銀行の審査が通らなかった場合はどうなるのでしょうか？
住宅ローン特約を結んでなくても、不動産売買を解除することはできるよ。しかしその場合には手付金を没収されたり、違約金が発生してしまうね。それでは無条件で解除する方法について説明しよう。
手付金の放棄や違約金の発生などを回避する方法として「クーリングオフ」と「契約不適合責任」があります。しかしそれぞれ適用条件がありますので、住宅ローン特約を確実に結ぶようにしましょう。
クーリングオフ
クーリングオフは住宅の申し込や契約をした後でも、一定期間内であれば無条件で解除できます。消費者保護の観点から制定された制度でクーリングオフをすることにより支払った手付金や仲介手数料は全て返還されます。
- クーリングオフの条件
クーリングオフを適用するためには次の条件に合致しなければなりません。。
- 売り手がプロ
売主が不動産会社などプロの宅建業者であり買主は宅建業者でなく素人の場合にはクーリングオフが可能です。
- 冷静な判断ができない場所での申し込み
冷静に判断できる場所で契約した場合にはクーリングオフはできません。喫茶店や簡易案内所など冷静な判断ができない場合には、クーリングオフの対象になります。
- クーリングオフ可能な期間内である
売主にクーリングオフについて書面で告げられた日から8日以内がクーリングオフ可能な期間となります。この期間を過ぎると上記2つの要件を満たしていても解除することはできません。書面の交付を受けて説明をされていない場合には、8日以上経った場合でもクーリングオフができます。
クーリングオフの方法
クーリングオフは口頭では不可、書面によって行わなければなりません。クーリングオフの可能期間は8日以内というのはすでに述べましたが、それを証明するためには書面で行う必要があります。日付が確認できる配達証明付内容証明郵便で行えば間違いがないでしょう。クーリングオフの書面には次のような事項を記載します。
- 申込み日・契約をした日
- 物件の住所や名称・価格
- 申込みをした場所
契約不適合責任
2020年4月に改正民法が施行され改正前民法の瑕疵担保責任に変わって契約不適合責任が制定されました。契約不適合責任とは売買契約において売主が引き渡した目的物が契約内容に適合していないと判断された場合、買い主に対して負う責任を言います。改正前民法の瑕疵担保責任は「不動産に瑕疵（キズ、欠陥、不適合などのトラブル）が発覚した場合買主側は契約を解除できる」としていました。
しかし契約不適合責任では隠れた瑕疵は直接の要件でなく引き渡された目的物が、その種類や品質・数量に関して契約の内容に合致しているか否かが問題になります。瑕疵担保責任では買主から売主への請求権の範囲が広くなり、契約解除の要件の緩和など買主救済の手段が増えました。瑕疵担保責任では契約解除・損害賠償請求の2つのみでしたが、契約不適合責任では他に追完請求・代金減額請求・無催告解除・催告解除ができます。瑕疵担保責任と契約不適合責任の違いは次表のようになります。
| 瑕疵担保責任 | 契約不適合責任 | |
| 責任対象 | 隠れた瑕疵が前提 | 隠れた瑕疵ではなく、契約の内容に適合しないものが問題になる |
| 契約解除 | 契約目的が達成できない場合に限り解除が可能。 | 契約は取引通念を考慮して判断。軽微なものではない限り解除は可能。 |
| 修補請求権 | なし | あり |
| 代金減額請求権 | なし | あり |
| 責任の保全 | 知った時から1年以内に権利行使が必要 | 知った時から1年以内に契約不適合を通知すれば足りる |
住宅ローン審査にわざと落ちても特約による解除はできない！
住宅ローン特約を結ばないと、解除する時に手付金が返ってこないリスクがあるのは分かりました。でももし他に良い物件が見つかって解除したい時は、わざと住宅ローン審査に落ちれば手付金も返ってくるのでは？
いえ、わざと住宅ローンの審査に落ちても特約を利用した解除はできません。絶対にやめてください。
売買契約を結んだ時の金額や金利で住宅ローンを組むことができなかった場合、無条件で売買契約を解除することができます。
しかしこれはあくまでも買い主に過失がなかった場合においての話です。
住宅ローン審査にわざと落ちたり、虚偽の申告をしていた等という行為があった場合は、住宅ローン特約による解除はできません。
そもそも売買契約後に他に良い物件が見つかった・買う気持ちがなくなったなどという理由は、買主の勝手な都合です。
状況が変わったのは仕方がないですが、売り主側の責任は一切ないので手付金の返還は諦めましょう。トラブルに発展する可能性もあります。
期限に間に合わないと適用されない？住宅ローン特約の注意点
住宅ローン特約を結ぶとき、気を付けなければならない点があれば教えてください。
そうだね、住宅ローン特約を結んでいても、売買契約を解除できない場合もあるので注意しなければならないね。
何も問題がないのに買主が一方的に契約解除をした場合や売買契約の際に決めた内容とは異なる申請を金融機関にしていた場合には契約解除は認められません。それでは住宅ローン特約を結ぶ際に、次に挙げる点について特に注意しましょう。
住宅ローンの特約の種類によっては期限に間に合わないと適用されない
住宅ローン特約を締結する場合、解除条件型なのか解除権留保型か、きちんと確認すべきです。たとえば解除条件型の特約を付けたケースで、買主が解除権保留型と思い違いをして、解除通告期限が過ぎているのに有効だと主張するようなことも…。期限に間に合わない可能性がある場合は、売主に住宅ローン特約の期限を延長してもらえるか早めに相談しましょう。
借入金額・金融機関名・融資承認までの期間を把握する
住宅ローン特約には条件が記載されていますので、よく確認しましょう。特約は契約書に記載された条項と合致する場合のみ適用となるので、よくチェックしなければなりません。住宅ローン特約には借入金額・金融機関名・融資承認までの期間・ローン特約により解除可能な期間・解除条件型か解除権留保型かなどが記載されています。
特約期間を少し長めに設定しておく
住宅ローン特約期間は余裕をもって少し長めの期間の設定をすべきです。住宅ローンの申し込みをして承認が下りるまでは通常1ヵ月半程度かかります。しかし審査が遅れ、予定していた融資実行日が遅れてしまう場合もあり得ます。
契約解除は書面で行う
契約解除の通知は書面で行う旨定めておきましょう。口頭で行うと売主に内容がうまく伝わらず、トラブルの原因になる恐れがあります。内容証明郵便等の方法を使えば間違いがありません。
住宅ローン特約には解除条件型と解除権留保型の2種類ある
契約解除をするためには買主が申し出をしなければならないのですか？
住宅ローン特約には自動的に契約解除になるものと申し出が必要なものがあるんだよ。
住宅ローン特約には「解除条件型」と「解除権留保型」の2種類があります。（後述）どちらを選ぶかによって効果が異なりますので、契約の際に確認しておく必要があります。
解除条件型とは
住宅ローン融資を受けられなかった場合、不動産の売買契約が自動的に白紙解約になる特約。全国宅地建物取引業協会連合会の指定契約書となっています。買主が金融機関からの信用が低く、融資の可能性が高くない場合には解除条件型を選んだ方が良いでしょう。
買主が売主に対して契約解除の意思表示をする必要がなく、期限が過ぎると自動的に契約解除となり契約の効力が失われます。
解除条件型の特約にしていた場合、住宅ローン審査の結果が遅れて特約の期限に間に合わないということにならないように注意しましょう。
また解除条件型特約を選択し融資を受けられなかった場合、買主がほかの金融機関と融資の相談をしていてもすべて無効になります。
解除権留保型とは
解除権留保型は買主が契約解除を申し出ることにより効力が生じます。したがって解除を申し出ない場合には不動産売買契約は継続されることになります。特約には解除通告期限が記載されており、1日でも経過すると解除ができないので、あらかじめ解除行使期間を確認しておく必要があります。
まとめ
住宅ローン審査に落ちたのに不動産売買契約が有効なのでは大変なことになりますよね。住宅購入の資金は調達できないし購入を中止すれば手付け金は没収されるし…と。住宅ローン特約は金融機関の審査に落ちた場合、不動産売買の契約解除を無条件で可能にする重要なもの。住宅ローンローン特約には、いくつか気を付けなければならない点もあるのできちんと確認するようにしましょう。
