越境物の覚書にデメリットはある？拒否された場合の対処法も解説

「越境物の覚書に関するデメリットはある？」

「覚書への署名を隣人から拒否された」

など、越境物の覚書についてお悩みの方もいるのではないでしょうか。

越境問題が解消できない場合、「越境物の覚書」を作成しなければさまざまなデメリットが生じます。しかし一方だけの意思では作成できないため、作成が難しいこともあります。

今回の記事では、越境物の覚書に関するデメリットやメリット、覚書への署名を拒否できるかどうかなどを解説します。

また拒否されたときの対処法もご紹介しているため、ぜひ最後までご覧ください。

越境物の覚書とは

越境物の覚書とは、隣地との間に越境物がある場合に、その解決方法についてお互いが合意した内容を書面化したものです。

ここでは越境物の覚書が持つ効力や記載すべき内容を解説します。

そもそも越境物とは

そもそも越境物とは、隣り合った土地の境界をまたいで存在する構造物などをいいます。越境物には、たとえば以下のようなものがあります。

越境物の覚書が持つ効力

越境物の覚書にはさまざまな効力があります。まず、それぞれが署名・押印した覚書の存在は、お互いに越境物があることを認め、解決方法に対して納得している証明になります。

そのため現在はもちろん、将来的にも隣地所有者とのトラブルを防ぐ手段として有効です。

また、「取得時効（民法162条）」を更新させる効力もあります。

越境物の覚書に記載すべき内容

越境物の覚書に記載すべき内容は以下のとおりです。

越境物の覚書に関するデメリットとメリット

土地に越境物がある場合、そのまま放置しておくことは危険です。ここでは、越境物の覚書を作成しないデメリットと作成するメリットについて解説します。

越境物の覚書を作成しないデメリット

越境物の覚書を作成しないデメリットは以下のとおりです。

それぞれ解説します。

不動産としての価値が下がる

たとえば、越境物が植栽であれば越境部分を刈り取れば済みます。しかし、建物だとそう簡単にはいきません。そのため覚書が重要なのです。

売買契約自体が白紙になることがある

越境物の覚書がないという理由で、契約自体が白紙になることもあります。

越境物があっても、買主がよいといえば売却は可能です。しかしトラブルになることが目に見えている不動産など、高いお金を払ってまで購入したいとはあまり思わないでしょう。

すぐに越境が解消できない場合でも、覚書があれば契約解除を回避できる可能性があります。

越境部分を時効取得される可能性がある

前述のとおり、隣地から長年越境されていると、取得時効によって越境部分の土地を取られてしまう可能性があります。

自分の土地であると思い込んでいる場合は10年、自分の土地ではないと知っていた場合でも20年占有を続けると時効は完成します。時効が完成すると所有権は隣地所有者に移り、土地の分筆や所有権移転登記を求められるおそれがあります。

しかし、越境物の覚書を交わすことは民法第152条でいう「権利の承認」にあたるため、時効の進行は止められます。

越境物の覚書を作成するメリット

越境物の覚書を作成するメリットは以下のとおりです。

それぞれ解説します。

隣地所有者との将来的なトラブルを防げる

越境物の覚書によって、隣地所有者との将来的なトラブルを防げます。自分と隣地所有者間のトラブルだけでなく、買主と隣地所有者間で将来起きる可能性のあるトラブルについても有効です。

また、売買時に買主に対して越境について説明をしなかった場合や説明しても不十分で買主が越境を認識できていなかった場合、売主が買主から説明義務違反があったとして損害賠償請求されるおそれもあります。

越境物があっても買主が見つかりやすくなる

越境物があっても、買主が見つかりやすくなります。覚書がある＝越境について隣地所有者が了承しており、話がついているということであるためです。

覚書がなければあとあとトラブルが起きるかもしれない土地を購入しなければならなくなりますが、話がついているとわかれば買主は安心して購入できます。

買主が住宅ローンに通りやすくなる

越境物の覚書があることで、買主が住宅ローンの審査に通りやすくなります。

建物の建築予定地に越境物がある場合、不動産の担保価値が下がるとの理由から融資を受けられないケースも少なくありません。理想は撤去ですが、覚書によって撤去の約束が取り付けられているのであれば、前向きに検討してくれる金融機関もあります。

越境物の覚書は拒否できる？拒否された場合の対処法

越境物の覚書は、一方の考えだけでは作成できません。しかし、覚書への署名は拒否できるのでしょうか？

ここでは越境物の覚書が拒否できるかどうかや、拒否された場合の対処法について解説します。

越境物の覚書は拒否できる

越境物の覚書への署名は拒否できます。覚書の作成は法的義務ではなく、あくまでも土地所有者の意思が必要であるためです。そのため強制はできません。

覚書への署名を拒否された場合の対処法

越境物の覚書にはお互いの合意が必要です。そのため、片方が署名を拒否すればその内容は成立しません。

ここでは、隣地所有者に覚書への署名を拒否された場合の対処法について解説します。

越境の状態を解消する

越境物の覚書が作成できなければ、越境を解消できないか試みましょう。

隣地が越境してきている場合、覚書すら拒否されている状況で了承を得るのは難しいかもしれません。しかし、越境しているものによっては解消に応じてもらえる可能性があります。

たとえばブロック塀の角が越境しているだけなら、その部分を削ればクリアできます。

樹木の枝や葉であれば隣地所有者に切除するよう要請でき、相当期間内に切除されない場合は越境されている側が切除しても法律上は問題ありません。また、越境しているのが根であるなら、切り取ってもよいとされています。

樹木については民法第233条で上記のことが認められていますが、だからといって強引に切除してしまうとトラブルを招くおそれがあります。隣地所有者と協議をしながら、慎重に進める必要があるでしょう。

越境部分を隣地所有者に売却または贈与する

越境を解消できない場合は越境部分の土地を分筆し、隣地所有者に売却または贈与する方法があります。分筆とはひとつの土地を複数に分ける手続きのことで、正式には「土地分筆登記」といいます。土地を分筆すれば越境問題はクリアできます。

ただし贈与の場合はともかく、売却に応じてくれるとはかぎりません。応じたとしても、買いたたかれる可能性があります。

越境部分を分筆して売却対象から外す

隣地所有者と連絡が取れないなどで話もできないようなケースは、越境部分の土地を分筆して売却対象から外すという選択肢もあります。この方法であれば越境の問題はクリアできます。

しかし、越境部分の土地を捨てるようなものであるため、最終手段だと思っておいたほうがよいでしょう。

不動産買取業者に買い取ってもらう

越境問題が解決できない場合は、不動産買取会社に買い取ってもらうのもひとつです。

不動産買取業者とは、買い取った不動産を転売・賃貸する業者のことです。越境が解消していない土地でも、土地家屋調査士などの専門家と連携し、問題を解決したうえで転売などを行います。

隣地所有者との交渉や覚書の作成は買取後に行われるため、隣地所有者とのトラブルを気にする必要がない点はメリットといえるでしょう。

越境物の覚書は土地家屋調査士に依頼する

ここでは、土地家屋調査士に依頼する際の流れや費用相場について解説します。

依頼から作成までの流れ

土地家屋調査士に越境物の覚書の作成を依頼する際の流れは以下のとおりです。

それぞれ解説します。

1.土地家屋調査士への依頼

まずは土地家屋調査士に依頼します。探し方は以下のとおりです。

おすすめは、日本土地家屋調査士連合会のホームページで検索する方法です。「土地家屋調査士検索」から検索が可能です。

2.境界立会・境界確定

土地家屋調査士への依頼後、境界立会が行われます。

境界立会とは、依頼者と隣地所有者が集まって土地の境界を確認することです。土地家屋調査士が主体となり、一点一点確認していきます。

隣地が民有地だけであれば依頼者と隣地所有者、土地家屋調査士だけで行いますが、官有地も含まれているときは市や県の職員も参加します。民有地とは民間で所有している土地のことで、それ以外の土地は行政が所有する官有地です。

境界確認後は土地家屋調査士によって確定測量が行われ、境界の目印となる「境界標」が設置されます。そして確定測量図が作成されます。

3.越境物の特定

境界確定後、土地家屋調査士が越境物の位置や越境の状態などを確認・測量し、特定します。調査内容を依頼者と隣地所有者に確認し、越境部分の現況平面図を作成します。

4.越境の解消方法についての協議

越境をいつどのように解消するかについて、隣地所有者と協議します。たとえば建物の一部が越境している場合、越境している側が建て替えを行う際に越境を解消し、越境されている側はそれまで猶予するというのが一般的です。

注意点は、隣地所有者ともめないようにすることです。ここでもめてしまうと、隣人トラブルが生じていることを売却時に告知しなければならなくなり、ますます売れにくくなってしまいます。

話し合いがまとまったら、その内容で覚書を作成します。

5.越境物の覚書作成

覚書は自分で作成しても、越境物を調査してくれた土地家屋調査士に作成してもらっても構いません。土地家屋調査士に依頼する場合は、土地家屋調査士に隣地所有者との協議内容を伝え、それをもとに作成してもらいます。

覚書は、同じものを2通用意します。依頼者と隣地所有者双方が署名・押印し、それぞれ1通ずつ保管します。

土地家屋調査士に依頼した場合の費用相場

費用は、隣地が民有地のみか官有地も含むかによっても異なります。隣地に官有地が含まれている場合は市や県の職員と連携して業務を行う必要があり、手間がかかるため費用が高くなります。

内訳は以下のとおりです。

土地の状況などによっては、さらに高額になる場合もあります。

越境物の覚書がないと住宅ローンが難しくなる

越境物の覚書がないことは、住宅ローンの審査にも影響します。ここでは、住宅ローンが難しくなる理由や覚書があっても審査に通らない場合があることについて解説します。

住宅ローンが難しくなる理由とは

土地の担保価値も下がります。審査では、担保となる物件にどの程度担保価値があるかも重視されます。

以上のことから、越境物があり、その越境物を将来的に撤去するという約束がなされていないような土地は審査に不利になるのです。

覚書があっても審査に通らない場合がある

越境物の覚書があっても、審査に通るとはかぎりません。越境に関する考え方は金融機関によって異なり、厳しく判断する傾向にある金融機関では、越境物の覚書があっても融資が認められないことがあります。

また、審査に通ったとしても、希望している融資額より減額されたり金利が高くなったりと、不利な条件でしか借入できない可能性があることを覚えておきましょう。

まとめ

越境物の覚書に関するメリットやデメリット、覚書への署名を拒否できるかについて解説しました。

土地に越境物があるとさまざまな面で不利になります。しかし越境は珍しいことではなく、境界立会などで発覚することはよくあります。

もちろん越境の状態を解消できることが一番ですが、ケースによっては撤去できないこともあるでしょう。

そのようなときの切り札となるのが越境物の覚書です。越境物の撤去はできなくても、覚書を作成できるよう日頃から隣地所有者との関係を良好にしておくことが大切です。