不動産の名義変更をしないとどうなる？税金や手続きなど徹底解説！【弁護士監修】

「不動産の名義変更ってしないとどうなるの？」

「名義変更でどんな税金がかかってくるんだろう」

このように悩んでいる方もいらっしゃるのではないでしょうか。

手続き自体は必須ではありませんが、手続きを行っていないと相続の際に手間が増えたり、土地を売却する際にスムーズに進められなかったりすることが考えられます。

不動産の名義変更とは

マンションや家における名義変更は、登記簿に記載する家の所有者の名義を変更することです。

登記簿とは不動産の物理的状況と権利関係を法的に登録した帳簿のことで、所有権が移った場合に名義変更が必要になります。

家賃を払っていたり、住んでいたりしても登記簿に名義の記載がない場合は、他人に対してその不動産の家主であることが証明できません。

名義変更を行えば所有者が証明でき、他人に対する所有権の主張が可能です。

また、固定資産税は、1月1日時点での所有者に対して課税が発生するので、年の途中で不動産を譲渡した場合でも、元の所有者に納税義務が残ります。

名義変更を行うことで、その後の固定資産税の負担がなくなるので早い段階で法務局にて手続きを行いましょう。

名義変更が必要なケース

名義変更が必要なケースとしては下記の4つのケースが考えられます。

財産分与

財産分与とは、離婚した際に婚姻生活中に夫婦で持っていた財産を分配することです。

元夫名義の家を財産分与で名義変更して元妻の名義にする場合は、元夫から元妻へ名義変更する手続きを行う必要があります。

原則として贈与税、登録免許税、不動産取得が発生しないのが特徴となっています。

贈与

贈与は財産の所有者が相手に対して、生前に財産を無償で譲渡することを指します。

不動産を贈与する場合は、元の所有者から贈与を受けた人に名義を変更する手続きが必要です。

不動産を生前贈与する場合は、受け取る側に不動産取得税、登録免許税、贈与税が発生するので贈与を受ける場合は把握しておきましょう。

遺産相続

不動産の所有者が亡くなった場合は、相続する方の名義に変更する必要があります。

相続登記の手続きを行わないでそのままにしておくと、さらなる相続が発生して、他の相続人とのトラブルに繋がりやすくなるので注意が必要です。

不動産売買

不動産を購入した後は、他人に客観的に証明するために速やかに名義変更を行うのが一般的です。

通常は不動産購入後に不動産会社から司法書士を紹介してもらい、代金支払いの当日に登記の手続きを行います。

司法書士の方と細かく確認し、納得した形でスムーズに手続きを終わらせるようにしましょう。

不動産の名義変更をしないとどうなる？

現状は不動産の名義変更をしなくても法的な罰則はなく、名義変更する期限も設けられていません。

住み続けるだけでは何の支障もありませんが、売却などを考えている場合は早い段階で手続きしておくことがおすすめです。

ただし、相続登記については2024年を目処に義務化することが決まっているので、ルールについて詳しく理解しておく必要があります。

相続登記の義務化

相続により不動産の所有権を取得した場合は、相続の開始及び所有権を取得したことを理解した日から3年以内に所有する不動産の名義を変更する義務が発生します。

期限内に登録手続きを行わない場合は、10万円以下の過料が発生するので注意しましょう。

こうしたルールの変更が行われた背景としては、少子高齢化の影響によって所有者不明の土地が増え、土地の有効利用や再開発が難しくなることが挙げられます。

遺言などの遺贈によって所有権を得た方も同様の義務が発生するので、あらかじめ覚えておくと良いでしょう。

また、法改正後のみだけではなく、法改正以前についても対象となっているのがポイントです。

名義変更をしないメリット・デメリット

名義変更をしないメリット

1つ目のメリットとしては法務局での手続きや、司法書士に依頼する手間が省けるポイントが挙げられます。

登記を行う場合は平日にわざわざ手続きを行う必要があるので、手間に感じる方も多いでしょう。

また2つの目のメリットして、登記に必要な費用が発生しないという点が挙げられます。

名義変更をしないデメリット

名義変更をしない場合、将来的に親子間で相続を行う場合に手続・コストが面倒になり、負担を感じてしまうでしょう。

相続人が分からず、何人いるかも分からないという場合は専門家への依頼が必要となり、より手間がかかるのがネックです。

また、土地を売る際に、名義変更が済んでいないと手続きを進められません。

「売るチャンスがあるのに、名義変更を済ませていないから売却できない」となると損です。将来的に売却も視野に入れている場合は必ず名義変更を行いましょう。

不動産の名義変更にかかる税金・費用

名義変更にかかる費用は「書類取得費用」「登録免許税や贈与税などの税金」「（依頼した場合の）司法書士への依頼料」の3つです。

それぞれでかかる費用や詳細も異なるので、名義変更を行う場合はすべて把握しておく必要があります。

書類取得費用

ここまで財産分与、贈与、遺産相続、不動産売買に必要な書類についてご紹介しました。それぞれの書類を発行する場合は下記のように別途で取得費用が必要になります。

※横にスクロールしてご覧ください

税金

不動産の名義変更を行う場合、登録免許税、贈与税、不動産取得税、譲渡所得税が発生し、ケースごとに課税にかかる計算方法が変わります。

登録免許税

登録免許税は、登記手続きの際に納める税金のことを指します。税率は登記の種類で下記のように異なるのが特徴です。

贈与税

贈与税は、1月1日から12月31日までの1年間にもらった財産の合計額から基礎控除額の110万円を差し引いた残りの額に対して発生します。

税率の計算は一般贈与財産用と直系尊属（祖父母や父母など）から、その年の1月1日で20歳以上の者に贈与する場合の特例贈与財産用の2パターンに分かれます。

【一般贈与財産用】※ 横にスクロールしてご覧ください

【特例贈与財産用】※ 横にスクロールしてご覧ください

不動産取得税

不動産取得税は土地や家屋の購入、贈与などで不動産を取得した際に、課税される税金のことを指します。

不動産所得税を計算する場合は下記の税率が適用される仕様です。

譲渡所得税

譲渡所得税は不動産売却時に得た利益にかかる税金を指し、「所得税」と「住民税」に分かれます。譲渡所得金額の計算方法は下記の通りです。

また、所有期間5年以下であれば「短期譲渡所得」、5年超の場合は「長期譲渡所得」が 課税譲渡所得金額に適用されます。

司法書士への依頼料

地域や内容によっても差があり、5万円～15万円程度が目安になります。

司法書士事務所によって費用は異なるのであくまで参考程度に留めておきましょう。

名義変更手続きは自分でもできる

不動産に関する名義変更は自分でもできます。期間としては2週間～1カ月ほどかかることがあるので、余裕をもって手続きを行うことが大切です。

自分で手続きを行うのが面倒な場合は司法書士に依頼するという手段もあります。

司法書士に依頼する場合はまず名義変更に関する相談を行います。

説明の段階では、名義変更における諸条件、かかる費用について案内されることが多くなっています。

その後、諸条件や費用について納得ができ、費用を支払った後は司法書士が書類作成を行います。

自分で書類を作る必要はなく、何度か書類作成のためにやり取りをすることがありますが、基本的には司法書士に任せることが可能です。

書類が完成した後は、申請のために必要となる書類に署名・捺印を行います。代表者の本人確認を行う必要が出てくるので、印鑑証明書等本人のみ取得できる書類も用意をスムーズに進みやすくなるでしょう。

書類が整った後は司法書士が法務局へ所有権移転の登記申請を行い、完了後は返却書類と一緒に変更後の登記簿まで送ってもらえることもあります。

名義変更の大まかな流れ

司法書士に依頼せず、自分で名義変更の手続きをする場合は土地の所在地に対応する法務局を調べましょう。

土地の名義変更を行うのは土地を管理する法務局となるので、事前に十分に確認することが大切です。

確認が取れた後は、法務局で登記申請書を取得して作成を進めることになりますが、事前に下記の必要書類を取得しておくとよりスムーズに手続きを進められます。

場合によっては戸籍謄本の取得が必要になることもあるので、どのような書類が必要になるのかは法務局で事前に確認しておきましょう。

書類不足や記入漏れがある場合は、再度修正して手続きを行うことになり、二度手間になるので提出前はチェックを欠かさないことが重要です。

また、名義変更を行う場合は理由によっても異なりますが、1カ月程度の時間が必要です。

書類が多く必要になる相続の場合だと、1カ月～1カ月半かかることもあるのであらかじめ覚えておきましょう。

財産分与の場合の必要書類と注意点

夫婦が離婚してしまった場合などで名義変更を行うケースは財産分与に当たります。

元夫婦で共同で進めるものですが、離婚が原因の場合は片方が主導して手続きを行うことが多くなります。

財産分与によって名義変更を行う場合は、分与元・分与先によって下記のように必要な書類が異なります。

離婚協議書の作成については元夫婦同士で行う必要があるので、お互いの確認の下で抜け漏れがないようにするのが望ましいです。

市町村役場で発行してもらう書類ではないので、自分たちで作成する必要があるのも注意点になります。また、特定の書式やフォーマットがあるわけではないので、あらかじめ把握しておきましょう。

注意点として登記簿に載っている土地の情報や、手続きの費用や税金の支払いはどちらが行うか明確にしておくことが大切です。

贈与の場合の必要書類と注意点

親族などから土地を譲り受けた場合などは「贈与」のパターンになり、注意点を把握してから名義変更を行うことが大切です。

相続を行うケースと違って、贈与する側とされる側のお互いで手続きができるので、効率よく手続きを進められます。

贈与の場合に必要となる必要書類は下記の通りです。

住民票の写し・印鑑証明書・固定資産評価証明書は各市町村役場で発行、その他の書類は法務局で発行します。

手続きを行う場合の注意点としては、相続の場合と比べて税額が上がる傾向にあるので、登録免許税が2.0％となることが挙げられます。

また、固定資産評価額4.0%の不動産取得税、土地の評価額から110万円を控除した金額にかかる贈与税も納めることも必要です。

遺産相続の場合の必要書類と注意点

遺産相続にて名義変更を行う場合、必要書類は相続元・相続先で下記のように異なります。

遺産相続にて名義変更するのであれば、相続人調査を十分に行う必要があります。

例として絶縁状態にあった兄弟や、親族の隠し子など広い範囲まで相続の対象となるので、念入りにチェックを行いましょう。

また、他の注意点として遺言書があった場合は、基本的に遺言書通りの遺産分割を行うことになります。

提出する書類などにも影響してくるので、遺言書の有無についても十分に確認することが大切です。

また、遺言書がない場合は、遺産分割協議と呼ばれる亡くなった方の財産を誰が相続するのか決める話し合いを行います。

不動産売買の場合の必要書類と注意点

動産売買を行う場合、売主と買主で必要な書類が下記のように異なります。

不動産売買を行う場合の注意点として売主側の必要書類が多いことが挙げられます。抜け漏れがあると、再度手続きすることもあるので慎重に確認しましょう。

売却される不動産の種類や売却方法によっても必要な書類が変わることもあり得ます。

必要書類でミスをしないためにも段取りを設定した上で書類を準備しましょう。

まとめ

今回の記事では、不動産における名義変更に関する費用や手続きの詳細をご紹介しました。名義変更の大まかな流れや、それぞれのケースで必要となる手続き方法などお役立ち情報を多く記載しています。

名義変更を行う場合は細かい注意点、税率、計算方法まで覚えておく必要があります。

知識に漏れがあると、書類提出ができなくなり、手続きが思ったように進まずに手間がかかってしまうことがあるからです。

悩んだ場合は司法書士や不動産事務所に相談しつつ、スムーズな解決を図りながら手続きを進めましょう。