中古マンションの登記で費用の相場と安く抑える方法

 中古マンションを購入した場合、登記する義務はありませんが、トラブルなどを避けるためにも登記は絶対にすべきです。この記事では「登記って何?」という方に向けて

  • 登記とは何か
  • 登記の必要性
  • 登記しないとどうなるか

    などについて解説してます。最後に登記費用の相場と安く抑える方法についても記載しているので、ぜひ最後まで読んでください。

    不動産登記とは

    登記とは権利関係などを明らかにするために作られた制度のことであり、不動産登記は不動産の現状や権利(所有権など)を明らかにするために行います。つまり、不動産登記をすることで、対象不動産の所有権が自分にあることを明らかにできるのです。

    不動産の登記には2種類ある
    • 所有権移転登記
    • 抵当権設定登記

    所有権移転登記 

    所有権移転登記とは、中古マンションを現在保有している人(売主)の名義から、新しく購入する人(買主)の名義に書き換えることです。所有権移転登記することで、購入したマンションが対外的に自分(買主)の所有物であることを証明できます。

    新築した建物又は区分建物以外の表題登記がない建物の所有権を取得した者は、その所有権の取得の日から一月以内に、表題登記を申請しなければならない。

     

    抵当権設定登記

    抵当権設定登記とは不動産投資ローンや住宅ローンを組む時に必要な登記です。金融機関はローンを提供する代わりに、融資した不動産を担保設定するために抵当権設定登記をします。

    抵当権設定登記することで、借入者がローン返済しない時などに、その不動産を差し押さえることが可能になります。金融機関が融資する際の担保として抵当権設定登記をするので、ローンを完済すれば抵当権は抹消されます。

     

    登記はどこでするの?

    登記する方法は2つあります。

    登記する方法
    • 法務局で登記する
    • オンラインで登記する

     法務局で登記

    法務局とは、不動産登記や法人登記など「登記手続き」ができる機関です。法務局は全国にありますが、自分の不動産の住所を管轄している法務局で登記する必要があり、管轄している法務局はインターネットで調べることが可能です。
    (参照:管轄のご案内:法務局

     

    オンラインで登記

    わざわざ法務局まで行かず、インターネット上で登記することも出来ます。オンラインで登記するときは、法務局のサイトにある「登記事項証明書/地図・図面証明書の交付請求」から簡単に手続きできます。

    (参照:登記事項証明書等の請求にはオンラインでの手続が便利です 法務局

     

    登記簿に書かれる内容は?

    登記簿とは、登記した事項が記載されている帳簿のことであり、不動産を取得したときには登記簿をコピーした登記簿謄本を手元に保管します。また、「登記事項証明書」という書類もあります。

    ただ、登記事項証明書と登記簿謄本は「コンピューター処理しているかどうか」が違うだけなので、この2つは同じ資料と思って良いです。そんな登記簿謄本に書かれている内容は3つに分かれています。

    登記簿謄本に書かれている3つの内容

    ●表題部
    -土地に関すること(所在地や土地の面積など)
    -建物に関すること(建物の種類や構造など)

    ●権利部(甲区)
    -所有権に関すること(所有者の住所・氏名など所有者事項情報)

    ●権利部(乙区)
    -所有権以外の権利に関すること(抵当権設定や管理者など)

    簡単に説明すると、表題部には不動産に関することが記載されており、権利部には所有権や抵当権など権利に関することが記載されています。

     

    不動産登記が必要な時

    不動産登記が必要な時は4つあります。

    不動産登記が必要な時
    • 建物を建築/取り壊した時
    • 不動産を購入/売却した時
    • 所有者が住所変更した時
    • 不動産の所有者が亡くなった(相続)時

    不動産に関すること(表題部)が変わった時や、権利に関すること(権利部)が変わった時などに不動産登記は必要です。

     

    登記の期限

    登記の期限に関しては、表題部と権利部でルールが異なります。

    権利部の登記

    権利部の登記に関しては法的に期限が定められていないので、登記しなくても罰則はありません。

    とはいえ、所有権移転登記をしないと所有者に大きなリスクがあるので、中古マンション売買時はマンションを取得してから遅滞なく登記の手続きをするのが一般的です。

    表題部の登記

    一方、表題部の登記は、不動産登記法によって「建物の所有権を取得してから1か月以内に登記すること」と決められています。

    ポイント
    ただし、建物の表題登記は新築時に行う登記なので、中古マンション売買時には既に完了している登記です。そのため、中古マンション売買時に必要なのは、登記する義務がない所有権移転登記(権利部)だけです。

    抵当権設定登記

    また、金融機関が融資する条件に「抵当権設定登記」は必須なので、ローンを組んで中古マンションを取得するなら必ず抵当権設定登記は行います。

    つまり、権利部の登記に法的義務はないものの、実際には中古マンション取得後に遅滞なく登記手続きする必要があるということです。なお、中古マンションの売買時には関係ありませんが、表題(建物)登記を1か月以内に行わないと10万円以下の罰金の対象となります。
    (参照:不動産登記法第百六十四条

     

    登記の費用

    中古マンションの登記に関する費用は2つあります。

    中古マンションの登記に関する費用
    • 登録免許税:不動産の評価額により税額は変動
    • 司法書士に支払う報酬:相場は5~10万円

     登録免許税とは、登記する際に発生する税金のことです。中古マンションの売買における登録免許税は以下の通りです。

    登記の種類 不動産の種類 基準 税率 備考
    所有権移転

    3

    土地 課税標準額 1.5% 2020年331日以降は2
    建物 課税標準額 0.3% 2020年331日以降は2
    抵当権設定

    4

    土地 借入金額 0.1% 2020年331日以降0.4
    建物

     上記の「課税標準額」とは、固定資産財評価額に軽減措置などを適用した価額のことです。登録免許税の計算は素人では難しいので、仲介してくれる不動産会社に概算を出してもらうのが一般的な流れになります。

    (参照:国税庁 No.7191 登録免許税の税額表
    (参照:法務局 抵当権の抹消登記に必要な書類と登録免許税

    登記を依頼した時の相場は?

     登記は一般的に司法書士に委任しますが、司法書士の資格を持っていない人も登記することは可能です。ただ、中古マンションの登記においては、基本的に司法書士に登記手続きは委任するものと思って問題ないです。

    司法書士に委任する際は5~10万円ほどの報酬を支払う必要があり、この費用は基本的に中古マンションの購入者が負担します。なお、司法書士ではなく土地家屋調査士に登記手続きを依頼する場合もあります。

    司法書士に支払う金額は司法書士事務所によって異なるので、5~10万円という金額はあくまで目安として認識しましょう。また、不動産は「1筆」という言い方をしますが、筆数によっても金額は変わってきます。

     

    登記は自分でも出来る?

    登記手続きを自分で行うことは可能です。しかし、登記手続きは登記に必要な複数の書類を集めたり、登記申請書に記入したりと、複雑で面倒な手続きになります。仮に、司法書士ではなく買主が登記手続きをするなら、関係者である売主やローンを組む金融機関にも了承を得る必要があります。

    このような事情があるので、買主自ら登記手続きするケースは極めて稀であり、基本的には司法書士に委任するものと思っておきましょう。実際の流れは、仲介してくれる不動産会社が、司法書士を斡旋してくれるという流れです。

     

    登記しないとどうなる?

     最後に、中古マンションを取得したにも関わらず登記しない場合のリスクを解説します。

    登記をしないと
    • 自分の所有物と証明できない
    • 融資を受けられない

    自分の所有物と証明できない

    まず、登記をしないとマンションが自分の所有物だと対外的に証明することができません。不動産の所有権は「登記」によって判断されるので、いくらその不動産に居住していても登記しない限りは所有権の証明にはならないので注意しましょう。

     

    融資を受けられない

    登記しないと融資を受けることができません。そもそも、登記しないと抵当権の設定が出来ませんし、金融機関も登記していない不動産に抵当権を設定することはありません。\

    このようなリスクがあるので、中古マンションの売買時は登記は必須であると認識しておきましょう。

    登記費用を安く抑えるには

    登記はどの司法書士に頼んでも登記の質が変わるものではありません。急ぎで無ければ費用を安く抑えられる司法書士に頼みたいですよね。現在は一括で見積もりしてくれるサービスもあるので、提示された登記費用が最も安い司法書士に頼むと良いでしょう。

    この記事のまとめ
    • 登記には所有権移転登記と抵当権設定登記がある
    • 登記は自分でも出来るが、ローンを申請する際は銀行の許可が必要ですし、手間なのでほとんどの人は司法書士に依頼する
    • 登記費用の相場は5~10万円
    • 登記費用を司法書士ごとに確認しなくても一括見積もりサービスを使うと便利
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