中古マンションの仲介手数料無料のからくりとは？値切るコツやメリット・デメリットも解説！

中古マンションを探していると、「仲介手数料無料」と表示された不動産会社を見かけることがあります。「なぜ無料にできるの？」「何かからくりや罠があるの？」「本当にお得なの？」と疑問に感じる人も多いでしょう。

実は、仲介手数料が無料になるのには、不動産会社が売主・買主のどちらから仲介手数料を受け取るかなど、さまざまな仕組みがあります。

無料だからといって必ずしも怪しいわけではありませんが、サービス内容やほかにかかる費用を確認しておくことが大切です。

この記事では、中古マンションなど中古物件の仲介手数料の相場や計算方法、無料になるからくりをわかりやすく解説します。さらに、仲介手数料を無料・半額にするメリット・デメリットや、値切る・交渉するコツまで紹介します。

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中古マンションの仲介手数料とは

中古マンションの売買で不動産会社に仲介を依頼すると、売買が成立した際に仲介手数料が発生します。

仲介手数料には法律で定められた上限があるため、相場や計算方法を知っておくと、提示された金額が適正かどうか判断しやすくなります。

ここでは、中古マンションの仲介手数料の相場や計算方法、誰が支払うのか、支払いのタイミングについて解説します。

仲介手数料の上限と相場・計算方法

中古マンションなどの中古物件を購入・売却するときは、不動産会社に仲介を依頼するのが一般的です。不動産会社は、物件の紹介や売買条件の調整、契約手続きなどをサポートします。その対価として支払うのが、仲介手数料です。

仲介手数料は、不動産売買が成約した場合に発生する成功報酬です。

そのため、仲介を依頼しても売買契約が成立しなければ、原則として仲介手数料は発生しません。

また、仲介手数料には宅地建物取引業法に基づく上限額が定められています。不動産会社が受け取れる報酬額については、国土交通省が定めたルールに従う必要があります。

仲介手数料には、宅地建物取引業法に基づく上限額が定められています。不動産会社が受け取れる仲介手数料の上限は、国土交通省が定める「報酬額」のルールに基づいて決まります。

参考：国土交通省「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」

仲介手数料の上限額は、売買価格に応じて以下のように定められています。

中古マンションなど、400万円を超える物件では「売買価格×3％＋6万円」に消費税を加えた金額が仲介手数料の上限額となります。

例えば、3,000万円の中古マンションを購入する場合、仲介手数料の上限は以下のように計算できます。

消費税10％を加えると、105万6,000円（税込）です。この計算方法を知っておけば、提示された仲介手数料が上限額を超えていないか、適正な金額かを判断しやすくなります。

仲介手数料の仕組み

仲介手数料は、不動産会社が提供する仲介サービスに対して支払う成功報酬で、売買契約が成立した場合に発生します。

支払うタイミングは不動産会社によって異なりますが、「売買契約時に半額、物件の引き渡し時に残りの半額」という2段階で支払う方法が一般的です。

ただし、支払い時期や金額は不動産会社によって異なる場合があるため、契約前に確認しておきましょう。

仲介手数料を支払うタイミングは、一般的には以下のように2段階です。

• 売主の場合：契約時に手付金、引き渡し時に残代金を受け取るため、その資金から仲介手数料を支払うケースが多い
• 買主の場合：契約時と引き渡し時に仲介手数料を支払うため、あらかじめ手持ち資金を用意しておく必要がある

売主の場合、契約時に買主から受け取る手付金や、引き渡し時に受け取る残代金を仲介手数料の支払いに充てられるケースがあります。

手付金とは、売買契約時に買主から売主へ支払うお金です。売主の場合は契約時に買主から「手付金」を預かります。

売主は、受け取った手付金から契約時に支払う仲介手数料の半額を支払うケースがあります。また、引き渡し時には買主から残代金を受け取るため、その資金を仲介手数料の支払いに充てることもあります。

一方、買主は売主から代金を受け取るわけではないため、仲介手数料の支払いに必要な手持ち資金をあらかじめ用意しておくことが大切です。

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中古マンションの仲介手数料が無料になるからくりと仕組み

中古マンションの仲介手数料が無料になるのは、不動産会社が売主から仲介手数料を受け取るなど、買主から手数料を受け取らなくても収益を確保できる仕組みがあるためです。

また、不動産会社が売主として物件を販売している場合など、そもそも仲介手数料が発生しないケースもあります。ここでは、中古マンションの仲介手数料が無料になる主なからくりと仕組みを解説します。

売主から仲介手数料をもらう場合

中古マンションの仲介手数料が無料になるからくりの一つに、不動産会社が売主から仲介手数料を受け取り、買主からは手数料を受け取らない仕組みがあります。

不動産会社が売主側の仲介業務を担当する場合、売主から仲介手数料を受け取ることで、買主の仲介手数料を無料にできるケースがあります。この方法は、売主が手数料を負担することで物件の魅力を高め、よりスムーズに売却することを目的としています。

例えば、売主から仲介を依頼された不動産会社が買主側の仲介も担当する「両手仲介」では、売主・買主の双方から仲介手数料を受け取ることがあります。

こうした場合、買主は仲介手数料を節約できる一方、売主と買主の双方を同じ不動産会社が仲介することで利益相反が生じ、物件価格や条件交渉について中立的なアドバイスを受けにくくなる場合があります。

買取業者から仲介手数料を受け取っている

仲介手数料が無料となるケースの一つに、「買取業者からの手数料収入」という仕組みがあります。

例えば、リノベーション業者や中古住宅の買取再販業者などが売主となる物件では、物件の販売を行う不動産会社が、仲介手数料や広告料、成約時の報酬などの収益を売主側から受け取るケースがあります。

こうした場合、不動産会社は売主側から収益を得られるため、買主から仲介手数料を受け取らず、無料または割引にできる場合があります。

こうした仕組みは、不動産会社が売主となる再販物件や、リノベーション済みの中古物件などで見られることがあります。

買主にとっては仲介手数料を節約できるメリットがあります。一方で広告費用が物件価格に転嫁されている可能性も考慮する必要があります。

特に物件価格や契約条件その他の諸費用を含めて、総合的に判断することが大切です。

不動産会社が売主の場合

物件を販売している不動産会社自体が「売主」となる場合、買主に仲介手数料は発生しません。これは、不動産会社が売主として直接買主に物件を販売するため、仲介を行う不動産会社が存在しないからです。

例えば、不動産会社が自ら購入・所有した中古マンションをリノベーションして販売する「買取再販」の場合、買主は売主である不動産会社から直接物件を購入するため、仲介手数料はかかりません。

買主にとっては仲介手数料を節約できるメリットがありますが、不動産会社は売主として物件を販売する立場にあるため、価格や条件について買主側に立った中立的なアドバイスを受けられるわけではありません。

そのため、物件価格やリフォーム・リノベーションの内容、契約条件などを自分でも確認し、必要に応じて専門家に相談することが大切です。

 両手仲介

中古マンションの仲介手数料が無料になる理由の一つに、「両手仲介」と呼ばれる取引形態があります。

両手仲介とは、同じ不動産会社が売主と買主の双方を仲介する取引のことです。

この場合、不動産会社は売主と買主の双方から仲介手数料を受け取ることができます。そのため、売主から仲介手数料を受け取れる場合に、買主側の仲介手数料を無料または割引にしても、収益を確保できるケースがあります

例えば、売主から通常の仲介手数料を受け取れる不動産会社が、買主側の仲介手数料を無料にして集客するケースです。その結果、広告などで「仲介手数料無料」と表示されることがあります。

なお、両手仲介そのものは違法ではありません。一方で、両手仲介を成立させることを優先し、他社からの購入希望者を紹介しない「囲い込み」が問題になることがあります。

中古マンションの仲介手数料無料の罠とデメリット

中古マンションを購入するとき、「仲介手数料無料」という不動産会社を見かけることがあります。仲介手数料を節約できるため魅力的に感じますが、無料だからといって必ずしも購入費用全体が安くなるとは限りません。

一見すると経済的にお得に思えますが、長期的に見ると予期しない追加費用やサービスの品質低下、物件の適正価格が反映されないリスクが存在します。

ここでは、中古マンションの仲介手数料無料に潜む注意点やデメリットを詳しく解説します。

1. 隠れた追加費用を請求される恐れ

仲介手数料が無料の場合、その分の費用をどこかで補わなければならない不動産会社が多いです。

実際には、仲介手数料無料で提供されるサービスは、物件価格に上乗せされていたり、追加のオプションやサービスに高い料金を設定されていることがよくあります。

たとえば、本来は値引き可能な物件に対して、手数料無料という理由で値引きなしで販売されたり、必要のない高額なオプションを強引に勧められるケースがあるのです。

これにより、表面的なコスト削減が、実際には不必要な追加費用として戻ってくることになります。

さらに、住宅ローンや登記手続きなど、通常は仲介業者が担当する業務が含まれていないことが多く、その分の費用や手間を別途負担しなければならない場合もあります。

このような「隠れたコスト」に気づかずに取引を進めてしまうと、後々不満やトラブルが生じることがあります。

2. 物件価格に上乗せされる可能性

仲介手数料が無料であると、不動産業者はその分の収益を他の方法で補う必要があります。

多くの場合、その手段として物件の価格に手数料分を上乗せする方法を取ります。

これにより、買主は市場価値よりも高い価格で物件を購入する羽目になることがあります。

表面的には手数料無料というメリットがありますが、実際には物件自体が割高になってしまい、結果的にコスト面では得をしていないこともあります。

また、物件の価格設定が不透明であることも懸念材料です。手数料ゼロの業者は、物件を市場価値より高く販売し、そこから利益を上げるため、物件の評価が不正確になるリスクがあります。

これにより、買主が過大評価された物件を購入してしまい、将来的に価値が下がる可能性が高くなるのです。

3. サービス品質の低下

仲介手数料ゼロの業者は、コスト削減を目的にサービス品質を犠牲にすることがあります。

手数料を取らない代わりに、提供するサポートが限定的になる場合が多いです。

たとえば、市場分析や適正価格の設定が不十分で、買主が不利な取引を強いられることもあります。

また、購入後のアフターサービスが不十分で、物件に不具合が発生した際に業者が責任を持って修理対応しない場合もあります。

その一方で、信頼できる仲介会社や担当者を選ぶことで、このようなリスクを回避できます。

信頼できる業者は、手数料無料であっても、十分なサポートとアフターケアを提供してくれるでしょう。

市場分析や価格設定においても適切なアドバイスを行い、購入後のトラブルにも迅速に対応してくれます。

信頼できる担当者としっかりと契約を交わし、安心して取引を進めることで、サービス品質の低下を防ぐことができます。

手数料無料のオファーには魅力がありますが、その背後に隠れたリスクを理解し、信頼できる仲介業者を選ぶことが、長期的に見ても賢明な選択となります。

 4. 囲い込みが発生するケース

仲介手数料無料のサービスでは、不動産会社が両手仲介を優先することで囲い込みが発生するケースもあります。

囲い込みとは、売主から依頼された物件について、他社から購入希望者がいても紹介を制限し、自社の顧客で契約を成立させようとする行為のことです。

不動産会社にとっては、売主と買主の両方を仲介できれば仲介手数料を両側から受け取れるため、利益が大きくなります。

そのため、仲介手数料無料をうたう不動産会社の中には、自社で両手仲介できる物件を優先的に紹介するケースもあると言われています。

もちろんすべての会社が行っているわけではありませんが、仲介手数料だけで会社を選んでしまうと、取引の透明性が見えにくくなる可能性があります。

5. 紹介される物件が限定されるケース

仲介手数料無料のサービスでは、紹介される物件の範囲が限定されるケースもあります。

不動産会社によっては、仲介手数料が確保できる物件や、自社で取り扱いやすい物件を優先して紹介することがあるためです。

その結果、本来は検討できるはずの物件が候補に出てこないこともあります。

特に、他社が取り扱う物件や仲介手数料の条件が合わない物件は、紹介されにくい場合があります。

利用者側から見ると「紹介された物件がすべて」と思いがちですが、実際には市場には他にも多くの物件が存在しています。

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中古マンションの仲介手数料無料に潜む罠

新築マンションの場合、仲介手数料が無料は間違い

基本的に新築マンションは仲介手数料がかからないことが多いのは事実です。

理由としては、新築マンションの売主が直販や販売代理店、販売提携による売り方が多いためです。

この場合、買主には仲介手数料の支払いが不要になります。

つまり、「販売状況によっては仲介会社に依頼することもある」ということなので、この場合は仲介手数料がかかるということを覚えておきましょう。

また、新築マンションの販売活動では広告費用(パンフレットや新聞、HP、テレビCM等)や人件費も販売価格に上乗せされており、中古マンションに比べて広告費用が多いです。

そのため、新築マンションだから仲介手数料がかからないのでお得というわけではないことを覚えておきましょう。

大体の不動産会社が上限で請求する

前項のように、仲介手数料率は売買価格によって上限が決まっていますので、逆にいうと上限以下であればいくらでも構いません。

ただし、多くの不動産会社ではこの「上限金額」で請求してくることを認識しておきましょう。

最近では、はじめから手数料を割り引いている不動産会社も増えてきましたが、基本的には上限いっぱいでの請求になることが多いです。

その前提を理解した上で、次章以降の「仲介手数料の値引き」について読み進めていってください。 

大手の不動産会社では値切るのは難しい？

仲介手数料を値切ることは大手の不動産会社では難しいといえます。

仲介手数料は400万以上の中古マンションや戸建ての不動産売買取引の場合、「物件価格（税抜）×3％+6万円＋消費税」で計算されるため、物件価格が高額であればあるほど利益が大きくなります。

三井のリハウスなど大手の不動産会社は高額な物件も多数取り扱いしており、法律で定められた上限金額が実際に支払う仲介手数料の上限です。

三井のリハウスでは原則、仲介手数料を値引きしません。

2026年3月29日 中古マンションの仲介手数料無料はなぜ？からくりや仕組みを解説

中古マンションの仲介手数料を値切るコツ

先にも述べた通り、宅地建物取引業法で定められているのは仲介手数料の上限額だけのため、不動産会社に値引きしてもらうことは可能です。

よって、値引きしてもらいやすいケースを狙えば交渉しやすくなり、仲介手数料を安く抑えることができます。

ここでは、どのようなケースだと仲介手数料の値引き交渉がしやすいのかを具体的に見てみましょう。

いずれのケースであっても、値引きをしてもらいたい場合は自分で交渉を行う必要があります。

交渉が苦手な場合は、最初から仲介手数料の安さや無料を謳っている不動産会社を探すのも一つの手です。

もちろん、絶対値引きできるわけではありませんが、比較的値引きしやすいケースは以下です。

自社で売却依頼を受けている物件を狙う

1つ目の「自社で売却依頼を受けているケース」については、以下を知っておきましょう。

仮に、あなたが中古マンションを探しているときに、たまたま家に投函された中古マンションのチラシを見て「このマンションが欲しい！」と思ったとしましょう。

そして、そのチラシに記載されている不動産会社が、売主と直接媒介契約を結んでいる場合には、その不動産会社はこの物件を成約することで必ず売主から仲介手数料をもらえます。

もちろん、買主からも仲介手数料をもらった方が不動産会社としては収益が増えますが、「売主から必ずもらえる」ということで、買主からの仲介手数料を下げる…もしくは無料にすることも可能なのです。

ただし、上記のようなケースだとしても、基本的には上述した仲介手数料の上限を請求する不動産会社が多いです。

当然ながら、不動産会社も収益を上げたいので、わざわざ自分から値下げする必要はありません。

自社で売却依頼を受けていない場合の値引きは難しい

逆に、どのようなときが自社で売却依頼を受けていないかというと…たとえば、あなたが中古マンションを探すときに、C社の店舗に行き「中古マンションを探しているから物件を紹介して欲しい」といったとします。

しかし、C社から紹介される物件がイマイチで、自分でポータルサイトを利用して調べたら、良い物件があったとします。その際、C社に「この物件を紹介できるか？」と聞いたとき、C社がその物件の売却依頼を受けていない可能性があります。この場合、C社は売主とつながっていないので、売主とつながっているほかの不動産会社に連絡をして、内見予約などを行います。

仮に、その物件の売買契約が成約したら、C社は買主（あなた）から仲介手数料をもらえますが、売主からは仲介手数料をもらえません。そのため、このケースでの手数料の値引きは難しいのです。 

自社で売却依頼を受けている場合の値引きを行うコツ

話を戻して、「自社で売却依頼を受けて販売するケース」で値切るコツは、売主と不動産会社の媒介契約が切れるタイミングで値切ることです。

このようなケースで値引きするコツは、売主と不動産会社の媒介契約が切れるタイミングです。

一般的には、売主と不動産会社が媒介契約を結ぶ期間は3か月間です 。

そのため、売り出してから2か月経過して売れていないと、不動産会社からしたら「売主に媒介契約を解除されてしまうかも…」と思います。

媒介契約を解除されると今までの投下した広告費や人件費が水の泡なので、何として買主を付けたいと思うはずです。そのタイミングで、「仲介手数料を下げてくれれば購入します」という交渉をすれば、成功しやす確率は高いことになります。

１物件を複数の業者が広告を出している

2つ目の「1物件を複数の業者が広告を出しているケース」については、以下を知っておきましょう。

専任系媒介契約と一般媒介の大きな違いは、専任系媒介契約は一社としか契約できないのに対し、一般媒介契約は複数社と契約できるということです。つまり、一般媒介契約の場合は複数の不動産会社に自分のマンションの「売却活動」を依頼できます。

そのため、同じマンションにも関わらず、Ａ社がチラシで広告しており、Ｂ社が自社のホームページで広告している…ということにもなり得るのです。

早く成約したい気持ちが強い

このようなケースの場合、仲介手数料をもらえるのは成約した一社だけです。つまり、成約できなかった不動産会社は、それまでに投下した広告費や人件費は無駄になってしまいます。

そのため、1物件を複数の業者が広告をしているケースは、不動産会社の「成約したい」という思いが強く仲介手数料の値引き交渉がしやすいというわけです。

元々仲介手数料の半額や無料の広告を出している

3つ目の「買い手の仲介手数料を安くしているケース」については、以下を知っておきましょう。

上述した部分でも触れましたが、不動産の売却にかかる広告費や人件費は、基本的に不動産会社が負担します。不動産を売るためのチラシやWeb広告にはお金がかかりますし、当然ながら営業マンには給与を支払わなければいけません。

つまり、不動産会社は1つの物件を売るときには、広告宣伝費や人件費などのお金がかかっているということです。

低予算で物件を売る手法を知っている

そのような状況の中で「買い手側の仲介手数料の値引きしている」ということは、広告費や人件費を抑えて物件を販売するノウハウを持っているということです。たとえば、営業スタッフに多くの物件を担当させ、とにかく回転数（成約する物件数）を稼ぐことで、人件費を抑えることが可能です。

もしくは、営業スタッフが自らチラシを投函することで、広告費を抑えることもできるでしょう。あるいは、あるエリアに特化しており、良い立地に店舗を構えることで集客効果を高めるという方法もあります。

買い手の仲介手数料を安くしている場合の値引き交渉するコツ

いずれにしろ、最初から買い手側の仲介手数料を下げている不動産会社は、少ない広告費・人件費で成約できる手法を知っているので、さらに値交渉しても問題ないケースがあるのです。また、仲介手数料を下げている代わりに「現金でのキャッシュバック」をしている不動産会社もあり、そのような不動産会社にも同じことがいえます。

値下げ交渉のコツは、必ず契約する意思を伝え、契約日や引渡し日なども柔軟に対応することです。というのも、このような不動産会社は「回転数」を重視しているので、なるべく早くスケジュールで契約・引渡しをしたいと思っているからです。

本体価格を値引いた方が得な場合もある

さて、前項では売主目線から「仲介手数料を値引く」という話でした。次に、もう一度買い手側の目線に戻り、仲介手数料ではなく本体価格を値引いた方が得な場合もある…という点について解説します。

たとえば、2,000万円の中古マンションを購入するとします。仮に、仲介する不動産会社が上限いっぱいである「（2,000万円×3％+6万円＝660,000円（税別）」で請求してきたとします。

もし、この仲介手数を半額にする交渉に成功すれば、値下げできた金額は33万円になります。一方、本体価格が3％値下げになれば60万円の値引きになるので、そちらの方がお得です。

という状況ですが、何となく「仲介手数料が半額になる」方が感覚的にお得感を感じる人も多いでしょう。

営業マンとの信頼関係が重要

もちろん、仲介手数料と本体価格の両方を値引くこともできますが、本体価格を値引くときには不動産会社が売主に頑張って交渉する必要があります。

つまり、仲介手数料の値引き交渉を強引に行うことで、営業マンのモチベーションが下がってしまえば、売主への交渉が不利になることもあるということです。

実際、営業マンが売主に値引き交渉するときは、「買主は○○万円なら買います」という交渉をします、なぜなら、売主に「○○万円に値引いてください。でも、買主は買うか分かりません」とは言えないからです。言い換えると、買主と営業マンに信頼関係がなければ、営業マンは値引き交渉をしにくいのです。

値切りをしにくいケース

次に、逆に値引きしにくいケースである「片手仲介の場合」について以下を解説していきます。

片手仲介だと値引き交渉はできない可能性が高い

両手仲介とは、売主からも買主からも仲介手数料をもらうことです。逆に、片手仲介とは売主・買主のどちらか片方からしか仲介手数料をもらえない取引になります。

たとえば、売主Ａさんが不動産会社Ｚと専任媒介契約を結んだとします。そのとき、不動産会社Ｚが買主を見つけてこれれば、不動産会社Ｚは売主・買主の両方から仲介手数料もらえる両手仲介となります。

一方、買主は別の不動産会社Ｙが見つけた場合、売主は不動産会社Ｚに仲介手数料を支払い、買主は不動産会社Ｙに仲介手数料を支払う「片手仲介」となるのです。

値引きできるのは両手仲介だから

前項で解説したケースに以下3つのケースがありました。

これらは、「購入者が仲介手数料を値引きしやすいケース」といいましたが、その理由はあくまで「不動産会社が売主から仲介手数料をもらっているから」です。

つまり、両手仲介ではないものの、片手仲介として仲介手数料をもらえるということです。その上で、「早い売却する」方を優先させるので、渋々ながらも買い手側の仲介手数料を下げることを許可しやすいということでした。

片手仲介を無理やり値引くとリスクがある？片手仲介になるケース

では、片手仲介になるケースはどのようなときか？そして、片手仲介の場合で仲介手数料を値引くとどのようなリスクがあるのか？を解説します。

たとえば、あなたが中古マンションを探していて、不動産会社Ｇ社に物件はないか問い合わせたとします。そして、Ｇ社に紹介してもらった物件の中で、ある物件が気に入ったとしましょう。しかし、その物件はＧ社が売主と媒介契約を結んでいる訳でない場合、Ｇ社は売主から仲介手数料をもらえない片手仲介になります。この状況で、あなたがＧ社に対して「仲介手数料を値引いてほしい…」と交渉したら、Ｇ社はどう思うでしょうか？

恐らく、ただでさえ片手仲介になるので、さらに仲介手数料を値引いたら収益はかなり低くなります。もちろん、仲介手数料を無料にしたら収益はゼロなので、無料にすることはまずないでしょう。

物件の紹介を積極的にしない

仮に、それでも仲介手数料の交渉をすることは可能です。そして、残念ながらその交渉に失敗した上に、目当ての物件もほかの人が契約してしまったとします。

その場合、Ｇ社は積極的にあなたに今後優先的に物件を紹介しないでしょう。というのも、良い物件の情報を得た場合で、この物件を紹介したい顧客が複数人いれば、手数料の値引き交渉してこない顧客の方が良いからです。

中古マンションの仲介手数料を値引きする際の注意点

中古マンションを売却するときに仲介手数料を値引きしたとして、注意すべきは囲い込みです。この点については以下を知っておきましょう。

そもそも囲い込みとは？

囲い込みとは、仲介を担当する不動産会社が両手仲介をしたいがために他社へ物件を紹介しないことです。つまり、他社から「検討者がいるので内見したい」と問い合わせが来ても、「申込が入っているので…」などと理由を付けて断ってしまうということです。

囲い込みに注意する理由

仲介手数料を値引かなくても囲い込みをされるリスクはありますが、仲介手数料手数料を値引くことでさらにリスクは大きくなります。

というのも、仲介手数料を値引くことで不動産会社の収益が下がるため、何としても両手仲介したいと思うからです。そのため、片手仲介になる他社からの紹介を断り、自社で買主を見つけるために囲い込みます。

囲い込みへの対策

囲い込みへの対策としては、売主がレインズという物件が登録されているサイトをチェックすることです。本来、レインズは不動産会社しか閲覧できませんが、売主であれば以下の「ステータス」は閲覧できます。

仮に「公開中」以外のステータスだと他社から問い合わせが来ないので、囲い込みをしている可能性があるため気を付けましょう。

違反請求にも注意する

不動産会社から仲介手数料を請求された場合は、違反請求がないかどうかを確認するようにしましょう。なぜなら、不動産会社の中には、請求が違反となる費用を仲介手数料と一緒に請求している場合があるからです。

仲介手数料には、売買成約を目指すために必要となる通常業務費用のすべてが含まれます。例えば、売却する不動産の調査にかかる費用や買主を探すための広告・宣伝費用、契約書や重要事項説明書の作成費、事務手数料などです。よって、これらの費用を仲介手数料以外で請求している場合は、違反請求になる場合があります。

仲介手数料が低い不動産会社に変更できるか？

たとえば、ある不動産会社と媒介契約を結んでいるときに、「仲介手数料が安いからほかの不動産会社に変更したい」と思ったとします。その場合、一般媒介契約であれば複数の不動産会社と契約を結べますし、契約を解除することも可能です。一方、専任系媒介契約は基本的に期間満了まで解約することはできません。

期間の途中で解約できるときは、契約書上は「媒介契約違反」をしているときなので、普通に営業活動をしている不動産会社に対して、自分だけの都合ですぐに解約はできないという点は認識しておきましょう。

そのため、仲介手数料が安い不動産会社に乗り換えたいと考えて、自分の都合で解約して仲介会社を変更するのは控えた方がいいでしょう。

その場合は、先述した「仲介手数料を無料にするコツ」を活用して費用を抑えることがおすすめです。

仲介手数料が無料のおすすめ不動産会社

ただし、まだ購入したい中古マンションを特定の仲介会社に依頼していない段階であれば、最初から仲介手数料無料の不動産会社を利用するのが得策です。

下記に仲介手数料無料のおすすめ不動産会社ランキング記事をまとめています。

ランキング記事がこちらになりますので、ぜひ参考にしてください。

2026年9月14日 【2026年最新版】仲介手数料無料の不動産会社ランキング20選！デメリットはある？【東京の賃貸・売買】

また、仲介手数料無料の中古マンションや戸建てを探すなら、グランドネクストのサイトがおすすめです。

仲介手数料が無料または半額となる物件を4,000件以上掲載しており、地域や希望条件を指定して効率的に検索できます。

よくある質問（FAQ）

中古マンションの仲介手数料について、無料になるからくりや相場、計算方法、誰が支払うのか、値引き・交渉の方法など、よくある疑問をまとめました。

まとめ

中古マンションの仲介手数料は、購入時の初期費用のなかでも大きな割合を占めるため、「できるだけ安くしたい」「無料にできないの？」と考える人も多いでしょう。

この記事のポイントをまとめると、以下のとおりです。

• 仲介手数料には上限額があり、400万円を超える場合は「売買価格×3％＋6万円」に消費税を加えた金額が目安
• 仲介手数料無料には、売主から手数料を受け取るなどの「からくり」がある
• 仲介手数料無料でも、物件価格やその他の諸費用を含めて、本当にお得か確認することが大切
• 仲介手数料は無料・半額になる場合があり、値引きや交渉ができるケースもある

 仲介手数料無料は、必ずしも怪しい仕組みではありません。ただし、「無料だからお得」とは限らないため、物件価格や諸費用、サービス内容まで含めて比較することが重要です。

中古マンションなどの中古物件を購入するときは、「仲介手数料はいくらか」「なぜ無料になるのか」「購入費用の総額はいくらか」を確認し、納得できる不動産会社を選びましょう。

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