- 直江編集者
- 不動産コンサルタント・FP
大学卒業後、一部上場企業に勤め、退職後は大手不動産会社で賃貸物件入居者のコンサルタント業務に従事。アパート経営もしており、これまでの経験とファイナンシャルプラナーの観点から住宅ローンや税制の執筆をメインに担当。
- 空き家を長期間保有していると固定資産税や住宅の維持管理費がかかる
- 住むつもりがないならば、早く売却をすべき
- 空き家を不動産会社に買取してもらうと相場の3割ほど安くなる
相続で空き家を受け継いだけれど、固定資産税などの税金はかかるし、建物の維持管理も大変、おまけに不用心！空き家を所有していると得になることはないので、早く売却しなければと考えている人もいるのでないでしょうか？しかし売却をするには、どのような方法でどこから手を付けたら良いかわからないという人も多いのでは。そこでこの記事では空き家にかかる費用や税金・使える税制優遇・相場・売却までの流れなどについて解説します。
空き家の売却は主に3つの売買手法がある
空き家を売るにはどんな方法があるのでしょうか？
空き家の売却方法は、空き家の状態や売り手の事情などにより異なるよ。一般的には不動産会社による買取・古家付き土地で売却・更地で売却の3つの方法があるが、それぞれのメリット・デメリットについて解説しよう。
空き家は早く売却した方が良い理由
空き家を長期間放置しておくと、倒壊や不審火・犯罪の拠点・動物の住処になってしまう恐れがあるだけでなく、周辺エリアの資産価値を減少させてしまうことにもなりかねません。さらに空き家の所有期間が長くなると維持管理するための費用や固定資産税・都市計画税などの税金がかさむことになります。また空き家が老朽化し周辺に悪影響が及ぶと判断されると、「特定空き家」に指定される恐れがあります。
しかし相続で空き家を取得した場合には被相続人が亡くなった日から3年10カ月以内に売却すれば、取得費加算の特例という制度により、所得税の負担を軽減できる場合があります。したがって空き家は長期間保有することなく、早く売却した方がいでしょう。
不動産会社による買取
空き家が売れない場合や早く売却したい場合には、不動産会社に直接買い取ってもらう方法があります。通常不動産は不動産会社を仲介して売却しますが、買取は相続などで早く売却して遺産を分割しなければならないときなどには効果的な方法と言えるでしょう。
買取で売却するメリット
- 不動産会社を通して住宅を売却する場合3～6ヵ月程度かかりますが、買取では1～2ヵ月程度と早期売却ができます
- 仲介でないので、仲介手数料は必要なし
- 広告掲載をしないので、売りに出していることが近所に知られない
買取で売却するデメリット
- 買取価格は相場の7割程度に留まる
- 需要が小さなエリアや再販売ができないような場合には、買取が難しい場合も
古家付き土地で売却する
古家付き土地とは、建物の経済的価値はなく土地の価値だけで売却する方法。木造住宅の場合、築20年以上は建物の経済的価値は0とみなされ、古家付き土地として扱われることが一般的です。
古家付き土地で売却するメリット
- 空き家を取り壊さないので、解体費用がからない
- 建物が建っている場合には、固定資産税軽減措置が適用になるのでじっくり売却活動に取り組める
- 人気のエリアにあれば、「買ってリフォーム」したい人に高く売れる可能性がある
古家付き土地で売却するデメリット
- 売却が長引く場合には、売れ残り感が生じさらに売れなくなる可能性も
- 広告活動をするので、売りに出していることが近所の人に知られてしまう
- 仲介手数料は必要なので、予算化しておく必要がある
- 長期間売却できない場合には、治安上の問題などトラブルが発生する恐れも
空き家を解体し更地にして売却する
建物を解体して、土地を更地にして売却する方法で、古家付き土地で売却するよりも早く売れる可能性があります。
更地で売却するメリット
- 直ぐ住宅を建てられるので、古家付き土地の状態で売却するよりも売りやすい
- 空き家で近所の人と防犯の問題等で、トラブルを起こす配がいらない
- 買主は土地の形を把握できるので、新築住宅をイメージしやすい
更地で売却するデメリット
- 更地にするには、多額の解体費用がかかる場合もある
- 売却期間が長くなると、固定資産税の軽減措置の適用がされず、費用負担が大きくなる可能性も
空き家売却方法の選び方
空き家の売却には3つの方法があるのはわかりましたが、どの方法を採ったらベストなのでしょうか？
そうだね、どの売却方法を選ぶかは、建物の古さと住宅を売る人の緊急度合いによると言って良いだろうね。
築20年以内なら中古住宅として売却する
築年数があまり経っていない空き家であれば、中古住宅として売却する方法をおすすめします。築20年以内の住宅は丁寧に住んでいれば、リフォームしなくても中古住宅として売ることができます。まだまだ住める住宅であれば、更地にして土地だけの価格で売るよりも、建物の価値を付けて高く売ることが可能です。また築20年以内の住宅は、住宅ローン減税が適用になる可能性もあるので、中古住宅として売却できる可能性は高いと言えるでしょう。
築20年以上なら古家付き土地として売却する
築20年以上経ってしまうと、建物の資産価値はほとんどなくなってしまいます。したがって古家付き土地として扱った方が売却しやすいです。築古物件を中古住宅として販売活動を行っても、築20年以内の住宅と比較するとどうしても見劣りしてしまいます。また住宅ローン減税も適用できないので、売りにくいと言って良いでしょう。しかし築20年以上の住宅でも、リフォームを行い築10年以内の住宅とあまり変わりがない場合には、中古住宅として売れる場合も。
しかし築古物件は中古住宅として売りに出しても、売れない状態が長く続くと売れ残り感が増してさらに売りにくくなります。したがって中古住宅でなく古家付き土地として売却活動を行えば、「買ってリフォーム」・「買ってリノベーション」して住みたいと思う人が出てくる可能性もあります。
とにかく早く手放したい方は不動産会社に買取してもらう
早く空き家を売却したい場合には、不動産会社に買取を依頼することをおすすめします。買取は不動産会社との契約がまとまり登記手続きをすれば、直ぐ現金を得ることができます。次のような場合には、買取の利用価値は高いと言えます
- 不動産を複数の相続人で受け継ぎ、早く売却して現金化し分配する必要がある
- 固定資産税の支払いができなくなり、至急売却する必要がある
- 仲介手数料を支払うお金がない
- 転勤が決まり、すぐに売却する必要がある
しかし不動産会社が買い取る住宅や土地は、どんなものでも良いというわけではなく、売却できると不動産会社が考える物件のみ。したがって駅からの交通の便が良い物件やスーパーなど買い物の便が良い物件は買取の対象になるでしょう。逆に都心への距離がありしかもバスを利用しなければならないような物件は買取の対象になりにくいと言えます。
家の劣化が激しい場合は解体し更地にする
建築後20年以上も経ち建物の劣化が激しい場合には、更地にして売却した方が売りやすいです。また老朽化した住宅を長期間放置しておくと、倒壊や不審者の住み着き・景観を悪化するなどの恐れがあるだけでなく、「空き家対策特別措置法」により撤去命令を受けることもあり得ます。したがって劣化の激しい空き家は、直ちに解体し売却しなければなりません。解体費用は必要ですが、更地を売却する際に価格に上乗せすることはできます。
しかし道路に面している部分が2ｍ未満など再建築不可能な土地の場合には、一度解体してしまうと住宅を建てることはできません。したがって土地の価格は大幅に下がることになるので、解体する前に役所で再建築が可能か確認する必要があります。再建築不可能であるわかった場合には、リフォームやリノベーションにより住宅を長持ちさせることにより売却が可能になることもあります。
空き家を上手に売却するポイント
空き家を売ろうと決めた場合、どのような点に気を付けたら良いでしょうか？
売ると決めたらなるべく行動に移すことだね。空き家を長く保有しているといろいろな不具合が出てくるので、早く売却した方が良いね。上手に売却するポイントはいくつかあるのでそれについて説明しよう。
不動産会社に売却を手伝ってもらう
不動産会社は空き家の売却を仲介してくれる良きパートナーです。不動産会社は売り出し価格の設定に始まり、販売活動・条件交渉・契約の締結・引き渡しに至るまでさまざまな業務に携わってくれます。不動産会社はこれらの業務を行うことで仲介手数料を得ているので、売主の相談には積極的に乗ってくれるはずです。不動産の売却は、そう度々あるものではないので売主はわからないことだらけです。自分で調べるのは大変ですし、間違った知識で売却を進めてあとから後悔しても始まりません。不動産会社は売却のプロなので、法律や税金などにも詳しくアドバイスを受けられるので大いに頼るようにしましょう。
信頼できる不動産会社を一括査定を利用して見つける
空き家をうまく売却するには不動産会社の協力が不可欠ですが、良い不動産会社はどのようにして見つけたら良いでしょうか。街には多くの不動産会社がありますが、この中から信頼できる不動産会社を探すのは至難の業です。WEB上の一括査定のサイトを利用すれば、複数の不動産会社の査定を得られるだけでなく、信頼できる不動産会社を見つけられるチャンスです。査定を依頼したときの担当者の対応や査定額・不動産会社の力量を比較し、信頼できる不動産会社を見つけましょう。
空き家売却にかかる費用と税金について
住宅を購入するときには諸費用や税金がかかりますが、売却でもお金はかかるのですか？
空き家を売却するときでも、税金や費用がかかるんだよ。どの程度かかるかはあらかじめ知っておかねばならないね。
相続登記
空き家を相続した場合、被相続人の名義を自分名義に変更していないと売却できません。相続登記をする場合には、登録免許税に必要な書類を添えて法務局に申請する必要があります。相続登記は自分でも行うことは可能ですが、相続人が何人もいるような場合には司法書士に依頼した方が良いでしょう。相続登記に必要な費用や書類は下表の通りです。
| 登録免許税 | 固定資産評価額の0.4% |
| 司法書士の報酬 | 4万円～8万円 |
| 戸籍謄本 除籍・原戸籍 住民票登記事項証明書など |
5,000円～1万円 |
なお不動産に抵当権がついている場合には、抵当権抹消登記にかかる登録免許税が必要です。土地と建物は別個に数える必要があり、「不動産の数×1,000円」を収入印紙で納付します。
仲介手数料
土地や建物の売却を不動産会社に依頼する場合には仲介手数料が発生します。仲介手数料は成功報酬であり、売買契約が成立しない場合には支払う必要はありません。仲介手数料は宅地建物取引業法で次のように上限が決まっています。なお仲介手数料の下限は決まっていないので、場合によっては値引きも可能ですが、不動産会社の唯一の収入源であることも覚えておきましょう。
| 売買価格 | 報酬額 |
| 200万円以下の部分 | 取引額の5%以内 |
| 200万円超400万円以下の部分 | 取引額の4%以内 |
| 400万円超の部分 | 取引額の3%以内 |
※別途消費税がかかります
なお売買価格が400万円を超える場合は下記の計算式で求められます。
仲介手数料＝（売買価格×3％+6万円）+消費税
空き家解体費用
空き家の解体費用は建物の規模や構造・周辺環境によって大きく異なります。住宅密集地であれば防音工事が必要ですし、塀や庭木などがあればその撤去費用も必要です。一般的解体費用は木造の場合は一坪当たり4万円前後、鉄骨造りの場合には6万円程度が相場です。なお空き家の解体費用に補助金を出す自治体もあるので、あらかじめ役所に確認するようにしましょう。
空き家売却にかかる税金の種類一覧
既に述べたように不動産は購入時だけでなく売却する際にも税金を支払う必要があります。空き家を売る場合には、売買契約書に添付す印紙税、売却して利益が出た場合には譲渡所得税を納めなければなりません。
印紙税
不動産売買契約書には印紙を貼付し売主と買主が1通ずつ保有しますが、それぞれが印紙税を負担する必要があります。なお契約書を1通のみ作成し売主はコピーで良い場合は、印紙税を払う必要はありません。印紙税率を抜粋すると下表のようになります。
| 契約金額 | 本則税率 | 軽減税率 |
| 500万円を超え１千万円以下のもの | 1万円 | 5千円 |
| １千万円を超え５千万円以下のもの | 2万円 | 1万円 |
| ５千万円を超え １億円以下のもの | 6万円 | 3万円 |
※軽減措置の対象となる契約書は、平成26年4月1日から令和4年3月31日までの間に作成されるもの。
譲渡所得税
空き家を売却して利益が出た場合には、所得税および住民税復興特別税・住民税を支払わなければなりません。空き家を所有して5年以上経つ場合には長期譲渡所得、5年未満の場合には短期譲渡所得の扱いとなり税率は大きく異なります。
| 所有期間 | 所得税 | 住民税 | 合計 |
| 長期譲渡所得（5年超） | 15.315% | 5% | 20.315% |
| 短期譲渡所得（5年以下） | 30.630% | 9% | 39.630% |
※所得税には復興特別所得税2.1％を含みます
空き家売却にかかる費用や税金を抑えるコツ
空き家は一般的に要らないものなので、売る場合に費用や税金を支払わなければならないのは嫌ですね。
そうだね、できれば余分な費用は払いたくないよね。売却にかかる費用や税金を抑える制度や方法もあるので、それについて解説しよう。
譲渡所得税には3,000万円特別控除で税制優遇される
空き家を売却し利益が出た場合には譲渡所得税を支払わなければなりません。しかし条件を満たす場合には「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」を受けられます。即ち平成28年4月1日から令和5年12月31日までの間に売って、一定の要件に合致する場合は、譲渡所得の金額から最高3,000万円まで控除できます。
譲渡所得の計算式は次の通りです。
譲渡所得 = 売却価格 － 取得費用 － 譲渡費用 －3000万円
適用条件
- 被相続人が亡くなられた時点で一人暮らしの場合
- 相続開始直前に被相続人の居住用家屋であったこと
- 昭和56年5月31日以前に建築された建物とその敷地であること
- 相続から譲渡まで引き続き空き家であること
- 平成28年4月1日から令和5年12月31日までの譲渡
- 譲渡対価の額が1億円を超えるものを除く
空き家解体には市区町村ごとに補助金制度がある
空き家は周辺に住んでいる人にとって、悪い影響を与える場合が多々あります。そのため空き家を解体する際に、補助金を出してくれる地方自治体もあります。ただしすべての市町村で補助金制度があるわけではないので、事前に確認しておきましょう。補助金制度は空き家の所在地の役所に聞いてみる・インターネットの解体助成金情報サイトを閲覧するなどして知ることができます。
空き家解体では家財家具はなるべく自分で片付け・処分する
不要な家具や調度品などを残しておくと解体費用は高額になってしまいます。したがって不要なものは、解体前にできるだけ片付け処分しておくと費用は抑えられます。また地方自治体の掲示等を見ると、使える大型の生活用品については無料で引き取ってくれる場合もあり、資源の有効活用という点からもメリットがありますね
まだ利用できる家電や家具はリサイクルショップに連絡しておくと、無料で引き取ってもらえる可能性もあります。家電リサイクル法に指定されているテレビやエアコン・冷蔵庫、冷凍庫・洗濯機などは処分する際にはリサイクル料金がかかるので、希望する人がいれば差し上げることが良いでしょう。
空き家にリフォームを実施しない
空き家を売却するときにリフォームをした方が買い手がつくと考える人もいるのではないでしょうか。しかし人が住める状態までリフォームするには、相当の費用がかかると考えた方が良いでしょう。またリフォーム費用を売却代金にそっくり上乗せすることは難しく、高値で売りだしても問い合わせがない場合には結局値下げせざるを得ないことになります。
空き家売却の注意点とデメリット
空き家を売却するときに、注意しなければならない点はありますか？
空き家は人が長期間住んでいないので、注意しなければならないことも多いね。その点について解説しよう。
空き家の名義人が自分になっていることを確認する
空き家の名義人が自分になっていないと売却することができないので法務局で名義変更をする必要があります。相続により名義変更するには、相続する全員の住民票・固定資産評価証明書・戸籍類一式・登録免許税が必要です。遺言書がある場合、公正証書遺言では遺言書の正本・謄本が公証役場から渡されます。また自筆証書遺言の場合は、検認という手続きが必要です。
空き家の価格設定は少し高めに設定する
買い手は一般的に値下げを要求するので売り出し価格は若干高めが良いでしょう。値下げ余地を持っておかないと、買主の要望を全く聞けないか損をして売却をせざるをえなくなります。また相場とはかけ離れた高い価格で設定すると、長期間買主が現れず大幅に価格を下げざるを得ない場合も。したがって周辺の相場を良く調べ、少し高めの価格に設定し、買主の要望を聞き入れる方法が良いと言えます。
空き家を不動産会社に買取してもらうと相場の3割ほど安くなる
不動産会社に買取してもらう場合は仲介で売却するよりも3割、場合によっては4割～5割程度安くなります。例えば仲介ならば3,000万円で売れる物件も、買取の場合には2,100万円～1,500万円と低い価格になってしまいます。したがって売却を急がないならば、まず仲介で売却活動を行い、その結果買い手がつかない場合には不動産会社に買取を依頼すると良いでしょう。しかし立地が悪いなど売りにくい物件や空き家が遠方にある物件・相続などで早く現金化したいような場合には、買取を利用する価値は大いにあると言えます。
空き家の売却には時間がかかることを認識しておこう
一般的に住宅を売却する期間は2～6ヵ月程度と言われますが空き家はそれ以上の時間を要すると考えておいた方が良いでしょう。空き家というとネガティブなイメージを持つ人も多く、さらに建物が劣化しているとなかなか売却はできないでしょう。したがって訳ありの空き家であれば直ぐ買取を、問題のない空き家であれば、維持管理費を極力抑えつつじっくりと売却活動をすることをおすすめします。
空き家売却までの流れ
空き家の売却までの流れは、通常の住宅の売却とは違うのでしょうか？
基本的には同じと考えて良いが、空き家ゆえに注意する点もあるんだよ。
STEP1：不動産会社に査定依頼する
空き家をいくら位の売り出し価格にしたら良いのかまず不動産会社に査定を依頼しなければなりません。その際1社だけでなく複数の不動産会社に査定を依頼し、適切な査定額を決めることが大事です。低すぎる査定額では高く売却できませんが、高すぎる場合には単に不動産会社が契約を取りたいがための場合もあるので注意しなければなりません。
STEP2：不動産仲介会社を決める
査定を依頼した複数の不動産会社の中から信頼のできる不動産会社に仲介を依頼しなければなりません。不動産仲介会社を決めるのは、空き家を上手に売却するための大きなポイントです。適切な査定額かどうか・担当者の雰囲気・不動産会社の力量などを比較して最良の仲介会社を決めましょう。
STEP3：空き家の売却価格を決める
空き家の売り出し価格は周辺の相場を見て不動産会社の意見も取り入れて決めましょう。売り出し価格の設定は、適切な価格で売却するために重要なポイントなので慎重に決めなければなりません。
STEP4：買主が見つかったら交渉する
売り出した価格そのままで売却できることはまれで一般的には買主に値引きを要望されます。その際には、あらかじめ希望する売却価格を想定して交渉に入りますが、買主の希望もきちんと聞き柔軟に対応することが大事です。
STEP5：問題なければ、契約し引き渡しを行い完了
買主との価格交渉がうまく成立したら手付金を支払い売買契約を締結します。売買契約後1カ月ほどして、諸手続きを終えて物件を引き渡します。
まとめ
空き家を長期間保有していると固定資産税や住宅の維持管理費がかかり損をすることになります。したがって、住むつもりがないならば、早く売却をすべきです。売却の方法は中古住宅・古家付き土地・更地などありますが、空き家の状態を見て決めましょう。売却に際して不動産会社は良き相談相手でありパートナーです。信頼できる不動産会社を見つけたら、売却方法や税金・諸費用など全面的に頼って大丈夫、なるべく早く売却しましょう。
