中古マンションの固定資産税とは？計算方法や新築・中古の比較、活用したい軽減措置について

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固定資産税の精算金について

では最後に、固定資産税精算金に関する注意点として以下を解説します。

基本的には売主が固定資産税を支払う

上述の通り、固定資産税を支払うのはその年の1月1日に不動産を所有していた人です。そして、不動産の引渡し（所有権移転）を1月1日に行うことはまずないので、基本的に不動産を売買した年の1年分の固定資産税は売主が支払います。

しかし、本来は引渡し日以降の所有権は買主にあるので、引渡し日以降の固定資産税は買主が支払うべきです。そのため、引渡し日を境に固定資産税を案分するのが、固定資産税の精算になります。

固定資産税の精算の具体例

仮に、固定資産税額が年間12万円の不動産を、売主Aさんと買主Bさんの間で売買契約を結びに、7/1に引渡しを完了したとします。その場合、7月～12月という1年の半分は買主Bさんに所有権があるので、その期間の固定資産税は買主Bさんが負担すべきです。

タワーマンションの場合の2017年法改正

昨今の不動産経済の活性化により、タワーマンションの物件価値を考えた、富裕層を中心とする節税対策が目立ってきたのが現状です。その影響もあり、平成29年4月1日より新たにタワーマンションの税制改革が進められました。

従来の固定資産税

課税金額は、階数関係なく同じ床面積であれば同じ金額設定で、例えば1階の60㎡と10階の60㎡、30階の60㎡も全く同じ固定資産税というのが決まりでした。

しかし、実際の販売価格や資産価値的な目線では、下層階より高層階の方が高額となるのが一般的です。特にタワーマンションでは、同じ床面積でも1階と上層階とでは、物件価格が1.5倍の価格差が出てもおかしくありません。さらに、この固定資産税は相続税の算出にも関係があり、大きなポイントとなっています。その高層階の税額の割安さに目をつけたのが、富裕層達の節税対策です。

タワーマンションの固定資産税の決まり方

まず建物1棟全体の評価額の決まり方は、今まで通り土地の公示価格や家屋自体をもとに算出されます。

そして今までは階数は関係なく、床面積のみで決めていた部分が変更になりました。

今までの不公平さをなくすため、階層ごとに調整をすることになりました。改定後の決まりとしては、中層階は今までと同様、下層階は減税対象、高層階は増税対象という3つの固まりに分かれてきます。中にはプレミアム住戸などは当てはまりやすい、天井の高さの違いも算出に反映されることもあります。

平成29年4月以降に売買契約が開始される新築物件

今までタワーマンションの定義はありませんでしたが、①20階建て以上、②高さ60ｍ以上と定義が決まり、それに当てはまる新築物件が対象となります。

この2つが対象物件の条件となります。注意なのは、平成29年4月前までに完成して引き渡された物件は改正前の固定資産税が適用され、中古マンションは平成29年4月以降の引き渡しでも、改正前の課税金額となります。

今後は、タワーマンション高層階の中古物件に付加価値がつく可能性も考えられます。今回、課税金額が見直しされることで、固定資産税や相続税は長く住み続ける物件選びを左右する問題となりそうです。

上層階の増税率と下層階の減税率

今回、タワーマンションの課税見直しを図ることで、実際どれくらいの差が生じるかを試算してゆきます。改正後の算出方法は、各フロアごとに課税率のパーセンテージが変わってくる仕組みです。

中間階を基準とし、階が１つあがるだけで約0.256％の増税となります。逆に階が1つ下がると約0.256％減税され、課税が少なく済むことになります。例として40階建てのタワーマンションを参考にした場合、20階を基準とし最上階の40階では約5％の増税。最下部の1階では約5％の減税という算出です。

1階と40階とでは約10％の課税金額の差が発生し、20階建てのタワーマンションでは最大約3.5％程度の差が見込まれます。

このような税制改正がされたことで、タワーマンションの物件価値に対する不公平さも徐々に改善されてゆくものと思います。富裕層は新たに評価額が小さく、将来位の換金性が担保され、果実や利子を生み出す節税ツールを探すことになります。

新しい課税金額でも、高層階の方が資産価値としてメリットがある物件。それとは逆に、この課税金額では物件の価値として厳しい物件など、判断するバランスが難しくなってきます。税制改正後の今、新築タワーマンションの購入には、課税条件を考えて物件選びが重要となりそうです。

まとめ

新築・中古問わず、マンションを購入し所有することで、毎年支払うことになる固定資産税ですが、税金の概要や計算方法、軽減措置の種類を事前に知っておくで、不要なお金を支払うことなく、毎年の税金を納めることができます。

特に中古マンションの場合、これまで見落とされていた課税ミスや、建物及び土地のチェックなどが甘くなっている傾向があるため、売主から中古マンションを引き継ぐタイミングでしっかり固定資産税について把握しておくことが大切です。

マンションの購入時期によって、納税する金額が変わるため、税金の特徴をしっかり覚えて、適切な金額を支払うようにしましょう。

 

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2018年の記事のトピック

ここからは2018年の記事のトピックを記載いたします。

固定資産税評価額の目安について

固定資産税がいくらになるのかを計算するには固定資産税評価額を確認する必要がありますが、固定資産税評価額とは固定資産税の計算に当たって利用される不動産の価値のことです。

不動産の価値と聞くと購入価格や市場価格というイメージを持つかもしれません。しかし、固定資産税評価額は購入価格などとは大きな差がある場合もあります。 固定資産税評価額は土地部分と建物部分に分けて算出されます。土地部分については、地価公示価格の70％が目安となります。

公示地価が1,000万円なら、固定資産税評価額は700万円です。公示地価と比べて低めの価格に設定されている分、固定資産税の負担が軽いように感じるかもしれません。

評価額が上がることもある

土地の価格が上昇すればそれだけ評価額も上がることがあります。土地の値上がりは資産が増加していることを意味しており好ましいことです。ただ、売却しない限り実現利益にはなりません。含み益のままだと固定資産税額が上がるデメリットもあると理解しておきましょう。建物部分については、築年数が経つにつれて評価額が着実に減少していくのが基本です。中古マンションの固定資産税が新築よりも安くなるのは、築年数の経過により評価額が下がるからです。

築年数ごとに評価額がどの程度減額されるのかが定められているため、仮に建物を丁寧に使っていたとしても評価額が高止まりすることはありません。そのため、築年数が経っていてもリノベーション工事がされて室内がきれいな中古マンションは固定資産税の観点からは購入する価値が高いと言えます。

固定資産税の税率をチェック

ただ、ほとんどすべての自治体で税率が10％となっている住民税のように固定資産税の税率も基本的には同じです。

気になる固定資産税の税率ですが、1.4％となっています。所得税や住民税、消費税などの身近な税金と比べると税率が低く負担が軽いように思えるかもしれません。 しかし、固定資産税評価額は消費税額や課税所得額と比べて大きいケースが大半ですので、税率こそ低くても税額は家計にとって大きな負担となる可能性があります。

中古マンションのデメリット。購入時に抑えたい5つのポイント

マンションは耐用年数が長い点には要注意

固定資産税評価額は築年数が経つと減少することはすでに示しました。 そこで中古マンションは新築と比べて固定資産税負担が軽くなりますが、耐用年数が比較的短い戸建てと比べて築年数の経過に伴う評価額の減少が限定的です。 マンションの場合はその大半がSRCやRC構造であり47年と法定耐用年数が長めに設定されているのがその理由となります。

これは木造住宅の22年と比べて2倍以上の長さです。築30年の中古住宅の場合、戸建てなら耐用年数が過ぎているのに対してマンションなら耐用年数までまだ15年以上あることになります。耐用年数が長ければ1年当たりの評価額減少率が小さくなり税の負担はその分おもくなります。

中古マンションと中古戸建ての評価額を同じ築年数で比較した場合、戸建てのほうが新築時からの下落率が大きいのです。

マンション所有なら土地の固定資産税も支払う

マンションは一般的に土地を占有しないため、築年数が評価額に影響しない土地にかかる固定資産税がないと思うかもしれませんが、土地を占有していなくても建物部分の専有面積の割合に応じて土地の固定資産税を負担する必要があります。

そのためマンションが立地している土地にかかる固定資産税の一部を支払う必要があるのです。ただ、戸数の多いマンションに住んでいるなら多くの世帯で固定資産税を分割できるため負担額は小さくなります。

戸数の多い中古マンションでは築年数の経過とともに評価額が下がる建物部分の税額の割合が高いため、広い土地に立地する中古戸建てよりも固定資産税がお得になることもあります。

古いマンションなどで土地が広く駅が近く建物の延床面積が少ないマンションの場合は、驚くほど固定資産税が高いケースがあるのでこの場合は要注意です。 それに対し、新しいマンションなどはまず容積率等はぎりぎりまで作っているので延床面積が小さいケースはほぼありません。