- 小島 優一
- 宅地建物取引士
宅地建物取引士、２級ファイナンシャルプランニング技能士。生命保険会社にてリテール業務に従事した後、2014年に不動産仲介会社であるグランドネクスト株式会社を設立。 2021年より幻冬舎ゴールドオンラインにて不動産を通じて財産を守る、増やす、残す記事を連載している。 >> 詳細はこちらから
- ローン契約者が返済不能に陥った場合に代わりとなるの返済手段
- 担保は2種類存在し「物的担保」と「人的担保」がある
- 無担保でも住宅ローンを借りることは可能
「住宅ローンの担保ってそもそもなに？」
「住宅ローンって担保なしでも組めるのかな」
上記のように考えている方もいるのではないでしょうか。「担保」は住宅ローンの返済不能の可能性もあるため、リスク回避のために不動産を購入する際は大抵の場合設定する必要が出てきます。今回は以下について解説していきます。
- そもそも住宅ローンの担保とは何か
- 物的担保と人的担保の違い
- 担保と併せて知るべき抵当権
- 無担保ローンを使うメリット・デメリット
住宅購入を検討されている方やローンの手続きを進めている方向けの記事なので、ぜひ参考にしてください！
住宅ローンの担保とは
「住宅ローンの担保ってどんな種類があるんだろうか？」
「なんで住宅ローンには担保を設定しないといけないんだろう？」
上記のように考えている方もいるでしょう。ここでは住宅ローンの代表的な種類と担保を設定する理由について解説をします。
有担保ローンと無担保ローンについて
ローンは2種類存在しており担保が設定されているローンを「有担保ローン」、設定されていないローンを「無担保ローン」と表現します。では、それぞれのローンにはどのような違いがあるのでしょうか？下記に比較表がありますので参考にしてください。
| ローンの種類 | 特徴 | 代表的なローン |
| 有担保ローン | 担保が必要 （住宅ローンの場合購入する 不動産が担保に設定される） 金利が低く設定される | ・住宅ローン ・不動産担保ローン ・自動車ローンetc |
| 無担保ローン | 担保は不必要 金利が高く設定される | ・カードローン ・教育ローン ・ブライダルローンetc |
事務員
浜崎編集長
住宅ローン担保は貸し倒れリスクを軽減するためにある
住宅ローンを担保に設定する理由は将来的に債務者が何らかの理由でローン返済が困難・不能になった場合に備えて貸し倒れリスクを減らすためです。ローン返済が難しくなった場合は担保を元手として住宅ローンの残額を回収するというシステムとなっています。
住宅ローンを契約した時点で担保を設定しておくことで債務者に「将来ローンが払えなくなったときは不動産を返済の代わりに差し出します」と約束させて返済不能になるのを防ぎます。
担保には2つ種類があり「物的担保」「人的担保」があります。どちらの担保になるかは、その際の状況によって変わってきます。次章では「物的担保」と「人的担保」の違いについて解説をします。
住宅ローンの物的担保と人的担保について
住宅ローンの担保には「物的担保」と「人的担保」の2種類を選択することができます。それぞれどのような違いがあるのでしょうか？詳しく見ていきましょう。
土地や建物が対象の物的担保
住宅ローンの「物的担保」とは住宅ローン契約者のローン返済が困難もしくは不能に陥った場合に備えて土地や建物を返済手段として確保しておくことを指します。契約者本人から住宅ローンの回収が難しいとなった場合は代わりに担保となっている不動産を競売にかけて、落札された価格で住宅ローンの残額を回収します。一般的に担保の対象となる不動産価格の60～80％で住宅ローンの融資額は設定されるケースが多いです。
第三者に住宅ローンの返済を保証してもらう人的担保
住宅ローンの「人的担保」とは住宅ローン残額の返済を保証人などの第三者に保証させることを指しています。第三者とは具体的に「保証人」「連帯保証人」「連帯債務者」の3種類があります。この3種類はそれぞれ追うべき責任の度合が違ってくるのが特徴です。
「保証人」の場合は返済請求に応じる義務は発生しませんが「連帯保証人」及び「連帯債務者」には、ローン契約者に代わってローンを返済していく義務があります。人的担保を選んだ際は融資額の目安として第三者の職歴や収入、資産が審査の対象となります。
事務員
浜崎編集長
担保と合わせて知っておきたい抵当権とは
また住宅ローンで購入する不動産を担保とする場合に、ローンを組んだ金融機関が「抵当権」を設定します。抵当権は金融機関が担保となっている不動産を競売で売却することで、住宅ローンの残債を回収できる権利のことを指します。ここでは抵当権の設定の仕方や、登記の方法について解説をします。
抵当権は抵当権設定契約と抵当権設定登記の手続きが必要
抵当権を設定するには抵当権設定契約を結んだうえで、法務局にて抵当権設定登記の手続きを行う必要があります。抵当権設定契約は金融機関との「金銭消費賃借契約」を結ぶときにまとめて一緒に契約をする場合が多いです。抵当権設定登記は、以下の手順で行われます。
抵当権設定登記は司法書士に依頼するのがおすすめ
抵当権設定登記は複雑な手続きを必要とするので、通常は専門の司法書士に手続きの依頼を行います。司法書士に依頼する場合に必要な書類は以下の通りです。
- 委任状
- 登記済証
- 印鑑証明書（発行から3か月以内）
- 住宅用家屋証明書（登録免許材の軽減適用の場合）
ただし司法書士に依頼する場合は、住宅の購入代とは別で報酬や登録免許税がローン額の0.4％かかるので、金融機関に手続きにどれくらいの金額がかかるのかや申請の流れについて確認するようにしましょう。
無担保でも住宅ローンを借りることは可能
実は住宅ローンは無担保でも組むことが可能です。しかし、その分金融機関側に取っては返済不能となるリスクもあるため、有担保ローンにくらべると貸し出しの金額などにも制約がついてきます。ここでは無担保住宅ローンのメリット・デメリットについてそれぞれ解説します。
無担保住宅ローンのメリット
無担保住宅ローンのメリットとして挙げられるのは以下の点です。
- 評価が低い物件を借りられる、通常の住宅ローンを組めない場合でもローンを組める
- 住宅ローン返済中でも新たにリフォームなどのローンを組める
- 返済不能になった場合に、債権者との交渉によって任意整理がしやすい
無担保住宅ローンのデメリット
無担保住宅ローンのデメリットとして挙げられるのは以下の点です。
- 金利が高く返済期間も短く設定されるので、毎月の返済額が高い
- 融資可能額が低く、不動産購入に向いていない
基本的に無担保住宅ローンはリフォームや取り壊し費用で充てるべきローンだと言えます。
事務員
浜崎編集長
ローンの返済が終わったら抵当権抹消の手続きを忘れずに！
有担保住宅ローンを組む際は抵当権の設定が必要ですが返済が完了した場合には抵当権抹消登記の手続きも行う必要があります。この手続きはローン返済直後に行わなければならず、かつ契約者本人が手続きをする必要がある点です。手続きの流れとしては以下の通りです。
STEP1. 金融機関より抵当権抹消に関する書類が送られてくる
送られてくる書類は以下の通りです。
- 弁済証書
- 登記済証（登記識別情報）
- 登記事項証明書
- 委任状（自分で手続きするので不要）
STEP2. 法務局HPより、抵当権抹消登記申請書のフォーマットをダウンロードする
申請書をダウンロードした後は、必要事項を記載します。
STEP3. STEP1とSTEP2で書いた書類を法務局へ提出
※提出当日は印鑑を押印する作業があるので法務局に必ず印鑑を持参するようにしてください。
STEP4.法務局へ提出後に、金融機関へ戻す書類があるので金融機関へ返送する
抵当権抹消に必要な税金は不動産1つ当たり1000円です。また申請方法は居住地域の法務局によって異なるので、申請前に必ず確認することをおすすめします。
まとめ
今回は住宅ローンの担保の種類や無担保ローンのメリット・デメリット・注意点について解説をしました。住宅ローンの担保はマイホームを購入する上で外せないものなので、知識として頭に入れておくことをおすすめします。ぜひローンを組むうえでの参考にしてください！
