家賃を下げすれば、入居者が付きやすくなりますが家賃収入が減ってしまうので、安易に家賃は下げたくないと思います。出来れば値下げ以外の方法で空室期間を短くして、毎月家賃収入が入るようなマンション経営を目指したいですよね。この記事では、空室率の低いマンションの選び方や空室率を下げる方法を解説しています。マンションの空室期間が長いと、マンション経営で利益を出すことが難しくなります。空室率を下げて安定した家賃収入を手に入れたい方は、最後まで読んでノウハウを参考にしてください。
空室率が低いマンションの条件
空室率が低いマンションの条件は4つあります。
- エリア
- 間取り
- 立地
- 設備
この4条件について、一つずつ解説します。
空室になりづらいエリア
空室はマンション経営において非常に重要な経営課題です。そのためマンションに投資する段階から、空室になりづらいマンションを選ぶ必要があります。
空室になりづらいエリアとは人口が減少しないエリアのことです。以下のグラフは人口の都市別シェアの推移を表しています。人口に対する三大都市圏のシェアは現在の51.89％から2050年には56.7％に5%ほど上昇しています。5%のうちの4%は東京圏の上昇が原因です。
このように2050年にかけて「三大都市圏」と「東京圏」での人口シェア率の増加が見込まれ、都市部に人口が集中するという推計が総務省から発表されています。
空室になりづらい間取り
次のグラフは世帯数の種別毎の推移を表しています。2050年に向けて、人口の減少とともに「総世帯数」と「夫婦と子」の世帯数が大きく減少していきます。しかし、「単独世帯」は今の世帯数よりも増えています。
マンション経営で大事なことは20～30年後の社会がどのように変化しているかを考えることです。総務省の発表を参考にすると、今後も今以上の世帯数が見込まれる「単身者向け」の1R~1LDKのマンションを購入することが正しい投資判断かもしれません。
空室になりづらい立地
一般的にマンション経営をするなら「駅徒歩10分以内」の物件を所有することが大切だと言われています。このグラフでは「最寄駅からの所要時間と空室率」を表しています。駅からの所要時間が10分を超えると、空室率は最も高くなります。
立地の条件は駅からの所要時間だけではありません。
- 都心部までのアクセスが良い
- 職場や学校が近い
- 家から10分圏内にスーパーなどの施設がある
マンション経営を始める方は、駅からの所要時間以外にも、これら3つの条件を満たしているか確認すると良いでしょう。
空室になりづらい設備
入居者が求める設備は時代と共に変化します。例えば、2015年以降に建築されているマンションには初期設備で「Wi-Fi（インターネット）」がついていることが多く、入居初日からインターネットが無料で使える環境が整っています。ひと昔前では、「独立洗面台」や「エアコン」でさえも付いていないマンションもありました。長期空室のリスクを回避するためにも、マンションの設備もしっかりと確認しましょう。
- 追い炊き機能付きの風呂
- エアコン
- 独立洗面台
- 浴室乾燥機
- 無料インターネット(Wi-Fi)
- 宅配BOX
- 温水洗浄便座
- 室内洗濯機置き場
- 防犯カメラ
- オートロック
- バス、トイレ別
- 2階以上
- 南向き
- 角部屋
このような設備が整っている物件は人気がありますが、必ずしも全て揃える必要はありません。例えば、女子大学生が多いエリアであれば「1R~1LDKで防犯カメラやオートロックが付いているマンションが良いのではないか」と考えることで、優先すべき設備が分かります。また、東京２３区内でもいわゆる「郊外」では、都心と比較して少し家賃が下がる傾向があります。そのため、「同棲・新婚」のカップルが新生活をスタートする土地として少し広めの１L D Kや２L D Kの物件が選ばれやすいです。
このように、入居する人を明確にイメージして必要な設備を揃えることで、空室率を下げることが出来ます。
空室率対策で値下げは最終手段
入居者が一番妥協しづらい条件は家賃です。なぜなら、入居者が毎月使えるお金は限られているので、どれだけ良い物件でも家賃の予算を上げづらいからです。家賃を下げると空室が埋まりやすくなりますが、値下げは最終手段として考えましょう。そのため値下げする前に出来ることを3つ紹介します。
フリーレントを付ける
一定期間のみ家賃を無料にすることで、入居のハードルが下がります。空室期間が長期化してから家賃を下げて入居者を付けるぐらいなら、家賃を下げずにフリーレントを付けて早急に入居者を見つけた方が得られる家賃収入は大きくなります。
フリーレントと似たアイデアで「〇か月間家賃が半額」などもあります。
家賃を下げた分だけ共益費を上げる
家賃も共益費も毎月かかる費用であるにも関わらず、不動産賃貸情報サイトで検索する時に入居希望者は家賃で絞ることが多いです。そのため家賃を下げた分だけ共益費を上げることで、多くの人に自分の物件を知ってもらう事ができます。
ただし敷金や礼金は家賃をベースに計算しているため、どこかで家賃を下げた分の帳尻を合わせる必要があります。
仲介会社と良好な関係を築く
不動産仲介会社は多くの物件を取り扱っているため、あなたの物件を紹介しているとは限りません。仲介会社から入居希望者や案内してもらう回数を増やすために、あなたの物件を仲介会社へアピールしましょう。案内してもらう回数が増えるほど、空室状態が早く解消されます。
空室率を下げるには入居者に長く住んでもらう
空室率を下げるために一番効果がある方法は、既に入居している人に長く住んでもらうことです。賃貸の更新前に入居者が転居の可能性があるか確認しましょう。入居者が退去してしまい空室になると、次の入居者が決まるまで家賃が入ってきません。そのため、既に入居している方が継続して住みたくなるような提案をしましょう。
- 1か月分の家賃を無料にする
- 予算を決めて欲しい家電を設置する
- インターネットを無料にする
このような提案を行うことで、長く入居してもらえる可能性が上がります。
