新築戸建ての値引き相場はどれくらい?交渉のタイミングや成功事例、 費用を抑えて家を購入するポイントを不動産のプロが解説

この記事のざっくりしたポイント
  1. 土地と住宅がセットの建売住宅は値引き交渉が可能
  2. 契約直前や長期間売りに出されている物件がねらい目
  3. 新築戸建ての値引き相場は大体3%と言われている
  4. また値引き以前に、同じ規模・間取りでもハウスメーカーによって価格で大きな差は生まれるものです。
  5. そのため、一度無料の見積もりサイトを活用して、複数社から提案をもらい、契約前に値引き交渉することがおすすめです。

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新築戸建の値引き相場がどれくらいなのか?

住宅の建築や購入を検討されている方は考えたことがあると思います。

実は住宅会社の資金繰りや決算時期などの事情を知れば、スムーズに値引き交渉ができることもあります。

今回は多くの新築戸建購入者に対してアドバイスをしてきた不動産のプロが、注文住宅や建売住宅の値引き交渉のポイントを解説します。

この記事を読んでタイミングや時期を捉えることができれば、新築戸建を思った以上に値引きして購入することができます。

新築戸建は注文住宅の場合、基本値引き交渉が難しい

 

注文住宅の値引きは難しいのですか?

 
 

何事もタイミングを見図ることが大切です。契約直前の値引き交渉がポイントになります。

 

注文住宅とは?

注文住宅は土地を所有しているか、これから土地を探して購入する場合に0から計画をして建築する住宅です。 オーナーが抱く住宅のイメージをハウスメーカーや工務店、設計事務所(以下、業者)と打合せしながら設計図に反映し工事をします。

MEMO
外観・間取りや建材・設備・器具などの仕様をオーナーの意向で決めることができます。

注文住宅の場合、値引き交渉が難しい?

注文住宅は既に完成している建売住宅を購入する場合とは異なり、工事する前に建築工事請負契約を交わします。

契約してから業者は建材・設備・器具などを発注することになります。

まだ契約するかしないか不明な時に値引き交渉をしたとしても、契約前であればその分の仕様(建材・設備・器具)のランクを落とされる可能性があります。

結果として値引きしたことにならず品質を落としただけになりかねません。

値引き交渉するなら契約直前に!

 

値引き交渉をするならタイミングを見計らうことが大切です。 そのタイミングは契約直前に値引き交渉することです。

 
 

直前ですか?

 

契約直前までくるとオーナーと業者との打合せ内容が反映された設計図・見積書が出来ているため、業者としても勝手に仕様変更はできません。

業者は契約直前までくると売上高を見込んでいるため、少々の値引きであれば応じる可能性が高くなります。

売れない期間が長い、決算時には価格・値引き交渉が成功する可能性がある

 注文住宅の売上げが無い期間が長くなると会社経営にも影響を及ぼしますので、値引き交渉に応じる可能性が高くなります。

また、決算期に値引き交渉すると成功する可能性が高くなり、オプションや住宅ローン優遇金利も付いてくる可能性があります。

業者が決算期(比較的3月が多い)を迎えると目標売上の達成のために、あらゆる手段を講じてきます。

値引きもその一つですが、業者の中には自ら次のようなサービスを前面に打ち出してくる場合もあります。

注文住宅サービスの一例
  1. 現在の見積価格から、さらに100万円を値引き
  2. 最大100万円のオプションを追加搭載
  3. 住宅ローン優遇金利を斡旋

金融機関も3月に決算期を迎えますので1~2月に住宅ローンの契約を数多く確保しようとします。

その際、提携している分譲会社に優遇金利や融資審査の緩和化など通常ではあり得ない話を持ち込むことがあります。

MEMO
分譲会社や金融機関の決算期に住宅購入すると有利な条件が付随する可能性があります。

土地と住宅がセットの建売住宅は値引き交渉が可能!

 

建売住宅の値引きはどうなのですか?

 
 

注文住宅よりは値引きをし易くなりますが、タイミングや時期が重要であることは同じです。

 

建売住宅とは?

建売住宅は土地と住宅がセットで分譲販売される住宅です。 既に完成している住宅を購入するため、購入者の意向を反映させることはオプションで追加・変更する位しかできません。

MEMO
分譲マンション同様に数ある建売住宅の中から選択して購入する形式となります。

建売住宅の場合値引き交渉による販売価格の引き下げは可能です。 既に完成しているので、注文住宅のように値引きしても仕様(品質)を落とされる心配はありません。

値引き交渉をするタイミングと時期について

建売住宅の販売エリアが人気エリアや相場よりも安い物件であれば、即完売する可能性がありますので値引きは困難になります。

ただし分譲会社が販売開始したものの少数しか問合せがなかったり長期間売れ残っている場合には、値引き交渉するタイミングといえます。

 

特に春先や秋にかけての人事異動などの時期は住宅を購入する人も増加するので、業者としても書入れ時です。 その際、人気エリアや人気物件でなければ値引き交渉に応じる可能性はあります。

 
 

なるほど、狙いを春や秋に定めて購入検討するのも手ですね!

 

時間が経過すると、中古物件として取扱い

新築建売住宅でも売れ残って完成後1年以上経過すると「未入居中古物件」として取扱いされます。

そうなると新築としての価値が無くなり、販売価格にも大きく影響します。

そうなる前に分譲会社は販売したいので、価格重視の人であれば長く売れ残っている物件に狙いをつけるのも購入方法の一つです。

値引き交渉の時期による困難度合いの目安を下表にまとめます。

建売業者の販売状況 値引き交渉
販売開始直後(建物完成前) 難しい
建物完成後 やや難しい
建物完成後、売主が完売を急いでいる場合 可能性有
建物完成後、1年経過直前 可能性有

値引き交渉の時期による困難度合い(目安)

不動産会社が新築戸建の値引きをする理由

 

不動産会社が新築戸建の値引きをする理由は何ですか?

 
 

資金繰りや金融機関の評価、販売価格を大幅に下げないための販売期間の厳守などがあります。

 

資金繰りの関係から、小規模不動産会社は値引き交渉しやすい

小規模不動産会社は金融機関などから資金調達をして土地購入・建築工事を行っています。 そのため早く資金回収をして金融機関などに返済する必要に迫られています。

売却・資金回収が長引くと融資金額に対する利息が膨らみ、資金計画が悪化するからです。 ですから少々の値引きであれば、応じる可能性は高くなります。

決算書が良いと借入条件が売主にとって良くなる

売却・資金回収が早くなり金融機関への返済も早くなるとその分の借入利息も縮小することができ、経費が減少して決算書の内容が良くなります。

そうなると分譲会社に対する金融機関からの評価も高くなり、金利や融資金額などの借入条件が良くなります。

分譲会社としては金融機関の評価も重視しなければならないため、少々の値引きに応じてでも売却を早めようとします。

9か月間で売り抜くのが目安になっている

分譲会社は新築建売住宅を通常半年から9か月以内で完売するように事業計画を立てます。 9か月以上経過すると「未入居中古物件」になる可能性が出てくるからです。

完成後1年以上経過すると新築住宅としての価値は無くなりますので、大幅な値下げをせざるを得なくなります。

そうなる前に売り切りたいという心理が働くため、完成後9か月を迎える前であれば少々の値引き交渉に応じる可能性は高くなります。

新築戸建の値引き相場は大体3%と言われている

新築戸建の値引き交渉は販売価格の3%が妥当ラインです。

新築戸建の分譲会社から直接建売住宅を購入する場合、購入者は3%の仲介手数料を支払わなくて済みます。

同時に分譲会社も仲介会社へ3%の仲介手数料を支払わなくて済みます。

MEMO
その理由により値引き相場は3%と言われています。
新築戸建の販売価格 販売価格の3%(値引き相場)
3,000万円 90万円
4,000万円 120万円
5,000万円 150万円

新築戸建の値引き相場

基本的に端数分を値引きするので100万円以内の値引き契約が多い

100万円以内の端数、例えば「3,980万円」や「4,480万円」の80万円は値引きできる可能性はあります。

「端数」は不動産業界でよく使われている用語です。

物件価格設定の際、末尾に80万円という数字をよく付ける慣習があります。

購入申込書に希望価格を記入

新築戸建を調査検討した上で購入する意思があれば、価格交渉に入ります。

先ず購入申込書に希望価格を記入して売主である分譲会社や不動産仲介会社の営業マンに提出します。

そこから具体的な値引き交渉が始まります。

分譲会社と値引き交渉する場合

売主である分譲会社と直接値引き交渉をする場合、3%の相場内であれば比較的スムースに運ぶことがあります。

大手ハウスメーカーやパワービルダーと呼ばれる分譲会社は経費の上乗せ率が大きいため、値引き交渉に応じる可能性はあります。

しかし地元密着の小規模な工務店の場合経費の上乗せ率が低く、販売価格が実際に要した工事費と近い傾向にあります。

その場合には例え3%以内といえども工務店にとっては利益の大幅な圧縮となりますので、値引き交渉は難航する可能性があります。

不動産仲介会社を通して値引き交渉する場合

不動産仲介会社の営業マンの手腕にかかっているといえます。

営業マンと売主である分譲会社との関係が良ければ、値引き交渉はスムースに流れる可能性は高くなります。

 

しかし分譲会社との関係が悪かったり交渉スキルが低かったりすると、値引き交渉は思うようにいかない可能性が高まります。

 
 

購入者にとっては営業マンの見極めも大切ということですね。

 

ネット上で数百万円の値引きができるというのは間違い

WEBサイト上で「数百万円の値引きができる」という謳い文句を見かけることがありますが、通常は無理です。 分譲会社の利益が全く無くなるからです。

しかし分譲会社の決算期にあたり売上を是が非でも伸ばしたい場合や1年近く売れ残った建売住宅であれば、数百万の値引きの可能性も無くは無いです。

注意
非常に特殊なケースと心得ておいた方が良いでしょう。

「300万円は値引きできる」説の真偽

具体的な数字として「300万円は値引きできる」という記事が見受けられます。

300万円の根拠が何なのか?よくわかりませんが、その様な記事を素人が読むと鵜呑みにする可能性があります。

現在はネット社会ですから誰しも簡単に価格の比較ができる環境にあります。

分譲会社も安易に利益を上乗せすることができませんし、すぐに見透かされてしまいます。 昔と違い分譲会社も厳しい経営環境下にあります。

新築戸建の利益

利益にも色々ありますがある建売分譲会社の決算書を見ますと、粗利益:16%、純利益:5%と記載されています。

この数字を基にして、販売価格ごとに粗利益・純利益の目安を下表にまとめます。

新築戸建の販売価格 粗利益(16%) 純利益(5%)
3,000万円 480万円 150万円
4,000万円 640万円 200万円
5,000万円 800万円 250万円

ある建売分譲会社の粗利益・純利益(目安)

純利益を見ますと300万円値引きしたら、マイナスになることがわかります。 300万円や500万円の値引きは非常に無理があることがわかります。

新築戸建をお得に買う方法と費用を抑えるポイント

 

新築戸建をお得に買う方法やポイントは何ですか?

 
 

キャンペーンの利用や複数社からの見積価格の入手、建物の内外装の仕様の見直しです。

 

ハウスメーカーのキャンペーンで価格を抑える

ハウスメーカーは決算期前にキャンペーンを実施して、通常販売価格よりも安くすることがあります。

会社の方針として実施しますので、住宅仕様を落とされることなく安心して利用することができます。

他にも住宅展示場で建てていた住宅を約半額で移築して販売するキャンペーンなどもあります。

MEMO
ハウスメーカーによりキャンペーン内容も異なりますので確認しながら価格を抑えることも大切です。

ハウスメーカーは複数から見積もりをとる

複数社から見積価格を取るようにし比較検討することが大切です。

同じ規模・間取りであったとしても、ハウスメーカーにより価格差はかなり生じます。

建物本体の仕様の違い以外にも、人件費などの経費の上乗せ度合いが異なるためです。

一括見積もりサイトにもいくつかありますが、「タウンライフ」の一括見積もりが、タマホームや住友不動産、積水ハウスなどの有名ハウスメーカーが参加しておりおすすめです。

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プランの仕様を変更し、無駄なオプションを削除する

業者の見積価格が予算価格を越えていた場合、無駄なオプションを削除するだけでも、コストはかなり落ちます。

屋根・外壁・内装材などの建材の仕様、水回りの設備・器具の仕様を見直すだけでも、かなりの価格差を生みます。

不動産仲介会社から購入すると仲介手数料が発生

建売住宅の場合、分譲会社から直接購入すると仲介手数料は発生しません。

しかし分譲会社以外の不動産仲介会社から購入すると、仲介手数料が発生します。

MEMO
建売住宅を購入するなら建売住宅を建てた開発業者から直接購入するようにします。

仲介手数料

開発業者の中には販売部門を持たずに不動産仲介会社に販売を全て委託している場合もあります。 その場合には不動産仲介会社を通して購入せざるをえません。

仲介手数料の計算式は以下となりますがこれはあくまでも上限手数料にすぎません。

ここから仲介手数料を値引きすることができます。

仲介手数料の計算式
成約価格 × 3% + 6万円(消費税別)

【事例】

3,500万円の建売住宅を購入した場合の仲介手数料
  1. 3,500万円 × 3% + 6万円 = 111万円
  2. 111万円 × 10%(消費税) = 11.1万円
  3. 111万円 + 11.1万円 = 121.1万円

仲介手数料の値引き交渉

不動産仲介会社にとって仲介手数料は主な収入源となりますので、自ら値引きをすることはありませんが値引き交渉はできます。

特に分譲会社が複数の不動産仲介会社に販売を委託している場合、複数の不動産仲介会社から見積りを取得します。

その中から低い提示額を示した不動産仲介会社を選択します。 物件価格が低くなると、連動して仲介手数料も安くなるからです。

また中には仲介手数料そのものを値引き交渉すると応じてくれる不動産仲介会社もありますので、試みてみるべきです。

まとめ

新築戸建には注文住宅と建売住宅とがありますが値引き交渉は両者ともにタイミングと時期を見図る必要があります。

値引き交渉の一番良い時期は決算期前(概ね3月)であり、場合によっては住宅ローンの優遇金利も取得できる可能性があります。

次に1年近く売れ残っている新築戸建を狙うと値下げに応じてもらえる可能性が高くなります。

分譲会社の規模によっても値引き交渉の困難度合いが異なります。

記事の中でも触れましたが、同じ規模・間取りであったとしても、ハウスメーカーにより価格差はかなり生じます。

ですので、タウンライフさんなど無料の見積もりサイトから、複数社に問い合わせることがおすすめです。

他社さんから「〇〇円で提案されています!」というのも、交渉材料の一つになることもありますよ。

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新築戸建を提供する住宅会社の資金繰りの事情を知ることにより、的確なタイミングや時期を捉えて値引き交渉に成功されることをお祈りいたします。