資産価値が落ちない街ランキング【2026年最新版】固定資産税が高い区は？

中古マンションの成約価格が上昇している現状について、一時はコロナ禍による不動産価格の下落が予想されていましたが、実際には円安と海外からの投資資金の流入が影響し、価格がむしろ上昇している状況です。

このような中で、「中古マンション価格は今後も上昇を続けるのか？」「特にどのエリアで価格の上昇が顕著になるのか？」といった疑問を持たれている方も多いのではないでしょうか。

実は、水害リスクもその一因となる可能性があります。

また、住宅購入を検討する際には、「東京23区では住民税が安い区・高い区はあるのか」「東京都の住民税は区によって違うのか」と疑問を持つ方も少なくありません。本記事では、マンションの資産価値や価格動向に加え、住宅購入時に知っておきたい税金についても分かりやすく説明します。

また、東京のマンション価格の高騰は関西や福岡と比べても顕著であり、マンションの資産価値を正確に見極めるためには、不動産市場の動向だけでなく、世界情勢も考慮する必要があります。

多角的な視点から価格の推移を予測することが重要です。

資産価値が落ちない街ランキング【東京23区の中古マンション】

2026年7月現在の東京23区における専有面積70㎡の中古マンションの平均価格を、資産価値が高い順にランキングしました。また、各エリアの平均㎡単価も合わせて掲載しています。

東京23区の中古マンションの平均価格と㎡単価

引用：「東京都東京23区の中古マンション価格相場情報」：LIFULL HOME’S

＊データは、「LIFULL HOME’S」に過去3ヶ月の間に掲載された物件の中から、抽出したものの平均価格です。

現在の東京23区における専有面積70㎡の中古マンションの平均価格を見てみると、最も高い港区と最も安い足立区との価格差は約5.1倍となっています。

同じ東京東部低地帯（概ねJR京浜東北線以東）に位置していても、都心3区と江東5区では大きな価格差が見られます。

上記の区別に基づく平均価格をもとに、都心3区と江東5区の平均価格を計算すると、都心3区の平均価格が約1億7,293万円、江東5区の平均価格が約5,580万円となります。

このため、価格差は約2.9倍になります。

【東京23区】固定資産税が高い街ランキング

東京23区内で固定資産税が高い地域は、主に土地の価格や地価が高いエリアに集中しています。

総務省の最新資料（特別区税データ）を参考に、各区の税負担水準を踏まえながら、一般的に固定資産税が高いとされる東京23区の地域をご紹介します。

参考：総務省「市町村税課税状況等の調（令和6年度）」※2024年7月時点

【東京23区】住民税が安い区・高い区はある？区による違いを解説

「都内で住民税が安いランキングはあるのか」「東京23区の住民税一覧を見て比較したい」「東京都の住民税は区によって違うのか」と気になる方も多くいます。

東京23区では、個人住民税の税率は基本的に共通です。そのため、住民税が安い区・高い区という大きな違いはありません。一方で、総務省が公表している「人口一人当たりの特別区民税額」などを見ると、区ごとの税収には差があります。これは、住民税率が異なるためではなく、所得水準や納税義務者数の違いなどが影響しているためです。

【東京23区】間取り別中古マンション価格相場について

東京23区の中古マンションにおいて、間取り別の平均価格は、下表の通りです。また、平均㎡単価も併記します。

東京23区の中古マンションにおける間取り別の平均価格と㎡単価

出所：「東京都の中古マンションの価格相場比較 [エリア×間取り]」：HOME4U

※㎡単価は、1LDK～2DKは45㎡、2LDK～3DKは60㎡、3LDK～4DKは70㎡として算出しています。

１LDK～２DK

１LDK～２DKの間取りの場合、23区内で一番平均価格が高い区と低い区とを比較すると平均価格、㎡単価ともに4.9倍の差が生じます。

２LDK～３DK

２LDK～３DKの間取りの場合、23区内で一番平均価格が高い区と低い区とを比較すると平均価格、㎡単価ともに7.0倍の差が生じます。

３LDK～４DK

３LDK～４DKの間取りの場合、23区内で一番平均価格が高い区と低い区とを比較すると平均価格、㎡単価ともに7.3倍の差が生じます。

千代田区や港区は、中央区と併せて都心３区となります。政治・経済・文化の中心地となりますので、居住地域としては、超人気エリアとなります。

地価や建築費が高騰する中で、居住需要が非常に高いため、新築分譲マンションは迅速に完売し、賃貸マンションもすぐに満室になる人気エリアでは、中古マンションの価格も高い水準を維持しています。中には、新築時よりも価格が上昇している物件も見られます。

一方で、江戸川区や足立区は荒川沿いに位置し、近年の大型台風による降雨量増加によって洪水のリスクが高まっています。これらの地域は「ゼロメートル地帯」と呼ばれ、荒川が氾濫すると広範囲が水深数メートルまで水没する可能性があります。

東京23区の中古マンション価格相場は上がり続けている

東京23区の中古マンション価格相場は引き続き上昇しています。不動産仲介会社の間でも「売却物件が不足している」という声が聞かれ、需要が供給を上回る状況が続いています。

また、東京都内では再開発が進むエリアも多く、交通利便性や生活利便性の向上によって住宅ニーズが高まっています。こうした再開発への期待も、中古マンション価格の上昇を後押ししています。

さらに、売却物件が不足していることで、市場に出回る物件数が限られ、価格の高止まりにつながっています。

中古マンション在庫数

2026年の首都圏の中古マンションの在庫数は以下のとおりです。

このように、在庫は前年よりやや増加しているものの、需要の伸びがそれを上回っているため、需給バランスは依然として売り手優位の状況です。限られた物件に購入希望者が集まりやすい市場環境が続いています。

そのため、今後も新規の売り出し件数が需要に追いつかなければ、中古マンション価格は高い水準で推移すると考えられます。

中古マンション価格

中古マンション価格は引き続き高い水準で推移しています。東京都区部の成約㎡単価は131.15万円／㎡で、前年同月比1.5％の上昇となっています。

2026年の市場動向と今後の見通し

2026年6月時点では、東京都区部の中古マンション市場は高い価格水準を維持しています。一方で、市場には在庫の増加や成約件数の変化など、一部で需給バランスの変化も見られます。

価格面では、東京都区部の成約㎡単価が131.50万円／㎡となり、前年同月比1.5%の上昇となっています。

このように、市場環境には変化が見られるものの、東京都区部の中古マンション価格は依然として高い水準を維持しています。その背景には、新築マンション価格の高騰や建築コストの上昇、都心部を中心とした旺盛な住宅需要など、さまざまな要因があります。

次章では、価格を押し上げる要因について具体的に見ていきます。

マンション価格が値上がりする要因とは

マンション購入を検討する際には、購入価格の高低も重要な要素ですが、その他にも多くの重要な要素が存在します。実際には、マンション価格を決定する際に、以下のような複数の要素が相互に影響を及ぼし、不動産の相場を形成しています。

そのため、エリアや不動産の価値はこれらの要素の複合的な影響によって決まります。

居住に適した環境を持続的に提供することが可能

マンションの購入を検討する際には、購入価格の高低だけでなく、他にも重要な要素が多く存在します。マンション価格を決定する要因として、以下のような複数の要素が複合的に影響し、不動産の価値を決定します。

マンション価格の値上がりを期待するには、「利便性」も重要な要素です。利便性と一口に言っても多くの要素に分かれますので、ここではいくつかのポイントに分けて説明します。

都心までのアクセスおよび交通の利便性

近年、ライフスタイルの変化やIT技術の進化に伴い、「職住近隣」や「コンパクトシティ化」といった考え方が不動産開発において重視されています。特に都心までの通勤・通学の距離や、主要なターミナル駅へのアクセスが良いほど、利便性が高いとされる傾向があります。

今回挙げた3つのエリアは東京の中心部に位置し、主要なターミナル駅へのアクセスが良好なため、交通の利便性は非常に高いと言えます。

生活の利便性の確保

生活の利便性には、スーパーやコンビニ、商店街などの日常生活の買い物に困らない環境や、質の高い医療機関、教育機関、飲食店や娯楽施設の有無が含まれます。

3つのエリアには六本木や赤坂、新橋、東京、銀座などの名所があり、オフィスエリアとしても知られていますが、全体としては居住に適したエリアや、高度な医療・教育が受けられるエリアも点在しています。これにより、日常生活がスムーズに送れる環境が整っています。

居住する上での快適性

マンションの購入を考える際には、建物自体の快適性や信頼性も重要です。長期間住むことになるため、普段の生活が快適かどうか、適切な設備が整っているか、そのエリアの安全性が確保されているかを確認する必要があります。

特に、近隣の学校の質や周辺に高い建物が建設される予定がないかといった、自分の力では変更できない要素も慎重に確認するべきです。

自然災害リスクに対する安全性の確保

近年、全国で自然災害が多発しています。マンションを購入する際には、地盤が弱いエリアや海抜が低く地震や津波のリスクが高いエリアを避けることが賢明です。

今回挙げたエリアの多くは地盤が強固で震災に強いですが、一部の港区や中央区のエリアでは液状化や洪水のリスクがあるため、注意が必要です。

そのエリアに住む上での独自性（ステータスやメリットなど）

港区、千代田区、中央区は、住むことでステータスや資産価値が得られるエリアです。これらのエリアは利便性に優れており、住むことで得られるメリットやステータスも大きいです。そのため、これらの要素を多く兼ね備えたエリアほど、今後のマンション価格の値上がりが期待できます。

現在、マンションは都心や地方を問わず販売されていますが、その中で差別化を図るためには、上記の項目を網羅し、資産価値が高いエリアを選ぶ必要があります。

また、投資の観点からマンションの値上がりを期待する場合、「自分が欲しいマンション」ではなく、「次に住む人や買う人が欲しがるマンション」を選ぶ視点も重要です。マンションは住居であると同時に資産でもあるためです。

そのため、上記の要素を多く含むマンションは今後も価格の値上がりが期待できると考えられます。

地政学リスクや経済情勢に強い

近年のマンション価格の急騰は、金融緩和や超低金利政策の実施、金融機関の融資緩和、不動産投資の活発化、そして海外投資家による資金流入など、複数の要因が重なり合って進行しています。

しかし、これらの要因は各国の経済情勢や地政学リスクによって瞬時に変化する可能性があり、それに伴って新たなリスクを引き起こすこともあります。

そのため、価格変動要因となる金利の上昇や需給バランスの崩れに対して比較的安定しているエリアを、購入の段階から見極めることが重要です。

定期的に地域内で再開発が予定されている

近年では、地方自治体が人口の流入を促進するために、行政、ディベロッパー、教育機関が協力して「公・民・学連携」による街作りが積極的に進められています。

駅から徒歩圏内にはシンボル的なタワーマンションが建設され、その周辺には商業施設や教育機関が集まり、コンパクトで機能的な街並みが形成されています。このような取り組みは、居住者の利便性を大いに向上させています。

また、東洋経済が2019年6月29日号で発表した「再開発駅の上昇率ランキング」では、この10年間で港区（六本木一丁目/1位、虎ノ門/2位、赤羽橋/5位、赤坂/6位など）、千代田区（東京/4位、淡路町/8位）、中央区（浜町/10位、勝ちどき/24位）など、再開発が活発に行われているエリアの資産価値が上昇しており、その他のエリアと比較してもランキング上位に位置しています。

外国の資本流入が見込める

正確な統計ではないものの、現在の不動産取引の約5～10％程度は外国籍の個人や法人によって行われていると実感しています。

円安の影響で、日本の不動産は特に高級物件において海外投資家やディベロッパーから注目されています。日本人が手を出しにくい高額な物件を購入する外国の買主が増えており、その結果、マーケットの価格帯が引き上げられています。例えば、港区や中央区の大型新築物件では、外国人投資家の購入割合が約20％に達していると、大手不動産ディベロッパーやマンション管理会社の担当者が話しています。

日経平均株価は現在も高い水準で推移しており、市場は過熱感から一時的に落ち着きを見せる可能性があります。しかし、中国をはじめとする海外投資家の需要は今後も一定数続くと予想され、都心部を中心としたマンション価格を下支えする要因の一つになると考えられます。

マンション価格が値下がり・下落する要因｜資産価値が下がりにくい駅とは

今後、新築・中古を問わずマンションの購入を検討する際には、マンション価格の値上がりが期待できる一方で、値下がりする可能性のある要因も十分に考慮する必要があります。

以下に、マンション価格が値下がりする主な要因について解説します。

少子高齢化による人口減少

不動産価格の値下がり要因を検討する際には、国立社会保障・人口問題研究所の「日本の将来推計人口（平成29年推計）」が示すデータも重要です。

このデータによれば、平成27年（2015年）の日本の総人口は「1億2709万人」とされていますが、この数値を基にすると、今後は人口が減少する見込みです。具体的には、2040年には「1億1092万人」、2053年には1億人を下回ると予測されています。

特に、新規住宅需要の主要な層である20〜49歳の人口が大幅に減少することが予想されています。国立社会保障・人口問題研究所の推計によると、2025年の首都圏総人口は2015年比で0.3％の増加が見込まれていますが、20〜49歳の人口に限ると12％の減少が予測されています。

さらに、この推計を具体的な区別に見ると、2025年時点で港区（4％増）、中央区（3％増）、千代田区（5％増）といったエリアは人口が増加するとされています。一方で、大田区（4％減）、練馬区（7％減）、豊島区、杉並区などでは10％以上の減少が予測されており、23区外ではさらに大きな減少が見込まれています。

このような人口減少は、今後の不動産市場に大きな影響を及ぼす可能性があるため、特に地域ごとの人口動向を注視することが重要です。

マンションの供給量の問題

マンションの価格が下がる要因として、供給量の問題が非常に重要です。

例えば、不動産経済研究所の調査によれば、2018年以降に全国で完成予定の超高層マンション（20階建て以上）は294棟、10万8757戸に達しています。このうち東京23区には123棟、5万5570戸が集中しており、全国の約5割強が東京23区に集まっています。

さらに、総務省統計局の「令和5年住宅・土地統計調査」によると、空き家数はすでに1090万戸に達しており、これは2013年と比較して820万戸増加していることになります。

また、国土交通省の「令和5年度 住宅経済関連データ」によると、このデータを空き家率（総住宅数に占める割合）に換算すると、16.08％となり、前回の調査で過去最高と言われた水準を3ポイント上昇しています。一方で、総住宅数は6800万戸と2013年と比較して約560万戸増加しており、人口の減少と住宅の増加数が反比例している状況です。

このように、今後も人口の増加が見込めない国内市場では、立地による不動産価値の格差がますます顕著になると予想されます。そのため、エリア選定を誤ると、将来的に価格の下落要因となり得ることを理解しておく必要があります。

値下がりしにくい駅とは

値下がりが懸念される中で、逆に値下がりしにくい駅は存在します。まず、良く話題に上がる「住みたい街ランキング」などに名前が載る人気のエリアは、値下がりしにくい駅の一つと考えられます。

これらの街が人気であることは非常に重要で、特に都心部（港区、中央区、渋谷区、新宿区など）に近く、アクセスが良好な立地も、値下がりしにくい駅とされる要素です。

また、値下がりしにくいマンションの特徴として、駅からの距離も重要な要素となります。駅から徒歩10分を超えると、駅近のマンションよりも値下がりしやすくなる傾向があると考えられています。このように、値下がりしにくい駅を選ぶ際は、駅そのものの位置だけでなく、そのエリアの人気や駅からの距離などを総合的に考慮することをおすすめします。

グランドネクスト不動産もおすすめ

1. 購入時の仲介手数料は最大無料！ 

   不動産の購入時の諸経費の中で大きなウェイトを占める仲介手数料を大幅に削減ができます。

   不動産取引を熟知した担当者が値下げ交渉やその他の購入条件の交渉をしっかり行い、もちろん、仲介手数料を他の名目に変えて請求することは一切ありません。

    

2. 売却時の仲介手数料は一律49.8万円！
     売却時の仲介手数料も最安値水準ですが、売却のご依頼をいただいてからすぐにレインズに売却情報を公開します。 もちろん、SUUMOなどの複数のポータルサイトに掲載を始めますので、早期かつ高値での売却が可能です！  
3. AI「グラネクナビ」が、ご提案！   「グラネク提案ナビ」は定期的にお客様の条件に合わせた新着、値下げ物件をご案内します。 AIが算出する推定価格も合わせて配信しているので、割高か割安な物件なのかを把握したうえで合理的な物件選びが可能です。

 

【仲介手数料￥０にできる理由】

 

他社のように、無駄な広告費をかける必要がないほど

WEBに強い不動産会社だから

グランドネクスト不動産のサイトは毎月60万人が訪問しています。

 

訪問者数が伸び続けている理由は、

東京・埼玉・神奈川の物件を1,400件以上、常時掲載し

新着物件や、値下げ物件の最新情報を常に更新できるから！

 

＼あなたの条件に合う物件が、きっと見つかる／

＞＞＞自分にぴったりの物件を検索するなら＜＜＜

グランドネクスト不動産の公式HP

まとめ

以上で、マンション価格の上昇および下落要因、東京23区内の中古マンション価格相場ランキング、そして間取り別の中古マンション価格相場について解説しました。

現在の東京23区では、新築マンション価格の高騰や建築資材・人件費の上昇により、中古マンションへの需要が高まっています。また、再開発による利便性の向上や、売り出し物件の不足も、中古マンション価格の上昇を後押しする要因となっています。

首都圏では中古マンションの在庫数が前年よりやや増加しているものの、購入需要は依然として高く、売り手優位の市場環境が続いています。そのため、今後も新規の売り出し件数が需要に追いつかなければ、中古マンション価格は高い水準で推移すると考えられます。

さらに、水害対策も重要です。大型台風による洪水のリスクを考慮すると、23区内ではJR京浜東北線以西の台地上に位置するエリアが求められます。荒川や多摩川、隅田川沿いや中小河川沿いは洪水のリスクが高いため、居住エリアとしては適していません。

これらを踏まえると、海岸や河川から離れた台地上に位置し、ターミナル駅へのアクセスが良いエリアは、住宅需要が高く、資産価値を維持しやすい傾向があります。

そのため、住宅購入時は「東京23区で税金が安いエリア」を探すよりも、固定資産税や住宅価格、将来の資産価値や交通利便性などを総合的に比較し、ライフスタイルに合ったエリアを選ぶことが大切です。