生涯最大の買い物である中古マンション購入で失敗しないための方法や見るべき観点を解説！

「中古マンションを買いたいんだけど、どういう基準で選べばいいのかな？」

「いい中古マンションの選び方を知りたい」

「中古マンションの内見のチェックってどんな観点で見ればいいんだろう？」

上記のように思っている方も多いですよね！最近は高値で取引される新築マンションよりも、より安い値段で取引をされる中古マンションの方が首都圏では人気が出てきています。しかし、その安さゆえ思わぬところに落とし穴も存在しており、考えて購入をしないと入居してから大きな後悔をすることになります。

今回は以下について解説をしていきます。

生涯最大の買い物である不動産購入で失敗をしたくない人に向けた記事なので、ぜひ物件選びの参考にしてください。

そもそも中古マンションとは？

新築と中古のマンションを比較した時に「買うなら新築の方が良い」と考える人は多いと思いますが、中古マンションは工夫次第で新築マンションを超える魅力を備えています。

ここでは以下の2つについて解説します。

それぞれ見ていきましょう！

中古マンション購入にかかる初期費用

中古マンション購入時に必要な初期費用は相場で「物件価格の5%〜8%の間」に設定されている場合が多いです。つまりマンションの価格が3000万円だった場合は150万円〜240万円前後の初期費用がかかる見積もりです。初期費用の内訳は大まかに分けて以下の5つに分類できます。

【中古マンションを購入する際に必要な初期費用】

また初期費用をゼロにして中古マンションを購入したい場合は、以下の条件を満たさなければなりません。

【初期費用をゼロにして中古マンションを購入するための条件】

新築マンションに比べて中古マンションの方が人気

首都圏では2019年度の中古マンションの成約件数が新築マンションの成約件数を上回っている状況です。2019年の１年間で中古マンションの成約件数が38109件だったのに対して、新築マンションの成約件数は31238件でした。

（データ引用：全国宅地建物取引業協会連合会不動産総合研究所「不動産市場動向データ集年次レポート2019年」（2020年4月発表））

2015年ごろまでは新築マンションの件数の方が上回っていましたが、近年は中古マンションの売れ行きの方が好調です。

中古マンションの購入でよくある失敗談

中古マンションは確かに売れ行きがよく人気の物件なのですが、中古物件ゆえの購入時の失敗もあります。ここでは実際に中古マンションを購入して失敗した人の体験談について紹介していきます。

築年数が浅く購入価格が高い

「新築同然の見た目の中古マンションだったため即購入を決めたのですが、周辺の新築マンションとほぼ変わらない金額だったので愕然としました…」

これは不動産投資目的で購入した売主が築年数が若い状態で物件を売り出していたというケースです。中古にもかかわらず見た目が綺麗すぎる物件は注意しましょう。

住環境のチェックを怠った事でストレスをかかえるようになった

「実際に住んでみたら近くに工場があって騒音が酷くて子供が寝付けないんです…」

これは事前の確認不足が原因で周辺環境の悪さに気づかず、結果的に子供がストレスを抱えて不眠に陥ったというケースです。住宅購入は多くの場合数年〜数十年そこに定住し続ける家を購入するビックイベントです。そのため内見の際の住環境チェックは欠かせません。

事前確認を怠った余計な金銭的負担をするハメになった

「購入した後に水回りの故障が発覚して余計な修理費用を負担することになりました」

これは2番目とかぶる部分もありますが、事前の確認をしなかったために余計な金銭的負担を強いられるハメになったというケースです。他にも管理組合から修繕積立金の値上げを通告されたりしたなどの事例があります。

中古マンションの価格が新築より安い理由

では、そもそも中古マンションは新築マンションよりも価格が安く設定をされているのはなぜでしょうか？理由としては以下が挙げられます。

築年数の経過

真っ先に理由として上げられるのは築年数が経過をしているということです。マンションは築年数が経過すればするほどその価格は下がっていきます。通常築年数が20年ほど経過すると元の価格の70%まで価値が下落し、30年目以降はほとんど価値の下落はありません。また価格が安いからといってすぐに飛びつくようなことはせず、前回のリノベーションの時期や修繕のための積立費用である修繕積立金がどのくらいなのかを把握してください。

耐震性の低下

築年数がかさむのに比例して使われている設備も経年劣化をするため、耐震性が低下するのも価格が低くなる原因の一つです。耐震性の観点で必ず確認をしなければならないのが、1981年の建築基準法で定められた新耐震基準を物件がクリアしているのかどうかです。それ以前の基準で建設されたマンションの場合は耐震基準を満たしておらず、震度6弱以上の強い地震の場合だと大きな被害を受ける可能性も考えられます。

リノベーションを控えている・管理費が高い

リノベーションと呼ばれる改修工事を控えている物件は価格が安く、修繕積立金や管理費が高く設定されているケースが多いです。売主側はそれを把握した上で物件価格を安く見せているのです。買い手側は安いからといってすぐに飛びかかるようなことはせず、リノベーションの前回時期は何時頃なのか・修繕積立金や管理費用は入居後どのくらい取られるのかを確認してください。

失敗しない中古マンションの正しい選び方

「中古マンションを選ぶのにはどんな観点が必要なんだろう？」

観点としては以下の7つがあります。

【中古マンションの正しい選び方7つ】

では、それぞれみていきましょう！

築20年程度のマンションがお得と言われている

築20年ぐらいの中古マンションを購入するのが価格面、設備面を総合的に判断して一番お得と言われています。理由は価格の下落が落ち着くことと、設備の老朽化がまだそれほど進んでいないという２点があります。築年数が増えれば増えるほど物件価格は下がりますが、その分設備の老朽化が進むため管理費や修繕積立金が高額になる可能性があります。

物件の不動産鑑定評価で選ぶ

不動産の鑑定評価で出した価格を元に物件を選ぶのも一つの基準です。不動産鑑定評価は国家資格を持った専門家である不動産鑑定士が、物件を様々な角度から分析した上でより客観的な物件価格を出します。なお不動産会社が出している物件価格とは必ずしも一致しているものではありません。不動産鑑定士が出す「不動産鑑定評価書」を元にして、不動産会社に物件価格の値下げ交渉をすることも可能です。

住環境や管理体制もしっかり選ぶ判断基準になる

マンション周辺の住環境やマンション自体の管理体制がどうなっているのかは購入前に必ず確認をしてください。

「実際に入居してみたら、全然光が入らない」

「騒音がすごい」

「上の階の子供のドタバタ音がうるさいので夜眠れない」

こんなことになってからでは遅いです。内見する際は部屋の中の設備のみならず、外の景色や実際にどのくらいの騒音がするのかなどを確認してください。またマンションの管理が行き届いているのかどうかは内見の際にエントランスの様子や掲示板の更新頻度を確かめられます。

中古マンションの相場で選ぶ

周辺の中古マンションの相場価格と比較して物件が高いか安いかを判断することも一つの方法です。この時注意をしなければならないのは、中古マンションの平均相場で判断してはいけないということです。価格は、その地域のアクセスの良さなどの条件で変わってくるため、インターネットでよく転がっているような全国の平均相場はあてになりません。

修繕計画がきちんとしているかどうかを確認する

マンションは通常の場合大規模修繕を十数年に一度に一度行います。その大規模修繕への計画がされているのかを調べてください。管理が行き届いているマンションであれば、毎月大規模修繕のために修繕積立金や維持管理のための管理費を住民から徴収しています。

しかし、修繕計画がきっちり練られていないと積立金や管理費の値上げもあるので家計にダメージとなります。計画がきちんとなされているかどうか判断するには、マンションの管理組合などの会議の際に取られた議事録を参考にしてください。

耐震性や災害リスクがどうなっているかを確認する

災害大国である日本においてマンションが地震や水害に対する対策をしているのかはマンションを購入する上で重要な観点です。物件の災害リスクを確認するには、全国の自治体が発行している「ハザードマップ」を参考にするとよいでしょう。「ハザードマップ」にはマンション周辺一帯の想定震度や津波の想定遡上高などが事細かに記されています。また先述の通り1981年の建築基準法に定められた耐震基準を満たしているかどうかでマンション自体の耐震性は判断できます。

リノベーション済みかどうかで選ぶ

部屋自体がリノベーションをされているのかどうかも判断基準の一つです。リノベーションされている中古物件は未リノベーションの中古物件に比べて当然物件価格は高くなります。またリノベーションされているとはいえ、実はリノベーションしきれていない可能性がある「見えない部分」がどうなっているのかも確認してください。特に築年数が30年を超えてくると本来建て替えが必要になる時期なので、水道や電気回線などといった「見えない部分」に不具合が生じている可能性も考えられます。

マンションを購入するとかかる税金について

中古マンションを購入すると避けて通れないのが税金です。中古マンションに関係する税金は、大きく分けて購入時と購入後毎年かかってくる税金に分類されます。その他にも一定の条件を満たすことで控除を受けることも可能です。ここでは中古マンションに関わる税金と控除を受けるための条件について解説します。

購入時にかかる税金一覧

まず、購入時にかかる税金の一覧として以下の4つがあります。

それぞれ解説します。

1.不動産取得税

1の不動産取得税とは各都道府県が不動産を取得した際に徴収する税金のことを指します。土地と建物それぞれに課税されることになっています。不動産取得税は「固定資産税評価額×3%」の計算式で出されます。上記の固定資産税評価額とは不動産の固定資産税を計算するために用いられる金額のことを指しています。

土地の評価額は相続税などを算定する時に使われる路線価を基準に計算します。建物の評価額は「再建築価格」と呼ばれる理論上の価格を基準に計算されます。土地の評価額は実際の価格の6割ほど建物は実際の新築価格の5〜6割ほどが相場です。

2.登録免許税

2の登録免許税は所有権の移転や保存の登記を行う際にかかってくる税金です。登録免許税は「固定資産税評価額×税率」の計算式で出されます。この「税率」の部分は所有権の移転登記を行う場合は0.2%に設定をされており、2021年3月31日までに登記を行う場合は0.15%に税率が軽減をされています。

3.印紙税

3の印紙税は課税対象となる領収書や契約書などを作成した際にかかる税金です。課税額は領収書や契約書に書かれている金額が大きくなるのに比例して高くなります。収入印紙と呼ばれる印紙を書面の指定の場所に貼り付けることで、税金を納めます。

4.消費税

4の消費税は馴染みのある税金ですが、不動産の売買の際は少しややこしくなっているので注意が必要です。消費税法で定められている通りで、土地に関しては消費税は非課税対象、対して建物を不動産会社を通じて購入する場合は課税対象です。実は個人間で不動産の売買のやりとりをする場合は消費税は非課税です。

建物と土地には毎年固定資産税がかかる

不動産購入時にも先ほど解説した通りかなりの金額の税金がかかりますが、購入した後も「固定資産税」と呼ばれる税金が土地・建物に対して毎年課税されます。固定資産税とは毎年1月1日に不動産を所有している人に課せられる税金のことです。固定資産税はマンションの物件自体にかけられるものと、マンションが建設されている土地に対してかけられるものの2種類存在するということを覚えておいてください。

固定資産税を出すための計算式は「課税標準額(固定資産税評価額)×1.4%」の計算式で導きだすことができます。ただ固定資産税は一定の条件を満たすと軽減措置が適用され、マンションの場合だと課税標準額が最大で1/12まで軽減されます。課税標準額が軽減される基準は土地と建物それぞれで以下の通りなので、マンション選びの参考にしてください。

【土地：住宅用地の特例】

• 200平方メートル以下の土地を所有している場合：固定資産税評価額が1/6に軽減
• 200平方メートル以上の土地を所有している場合：固定資産税評価額が1/3に軽減

【建物：長期優良住宅】

• 耐震性・耐久性に優れ一定の基準を満たした物件：認定から5年度分は120平方メートルまでの居住部分の固定資産税額が1/2に軽減される

※３階建以上かつ、耐火・準耐火建築物と認定された場合は認定から7年度分軽減措置が適用

一定の条件を満たすと住宅ローン控除を使える

マンションを購入して一定の条件を満たした場合は税金が軽減される住宅ローン控除を使う事ができます。住宅ローン控除が適用されると最大で13年間の税額控除を受けられます。住宅ローン控除が適用されるための条件は以下の通りです。

【住宅ローン控除が適用される条件】

他にも所得金額や面積などの条件があります。ただし住宅ローン控除を受けた場合は1年目に確定申告をする必要があります。

中古マンションを購入の前に資金計画を怠ると痛い目をみる

中古マンションの購入は、ほとんどの方にとっては生涯一の大きな買い物です。通常の場合は住宅ローンを組んで長期間に渡って返済していくのですが、無計画にローンを組んでしまうと後々大変なことになります。「住宅ローンの資金計画が破綻して住む家を失ってしまった…」なんてことにならないように、きっちり資金の計画を練るようにしてください！

キャッシュフロー表を作成して返済計画を可視化する

キャッシュフロー表を作って今後の返済計画を予測していくことからまず始めましょう。キャッシュフロー表には家族収入や将来のイベントにかかる支出について事細かく記すことができます。収支バランスを可視化することで「どのくらいお金を使えるのか？」や「今本当にローンを組むべきなのか？」などの判断がしやすくなります。

キャッシュフロー表は日本FP（ファイナンシャル・プランナー）協会が発行しているものがおすすめなので使ってみて収支予測を立ててみましょう。キャッシュフロー表は以下のリンクからダウンロードできます。

キャッシュフロー表を作成してみよう

住宅ローン金利のそれぞれの違いについて知る

住宅ローンを組む上で避けて通れないのが金利です。金利とは預金やローンなどに対する利子（貸主側の借手側に対する手数料のようなもの）の割合を指しています。住宅ローンの金利の種類は大きく分けて3つ存在しています。

【住宅ローンの金利の種類】

固定金利と変動金利の違いについてまとめましたので参考にしてください。

【変動金利と固定金利の比較表】

変動金利のメリットは金利の利率が社会情勢によって変動するため、金利が低い場合だとローンの支払額は安くすみますが、デメリットとして金利の変動が読めないので返済計画を立てずらいです。対して固定金利のメリットは適用期間中は常に金利が一定になるので、返済計画を立てやすいです。

一方で社会情勢が変化し金利が下がった場合は、変動金利よりも返済金額が大きくなるというのがデメリットです。

住宅ローンのベストな加入時期は勤続年数が深く関わっている

住宅ローンは長期の返済になるため申し込む際には申込者が返済能力があるのかを様々な角度から審査されます。審査される項目としては見出しにもある通り勤務先にどれだけの期間勤めているのかがわかる金属年数をはじめとして、収入や他のローンの返済状況などです。特に勤続年数は収入が安定して入ってくるかの指標となるため、重要な項目とされています。

中古マンションの価値が決まる3つの要素

では中古マンションはいったいどのようにして価格が決まっているのでしょうか？一般的に物件の価値は以下の3要素で決まります。

上記の情報を可能な限り仕入れた上で他の似たような物件の情報も複数入手しましょう。複数比較を行うことで物件価格の値切り交渉に持ち込むことができる可能性も大いにあります。

中古マンションの売買契約で知っておきたい注意点

中古マンションの契約で一番面倒かつ難しいのが「売買契約」です。面倒な手続きですが、ここでしっかり確認しておかないと後々痛い目を見ることになりますので、万全の準備をした上で臨むようにしてください。

付帯設備表・物件状況報告書の説明はきっちり聞いておく

売買契約の際に出てくる付帯設備表と物件状況報告書の説明は必ず注意深く聞くようにしてください。なぜなら、この2つ深く確認しなかったことで余計な金銭的負担や精神的負担を買主側が背負う可能性があるからです。

1つ目の付帯設備表とは売主が買主に引き渡す設備について記された書類です。通常引き渡さない設備であれば「無」、引き渡す設備であれば「有」とかかれています。この時「有」がついている設備が不要だとと判断した場合は、必ずその場で売主側に「撤去して欲しい」旨を伝えましょう。売買契約の時に上記の旨を伝えなかった場合、撤去費用は買主側が持つことになるので注意してください。

2つ目の物件状況報告書は売主が知りうる限りの物件に関する情報が記された書類です。情報の具体的な内容とは給水管の故障や、シロアリ被害、マンション内で過去に起きた事件・事故・火災などです。特に説明の際に確認するべき内容は給水管故障やマンション内で起きた事件・事故などです。

仲介業者に確認して契約に必要な物をあらかじめ用意する

売買契約は、とにかく様々な書類やお金を用意する必要があります。

上記の他にも用意をしなければならないものがたくさんあるので、あらかじめ仲介業者に確認をした上で、売買契約を締結する日から逆算して用意してください。

中古マンションの内見で必ず知っておきたい情報

不動産を購入する前に欠かせないのが実際に現地に足を運んで物件を確認する「内見」です。しかし、ただ物件をみて「よかったな〜」と判断するだけでは後々痛い目をみます。特に中古マンションは築年数が経てば経つほど、さまざまな設備がどうしても劣化するので、チェックする部分は多くなります。ここでは中古マンションを内見する上で「必ず見るべき」観点について解説していきます。

共用部分

まずチェックするべきは住民が共同で使用するスペースです。エントランスやエレベーター、通路、ゴミ集積場などが当てはまります。チェック観点としては清掃が行き届いているかや、管理人は常駐しているのか、ゴミが放置されていないかなどです。

水回りや設備のトラブル、騒音問題など

内見では水回りや部屋内の設備、周辺環境の騒音といった「目に見えにくい」ものについても確認をしてください。チェック観点としては水回りでカビが生えていないかや、床にきしみがあるかどうか、上下左右の住民の声や足音が聞こえないかどうかなどを確認しましょう。

また風呂を沸かすためなどに使われる給湯器は直近の更新がいつ行われたのかを確認してください。一般的に給湯器の更新期間は15年ほどとされています。取り替えの費用は20万円〜30万円と非常に高額となっているので必ずチェックするようにしましょう。

対象中古マンションの独自のルール

また内見の際はマンションの中で定められたルール、いわゆる「管理規約」についても必ず確認をしてください。例えば修繕積立金や管理費はいくらなのかやインターネット回線を引くときの工事方法、ゴミ出しのルールなどです。

入居してから「これをしたいんだけど、管理規約でダメと書いてあるのでできない…」ということにならないように、内見と同時に管理人さんに確認するなどしてください。

マンションの内見チェックリスト

マンションの内見する際は事前に自分でチェックリストを作成しましょう。チェックリストを作成することで当日確認しなければならないことが頭の中できちんと整理することができます。参考のチェックリストを共用部分編と部屋編で分けて作成しましたので、チェックリスト作成の参考にしてください。

内見チェックリスト【共用部分編】

内見チェックリスト【部屋編】

あくまでこれは一事例です。他にもチェックしたい部分があるのであれば、上記のリストに追加していきましょう。

中古マンションの購入窓口は仲介業者！サービスの質と情報量で選ぶようにしよう

中古マンションを購入する際の窓口は基本的に買主と売主の間を取り持つ仲介業者です。仲介業者を選ぶ判断基準は、やりとりをしている中で業者側から提供をされるサービスの質や情報量です。伝達される物件の情報量や質などから周辺の他の物件の平均相場と比較して、業者が信頼にたりうるのかを判断してください。

新築マンションの窓口はデベロッパーや代理店

中古マンションではなく新築マンションを購入する場合はマンションの建設を行ったデベロッパーや、デベロッパーから不動産の販売業務を委託された代理店に申し込むのが一般的です。基本的には中古マンションと一緒で複数の業者から相見積もりをもらい、どの業者の情報や質が良いのかを比較検討したうえで依頼する業者を決定しましょう。

まとめ

今回は、中古マンションを購入する上で注意するべき点について多角的な視点から解説をしました。中古マンションは設備の老朽化などの複数の要因が重なり合って価格が新築のマンションよりも安くなっています。

しかし、その分大規模修繕に対する費用や管理費も高く設定されている可能性もあります。内見時には事前にチェックリストを作成して、それに基づいて部分部分のチェックを細かく行っていくことをおすすめします。上記で解説した内容を参考にして、満足いく中古マンション選びをしてください！！