マンション投資は人口減少するから危険？

2021年9月17日 2021年9月17日

清水政男

日本の人口減少が進む中で、マンションに投資することは危険だという声もあれば、人が集まる都市部なら大丈夫だという声もあります。いったい、どちらが正しいのか分からないですよね。この記事では人口減少がマンション投資にとって本当に危険なのかを解説しています。マンション投資が魅力的なのか判断するためにも本文を参考にしてください。

日本の人口減少が続いている

不動産投資をするには、人口が増加しているエリアの物件を買うことが鉄則とされています。なぜなら、人口が増加すれば住宅の需要も増えるからです。

人口増加エリアの物件に期待できること

家賃が下がりにくい
安定した家賃収入を見込める
将来、物件が値上がりする可能性がある

逆に人口が減少しているエリアでは、入居者探しに苦労することになり、家賃を下げなければ入居者が見つからないということも起こり得るでしょう。しかし、テレビや新聞で報道されているように、日本は人口が減少し続けています。人口増加により住宅需要が高まる鉄則に当てはめると、これから日本でマンション投資をするのは危険ということになります。

出典元：総人口1億2644万3000人、減少率0.21％ 18年10月時点（日本経済新聞）

では、日本の人口は今後どのように推移するのでしょうか。

日本の人口推移予測

厚生労働省に所属する研究機関「国立社会保障・人口問題研究所」が将来の人口推計を発表しています。平成29年推計によると、報道などで言われているとおり、日本の人口はすでに減少局面に入っていて、今後も減少し続けていく見通しです。

引用：日本の将来推計人口平成29年推計（国立社会保障・人口問題研究所）

人口減少を世代別に見ると、現役で働いている生産年齢人口（15〜64歳）の減少が著しいです。また、子ども世代に当たる年少人口（0〜14歳）も緩やかに減少を続けると予測されています。一方、大半の企業で定年を迎え、年金を受け取れる老年人口（65歳以上）は2050年頃まで増加していく見通しです。

引用：日本の将来推計人口平成29年推計（国立社会保障・人口問題研究所）

不動産投資をするときは、生産年齢人口が多い地域を選ぶことが重要になります。

生産年齢人口が多い地域を選ぶべき理由

現役で働いているので、安定した収入がある
家賃滞納の可能性が少ない
結婚しない限り、賃貸の家に住み続ける可能性が高い

人口が減少する地域

では、47都道府県全てで人口が減少しているのかというと、そういうわけではありません。人口が増加しているエリアと減少しているエリアに分かれています。

総務省統計局が公開した情報によると、2019年の対前年人口減少率が高かった都道府県は東北地方や四国地方に集中しています。

都道府県	対前年比増減率
秋田県	-1.47%
青森県	-1.22%
岩手県	-1.12%
和歌山県	-1.08%
高知県	-1.06%

出典元：人口推計（2018年（平成30年）10月1日現在）総務省統計局

人口が増加する地域

国立社会保障・人口問題研究所が発表している「日本の地域別将来推計人口平成30（2018）年推計」によると、2020年から2025年にかけては、東京都と沖縄県のみ人口が増加すると予測されています。日本は人口減少が始まっているといっても、東京だけは例外です。東京の人口は2019年10月時点で13,942,856人と、日本の人口の約10%が東京に住んでいる計算になります。

参照：「東京都の人口（推計）」の概要-令和元年10月1日現在（東京都総務局）

東京は人が集まることで人口が増えていますが、沖縄県で人口が増えている理由は、東京の理由とは違います。沖縄県では出生率が高い上に、行政が「沖縄県人口増加計画」を策定していて、行政として人口減少問題に取り組んでいることが奏功しています。ただ、人口が増加しているのは沖縄本島に限定されており、宮古地域や南部離島地域では人口が減少中です。沖縄県は、宮古地域について「出生率は高いのですが、就業の場が少ないことなどにより他市町村へ転出する人が多い」と分析しています。

引用：沖縄県人口増加計画（沖縄県）

また、東京都と沖縄県以外でも、再開発計画が実行されている地域は、周辺から人が集まってきて人口が増加するので、不動産の需要が高くなりやすいです。例えば福岡県の博多・天神エリアや、愛知県の名古屋駅周辺、宮城県の仙台駅周辺など、再開発計画が進んでいる地方都市は多いので、ぜひ確認してみてください。

人口減少は進んでいるが世帯数は？

東京・沖縄もしくは再開発エリア以外は人口減少が進んでいることが分かりました。次に世帯数について解説します。

マンション投資するなら人口よりも世帯数を考えるべき

人口減少が進んでいる日本国内でマンション投資をしても利益を得られるエリアは少ないように思えますが、決してそのようなことはありません。マンション投資をする時は人口よりも世帯数が重要です。なぜなら、賃貸でマンションに住むのは、1人ずつではなく1世帯ずつだからです。

首都圏では、東京都以外の神奈川県・千葉県・埼玉県は2020年〜2025年の間に人口が減少すると予測されています。しかし、世帯数に着目すると、3県とも2025年までの間に世帯が増加する見通しです。

参照：日本の世帯数の将来推計（都道府県別推計）2019（平成31）年推計（国立社会保障・人口問題研究所人口構造研究部）

世帯種別毎の世帯数推移

不動産投資を進める上では、各エリアにおける一世帯あたりの人数を確認しましょう。なぜなら、一世帯あたりの人数は、投資する物件の間取りや立地のほか、周辺環境などに関係があるからです。

日本の世帯数の将来推計（都道府県別推計）2019（平成31）年推計国立社会保障・人口問題研究所人口構造研究部を参照して作成

こちらは、将来推計をもとに作成したグラフです。「夫婦と子から成る世帯」だけ大幅に減少していくことがわかります。そのほかの世帯については、今後ほぼ横ばいのままか微減となっています。つまり、今後マンション投資をするのならば、部屋数の多い住戸は入居者探しに苦労する可能性が高く、あまり投資に向かないということになります。そのため、単独世帯または夫婦のみの世帯に好まれるような間取り・立地の物件を狙っていくと良いでしょう。

単独世帯または夫婦のみの世帯に好まれる立地

オフィス街にアクセスしやすい
駅から近い
バスなどの公共交通機関が整備されており、交通の便が良い
買い物できるスーパーマーケットなどが近く、利便性が高い

つまり、都心の内部もしくは都心に近く、利便性が高い物件は狙い目です。例えば、東京23区内では、建物が古い上に面積が狭くても、好立地のために家賃が高くなっている物件はたくさんあります。

都心部の1LDKのニーズは今後も拡大する可能性が高い

入居者のターゲットを子どものいない世帯に絞るのであれば、1LDKが良いでしょう。1LDKであれば、単独世帯・夫婦のみ世帯・ひとり親と子から成る世帯と、どの世帯に対しても対応することができます。投資運用するにあたって入居者を見つけやすいことはもちろん、物件を売却するときの買い手を探すのも容易になります。つまり、収益性と将来性を兼ね備えた間取りが1LDKです。また、1LDKであれば面積もそこまで広くないので、不動産投資の初心者には投資を始めやすい価格でしょう。