東京都の中古マンションの価格推移と相場を解説！【2026年最新】

東京都の中古マンションの価格推移や相場は、住まい探しや資産運用を考えるうえで重要な情報です。

東京のマンション相場は近年どのように変動しているのでしょうか。価格推移や今後の下落リスクを把握することは、購入・売却のタイミングを判断するうえで役立ちます。

本記事では、東京都の中古マンション価格推移と過去10年間の相場を解説します。東京23区や人気エリア、山手線沿線の相場に加え、1LDK・2LDK・3LDKなど間取り別の価格動向も紹介します。

さらに、中古マンション価格が上昇している背景や今後の価格動向、購入・売却を検討する際のポイントについても解説します。東京都の中古マンション相場は今後も上昇するのか、それとも下落するのか。価格推移やエリア別の相場を把握し、購入・売却を判断するための参考にしてください。

東京都のマンション価格推移と相場を解説

東京都のマンション価格は、ここ数年で上昇傾向が続いており、特に都心部では価格の高騰が目立っています。

ここでは、東京都の新築・中古マンションの価格推移を10年間のデータから振り返り、価格上昇の背景や今後の見通しについて詳しく解説します。

新築分譲マンションの価格推移10年間

東京都内の新築分譲マンションの平均価格は、過去10年以上にわたり上昇傾向が続いています。

特に東京23区では、高額マンションやタワーマンションの供給に加え、建築費や用地取得費の上昇などを背景に、マンション価格が高騰しています。

（参照元：不動産経済研究所）

不動産経済研究所のデータによると、東京23区の新築分譲マンションの平均価格は、長期的に上昇傾向が続いています。2013年の約5,853万円から2022年には8,236万円となり、約40.7％上昇しました。

さらに、2025年には前年比21.8％増の1億3,613万円に達し、過去最高を更新しています。建築費や用地取得費の上昇などが、価格を押し上げる要因となっています。

（参照元：不動産経済研究所）

一方、東京23区外でも新築分譲マンションの価格は上昇しています。平均価格は2014年の約4,726万円から2025年には約6,699万円となり、約41.7％上昇しました。

このように、東京都内では23区内・23区外のいずれも新築マンション価格が上昇しています。ただし、価格水準や上昇幅はエリアによって異なるため、マンションの価格推移を確認する際は、地域ごとの相場にも注目しましょう。

中古マンションの価格推移10年間

過去10年間で、東京都の中古マンション価格は大きく上昇しています。東京カンテイの調査によると、70㎡換算の平均価格は2016年の4,764万円から2025年には8,846万円となり、約85.7％上昇しました。

特に2020年以降は上昇が目立ち、2025年の平均価格は前年比31.1％増となっています。新築マンション価格の高騰や、東京都内の中古マンションに対する需要の高まりなどが、価格上昇の背景にあると考えられます。

ただし、東京都内でもエリアによって価格水準や上昇幅は異なります。中古マンションの購入・売却を検討する際は、東京都全体の価格推移に加え、東京23区など地域ごとの相場も確認しましょう。

首都圏と東京23区の中古マンション価格の違い

（参照元：東京カンテイ）

首都圏全体では、2025年12月の中古マンション価格（70㎡換算）は6,554万円となり、前年同月比で29.7％上昇しました。17カ月連続で上昇しており、価格上昇が続いています。

特に東京都では、平均価格が1億247万円に達し、前年同月比で27.8％上昇しました。2002年の集計開始以来、初めて1億円を突破しています。

一方、東京23区の中古マンション価格は1億1,960万円となり、前年同月比で27.1％上昇しました。首都圏全体の平均価格を大きく上回っており、東京都内でも東京23区の中古マンション相場が高い水準にあることがわかります。

中古マンション70㎡換算価格(参照元：株式会社東京カンテイ)

具体的には、2025年の中古マンション価格は、都心6区で前年比+27.3%、城南・城塞6区は＋25.9％、城北・城東11区は＋24.8％と、都内全域で価格上昇が進んでいます。

特に富裕層や投資家の需要が高い都心部では、中古マンション価格の上昇が続いており、今後も高い需要を背景に堅調な市場動向が続くと見られます。

（参照元：株式会社東京カンテイ）

価格の変動要因

2024年から2025年にかけて、首都圏における中古マンションの価格は再び上昇傾向を見せています。

2025年の時点では、前年と比較して約9.4%の上昇が確認されており、依然として高値の取引が続いています。

（参照元：不動産経済研究所）

東京23区の中古マンション価格が上昇している背景には、主に3つの要因があります。

1. 堅調な住宅需要
2. 新築マンション価格の高騰による中古マンションへの需要シフト
3. 需要の強さを背景とした売り手側の強気な価格設定

また、東京23区では都心部の価格上昇が先行しており、2025年は都心部で32.9％、城南・城西エリアで20.8％、城北・城東エリアで21.9％の上昇となりました。

今後のマンション価格推移を予想

これまでの価格動向を踏まえると、今後の中古マンション市場には、金利動向や再開発計画、インフラ整備、人口動態の変化など、さまざまな要因が影響すると考えられます。

2025年まで東京都の中古マンション価格は上昇傾向が続いていますが、今後は価格上昇のペースが落ち着く可能性があります。

特に、住宅ローン金利の上昇はマンション購入者の負担を増やすため、今後の中古マンション価格に影響を与える可能性があります。

一方で、東京23区では住宅需要が依然として強く、新築マンション価格の高騰を背景とした中古マンションへの需要シフトも続いています。

また、再開発やインフラ整備によって交通利便性や生活環境が向上する地域では、今後もマンション価格の上昇が期待できます。反対に、人口減少が進む地域や利便性の低いエリアでは、価格が伸び悩む可能性があります。

このように、今後の東京都のマンション価格は一律に上昇するのではなく、エリアや物件による二極化が進む可能性があります。購入を検討する際は、東京都全体の価格推移だけでなく、エリアごとの需要や将来性を確認することが重要です。

首都圏の中古マンション相場と東京23区・山手線エリアの価格推移

首都圏の中古マンション価格は、エリアによって価格水準や上昇幅に違いがあります。ここでは、東京23区や山手線エリアなど、特に注目される地域の中古マンション相場と価格推移を紹介します。

また、各エリアの価格動向や需要に影響を与える要因をもとに、今後の中古マンション価格がどのように推移するのかについても解説します。

23区中古マンション価格推移

東京都心部を中心に、東京23区の中古マンション価格は上昇傾向で推移しています。

特に、千代田区、港区、中央区などの都心部では住宅需要が根強く、マンション価格も高い水準で推移しています。一方、周辺区でも再開発やインフラ整備が進むエリアでは、利便性の向上を背景に中古マンション価格が上昇しています。

東京23区の平均価格は2023年の7,055万円から2024年には7,720万円、2025年には1億393万円まで上昇しました。2025年は前年と比較して34.6％上昇しており、価格上昇幅が大きく拡大しています。（参照元：東京カンテイ「中古マンション70㎡換算価格」）

人気エリアにおける中古マンション相場

目黒区や品川区などの人気エリアでは交通利便性や住環境の良さから、ファミリー層や高所得者層を中心に中古マンションの需要が高く、相場も高い水準で推移しています。

目黒区は、落ち着いた住宅街や自然豊かな住環境に加えて、都心へのアクセスの良さも魅力です。中古マンションの相場は高い水準にありますが、駅からの距離や築年数など、物件の条件によって価格に差が見られます。

一方、品川区は複数の鉄道路線が利用できる交通利便性の高さに加え、品川駅周辺や高輪ゲートウェイ駅周辺で再開発が進んでいることから、今後の発展も期待されるエリアです。これらの人気エリアでは、今後も一定の住宅需要が見込まれます。

ただし、金利や経済情勢の変化によって価格上昇のペースが鈍化する可能性もあるため、区単位だけでなく、駅や物件ごとの条件を確認するのがおすすめです。

山手線沿線のマンション価格動向

山手線沿線では、再開発プロジェクトが次々と進行しており、マンション価格も高い水準で推移しています。

特に2020年に開業した高輪ゲートウェイ駅周辺では大規模な再開発が進んでおり、交通利便性や周辺環境の向上がマンション価格に影響する要因の一つとなっています。

今後も山手線周辺では再開発やインフラ整備が続く見通しであり、沿線のマンションは郊外と比べて資産価値が安定しやすい傾向にあります。

中古マンションの価格上昇の原因

中古マンションの価格は、金利や住宅ローン、需要と供給、人口動態、再開発など、さまざまな要因によって変動します。

特に、金利や住宅ローンの動向、人口増加や再開発による住宅需要の変化は、価格に影響を与える重要な要素です。

コロナ禍が与えた影響

コロナ禍は不動産市場に大きな影響を与えました。

パンデミックが発生した初期には、多くの人々が在宅勤務を余儀なくされ、自宅での快適な生活を重視するようになりました。

この結果、広い物件や郊外の住まいに対する需要が高まりました。都市部でも、広い間取りのマンションを中心に成約数が増加しました。その後、経済活動が回復すると都市部への需要が戻り、マンション価格も上昇しました。

リモートワークの浸透によって、通勤に便利な場所よりも広い住居を求める動きが広がり、2021年には東京都からの転出者が増加しました。一方で、翌年以降は都心回帰の動きが見られ、東京都への転入者が増加しています。

金利と住宅ローンの影響

金利の動向も中古マンション市場に強く影響します。

低金利が続く間は、住宅ローンを利用しやすくなり、購入需要が高まりやすくなります。反対に金利が上昇すると、ローンの返済負担が増し、購入意欲が低下することで、中古マンション価格が抑えられる可能性があります。

2024年3月には日本銀行がマイナス金利政策を終了し、同年7月には政策金利を0.25％程度へ引き上げました。その後も利上げが行われ、2025年12月には政策金利が0.75％程度となっています。

今後も金利が上昇すれば、住宅ローンの借入負担が増えることで、中古マンションの購入需要や価格を押し下げる要因となります。

再開発やインフラ整備が与える影響

地域で行われる再開発やインフラの整備は、マンションの価格を左右する要因のひとつです。

新しい鉄道や駅の開業、商業施設の建設などによって地域の利便性が高まると、住宅需要が高まります。そのため、中古マンション価格の上昇につながることがあります。

特に首都圏では、再開発が進んでいるエリアでマンション需要が高まるケースもあり、再開発の内容や交通利便性などを確認することが大切です。

需要と供給のバランス

中古マンション市場において、需要と供給のバランスは価格を大きく左右します。

人口が増加している地域では、供給が限られている中で需要が高まるため、価格が上昇しやすくなります。逆に、供給過多の状況や需要が低下する地域では、価格が下落することになります。

たとえば、地方都市や人口減少地域では、住宅需要の低下によってマンション価格が下落する傾向があります。

人口動態の影響

人口の動向も中古マンション市場に深く影響します。

特に人口が増加している東京都などの都市部では、住宅需要が高まり、中古マンション価格も上昇しやすくなります。

一方、地方や人口減少が進んでいる地域では住宅の需要が低下し、中古マンション価格が下落する傾向にあります。

東京都では今後も人口増加が見込まれており、東京23区では2035年頃まで人口が増加した後、減少に転じると予測されています。一方、全国では人口減少が続く見通しで、今後は人口動態の違いによって都市部と地方の住宅需要や中古マンション価格の格差が広がる可能性があります。

（参照：東京都の統計）

間取り別中古マンションの価格相場

間取りによって中古マンションの価格相場は異なるため、購入を検討する際は、希望する間取りの相場を確認することが大切です。

ここでは、東京23区内での1LDK・2LDK・3LDKなど、間取り別の中古マンションの価格相場を詳しく見ていきましょう。

1LDK中古マンションの相場

東京23区における1LDKの平均専有面積は、25〜40㎡とされ、ここでは35㎡を基準に相場を見ていきます。

2025年の最新データによると、以下のような価格帯が確認できます。

東京23区の中でも、千代田区や港区、渋谷区は特に高価格帯に位置し、1億円を超える物件も多く見受けられます。

これらのエリアは、商業施設や公共交通機関が充実しており、生活利便性が非常に高いことが特徴です。

一方、北区や足立区、葛飾区などの周辺区では、比較的手頃な価格の物件が多く、1,000万円から3,000万円台の選択肢が豊富です。

これにより、若い世帯や初めて住宅を購入する方々にとって魅力的な選択肢となっています。

2LDK中古マンションの相場

次に、2LDKの平均専有面積は55〜60㎡とされ、55㎡を基準に価格を見ていきます。

こちらも2025年の最新データを基にしています。

2LDKはファミリー層にとって人気のある選択肢で、都心に近いエリアでは相場が高めですが、周辺区ではお手頃価格で購入できる物件が増えています。

3LDK中古マンションの相場

最後に、3LDKの平均専有面積は70〜80㎡とされ、75㎡を基準に相場を見ていきます。

こちらも2025年の最新データを元にしています。

3LDKは広い居住空間を求める家庭にとって理想的な選択肢です。

高価格帯の区もあれば、足立区や葛飾区のような手頃な価格帯のエリアも存在します。

今後、再開発や交通インフラの整備が進むことで、これらの周辺区の魅力もさらに高まることでしょう。

このように、東京都23区内のマンション価格は地域によって大きく異なり、それぞれの特性を考慮しながら選ぶことが重要です。

中古マンションを購入するベストタイミングは？

中古マンションの購入では、物件価格や住宅ローン金利、市場動向、自身のライフプランなどを踏まえて、購入するタイミングを判断することが重要です。

ここでは、中古マンションを購入するベストタイミングについて、価格相場や金利、ライフスタイルなどの観点から詳しく解説します。

経済環境と住宅市場の影響

2023年には、新型コロナウイルスが「5類」に移行し、経済活動の正常化が進みました。しかしその後も、物価上昇や建築コストの上昇、住宅ローン金利の変化など、住宅市場を取り巻く環境は変化しています。

建築コストの上昇は新築マンションの価格を押し上げる要因となり、新築マンション価格の上昇に伴って、中古マンションの価格にも影響を与えています。

一方で、中古マンションの価格はエリアや物件によって動きが異なるため、単純に「価格が下がるまで待つ」ことがベストな購入タイミングとは限りません。

中古マンションの購入を検討する際は、価格相場や住宅ローン金利、立地、築年数、管理状態などを総合的に確認し、自分にとって購入しやすいタイミングを判断することが重要です。

中古マンション購入のベストタイミング

ここでは、中古マンションを購入するベストタイミングとして、特に重要な4つのタイミングを解説します。

①価格相場が安いとき

不動産価格指数を確認することで、中古マンションの過去の価格動向を把握できます。

価格が低い時期は、購入を検討するタイミングのひとつです。国土交通省が提供するデータを参考に、希望するエリアの中古マンション価格相場を確認し、購入のタイミングを見極めましょう。

②ローン金利が低いとき

住宅ローンを利用する場合、金利が低い時期に借り入れることで、長期的な利息の負担を抑えやすくなります。

住宅ローン金利は返済額に大きく影響するため、金利の動向をこまめにチェックし、低金利のタイミングを逃さないようにしましょう。

③ライフスタイルが変化するとき

家族のライフスタイルが変わるタイミングも、中古マンションの購入を検討する好機です。

例えば、子どもが生まれる、独立する、転勤するなどのライフイベントがある場合、その変化に合わせた物件選びが重要です。

通学や通勤の利便性など、今後の生活を考えて物件を選ぶことで、長く快適に暮らせる中古マンションを見つけやすくなります。

④良い物件に巡り合ったとき

市場に理想的な物件が出てきたときは、中古マンションの購入を検討する絶好のタイミングです。

希望する条件に合致した物件は早めに売れてしまうことが多いため、気になる中古マンションが見つかったら、価格や立地、築年数、管理状態などを確認し、早めに判断しましょう。

中古マンションを選ぶポイントと注意点

中古マンションの選び方と注意点について、購入前に基本的な条件をしっかりと押さえておくことが大切です。

物件選びでは「予算」「エリア」「駅からの距離」「間取り」「築年数」といった基本的な条件を事前に決めておくと、希望に合う中古マンションを探しやすくなります。

特に中古マンションは築年数によって物件の特徴が大きく異なるため、各時期の物件の特徴を理解することが重要です。

築年数による特徴の違い

築15年以内の物件は、比較的新しい建築技術が活かされている物件が多く、設備面や共用施設が充実しています。

アウトフレーム工法や24時間換気システムなどが採用され、横長リビングや広いバルコニーを備えた物件も見られます。

築16～30年の物件は、対面キッチンなど現在でも一般的な間取りが見られる一方、やや古い間取りや設備が見られることもあります。

築30年以上の物件は、壁式工法などによるレトロな間取りが残る物件もある一方、リノベーションされた物件もあり、駅近などの立地面で魅力的な物件も多くあります。

購入時に注意するポイント

まず「予算・エリア・広さ」の3点を明確にしておくことが大切です。

これらを決めないまま物件探しを始めると、迷ってしまい、購入を決断できないことがよくあります。

予算については、購入費用だけでなく、将来の支出やリノベーション費用も含めて考慮することが重要です。

また、エリアは通勤や子育て環境、生活の利便性を考慮して選びましょう。

広さに関しては、リノベーションによる空間の有効活用も視野に入れ、家族構成や将来の暮らしに必要な面積を検討しておきましょう。

妥協点を見極める

すべての条件を完璧に満たす物件を探すのは難しいため、どこまで妥協できるかを考えることも重要です。

特に築年数によっては、追い焚き機能などがない物件もあるため「どこが本当に譲れないポイントなのか」を明確にしましょう。

条件を絞りすぎると選択肢が狭まるため、優先順位をつけながら柔軟に物件を選ぶことが成功の秘訣です。

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中古マンションを売却するベストタイミングは？

中古マンションの売却に適した時期は、築年数だけでなく、価格相場や物件の状態、購入需要などを踏まえて判断するのがおすすめです。

マンション価格は築年数が経つほど下がる傾向があるため、市場の価格動向を確認し、価格や価格が高まりやすい時期を見極めましょう。以下の3つの売却タイミングを参考にしてください。

新築マンションの価格が上昇している時期

 新築マンションの価格が高騰すると、購入者が中古マンションに目を向け、需要が高まる可能性があります。

新築マンションの価格上昇に伴って中古マンションの価格も上昇すれば、売却価格にも良い影響が期待できます。

そのため、新築マンションの価格が上昇している時期は、中古マンションを売却するベストタイミングのひとつといえます。

大規模修繕の後 

マンションの大規模修繕が完了した後は、建物の外観や設備が改善され、購入者に好印象を与えやすいため、売却を検討する好機となります。

引っ越しシーズンの前 

3月の引っ越しシーズンに向けて購入需要が高まるため、11月～12月頃に売却活動を始めるのもおすすめです。

引っ越しシーズンに合わせて売却活動を行うことで、購入希望者が増える時期に物件を売り出し、売却できる可能性を高められます。

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よくある質問（FAQ）

ここでは、東京の中古マンション相場や価格推移、購入・売却のタイミングについて、よくある質問をわかりやすく解説します。

まとめ

東京の中古マンション相場は、今後もエリアや物件によって価格動向が分かれる可能性があります。そのため、東京全体のマンション価格推移だけでなく、購入を検討しているエリアの中古マンション相場や築年数・立地などの条件を確認することが重要です。

東京の中古マンションを購入する際は、価格相場だけでなく、立地や築年数、間取り、住宅ローン金利などを総合的に比較し、自分の予算やライフスタイルに合う物件を選びましょう。

また、今後のマンション相場を考えるうえでは、住宅需要や人口動態、建築費、再開発などの影響にも注目する必要があります。「東京のマンション相場が下落するまで待つ」と決めるのではなく、希望条件に合う物件が見つかったタイミングも含めて購入時期を判断することが大切です。

東京の中古マンション相場を把握したうえで、エリア・築年数・間取り・価格のバランスを比較することが、後悔しないマンション購入につながります。

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