中古マンションの不動産取得税の計算方法を徹底解説

今回は「不動産を取得(購入)した人に課せられる税金」である 不動産取得税を解説します。

皆さんがマンションや土地などの不動産を購入した場合には、不動産取得税の振込用紙が所有権移転登記が完了してから3～6カ月後に郵送されてきます。

消費税だとか所得税だとか、税金というと「あまり払いたくないなぁ…」という風に感じますが、不動産と税金の間には切っても切れない関係があります。

不動産取得税だけでなく、他には売った時に利益が出ると譲渡所得税持っているだけでも固定資産税や都市計画税…といった具合です。

そして、税金にはその負担が軽くなる軽減措置や、そもそも支払わなくてもよくなる（非課税になる）特例などが存在する場合が多々あり、不動産取得税の軽減措置や特例もその解説を後々いたします。

稀なケースですが、不動産仲介会社も不親切な場合で 不動産を購入したあとで、 「不動産取得税？いきなりこんなに払わないといけないの？」というような事態に陥ってしまうことも考えられるのです。

不動産取得税とは

気になる金額については、少々複雑な計算が必要ですが、少しずつ解説を交えながらゆっくりシミュレーションしていきます

まず、用語の定義の補足説明ですが、不動産の取得とは、土地や建物を購入した場合だけでなく、贈与、交換、増築などの様々な理由を含みます。

不動産取得税の税率

まず、不動産取得税の基本となる税率は”課税標準額の4%”です。

ただ、2019年9月現在、“2021年3月31日までに土地及び住宅（マンション）を取得した場合、税率は3%でいいですよ“という特例があるため、基本は課税標準額の3%だと覚えておいてください。

固定資産税評価額とは、市町村が固定資産税を課税するために定める価額のことです。この固定資産税評価額にいくつかの計算を加えた結果、不動産取得税が算出されます。

マンション購入時の不動産取得税シミュレーション

それでは、実際にマンションを購入する時、不動産取得税がいくら発生するのか、具体的な例を想定してこの後でシミュレーションしていきます。

下記のサイトは細かい条件を指定して実際に計算できるので、当社の購入の契約者の方には案内していますので、参考にしてみてください。

■東京都主税局・不動産取得税計算ツールhttp://www.tax.metro.tokyo.jp/shisan/syutokuzei.html

不動産取得税の計算にあたっては、土地は土地、建物は建物という風に別個に考える必要があります。まずは、それぞれに関するオーソドックスな計算をザッと見てみましょう。

土地の不動産取得税は今回の例では、土地の固定資産税評価額は1,800万円です。

土地1㎡あたりの価格は…1800万円÷180㎡で、10万円となり、つまり整理すると、(10万円×1/2)×(70万円×2)×3%＝21万円です。

①よりも②の方が高いということは、②をさっきの税額から差し引くから…

27万円-21万円=6万円、になるということになります。

このように、土地の不動産取得税額の計算にあたっては、少々複雑なステップを踏み実際の課税金額が決まります。

特に最後に計算した21万円の差し引きは、課税標準額から差し引くのではなく、不動産取得税を計算したあとの税額から直接差し引く（税額控除）というところに注意しましょう。

建物の不動産取得税はいくら？

続いて、建物の不動産取得税について計算していきます。

建物の場合は、建物の建築年月日によって、固定資産税評価額から一定の金額を控除した額が課税標準額となります。

今回の例では、平成25年に建てられたマンションで、控除額は1,200万円となりますので、

1,800万円-1,500万円＝300万円、がこの建物の課税標準額です。

そして、先ほど土地でも適用された特例措置により、3%が不動産取得税の税率となりますから、

300万円×3%＝9万円、がこの建物の不動産取得税額です。

つまり、土地と建物の合計すると、6万円＋9万円＝15万円、がこの中古マンションを買った場合の不動産取得税になるわけです。

■下記は建物の建築時期と控除額の一覧となります。

不動産取得税の納税時期

不動産取得税は、都道府県によって差はありますが、不動産の取得後30日以内に申告することで納税できます。

ただ、実際はこの30日以内の申告により納税するということは少なく、不動産の取得から約2ヶ月～約半年を経過したタイミングで納付書が送られてくるため、その納付書を使用して納税するというケースがほとんどです。

不動産取得税はどんな時に軽減される？

ここからは不動産取得税の軽減措置等の説明をしてゆきます。

マンション購入時に注目の不動産取得税の軽減措置

・新築住宅にかかる不動産取得税の軽減措置

新築住宅の場合は、先ほど建物に関する控除においても解説した表でいう「平成9年9月1日～」に当てはまりますので、課税標準額から1,200万円が控除されます。

しかし、2020年3月31日までに”認定長期優良住宅”とされた新築の住宅を取得する場合には、この控除額が1,300万円に増額されます。

認定長期優良住宅とは、耐震性・バリアフリー性などの基準をクリアし物件のことで、認定を受けた場合には不動産取得税の軽減や住宅ローンを借りる際に優遇されるといったメリットがあります。

つまり、今回は中古マンションを取得することを仮定してシミュレーションしてきましたが、こちらのマンションがもし新築で認定長期優良住宅として認定を受けている場合には、

建物の課税標準額＝1,500万円－1,300万円＝200万円

となり、その3%である6万円が建物の不動産取得税だということになります。

不動産取得税が非課税になるパターン

他にも、不動産を取得した理由によって、不動産取得税が非課税になるというパターンがありますので、いくつか例示しておきます。

②,③については、一般的な”マンションを購入する”というシチュエーションからは少し外れるため簡単に説明すると下記の様なイメージです。

また、④は具体的には下記の様な基準となります。

【要注意!】申告がなければ軽減されない恐れあり。

不動産取得税は、取得したときの申告がなければ、何も軽減されないままそのまま課税されてしまう恐れがあります。

不動産の取得を申告し、正しく不動産取得税を課税してもらうためには、「不動産取得税申告書」を提出する必要があります。

不動産取得税の申告にあたっては、下記の様な書類が必要となります。

実際には、申告を行わなくとも、不動産の取得より2か月～半年前経ってから不動産取得税の納税通知書が送られてきます。

しかし、これは都道府県が把握した情報をもとに算出された税額であるため、希望する通りの軽減措置がうまく適用されていないことがあり、僅かな確率ですが間違っている事があります。

申告の有無に関わらず、納税通知書が来たら、まずは税額をよく確認するようにしましょう。

本来の申告の期限が過ぎてしまっていても、登記簿謄本や売買契約書などの正式な書類をもとに申告することで軽減措置が取られることがありますし、そもそも何らかの間違いがある可能性もあります。

不動産取得税減免申請書について

ちなみに、不動産取得税申告書と似た名前の書類で「不動産取得税減免申請書」というものもあります。

こちらは、マンションの売買にはあまり関係がありませんが、”はじめは建物の建築を考えておらず、軽減措置を受けられない土地だったけれど、建物の建築などにより軽減措置が受けられるようになった”というような場合に申請する書類です。

これにより、初めに支払った不動産取得税を計算しなおし、払いすぎた分の還付を受けることができ、不動産取得税申告書とは全く別の書類であるため、一応名前だけは覚えておきましょう。

そうなると、高額の不動産取得税が発生する恐れがありますが、全額を一括で納付することが難しい場合には分割に応じてもらえることもあるため、その場合には県税事務所などに相談することも有効です。

まとめ

2019年10月より消費税が増税され、以前では2015年に相続税が増税されたこともあり、税金は増える一方だという印象があるかもしれません。しかし、不動産取得税は軽減税率によりその税額が抑えられていることに注目です。

また、都道府県から納税通知書が送られてきて、金額何だか多いなと思うときはすぐに支払わずに購入をした不動産会社にチェックを依頼することも大切です。

不動産取得税の課税にあたっては、基本は不動産を取得した人から都道府県への申告があってこそ正しく課税されることになります。

実際のところは、申告せずに放置したままでも都道府県でも、軽減措置や特例を踏まえたうえで課税した金額で納税通知書を送ってきてくれますが、だからといってそれが絶対に正しい税額だとは言えません。

特にマンションの場合は、長期優良住宅の認定を受けていることが多く、その他期間限定の特例がうまく適用されているかどうかもしっかりチェックしたいところです。