中古マンション投資を成功に導くには、投資段階から出口戦略について考えることです。この記事では出口戦略とは具体的に何か、どのようなことに気を付けて投資をすれば良いのかについて解説しています。
中古マンション投資の出口戦略とは
出口戦略とは所有している物件に対する投資を、どのように切り上げるのかという計画です。中古マンションの出口戦略には、大きく分けて3つあります。
3つの出口戦略
- 物件を売却する
- 賃貸物件として所有し続ける
- 物件を自宅にする
出口戦略によってどのような物件を所有するべきかが変わるので、事前にプランを立てておく必要があります。
なぜ出口戦略が重要なのか
マンションの投資は、物件売却後のトータルキャッシュフローで評価するのが一般的です。トータルキャッシュフローは、家賃収入によるインカムゲインと物件の売買益によるキャピタルゲインの2つで構成されています。不動産投資による利益を最大化させるためには、少ない空室率で稼働させるだけではなく物件を高く売却することも必要です。
資産価値が下がりにくいマンションの特徴と物件を高く売却する方法を理解して、購入前に出口戦略をたてましょう。
マンションタイプによって出口戦略は異なる
単身者向けやファミリー向けなどのタイプによって、出口戦略は異なります。
単身者向けのマンションは専有面積が狭く修繕費用が少額で、多少治安が悪いエリアでも入居者が付きやすいのが特徴です。出口戦略を立てて売却利益を得るよりも、長期保有をして家賃収入で利益を出すのが一般的です。
一方でファミリー向けの物件は、投資目的の買い手だけではなく住居を探している層にも売却ができます。そのため、ファミリー向けのマンションは売却による出口戦略が立てやすい物件です。
メモ
また、新築のマンションは購入後に価値が下がりやすく、物件の売買による利益は期待できません。一方で中古のマンションは条件によっては資産価値が下がりにくく、キャピタルゲインを得るのに向いています。
売却しやすい中古マンション
中古マンションは資産価値が下がりにくく、売却しやすい不動産になります。
中古マンションが売却しやすい理由
- 地域のニーズに合った間取りである
- 入居率が安定していて空室率が少ない
- 交通の利便性が良い
地域のニーズに合った間取りである
地域のニーズによって、入居者が付きやすい間取りは異なります。
具体的には
- 1Kや1DKの間取りは単身者向けであり、通勤の利便性がより重視されます。
- 生活に便利な地域でも治安の悪い地域や築年数の長い物件は、女性の入居者が付きにくくなります。
- 子育て世代をターゲットにするのであれば、1LDK以上の広さが必要です。また、公園・スーパー・病院や学校などへのアクセス性が重要なポイントになります。
ほとんどの市区町村のホームページからは、人口動態の調査内容を確認できます。物件の資産価値低下を防ぐためにも、地域のニーズは必ず確認しておきましょう。
入居率が安定していて空室率が少ない
入居率が低い場合は、入居者を付けるために家賃を下げければならない場合があり、家賃を下げると物件価格の低下に繋がります。また、入居者がいなくてもローンや管理費、修繕積立金などの支払いは毎月あるので、空室期間が長引くと現金がなくなるリスクがあります。
中古マンションの投資を検討する際には、必ずその地域の空室率を調べておきましょう。LIFULL HOME'Sの無料サービスで、賃貸物件の空室率を市単位で確認できます。入居者の希望する間取りや家賃も確認できるので、ターゲットとする層が明確になります。
交通の利便性が良い
交通の利便性が良い中古マンションは、資産価値が下がりにくいです。マンションの家賃は駅やバス停へのアクセス性によって大きく変動します。駅まで徒歩20分を超える物件では入居者を付けることが難しく、家賃を下げなければならないことがほとんどです。
車による移動が多い地方のエリアでは、敷地内に十分な広さの駐車場があるかどうかが重要なポイントになります。
空室率を下げるために出来ることは下記の記事で詳しく解説しています。
中古マンションを高く売却するためのポイント
中古マンションを少しでも高く売却するには、4つのポイントを抑えましょう。
中古マンションを少しでも高く売却するためには
- リフォームをして価値を上げる
- 将来の人口増加が見込める地域の物件を購入する
- マンションの築年数で売り時を判断する
- 大規模修繕後は価値が上がりやすい
リフォームをして価値を上げる
マンションをリフォームすることで、物件を高く売却することが出来ます。しかし、リフォームをする際には、一般的に好まれるデザインにする必要があります。なぜなら、多くの人に気に入られる物件でないと入居者が付きづらくなるからです。主観性ではなく、客観性を重視したリフォームを行いましょう。
リフォームを前提に中古マンションを探したい方は下記の記事で詳しく解説しています。
将来の人口増加が見込める地域の物件を購入する
中古マンションを高く売却するためには、地域の人口が将来どうなるのか予測しておく必要があります。商業施設や駅が新しく開業する地域では利便性が向上し、物件の資産価値上昇につながります。中でも、都市再開発法に基づいて実施される市街地再開発事業を実施している地域は、将来の人口増加が期待できます。
市街地再開発事業は、木造家屋が密集して防災の面で危険な地域や公共施設の整備が遅れている地区が対象で、地域の再整備をすることで、豊かな街づくりを推進することが目的です。対象となる地域は、各都道府県のホームページで調べられます。事業の進捗状況や整備の期間も掲載されているので、将来の人口動向を予測することが可能です。
マンション投資と人口の詳細については下記の記事で解説しています。
マンションの築年数で売り時を判断する
中古マンションの価格は、築年数に大きく影響されます。築10年未満の物件は中古マンションの中でも人気が高いと言われています。設備や部屋の劣化が少なく、新築に比べると価格が非常に安いので、費用対効果が高いことが特徴です。
築10〜15年の物件は、設備の修繕が必要になりやすい時期です。マンションの大規模修繕工事は10～15年ほどのサイクルで行われるので、この時期に実施されるケースがほとんどです。大規模修繕工事のための積立金が不足している場合は、月々に支払う修繕積立金が増額する可能性があります。修繕積立金の増額は買い手の購買意欲を下げてしまうので、マンションの売却価格が低下する要因になります。
築年数ごとの特徴に関しては下記の記事で解説しています。
出口戦略を計画しよう
出口戦略を計画しておくことで、マンション投資の成功率は大きく変わります。
出口戦略のまとめ
- 中古マンションを賃貸し続けるのか・売却するのか・自宅にするのかを考えておこう
- 売却を計画する場合は、購入したくなるような良い条件のマンションにしよう
- 高く売るために人口増加が見込める地域のマンションを選ぼう
中古マンションを安く買うことが出来れば成功の可能性も高まります。少しでも安く買うためのノウハウは下記の記事で解説しています。