「越境物の覚書に関するデメリットはある？」

「覚書への署名を隣人から拒否された」

など、越境物の覚書についてお悩みの方もいるのではないでしょうか。

越境問題が解消できない場合、「越境物の覚書」を作成しなければさまざまなデメリットが生じます。しかし一方だけの意思では作成できないため、作成が難しいこともあります。

今回の記事では、越境物の覚書に関するデメリットやメリット、覚書への署名を拒否できるかどうかなどを解説します。

また拒否されたときの対処法もご紹介しているため、ぜひ最後までご覧ください。

越境物の覚書とは

越境物の覚書とは、隣地との間に越境物がある場合に、その解決方法についてお互いが合意した内容を書面化したものです。

ここでは越境物の覚書が持つ効力や記載すべき内容を解説します。

そもそも越境物とは

そもそも越境物とは、隣り合った土地の境界をまたいで存在する構造物などをいいます。越境物には、たとえば以下のようなものがあります。

越境物の覚書が持つ効力

越境物の覚書にはさまざまな効力があります。まず、それぞれが署名・押印した覚書の存在は、お互いに越境物があることを認め、解決方法に対して納得している証明になります。

そのため現在はもちろん、将来的にも隣地所有者とのトラブルを防ぐ手段として有効です。

また、「取得時効（民法162条）」を更新させる効力もあります。

越境物の覚書に記載すべき内容

越境物の覚書に記載すべき内容は以下のとおりです。

越境物の覚書に関するデメリットとメリット

土地に越境物がある場合、そのまま放置しておくことは危険です。ここでは、越境物の覚書を作成しないデメリットと作成するメリットについて解説します。

越境物の覚書を作成しないデメリット

越境物の覚書を作成しないデメリットは以下のとおりです。

それぞれ解説します。

不動産としての価値が下がる

たとえば、越境物が植栽であれば越境部分を刈り取れば済みます。しかし、建物だとそう簡単にはいきません。そのため覚書が重要なのです。

売買契約自体が白紙になることがある

越境物の覚書がないという理由で、契約自体が白紙になることもあります。

越境物があっても、買主がよいといえば売却は可能です。しかしトラブルになることが目に見えている不動産など、高いお金を払ってまで購入したいとはあまり思わないでしょう。

すぐに越境が解消できない場合でも、覚書があれば契約解除を回避できる可能性があります。

越境部分を時効取得される可能性がある

前述のとおり、隣地から長年越境されていると、取得時効によって越境部分の土地を取られてしまう可能性があります。

自分の土地であると思い込んでいる場合は10年、自分の土地ではないと知っていた場合でも20年占有を続けると時効は完成します。時効が完成すると所有権は隣地所有者に移り、土地の分筆や所有権移転登記を求められるおそれがあります。

しかし、越境物の覚書を交わすことは民法第152条でいう「権利の承認」にあたるため、時効の進行は止められます。

越境物の覚書を作成するメリット

越境物の覚書を作成するメリットは以下のとおりです。

それぞれ解説します。

隣地所有者との将来的なトラブルを防げる

越境物の覚書によって、隣地所有者との将来的なトラブルを防げます。自分と隣地所有者間のトラブルだけでなく、買主と隣地所有者間で将来起きる可能性のあるトラブルについても有効です。

また、売買時に買主に対して越境について説明をしなかった場合や説明しても不十分で買主が越境を認識できていなかった場合、売主が買主から説明義務違反があったとして損害賠償請求されるおそれもあります。

越境物があっても買主が見つかりやすくなる

越境物があっても、買主が見つかりやすくなります。覚書がある＝越境について隣地所有者が了承しており、話がついているということであるためです。

覚書がなければあとあとトラブルが起きるかもしれない土地を購入しなければならなくなりますが、話がついているとわかれば買主は安心して購入できます。

買主が住宅ローンに通りやすくなる

越境物の覚書があることで、買主が住宅ローンの審査に通りやすくなります。

建物の建築予定地に越境物がある場合、不動産の担保価値が下がるとの理由から融資を受けられないケースも少なくありません。理想は撤去ですが、覚書によって撤去の約束が取り付けられているのであれば、前向きに検討してくれる金融機関もあります。

越境物の覚書は拒否できる？拒否された場合の対処法

越境物の覚書は、一方の考えだけでは作成できません。しかし、覚書への署名は拒否できるのでしょうか？

ここでは越境物の覚書が拒否できるかどうかや、拒否された場合の対処法について解説します。

越境物の覚書は拒否できる

越境物の覚書への署名は拒否できます。覚書の作成は法的義務ではなく、あくまでも土地所有者の意思が必要であるためです。そのため強制はできません。

覚書への署名を拒否された場合の対処法

越境物の覚書にはお互いの合意が必要です。そのため、片方が署名を拒否すればその内容は成立しません。

ここでは、隣地所有者に覚書への署名を拒否された場合の対処法について解説します。

越境の状態を解消する

越境物の覚書が作成できなければ、越境を解消できないか試みましょう。

隣地が越境してきている場合、覚書すら拒否されている状況で了承を得るのは難しいかもしれません。しかし、越境しているものによっては解消に応じてもらえる可能性があります。

たとえばブロック塀の角が越境しているだけなら、その部分を削ればクリアできます。

樹木の枝や葉であれば隣地所有者に切除するよう要請でき、相当期間内に切除されない場合は越境されている側が切除しても法律上は問題ありません。また、越境しているのが根であるなら、切り取ってもよいとされています。

樹木については民法第233条で上記のことが認められていますが、だからといって強引に切除してしまうとトラブルを招くおそれがあります。隣地所有者と協議をしながら、慎重に進める必要があるでしょう。

越境部分を隣地所有者に売却または贈与する

越境を解消できない場合は越境部分の土地を分筆し、隣地所有者に売却または贈与する方法があります。分筆とはひとつの土地を複数に分ける手続きのことで、正式には「土地分筆登記」といいます。土地を分筆すれば越境問題はクリアできます。

ただし贈与の場合はともかく、売却に応じてくれるとはかぎりません。応じたとしても、買いたたかれる可能性があります。

越境部分を分筆して売却対象から外す

隣地所有者と連絡が取れないなどで話もできないようなケースは、越境部分の土地を分筆して売却対象から外すという選択肢もあります。この方法であれば越境の問題はクリアできます。

しかし、越境部分の土地を捨てるようなものであるため、最終手段だと思っておいたほうがよいでしょう。

不動産買取業者に買い取ってもらう

越境問題が解決できない場合は、不動産買取会社に買い取ってもらうのもひとつです。

不動産買取業者とは、買い取った不動産を転売・賃貸する業者のことです。越境が解消していない土地でも、土地家屋調査士などの専門家と連携し、問題を解決したうえで転売などを行います。

隣地所有者との交渉や覚書の作成は買取後に行われるため、隣地所有者とのトラブルを気にする必要がない点はメリットといえるでしょう。

越境物の覚書は土地家屋調査士に依頼する

ここでは、土地家屋調査士に依頼する際の流れや費用相場について解説します。

依頼から作成までの流れ

土地家屋調査士に越境物の覚書の作成を依頼する際の流れは以下のとおりです。

それぞれ解説します。

1.土地家屋調査士への依頼

まずは土地家屋調査士に依頼します。探し方は以下のとおりです。

おすすめは、日本土地家屋調査士連合会のホームページで検索する方法です。「土地家屋調査士検索」から検索が可能です。

2.境界立会・境界確定

土地家屋調査士への依頼後、境界立会が行われます。

境界立会とは、依頼者と隣地所有者が集まって土地の境界を確認することです。土地家屋調査士が主体となり、一点一点確認していきます。

隣地が民有地だけであれば依頼者と隣地所有者、土地家屋調査士だけで行いますが、官有地も含まれているときは市や県の職員も参加します。民有地とは民間で所有している土地のことで、それ以外の土地は行政が所有する官有地です。

境界確認後は土地家屋調査士によって確定測量が行われ、境界の目印となる「境界標」が設置されます。そして確定測量図が作成されます。

3.越境物の特定

境界確定後、土地家屋調査士が越境物の位置や越境の状態などを確認・測量し、特定します。調査内容を依頼者と隣地所有者に確認し、越境部分の現況平面図を作成します。

4.越境の解消方法についての協議

越境をいつどのように解消するかについて、隣地所有者と協議します。たとえば建物の一部が越境している場合、越境している側が建て替えを行う際に越境を解消し、越境されている側はそれまで猶予するというのが一般的です。

注意点は、隣地所有者ともめないようにすることです。ここでもめてしまうと、隣人トラブルが生じていることを売却時に告知しなければならなくなり、ますます売れにくくなってしまいます。

話し合いがまとまったら、その内容で覚書を作成します。

5.越境物の覚書作成

覚書は自分で作成しても、越境物を調査してくれた土地家屋調査士に作成してもらっても構いません。土地家屋調査士に依頼する場合は、土地家屋調査士に隣地所有者との協議内容を伝え、それをもとに作成してもらいます。

覚書は、同じものを2通用意します。依頼者と隣地所有者双方が署名・押印し、それぞれ1通ずつ保管します。

土地家屋調査士に依頼した場合の費用相場

費用は、隣地が民有地のみか官有地も含むかによっても異なります。隣地に官有地が含まれている場合は市や県の職員と連携して業務を行う必要があり、手間がかかるため費用が高くなります。

内訳は以下のとおりです。

土地の状況などによっては、さらに高額になる場合もあります。

越境物の覚書がないと住宅ローンが難しくなる

越境物の覚書がないことは、住宅ローンの審査にも影響します。ここでは、住宅ローンが難しくなる理由や覚書があっても審査に通らない場合があることについて解説します。

住宅ローンが難しくなる理由とは

土地の担保価値も下がります。審査では、担保となる物件にどの程度担保価値があるかも重視されます。

以上のことから、越境物があり、その越境物を将来的に撤去するという約束がなされていないような土地は審査に不利になるのです。

覚書があっても審査に通らない場合がある

越境物の覚書があっても、審査に通るとはかぎりません。越境に関する考え方は金融機関によって異なり、厳しく判断する傾向にある金融機関では、越境物の覚書があっても融資が認められないことがあります。

また、審査に通ったとしても、希望している融資額より減額されたり金利が高くなったりと、不利な条件でしか借入できない可能性があることを覚えておきましょう。

まとめ

越境物の覚書に関するメリットやデメリット、覚書への署名を拒否できるかについて解説しました。

土地に越境物があるとさまざまな面で不利になります。しかし越境は珍しいことではなく、境界立会などで発覚することはよくあります。

もちろん越境の状態を解消できることが一番ですが、ケースによっては撤去できないこともあるでしょう。

そのようなときの切り札となるのが越境物の覚書です。越境物の撤去はできなくても、覚書を作成できるよう日頃から隣地所有者との関係を良好にしておくことが大切です。

ペットを飼っている人にとって、ペットは大切な家族の一員です。家族にとってペットの鳴き声は気にならないものですが、周りの人にとっては迷惑になることがあります。

もし周囲の住人から犬がうるさいと言われて通報された場合、どのように対処すればよいでしょうか。

逆に、近所の犬がうるさいときにどうすればよいのか困惑している人もいるかもしれません。鳴き声でノイローゼになったり殺意がわくほど怒りを感じたりするケースもあります。しかし直接苦情を言ったらトラブルになるのではないかと心配している人もいるでしょう。

本記事では、犬がうるさいと通報されたらどうなるのか、犬がうるさい場合の対処法について詳しく解説します。

犬がうるさいと通報されたらどうなる？

犬がうるさいと通報された場合、法律や条例に違反するのでしょうか。

以下では、犬がうるさい場合に関係する法律や条例を挙げて説明します。

動物愛護管理法による規定

動物愛護管理法第7条第1項は、ペットが人に迷惑を及ぼすことのないように努めなければならないと規定しています。

犬がうるさい場合、人に迷惑を及ぼしているといえます。しかしながら、「努めなければならない」とあるとおり、この規定はあくまで努力義務であり、違反したとしても罰則が定められているわけではありません。

民法上の責任

民法第718条第1項は、ペットが他人に損害を与えた場合の飼い主の損害賠償責任を規定しています。

犬がうるさく周囲の人に精神的苦痛を与えているような場合、損害賠償責任を負う可能性があります。後で説明するとおり、犬の騒音が「受忍限度」を超えたかどうかが判断基準になってきます。

なお、飼い主が相当の注意をもってペットを管理していた場合、損害賠償責任は発生しません。しかし、犬がうるさいようなケースでは、飼い主が相当の注意をもって管理したと認められることは少ないといえるでしょう。

自治体ごとの条例

自治体には、都道府県ごとに迷惑防止条例が定められていますが、迷惑防止条例には犬がうるさいときの賠償責任や罰則を定めた直接の規定はありません。よって、条例違反に問うことはできないと考えられます。

犬がうるさくて殺意がわく？仕返ししたい？体験談

以下では、犬がうるさいというSNS上のリアルな声を紹介します。「殺意」というワードを用いているツイートを取り上げた上で、簡単な感想などを述べたいと思います。

鳴き声がマジでうるさい

マジで犬うるさい、、
殺意しか沸かん。

— ユウキ・ホタルポケカ&ロススト&ハリポタ 魔法の覚醒&ファンパレ (@ajast0025) August 29, 2022

犬の騒音が切実な問題であることがツイートから伝わります。騒音の程度や時間帯によっては損害賠償を請求できるかもしれません。

鳴き声で早朝に起こされて迷惑

犬うるさい早朝5時に前宅トイプーに起こされる。殺意わく〜アホ、馬鹿犬で躾出来ないんだから、遠い方の部屋に隔離しろ寝不足のまま仕事行くわぁ

— ももちゃん (@wup4R9R0PNd8aAp) October 7, 2021

早朝5時という一般人が通常就寝している時間帯に犬がうるさい場合、受忍限度を超えて違法とされる可能性は高くなるでしょう。

両隣同時の犬が吠えあっている

住宅街だからある程度我慢するけど、両隣同士の犬が吠えあって殺意覚えるから二重窓と雨戸閉めて生活してる。
犬の鳴き声でうるさいのはどうにかしてほしい

— にこ (@nikodeyasuiyo) November 7, 2023

両隣からの犬の鳴き声がうるさい場合、お互いの犬が吠えあってさらに騒音が大きくなる可能性があります。自治体や保健所に相談したほうがよいでしょう。

早朝深夜お構いなしにうるさい

隣家の犬毎日毎日早朝深夜お構いなしだし鳴き声もキャンキャンギャンギャンうるさすぎてほんといっけな~い殺意殺意

— もちおはぎ(倖) (@mochihagi_gnsn) January 26, 2023

深夜に犬の鳴き声がうるさい場合、受忍限度を超えているとして損害賠償が認められる可能性があります。

近所の犬がうるさい場合の対処法

近所の犬がうるさくて耐えられない場合、どのような対処法があるのでしょうか。まずは飼い主に直接伝えることが思い浮かぶと思いますが、おすすめしません。

直接伝えることによって逆に口論になったり、最悪の場合飼い主から逆恨みされて危害を加えられる可能性もあるからです。

管理会社・大家

同じマンションやアパートの住人の犬がうるさい場合には、管理会社や大家に苦情を申し立ててみましょう。管理会社や大家を通じてペットの飼い主に指導が入るため、トラブルにならずに問題を解決できる可能性があります。

市役所・区役所

市役所や区役所などの自治体では、ペットの騒音などのトラブルの相談に乗ってくれる窓口を設けているところもあります。そういった窓口が存在する場合、自治体に相談することをおすすめします。

犬の鳴き声がひどいようであれば、自治体の職員が飼い主にヒアリングをしたり、指導をしてくれる可能性があります。

保健所

その地域を管轄している保健所に犬がうるさいことを伝える方法もあります。飼い主のペットの管理方法がずさんで犬が放し飼いにされているような場合などは保健所から指導が入る可能性があります。

警察

犬がうるさい場合、警察へ通報することを考える方もいるでしょう。しかし、犬がうるさいからといって何らかの犯罪になることは少なく、民事的な賠償の問題にとどまるケースが多いです。

警察に相談することは可能ですが、民事的な問題については警察は介入せず、あくまで刑事事件化するようなケースでしか動いてくれないということを認識しておきましょう。

弁護士

市役所などの自治体や保健所は、飼い主に対し指導してくれる可能性はありますが、強制力はありません。よって、指導に従わず鳴きやまない状態が続く可能性があります。

自治体や保健所などに相談しても問題が解決しない場合、弁護士に相談することをおすすめします。

犬がうるさい場合、先ほども説明した通り、民法上の損害賠償責任が発生する可能性があります。訴訟を起こすことで慰謝料を請求できるケースもありますので、弁護士に状況を相談してみるとよいでしょう。

犬がうるさくてノイローゼになったと言われたら

先ほども説明したとおり、民法第718条第1項は、ペットの飼い主が他人に損害を与えた場合の賠償責任を規定しています。飼っている犬がうるさくて周囲の住民からノイローゼになったと言われた場合、損害賠償責任が発生する可能性があります。

では、どのような場合に損害賠償責任が発生するか、具体的な事例を交えて説明します。

受忍限度について

どんな場合でも損害賠償責任が発生するわけではなく、裁判上、犬の騒音が精神的苦痛を与えたと認められるためには、「受忍限度」を超えたことが要件です。

「受忍限度を超えた」とは、社会生活上受忍すべき限度を超えて平穏な生活を営む権利を侵害したことをいいます。

一般的には70デシベルを超えると、人は「うるさい」と感じるようです。早朝や深夜など人が寝ている時間帯では、60デシベルでもうるさく感じます。

また、交渉の程度も重要な判断要素の一つです。苦情を言っているのに放置していたり不誠実な態度を取っている場合、受忍限度を超えていると認められやすくなります。

地域性も重要です。歓楽街の近くと閑静な住宅街では騒音に対する受忍限度が異なってきます。

これらの要素を総合考慮して、受忍限度を超えているかどうかを判断します。

犬の鳴き声がうるさいとして損害賠償が認められた裁判例

犬の鳴き声によって他人に損害を与えたとして、損害賠償が認められた裁判例（大阪地裁平成27年12月11日判決）をご紹介します。

被害者は、山間部の住宅街に居住していたところ、加害者の飼い主が被害者の自宅から約30m程度離れた場所に引っ越してきました。引越し後に加害者は犬を飼い始めましたが、この犬が早朝や深夜など就寝時間帯にもかまわず大きな鳴き声を上げることから、被害者は睡眠障害を発症したとして、慰謝料を請求しました。

裁判所は、犬の鳴き声が受忍限度を超えたかを判断する基準として、被侵害利益の性質、被害の程度、加害行為の態様、地域性、当事者間の交渉経過等を総合考慮して判断するとしました。

そのうえで、本件は、犬の鳴き声の音量が、深夜や早朝においても60デシベルを超えていること、被害者から苦情を言われたにもかかわらず鳴き声をやめさせる措置を取ったとはいえないという事情を考慮して、受忍限度を超えると判断しました。

「犬の騒音程度で違法になることはない」などと安易に考えず、苦情や通報をされたら早めに対処すべきでしょう。

犬の鳴き声で苦情・通報されたらすぐやるべきこと

犬の鳴き声が受忍限度を超えた場合、損害賠償責任が発生する可能性があることは先ほど説明した通りです。

受忍限度を超えたか否かを判断する基準として、当事者間の交渉経過が考慮されます。真摯に交渉した姿勢や、何らかの対策を取ったことはプラスの方向に働きます。よって、苦情や通報されたら放置せず、何らかの対策を速やかに講じるべきでしょう。

ここでは、犬の鳴き声で苦情・通報されたらすぐやるべきことを説明します。

周辺の住民への謝罪

苦情・通報された場合、まずは謝罪すべきでしょう。謝罪した上で話し合うことによって、トラブルを最小限に食い止めることができます。放置していたり無視していたりすると訴訟を起こされるかもしれません。

まずはできる限り話し合いをし、次の対処法を検討しましょう。

犬のしつけ

犬が鳴きやまない場合、犬をしつけて鳴きやませる必要があります。大きな声で鳴いた場合、犬の嫌がることをさせるとよいでしょう。例えば、大きな声で鳴いた場合、同じところをぐるぐる散歩したりして、大きな声で鳴くと面白くないことをさせられると認識させます。

他には、しつけグッズを購入して試してみるのもよいでしょう。

防音対策

犬をしつけたとしてもなかなか鳴き声が止まない場合もあるでしょう。その場合、大きな声で鳴いたとしても周囲に鳴き声が届かないような防音対策を施すほうが効果的です。

防音効果のある犬小屋や防音カーテンなどが売られていますので、できる限りの防音対策をすべきでしょう。

プロのトレーナーへの依頼

しつけをしても鳴きやまない場合、プロのトレーナーへ依頼することを検討しましょう。飼い主のしつけではなかなか鳴きやまなかったとしても、プロのトレーナーであれば正しいしつけ方法により鳴きやませることもできる可能性が高くなります。

インターネットで検索すれば、しつけを依頼できるドッグトレーナーが見つかるはずです。費用はかかってしまいますが、周辺住民とのトラブルを抱えて過ごすよりはよいでしょう。

まとめ

犬がうるさい場合の対処法と、逆に犬がうるさいと苦情を言われた場合の対処法について具体的に解説しました。

ペットの騒音は隣人関係を悪化させ、大きなトラブルに発展しかねません。受忍限度を超えた場合、損害賠償責任が発生する可能性もありますので、早めに対処することが必要です。

また、犬がうるさくて眠れないなどの悩みを抱えている人は、自治体や弁護士などの第三者に相談してみましょう。

犬の騒音は心身の健康に悪影響をもたらす可能性があります。病気になってからでは遅いため、早めの相談をおすすめします。

不動産業界では、不動産の売却・購入を検討している人を紹介して成約した場合、「紹介料」として現金や商品券などを紹介者にプレゼントする制度があります。

紹介するだけで現金などを受け取れるので紹介者にとっては大きなメリットがありますが、一定以上の金額を受け取ると確定申告をする義務も発生します。

この記事では、「不動産の紹介料を個人が貰うことは違法であるのか？」「友達を紹介するときの注意点は何か？」などについて詳しく解説します。これから不動産の紹介ビジネスを考えている方は、ぜひ参考にしてください。

不動産の紹介料とは

不動産業界では、不動産を売却・購入したい人を紹介してくれた人に対して成約した場合、「紹介料」を支払う制度があります。

ここでは、不動産の紹介料の仕組みについて解説します。

お客さんを紹介してくれた人に対して不動産会社が渡す「紹介料」

不動産の紹介料とは、お客さんを紹介してくれた人に対して成約した場合、不動産会社が渡す「謝礼金」のことです。不動産会社は不動産を売却・購入する人を探しているため、以前に取引した顧客から新しいお客さんを紹介してもらうことが多々あります。

また、取引がある司法書士や税理士から、相続などで売却したいお客さんを紹介されることも少なくありません。紹介によるお客さんは成約率が高いため、不動産会社としては謝礼金を払ってでも自社に紹介してもらいたいと考えています。

紹介制度は大手不動産会社でも実施している

紹介制度を導入している不動産会社は多数あり、大手でも実施しています。野村不動産や三井のリハウス、住友不動産販売など有名な不動産会社で取り入れられています。

紹介をメインにしている不動産会社も存在し、相場より高い紹介料を支払うのがセールスポイントです。近年ではアプリでも紹介制度が提供されており、従来のアナログから現代的なデジタル方式へと変化しています。

不動産の紹介料は違法？個人でビジネスにできる？

不動産取引は宅建業の免許がないと第三者の仲介をすることは法律違反とされています。しかし、不動産取引を予定している人を紹介して利益を得るのは法律違反に該当しません。

ここでは、宅建を持たない個人でも紹介業でビジネスが可能なのかについて解説します。

紹介料は違法ではない

結論から申し上げますと、不動産の紹介料をもらうのは違法ではありません。

2016年6月15日に、経済産業省が合法と認める発表を行っています。主な内容は以下の通りです。

【経済産業省の担当者コメント】

物件の説明、契約成立に向けた取引条件の交渉・調整等の行為は、顧客と不動産業者との間で直接行い、事業者は一切関与しないとされており、「宅地建物取引業」には該当しない

出典：経済産業省「事業者から顧客への不動産業者の情報提供等に係る 宅地建物取引業法の取扱いが明確になりました」

経済産業省の担当者によれば、「紹介する人は法人・個人を問わず、業者を紹介するだけであれば仲介行為に当たらないため、違法性がない」とコメントしています。（全国賃貸住宅新聞より）

今まで、仲介と紹介の線引きがグレーゾーンとなっていましたが、経済産業省が公式に「違法性がない」との見解を発表したことにより、新たなサービスの創出や拡大につながることが期待されます。

宅建を持たない個人でも紹介業でビジネスが可能

経済産業省のお墨付きを得られたことで、宅建を持たない個人でも紹介業でビジネスが可能になりました。そのため、会社員が副業で行うケースも存在します。

そもそも紹介ビジネスは不動産業界だけでなく、美容院・携帯電話の紹介などで割引や商品券などを紹介者にプレゼントするケースが多く見受けられます。

不動産取引においても、あくまでも紹介だけであって実際の契約行為を行うのでなければ違法性がないため、紹介業で利益を得ることは問題ありません。

友達を不動産会社に紹介したらお礼をもらっても良い？

売買契約など不動産取引の契約を行わない場合は、免許がなくても不動産の紹介ビジネスができます。ただ、友達を紹介する場合は親しい間柄であるだけに、ある程度配慮することが必要であるともいえます。

ここでは、友達を不動産会社に紹介する場合のお礼の授受について解説しましょう。

紹介料を受け取る場合は友達にあらかじめ話しておく

友達を不動産会社に紹介した場合、「謝礼金をもらっても良いのか？」と考えてしまうことがあるかもしれません。

例えば、自分が購入したマンションを友達が気に入り、友達自身も買いたいと思う場合です。特に勧めていなくても、友達のほうから不動産会社への紹介を頼まれるケースもあります。

このような場合は紹介することに問題ありませんが、紹介料を受け取るならば、あらかじめ友達に話しておいたほうがよさそうです。そのときは分からなくても、いずれ自分が購入者となったときは紹介制度のことを知るでしょう。

友達が受け取れる制度の会社もある

例えばママ友などに紹介する場合、いかにも利用しているという感じであると敬遠される可能性があります。したがって、友達に紹介する場合は気遣いが必要といえるでしょう。

紹介サービスの中には友達が受け取れる制度の会社もあるため、紹介することにより、かえって感謝されるケースもあります。自分が受け取って友達と折半するのも良いかもしれません。金銭面に関してはクリアでいたほうが、良い人間関係を維持できます。

不動産の紹介料・謝礼金の相場と上限

不動産の紹介料は仲介手数料のように法的に定められていないため、不動産会社により金額には違いがあります。

ここでは、不動産の紹介料の相場や、大手不動産会社の紹介制度の内容について解説します。

紹介料の相場は5万円

一般的な不動産の紹介料は売買のケースで5万円程度です。

中には15万円を提示する会社もあり、不動産会社によって金額には違いがあります。

大手の不動産会社は5万円を提示する会社が多く、現金ではなく商品券で支払うケースも存在します。金額が高いほど多く支払う不動産会社もあるので、紹介する際はそれぞれの会社の紹介料を比較してみるとよいでしょう。

大手不動産会社の紹介制度の内容・金額

大手不動産会社の紹介制度の内容は以下の通りです。

売買の場合、最も一般的なのは「商品券5万円」で、賃貸が1〜3万円程度となります。

上記の会社の中で最も条件が良いのは「相鉄不動産」で、仲介手数料が300万円以上のケースでは、仲介手数料の5％（20万円を上限）を現金でもらえます。

過去に取引があった顧客からの紹介に限定している会社が多いですが、大京穴吹不動産では今まで取引したことがない人でも対象となるので、どなたでも比較的紹介しやすいといえます。

不動産の紹介料は確定申告すべき？

ここでは、個人が不動産業者から受け取った紹介料・謝礼金は確定申告すべきなのかについて解説します。

副業の所得が20万円を超えるときは確定申告が必要

副業で紹介ビジネスを行い、所得が20万円を超える場合は確定申告が必要です。

「所得」とは収入から必要経費を差し引いた額であるため、収入そのものではありません。

給与所得者が副業により20万円以上の所得を得た場合は、勤務先での年末調整とは別に、個人で確定申告を行う必要があります。

ただ、紹介料で必要経費がかからなければ所得は紹介料で得た金額そのものになるため、例えば紹介料が21万円で経費がゼロの場合は確定申告が必要です。

20万円を超えて確定申告しないとどうなる？

副業での所得が20万円以上あるのに確定申告をしないとペナルティが発生します。

本来納付するべきである所得税だけでなく、無申告加算税や延滞税といったペナルティが科される可能性があります。

無申告加算税に該当すると、税額が15～20％加算されるので注意しましょう。本来の税額より多くの税金を支払うことになってしまいます。

まとめ

不動産を売却・購入したい人を紹介すると、不動産会社から紹介料をもらえる場合があります。不動産取引を考えている人が身近にいるならば、本人の承諾を得た上で紹介するようにしましょう。

紹介者自身も紹介料をもらえますが、紹介された人も割引や商品券をプレゼントされることがあるので、お互い納得の上で紹介制度を利用するのをオススメします。

犬や猫などのペットを飼うことを禁止しているマンションは多数あります。

そういったペット不可物件のオーナーが、もし賃借人が無断でペットを飼っていることを知ったとき、どのように対処すればよいでしょうか。

ペット不可物件なのに飼育をやめてくれない場合は強制退去をさせる場合もあります。すぐに契約解除できるのかなど具体的にどのように進めていけば良いのか、弁護士の視点で解説します。

ペット不可物件でペットを飼っていたら強制退去？

近年、晩婚化や少子化の影響でペットを飼う人が増えてきています。しかし、マンションなどの賃借物件においては、ペットを飼うことが禁止されているところが多いです。

とある不動産業者による2016年のデータでは、東京23区内の賃借物件のうち、ペットを飼うことを可としている物件は全体の12％に過ぎないとのことです。

まだまだペットを飼うことを禁止している物件が多いことがわかります。

ペット不可の物件で飼育が確認された場合、強制退去させられることはあるのでしょうか。

契約の解釈論として、ペット不可とすることについては賃貸人（オーナー）側に合理性があるとして、ペット不可の特約も有効と解釈されています。

猫や犬などのペットを飼うと、壁を傷つけられたり、糞尿などで部屋が汚されたり、鳴き声で近隣に迷惑をかけたりということが懸念されます。こうしたオーナー側の懸念も至極もっともなことなので、契約内容として、ペット不可を定めておくことは合理的なものと言えます。

ただ、分譲マンションを賃貸する場合、マンション全体の管理規約でペットを飼うことが禁止されている場合があります。

その場合は、マンションの管理規約を賃借人に交付しておくことで、ペット禁止も契約内容に含まれると主張できるでしょう。

まずは入居者と話し合いを

オーナー側として、賃借人がペットを飼っていることを知ったときは、賃借人としっかりと話し合いましょう。

オーナー側は基本的にはずっと賃借人に借りてもらいたいはずですし、賃借人側もずっと借りていたいはずです。賃借人に対して、ペットを禁止する理由を伝えて、直ちにペットを飼っている状態を解消してもらうよう協議しましょう。

賃貸借契約を解除する

誠実に話し合いをしても応じてくれない賃借人とは、今後も信頼関係を持って賃貸関係を維持することは難しいでしょう。

賃貸借契約は長期にわたるものですので、お互いの信頼関係が第一です。信頼関係が保てなくなったら、契約解除を検討せざるを得ません。

2週間～1ヶ月度の期間を定めて、その期間内にペットを飼っている状態を解消しなければ、賃貸借契約を解除する旨を内容証明郵便などで通知しておきます。

それでも改善が見られなければ、定めた期間を経過した後に契約解除の通知書を内容証明郵便で送付するという流れです。

賃貸借契約は、信頼関係が保たれていることが何よりも重要です。判例上、賃貸借契約は信頼関係が破壊されれば契約解除できるとされています。

軽微な契約違反では契約解除できません。これは、物件に居住する賃借人を保護するための法律です。

しかし、契約内容でペット禁止を定めている場合、それに違反しただけでは直ちに信頼関係が破壊されたとは言えないかもしれません。

ペット不可での退去費用は高額になる？

契約を解除したら退去して物件を明け渡してもらい、物件の内部を確認しましょう。

壁や床に傷やしみができていないかなど、ペットを飼っていたことによって生じた物件の損傷部分があるかを確認してください。

この損傷部分の回復費用については賃借人に請求できます。

法律上、人が通常に使用していたことにより生じた損耗（通常損耗と言います。）については原状回復費用の請求はできませんが、ペット禁止という契約内容に違反してペットを飼ったことにより生じた損傷は契約違反による損害賠償の対象となりますので、賃借人に原状回復費用を請求できます。

敷金・保証金は、契約終了後明け渡しのときに賃借人に返すべきものですが、賃借人の債務不履行により生じた損害がある場合には、その損害の回復にかかる費用を差し引くことができます。

退去により返還すべき敷金・保証金よりも原状回復費用のほうが高額の場合には、その差額分を賃借人に請求することになりますが、賃借人が支払いに応じないなら訴訟提起して判決を得ることも検討したほうが良いでしょう。

ペット不可物件でペットを飼っていることが分かった場合に、賃借人と話し合いをしようとしても賃借人が全く話し合いに応じないということもあります。

また、先述したような手順を踏んで契約解除を通知しても、賃借人がこれに応じないというケースもあります。このような場合にはどのように対処すれば良いでしょうか。

強制退去に踏み切ることも検討

鍵を勝手に変えたり無理やり追い出したりなど、オーナー側で独自に行うことは、自力救済といって、法律上禁止されています。必ず判決を得て裁判所を通して行いましょう。

契約解除しても賃借人が物件を退去しない場合には、判決を得て最終的には判決に基づく強制執行の手続きによって強制退去を実現することになります。

強制退去の大まかな流れ

先述したとおり、ペットを飼っていることが分かれば、まずは話し合いです。賃借人が話し合いに応じない場合、一定期間以内に改善されなければ契約解除する旨の通知書を送付し、それでも改善がなければ契約解除の通知書を送付します。

法律上は契約が解除されたらすぐに退去すべきですが、賃借人が応じないこともあります。その場合には、裁判所に対して訴訟を提起します。

オーナーが原告、賃借人を被告として、建物の退去・明渡しと明渡しまでの賃料総統損害金の支払いを求める内容の訴訟を起こします。

賃借人（被告）側が何も争ってこなければ、訴訟提起から2ヶ月程度で判決が得られます。賃借人が争ってきたときは、訴訟提起から判決まで半年から1年程度かかることもあります。

そうして判決を得てその判決が確定したら、裁判所に対して確定した判決に基づく強制執行手続きを申し立てます。

執行官による強制執行

建物明渡の強制執行が申し立てられた場合、執行官が物件の現地に行き、物件内に立ち入り、明渡の催告を促す書面を物件内部に貼ります。通常は4週間程度の催告期間を設けます。

それでもなお明け渡しを行わない場合には、催告期間満了の日に執行官が再び現地に行き、物件内部に立ち入り、物件内の人を退出させ、物件内部のものをすべて搬出します。

このような流れによって強制退去が実行されます。

まとめ

ペット不可物件においてペットを飼うことは、オーナーと賃借人との信頼関係を損ねるものです。オーナー側としては、まずは改善に向けて賃借人と話し合い、それでも賃借人が改善しないのであれば、信頼関係が破壊されたものとして契約を解除せざるを得ません。

契約が解除されれば、賃借人は物件を退去すべき義務を負いますが、居座る賃借人もいます。

そのような場合には、無理やり追い出すなどの自力救済はせず、裁判所に訴訟を起こして判決をもらい、判決確定後に強制執行を申し立てるという法律上の手続きを遵守して行うようにしましょう。

その過程で、裁判所が間に入り説得することで賃借人が退去に応じることもあります。

売買契約後に住宅ローンの本審査に落ちてしまうことがありますが、やむなく契約を解除した場合の違約金発生の有無や手付金の返還について弁護士が詳しく解説します。

住宅ローン本審査に落ちたら違約金を払う？

不動産売買契約を結ぶ際、買主は契約時に手付金入金を要求される場合がほとんどです。

手付金とはどのようなお金なのか違約金とは何が違うのか説明します。

手付金の本来の目的は「契約解除時のための預け金」

手付金とは不動産の売買契約が結ばれた際に、相手方の意向に関わらず片方の契約者から契約を解除できるよう預けておくお金のことです。

ただし一般的な不動産売買契約では契約書に「手付金は、残余金支払時に売買代金の一部として充てるものとする」などと明記され、売主と買主が双方の責務を果たした場合は売買代金の一部として見なされます。

契約時にはこの取り決めがあるか確認しておきましょう。

そもそも住宅購入契約では契約時に買主が代金を一括して支払うケースは少なく、「手付金を支払い契約」→「住宅ローンなどで残額を確保」→「売買代金全額を支払った後に物件が引き渡される」という流れが一般的です。

物件引渡し時に不動産の売買契約は終了し、あとは買主と金融機関との契約のみとなります。

不動産の権利譲渡は全額支払後の登記をもって完了するため契約時から引き渡し時までは法律関係上不安定な状況となります。そこで法律関係を安定させる意味を含めて契約時に買主が売主に手付金を払い、契約の成立を明確にしておく目的もあります。

買主の都合で契約を破棄したら手付金は返却されない

買主の一方的な事情で不動産売買契約を破棄した場合、手付金は違約金として売主のものとなり、買主には返却されません。

手付金には3つの種類があり前述した相手方の意向に関わらず片方の契約者から契約を解除する権利を担保するために預けておくお金という考え方については「解約手付」と呼ばれ、不動産売買における手付金は一般的にこの解約手付を指します。

契約を解除する場合「買主からの解除では手付金を放棄する（手付流しと呼びます）」「売主からの解除では手付金の倍額を返還する（手付倍返しと呼びます）」ことで契約は解除され、他に違約金を支払う必要はありません。

ただし解約できる期限は相手が「契約の履行に着手するまで」と定められています。

他の手付金としては買主または売主による債務不履行があった場合、損害賠償とは別に手付金を罰として没収する「違約手付」があります。

ただし損害賠償金額の確定には多くの費用と手間がかかるため、不動産売買契約解除については、あらかじめ金額を定めておくことが多く、実際の損害が多くても少なくても契約書にある金額を支払うことになります。

手付金が戻り、違約金もなしの「住宅ローン特約」とは

仮に買主が転勤や重病などの理由で不動産売買契約を履行できなくなった場合、売主にとって責任は全くないのですから買主のもとに手付金が返還されなくても買主は受け入れるしかありません。

対して不動産売買契約後に申請していた住宅ローンが通らなかった場合、契約内容に「住宅ローン特約」が定められていれば手付金が返還されます。

住宅ローンを組んで不動産を購入する場合は不動産会社の担当者が住宅ローン申請の手引きを担うケースが一般的です。

住宅ローンについて詳しい知識や経験を備えた買主はそう多くはありません。また不動産会社の担当者は買主の経済状態等を考慮のうえ、住宅ローンが通りやすいと思われる金融機関や借入金額を提案してくれるため、アドバイスに従えば比較的安心といえます。

契約書に「住宅ローン特約」の記載があるか必ず確認を

「住宅ローン特約」が附記されていない不動産売買契約においては、もし住宅ローンが通らなかったとしても買主は売買代金の支払を免れることができません。

代金が用意できなければ債務不履行となり手付金は没収されます。住宅ローンの利用を前提とした売買契約を結ぶ前には、住宅ローン特約が定められているかを必ず確認しましょう。

「住宅ローン特約」は必ず適用できるとは限らない

住宅ローン特約は買主にとって安心な取り決めですが住宅ローン申請が通らなかった場合に必ず適用されるものでありません。

買主に求められる責務を果たしていなければならないのです。具体的に解説していきましょう。

住宅ローン特約は利用できる期限がある

多くの住宅ローン特約では適用可能な期日が定められています。

住宅ローン特約が適用できる期日は、売買契約日より30日間以内、○年○月○日までなど契約によりまちまちですが、いずれにせよ住宅ローン審査に落ちてしまった場合は、期日までに同特約を適用しなければ解除権は消滅し、その後契約解除となれば手付金は返還されません。

2種類の住宅ローン特約　契約時に要確認

住宅ローン特約は「停止条件型」と「解除権留保型」という2つの形式があります。

「停止条件型」特約は住宅ローン融資を申請した金融機関の審査が通らなかった場合、住宅売買契約が自動的に白紙解除となる特約です。不動産取引では一般的にこの特約が用いられますが契約時に必ず確認しておきましょう。

対して「解除権留保型」特約は申請した全ての金融機関で住宅ローン審査が通らなかった場合、買主は速やかに住宅ローン特約適用を申し出て契約を解除するか、他の方法で資金を調達するかを選択し売主に伝えなくてはなりません。

どちらも選択せずに相当期間が経過すると解除権は消滅し、住宅ローン特約適用外となってしまいます。

住宅ローン特約が利用できないケースも

住宅ローン特約を付けて契約を締結した場合、買主は一定の期限内に住宅ローンの申請手続きを行う義務を負います。

住宅ローンの申請をしなかった、必要な書類を用意せず手続きが進まなかった、住宅ローン利率が思ったよりも高率だったため融資を断った、連帯保証人の同意が得られなかったなどの場合、買主は義務を果たしたとは言えませんから住宅ローン特約は適用されません。

まとめ

ここまで不動産売買契約解除となった場合の手付金や違約金の扱いについてご説明しました。誤解を生みやすい部分でもありますので重要な内容を再度まとめておきます。

不動産購入契約の解除では双方の利害がぶつかり合うためトラブルに発展するケースが多くなります。

買主が個人で対応できる範囲を越えた場合は速やかに弁護士に相談することをお勧めします。

リフォームは大規模な工事になるケースが多く、解体後に新しい事実が判明するなど、見積もり以上に費用がかかったり、希望した工事ができなかったり、トラブルが起きやすいのが事実です。

リフォームのトラブル事例1：仕上がりに不満！

事前に決めていた塗料を実際に塗ってみたら、まったく違った印象になってしまった。図面で決めた設備の位置が、取り付けてみたら使いにくかった。

細かなところで、イメージと違ってしまい、仕上がりに不満を持つケースがあります。どのように対処したらいいでしょうか。

仕上がりに不満があるときの対処法

リフォームの仕上がりに不満があったとしても、すでに施工してしまっていれば、やむを得ないケースが多いでしょう。

ただ稀に「注文と違う施工になった」「現場で最終確認する約束だったのに勝手に進められた」という場合もあります。

リフォーム会社側に落ち度がある場合は、時間が経ってこじれないようにすみやかに交渉をしましょう。

イメージと違う施工を回避するポイント

リフォームは注文住宅などと異なり、事前に細かいところまでイメージを決めきれないケースも多々あります。

塗料や、設備の位置については、現場で確認しながら決めていく方針にしておき、リフォーム会社と相談しながら、臨機応変に対応できるようにすると良いでしょう。

着工前にイメージの共有を積極的に行い、イメージと違う施工を回避するように心がけましょう。

リフォームのトラブル事例2：施工不良、施工ミス

リフォームにおいては、雨漏り、破損、ちゃんと機能しない、要望した発注と違うなど、様々な施工不良、施工ミスがあり得ます。

例えば雨漏りの場合、その箇所だけでなく、湿気で周辺部材まで悪影響を及ぼすなど、大きな問題となるケースが多く、きちんとした対処が必要です。

施工不良が起きたときの対処法

施工不良や施工ミスは、契約通りに工事を完了していないわけですので、原則としてリフォーム会社の責任で対処するべきものです。

施工不良が発覚するタイミングが早ければ早いほど、修繕もしやすくなります。

工事が完了し、入居後に施工不良が発覚した場合に対処してもらえるかは、契約内容によって異なります。契約前に保証内容をしっかり確認しておきましょう。

施工不良を回避するポイント

実績、技術力の確かなリフォーム会社を選ぶことで、トラブルの可能性を少なくできます。

依頼する前にホームページ、資料、口コミサイトで実績や技術力について細かくチェックしておきましょう。

ただ、それでも施工不良が起きる可能性はゼロではないのが事実です。

リフォームのトラブル事例3：見積もりと違う、予算超過

工事を進めてみて新しい事実が判明し、工事費用がかさんでしまうケースは、リフォームにおいては珍しくないからです。予算オーバーにならないための注意点を解説していきます。

工事費が増加してしまったときの対処法

リフォームは解体してみないとわからないことが多いのが事実です。

リフォーム会社側が事前に問題点をピックアップしてくれますが、解体後に新たな問題点が発生する可能性も考慮しておく必要があります。

なお、明らかに見積もり金額がおかしいと感じたり、納得できなかったりするときは、住宅リフォーム・紛争処理支援センター「住まいダイヤル」へ相談してみるのも手段の1つです。

予算超過を回避するポイント

予算超過を回避する場合においても会社選びが大切です。解体後に新たな問題点が発生する可能性についても十分に説明を行ってくれます。

新たな問題点が発生する場合はやむを得ないケースが多いので、最初から予算ギリギリの発注をするのはおすすめできません。

後から費用が増えるにしても、どれくらい増える可能性があるのか、リフォーム会社にしっかり確認しておきましょう。

また、見積もりを取る場合は配管、床、水まわりなど、劣化しやすく、寿命がある部位の項目が含まれているかどうかのチェックも必要です。

新たな問題点が見つかりやすい部分なので、リスク軽減のためにも見積もり時に入念に確認を行いましょう。

リフォームのトラブル事例4：工事の遅延

リフォームは大規模な工事となるため、予定より工事が長引いてしまうケースもあり得ます。

また、仮住まいを用意するケースが多く、遅延してしまうと費用の負担が増加してしまう点にも注意が必要です。

工事遅延の対処法

ある程度の工事の遅延は仕方がないケースが多いので、余裕を持って予算、スケジュールを考えておきましょう。

なるべく工事の遅延を防ぎたいという場合は、工事を行う前に工程表をもらう必要があります。

工事中は現場から工事の進捗を共有を受け、現場の写真を送ってもらって常に状況を確認しましょう。

遅延での費用負担増を回避するポイント

それでは、リフォーム会社側の不手際で工事が遅れた場合でも、仮住まい費用を負担してもらうことは難しいのでしょうか。

天候や災害の影響での遅延は仕方がないケースが多いですが、リフォーム会社側の落ち度での遅延ならば、仮住まい費用を負担してほしいと感じるケースがあるでしょう。

こうしたときに、誰が費用負担するのかは、契約時に定めるケースがほとんどです。

リフォームのトラブル事例5：近隣住民からのクレーム

リフォーム時に見落としやすいのが、近隣住民からのクレームです。

工事の音、駐車マナー、タバコの煙、ゴミや資材の散乱などは特にトラブルの元になります。

近隣住民からの印象が悪くなると、入居後に住みづらくなるケースもあります。対処法や回避するポイントをあらかじめ把握しておきましょう。

ご近所クレームへの対処法

工期中のクレームは、現場監督の責任で対処してもらいましょう。

下手に施主がクレーム対応に関わってしまうと、責任の所在が曖昧になり、話がこじれるケースもありますから、しっかり現場監督に前面に出てもらうことが大切です。

ご近所クレームを回避するポイント

良質な会社であれば、そもそもクレームが発生しないように、事前の挨拶はもちろん、マナーや工事時間の厳守など、細やかに配慮しながら工事を進めてくれます。問題があっても、すみやかに対処してくれるはずです。

仕上がりに不満があったら住宅リフォーム・紛争処理支援センター「住まいダイヤル」へ

トラブルが発生するかどうかは、リフォーム会社選びに掛かっていると言っても過言ではありません。

質の高い会社は、技術力、提案力に優れるだけでなく、トラブルが起きやすいポイントを十分に把握しており、トラブルにならないように配慮しつつ契約および工事を進めてくれるからです。

ただ、どんなにいい会社を選んだとしても、ミスや行き違いが起こる可能性を想定する必要があります。

トラブルが起きてしまい、個人では解決が難しいと感じたら、公益財団法人住宅リフォーム・紛争処理支援センターが運営する「住まいダイヤル」に相談を行い、スムーズな解決を図りましょう。

「住宅リフォーム・紛争処理支援センター」とは？

電話相談では、一級建築士が対応し、契約前の疑問解消から、実際にリフォームを行っている最中のトラブル相談まで行うことができます。

また、法律的な問題は、必要であれば弁護士の助言を受けて回答するなど頼りになります。

また、弁護士・建築士に、対面（またはWEB会議システム）で相談することもできます。

1時間と時間に限りはあるものの、無料ですので、必要に応じて活用しましょう。

トラブルになりやすい、リノベーションやリフォームの見積書については、セルフチェックリストを無料公開しており、契約前の見積書を送ってアドバイスをもらうこともできます。

まとめ

リフォームにまつわるトラブルの大半は、リフォーム会社が豊富な経験を持っており、技術力、提案力、コミュニケーション力などが優れていれば、回避できる可能性が高くなります。

良質なリフォーム会社を見つけるためにも、複数の会社に見積りを依頼するのはもちろん、対応に違和感があったり、説明不足を感じたりしたときは、安易に妥協しないことが大切になってきます。

「不動産の名義変更ってしないとどうなるの？」

「名義変更でどんな税金がかかってくるんだろう」

このように悩んでいる方もいらっしゃるのではないでしょうか。

手続き自体は必須ではありませんが、手続きを行っていないと相続の際に手間が増えたり、土地を売却する際にスムーズに進められなかったりすることが考えられます。

不動産の名義変更とは

マンションや家における名義変更は、登記簿に記載する家の所有者の名義を変更することです。

登記簿とは不動産の物理的状況と権利関係を法的に登録した帳簿のことで、所有権が移った場合に名義変更が必要になります。

家賃を払っていたり、住んでいたりしても登記簿に名義の記載がない場合は、他人に対してその不動産の家主であることが証明できません。

名義変更を行えば所有者が証明でき、他人に対する所有権の主張が可能です。

また、固定資産税は、1月1日時点での所有者に対して課税が発生するので、年の途中で不動産を譲渡した場合でも、元の所有者に納税義務が残ります。

名義変更を行うことで、その後の固定資産税の負担がなくなるので早い段階で法務局にて手続きを行いましょう。

名義変更が必要なケース

名義変更が必要なケースとしては下記の4つのケースが考えられます。

財産分与

財産分与とは、離婚した際に婚姻生活中に夫婦で持っていた財産を分配することです。

元夫名義の家を財産分与で名義変更して元妻の名義にする場合は、元夫から元妻へ名義変更する手続きを行う必要があります。

原則として贈与税、登録免許税、不動産取得が発生しないのが特徴となっています。

贈与

贈与は財産の所有者が相手に対して、生前に財産を無償で譲渡することを指します。

不動産を贈与する場合は、元の所有者から贈与を受けた人に名義を変更する手続きが必要です。

不動産を生前贈与する場合は、受け取る側に不動産取得税、登録免許税、贈与税が発生するので贈与を受ける場合は把握しておきましょう。

遺産相続

不動産の所有者が亡くなった場合は、相続する方の名義に変更する必要があります。

相続登記の手続きを行わないでそのままにしておくと、さらなる相続が発生して、他の相続人とのトラブルに繋がりやすくなるので注意が必要です。

不動産売買

不動産を購入した後は、他人に客観的に証明するために速やかに名義変更を行うのが一般的です。

通常は不動産購入後に不動産会社から司法書士を紹介してもらい、代金支払いの当日に登記の手続きを行います。

司法書士の方と細かく確認し、納得した形でスムーズに手続きを終わらせるようにしましょう。

不動産の名義変更をしないとどうなる？

現状は不動産の名義変更をしなくても法的な罰則はなく、名義変更する期限も設けられていません。

住み続けるだけでは何の支障もありませんが、売却などを考えている場合は早い段階で手続きしておくことがおすすめです。

ただし、相続登記については2024年を目処に義務化することが決まっているので、ルールについて詳しく理解しておく必要があります。

相続登記の義務化

相続により不動産の所有権を取得した場合は、相続の開始及び所有権を取得したことを理解した日から3年以内に所有する不動産の名義を変更する義務が発生します。

期限内に登録手続きを行わない場合は、10万円以下の過料が発生するので注意しましょう。

こうしたルールの変更が行われた背景としては、少子高齢化の影響によって所有者不明の土地が増え、土地の有効利用や再開発が難しくなることが挙げられます。

遺言などの遺贈によって所有権を得た方も同様の義務が発生するので、あらかじめ覚えておくと良いでしょう。

また、法改正後のみだけではなく、法改正以前についても対象となっているのがポイントです。

名義変更をしないメリット・デメリット

名義変更をしないメリット

1つ目のメリットとしては法務局での手続きや、司法書士に依頼する手間が省けるポイントが挙げられます。

登記を行う場合は平日にわざわざ手続きを行う必要があるので、手間に感じる方も多いでしょう。

また2つの目のメリットして、登記に必要な費用が発生しないという点が挙げられます。

名義変更をしないデメリット

名義変更をしない場合、将来的に親子間で相続を行う場合に手続・コストが面倒になり、負担を感じてしまうでしょう。

相続人が分からず、何人いるかも分からないという場合は専門家への依頼が必要となり、より手間がかかるのがネックです。

また、土地を売る際に、名義変更が済んでいないと手続きを進められません。

「売るチャンスがあるのに、名義変更を済ませていないから売却できない」となると損です。将来的に売却も視野に入れている場合は必ず名義変更を行いましょう。

不動産の名義変更にかかる税金・費用

名義変更にかかる費用は「書類取得費用」「登録免許税や贈与税などの税金」「（依頼した場合の）司法書士への依頼料」の3つです。

それぞれでかかる費用や詳細も異なるので、名義変更を行う場合はすべて把握しておく必要があります。

書類取得費用

ここまで財産分与、贈与、遺産相続、不動産売買に必要な書類についてご紹介しました。それぞれの書類を発行する場合は下記のように別途で取得費用が必要になります。

※横にスクロールしてご覧ください

税金

不動産の名義変更を行う場合、登録免許税、贈与税、不動産取得税、譲渡所得税が発生し、ケースごとに課税にかかる計算方法が変わります。

登録免許税

登録免許税は、登記手続きの際に納める税金のことを指します。税率は登記の種類で下記のように異なるのが特徴です。

贈与税

贈与税は、1月1日から12月31日までの1年間にもらった財産の合計額から基礎控除額の110万円を差し引いた残りの額に対して発生します。

税率の計算は一般贈与財産用と直系尊属（祖父母や父母など）から、その年の1月1日で20歳以上の者に贈与する場合の特例贈与財産用の2パターンに分かれます。

【一般贈与財産用】※ 横にスクロールしてご覧ください

【特例贈与財産用】※ 横にスクロールしてご覧ください

不動産取得税

不動産取得税は土地や家屋の購入、贈与などで不動産を取得した際に、課税される税金のことを指します。

不動産所得税を計算する場合は下記の税率が適用される仕様です。

譲渡所得税

譲渡所得税は不動産売却時に得た利益にかかる税金を指し、「所得税」と「住民税」に分かれます。譲渡所得金額の計算方法は下記の通りです。

また、所有期間5年以下であれば「短期譲渡所得」、5年超の場合は「長期譲渡所得」が 課税譲渡所得金額に適用されます。

司法書士への依頼料

地域や内容によっても差があり、5万円～15万円程度が目安になります。

司法書士事務所によって費用は異なるのであくまで参考程度に留めておきましょう。

名義変更手続きは自分でもできる

不動産に関する名義変更は自分でもできます。期間としては2週間～1カ月ほどかかることがあるので、余裕をもって手続きを行うことが大切です。

自分で手続きを行うのが面倒な場合は司法書士に依頼するという手段もあります。

司法書士に依頼する場合はまず名義変更に関する相談を行います。

説明の段階では、名義変更における諸条件、かかる費用について案内されることが多くなっています。

その後、諸条件や費用について納得ができ、費用を支払った後は司法書士が書類作成を行います。

自分で書類を作る必要はなく、何度か書類作成のためにやり取りをすることがありますが、基本的には司法書士に任せることが可能です。

書類が完成した後は、申請のために必要となる書類に署名・捺印を行います。代表者の本人確認を行う必要が出てくるので、印鑑証明書等本人のみ取得できる書類も用意をスムーズに進みやすくなるでしょう。

書類が整った後は司法書士が法務局へ所有権移転の登記申請を行い、完了後は返却書類と一緒に変更後の登記簿まで送ってもらえることもあります。

名義変更の大まかな流れ

司法書士に依頼せず、自分で名義変更の手続きをする場合は土地の所在地に対応する法務局を調べましょう。

土地の名義変更を行うのは土地を管理する法務局となるので、事前に十分に確認することが大切です。

確認が取れた後は、法務局で登記申請書を取得して作成を進めることになりますが、事前に下記の必要書類を取得しておくとよりスムーズに手続きを進められます。

場合によっては戸籍謄本の取得が必要になることもあるので、どのような書類が必要になるのかは法務局で事前に確認しておきましょう。

書類不足や記入漏れがある場合は、再度修正して手続きを行うことになり、二度手間になるので提出前はチェックを欠かさないことが重要です。

また、名義変更を行う場合は理由によっても異なりますが、1カ月程度の時間が必要です。

書類が多く必要になる相続の場合だと、1カ月～1カ月半かかることもあるのであらかじめ覚えておきましょう。

財産分与の場合の必要書類と注意点

夫婦が離婚してしまった場合などで名義変更を行うケースは財産分与に当たります。

元夫婦で共同で進めるものですが、離婚が原因の場合は片方が主導して手続きを行うことが多くなります。

財産分与によって名義変更を行う場合は、分与元・分与先によって下記のように必要な書類が異なります。

離婚協議書の作成については元夫婦同士で行う必要があるので、お互いの確認の下で抜け漏れがないようにするのが望ましいです。

市町村役場で発行してもらう書類ではないので、自分たちで作成する必要があるのも注意点になります。また、特定の書式やフォーマットがあるわけではないので、あらかじめ把握しておきましょう。

注意点として登記簿に載っている土地の情報や、手続きの費用や税金の支払いはどちらが行うか明確にしておくことが大切です。

贈与の場合の必要書類と注意点

親族などから土地を譲り受けた場合などは「贈与」のパターンになり、注意点を把握してから名義変更を行うことが大切です。

相続を行うケースと違って、贈与する側とされる側のお互いで手続きができるので、効率よく手続きを進められます。

贈与の場合に必要となる必要書類は下記の通りです。

住民票の写し・印鑑証明書・固定資産評価証明書は各市町村役場で発行、その他の書類は法務局で発行します。

手続きを行う場合の注意点としては、相続の場合と比べて税額が上がる傾向にあるので、登録免許税が2.0％となることが挙げられます。

また、固定資産評価額4.0%の不動産取得税、土地の評価額から110万円を控除した金額にかかる贈与税も納めることも必要です。

遺産相続の場合の必要書類と注意点

遺産相続にて名義変更を行う場合、必要書類は相続元・相続先で下記のように異なります。

遺産相続にて名義変更するのであれば、相続人調査を十分に行う必要があります。

例として絶縁状態にあった兄弟や、親族の隠し子など広い範囲まで相続の対象となるので、念入りにチェックを行いましょう。

また、他の注意点として遺言書があった場合は、基本的に遺言書通りの遺産分割を行うことになります。

提出する書類などにも影響してくるので、遺言書の有無についても十分に確認することが大切です。

また、遺言書がない場合は、遺産分割協議と呼ばれる亡くなった方の財産を誰が相続するのか決める話し合いを行います。

不動産売買の場合の必要書類と注意点

動産売買を行う場合、売主と買主で必要な書類が下記のように異なります。

不動産売買を行う場合の注意点として売主側の必要書類が多いことが挙げられます。抜け漏れがあると、再度手続きすることもあるので慎重に確認しましょう。

売却される不動産の種類や売却方法によっても必要な書類が変わることもあり得ます。

必要書類でミスをしないためにも段取りを設定した上で書類を準備しましょう。

まとめ

今回の記事では、不動産における名義変更に関する費用や手続きの詳細をご紹介しました。名義変更の大まかな流れや、それぞれのケースで必要となる手続き方法などお役立ち情報を多く記載しています。

名義変更を行う場合は細かい注意点、税率、計算方法まで覚えておく必要があります。

知識に漏れがあると、書類提出ができなくなり、手続きが思ったように進まずに手間がかかってしまうことがあるからです。

悩んだ場合は司法書士や不動産事務所に相談しつつ、スムーズな解決を図りながら手続きを進めましょう。

不動産の売買においては、「手付金」という言葉が出てきます。

手付金とは、契約が成立したことの証として、買主が代金の一部を売主に支払うお金のことを指します。

では、この手付金を支払った後に売主である不動産会社が倒産してしまった場合、手付金は戻ってくるのでしょうか。手付保証制度の仕組みなど含めて、返還義務があるのかを弁護士が解説します。

手付金の返還義務とは？

先に一般論で言いますと、売主が倒産したときは手付金は返ってきません。

法律上は、売主は手付金を返還すべき義務を負いますが、倒産してしまっているのですから、返せるだけの資金力がありません。

では買主は泣き寝入りするしかないのかというと、そのようなことはなく、宅地建物取引業法（宅建業法）が手付金の保全措置を定めています。

原則論としては売主が倒産したら返してもらえない

不動産に関して買主と売主とで売買契約を締結した場合、買主は代金を支払う義務を負い、売主は不動産を引き渡す義務を負います。この買主の代金支払いの一部として支払われるのが手付金です。

手付金を支払ったものの、物件の引き渡し前に売主が倒産・破産してしまった場合、売主は物件の引き渡しが履行できなくなるため、契約は解除されることになります。そうすると、売主は契約解除により受け取った手付金を返還すべき義務を法律上は負うことになります。

しかし、これはあくまで法律上の義務です。

売主は倒産してしまっているため、法律上の義務はあっても現実にはお金がなくなっており、手付金が実際に返還されることは極めて少ないと言えるでしょう。

不動産売買が行われる場合、多くの場合には宅地建物取引業者（不動産業者）が売主であったり、仲介に入っていたりします。

このような場合において、宅建業法は手付金を受領する前に銀行や保険事業者の保証を付けることを定め、その保証を得ない状態では宅建業者は手付金を受け取ってはいけないとされています。

この保全措置が取られていた場合には、手付金は保証を行った銀行、保険事業者などから全額返還してもらえる可能性があるのです。

手付金を返してもらう方法

不動産会社が倒産してしまい、その会社に資金力がない場合は保全処置により手付金を返してもらう方法があります。

手付金などの保全措置

宅建業法が保全措置を定めていることにより、売主から手付金の返還がされなくとも、保証を行ったものから手付金を返還してもらえることになっています。

宅建業者（不動産業者）自身が売主となる場合で、対象物件が未完成のものについては、銀行と保険事業者が保証することになります（宅建業法41条）。銀行か保証事業者かは宅建業者が選択します。

これに対して、対象物件が完成している場合や中古物件である場合には、宅建業者の協会の保証か、銀行・保険事業者のいずれかが保証することになります（宅建業法41条の2）。協会か銀行・保険事業者のどれにするかについては宅建業者が選択します。

売買代金に対する手付金の割合規制

宅建業法は手付金の保全措置を定めて買主を保護しています。ただ、すべての手付金が保護されるわけではなく、一定の割合、金額による規制があります。

宅建業法では、対象物件が未完成の場合には、手付金が契約代金の5％以下の場合で、かつ、手付金額が政令で定める額（現状では1,000万円）以下である場合には、銀行・保険事業者による保証は不要であるとしています（宅建業法41条1項但書）。

また、同様に対象物件が完成している場合や中古物件である場合には、手付金が契約代金の10％以下で、かつ、政令で定める額（1,000万円）以下である場合には、宅建業者の協会、銀行、保険事業者のいずれの保証も不要であると定めています（宅建業法41条の2第1項但書）。

保全措置の対象にならない場合は返還されない

宅建業法では、不動産業者が売主となる場合の保全措置を定めていて、具体的には、宅建業者の協会や、銀行、保険事業者による保証がされることとなっています。

売主が倒産した場合には、保証を行った協会、銀行、保険事業者から手付金が返還されます。

しかし、すべての場合に保全措置が取られるわけではなく、手付金の額が契約代金の一定割合以下の場合ですと、こうした銀行などの保証はつけなくて良いことになっています。

手付金が返還されないケース

次に、不動産業者が売主となる場合でも宅建業法上の規制価格を下回る場合です。

例えば、不動産業者から1,000万円で中古物件を購入することとして、手付金40万円を支払った場合、手付金は代金総額の4％ですので、②にあたり、宅建業法上、銀行などの保証を付ける義務はありません。銀行などの保証がなければ、手付金が返還される見込みは低いでしょう。

他にも購入した物件について、既に所有権移転登記が買主になされている場合には、銀行などの保証は不要とされています（宅建業法41条、41条の2）。

これは当然といえば当然のことで、買主に登記があるということは買主に所有権が移っているため、仮に売主が倒産したとしても手付金を返してもらう必要はありません。

逆にその場合、買主としては売主に残代金を支払う義務が残ることになります。

トラブルを防ぐために契約前の確認すべきこと

手付金が返還されないトラブルを防ぐためには、手付金を支払う前に銀行、保険事業者、宅建業者の協会による保証が付けられているかどうかをしっかりと確認することが重要です。

不動産業者に尋ねれば答えてくれますし、不動産業者はこの点について、説明する義務があると言えます。

保証証書等が交付されない場合は手付金の支払いを拒否できる

不動産業者が銀行などの手付保証を付けているか分からないときは、手付金の支払いを拒否することができます。

これは、宅建業法に明確に定められています（宅建業法41条4項、41条の2第5項）。

まとめ

手付金は不動産購入契約を締結したことを証する性格がありますが、一方でその金額は大きく、もし売主が倒産してしまい返還されないことになってしまうと、精神的打撃だけはなく経済的な打撃も大きくなります。

そうした事態に備えて、宅建業法は手付金の保全措置を定めています。不動産業者が売主である場合には、手付金を受領する前に、銀行、保険事業者、宅建業者の協会による保証を付け、その保証証書を買主に交付することを義務付けています。

買主としては、不動産業者が保証証書を交付するまでは手付金の支払いを拒むことができます。ただし、この保証は、①未完成の物件では代金の5％以下で、かつ、1,000万円以下である場合、②完成した物件では代金の10％以下で、かつ、1,000万円以下である場合には不要とされています。

ご自身が購入される不動産について、この手付金保全措置が必要なものかどうか、必要な場合はきちんと保証が付けられているかを、しっかりとご確認ください。

空き家の損害賠償の判例

空き家の放置や悪臭等が損害賠償の対象となる違法行為にあたるかどうかという点の判断基準として、過去の裁判例の蓄積により受忍限度の法理が構築されてきました。

端的に言えば法律的に受忍限度を超えると判断された場合には民法上の不法行為に当たり、損害賠償が可能となるということになります。

慰謝料としての損害

受忍限度を超えたかどうかについて争われた裁判例は数多くあります。

争点としては、行為の内容とそれによる被侵害利益の有無というところですが、損害賠償請求を認容した事例のほとんどは、慰謝料としての損害を認めたものです。

違法行為により被った健康被害や生活権侵害などに対して、実際に要した治療などの実費の他に精神的な損害としての慰謝料の支払いを命じるというものです。

不動産価値の下落を損害として認めた事例

不動産価値の下落を損害として認めた事例としては、大阪高裁の平成15年10月28日判決（判例時報1856号108頁）が挙げられます。

この判決では、高層マンションが建築されたことにより近隣住民が風害を受けるようになったことに対して、近隣住民が高層マンションを設計施工した業者に対して損害賠償を求めた事案で、不動産価値の低下を損害として認定して、請求を認めています。

その認定の手法としては、不動産鑑定士らの鑑定意見を参照したうえで、バブル経済崩壊などのその他の価格下落に与えた要因として認められる価格下落割合を控除して、環境の変化による物件価値の下落額を認定しています。

隣の空き家が迷惑で損害賠償請求はできるのか

損害賠償を請求するには、法律的には民法上の不法行為（709条）が成立することが必要になります。

不法行為の要件は、故意・過失による違法行為とその違法行為による損害の発生です。本件のような空き家問題については、基本的にはその所有者がどのように空き家を保管するかは所有者が自由に決められるため、違法行為というのは難しいのです。

また、損害の発生についても、その空き家の存在による物件価値の低下というのは立証が難しいというハードルもあります。そのため、一般的に言えば、損害賠償請求は難しいといえます。

判断のポイントとなる受忍限度とは

受忍限度を超えるものについては、民法上の違法行為にあたるとされています。

ただし、この受忍限度を超えたかどうかという点については、これまでも数多くの裁判で争われてきました。

受忍限度を超えているかどうかの判断は難しい

受忍限度を超える違法行為と言えるかどうかは、過去の裁判例において、侵害行為の態様、侵害の程度、被侵害利益の性質と内容、侵害行為の持つ公共性ないし公益上の必要性、侵害行為の継続の経過及び具体的状況、被害防止措置の有無とその内容、効果等の諸般の事情を考慮して判断されるとされています。

空き家をどうするかは所有者の自由

原則として法律上、所有権には何ら制限はありません。そのため、所有者が空き家のまま建物を放置しておくことも自由にできます。

もちろん、建築基準法や当該地域の景観に関する条例など、法令で何らかの規制がされている場合には違法と言えますが、その場合でも違法に対して指導できるのは行政であり、近隣の住民から直接所有者に対して法律上の請求をすることは難しいといえます。

空き家の近隣の住民から空き家所有者に対して損害賠償を求めるためには、その所有者による空き家の管理が近隣住民にとっての受忍限度を超えており、違法であるということを主張しなければなりませんが、そのハードルは高いです。

受忍限度を超えると判断される場合とは

空き家などの迷惑物件と近隣住民との直接的な例ではありませんが、マンションにおいて隣室の住人が日常的に大音量で怒鳴りつけてきたりするなど、いわゆる迷惑隣人がいる場合。

そうした迷惑隣人が存することを知りながら、これを買主に告げずにマンションを売却したという事例において、売主には買主に対して迷惑隣人の存在を告げるべき義務があったとして損害賠償を認めた裁判例もあります。

これは角度を変えてみれば、そうした迷惑隣人の行為は受忍限度を超える違法なものであり、迷惑隣人に対して損害賠償を求めることもできるということを示しています。

では、実際にどのようなケースにおいて受忍限度を超えたと判断されるのでしょうか。

他人の権利を侵害している場合

一般論として言えば、具体的な被害が発生している場合には、受忍限度を超えたと言いやすくなります。

例えば、空き家からの悪臭により体調を崩すほどに至っている場合には、健康の権利が侵害されていると言いやすくなります。その場合は医師の診断書を取るなどして具体的に被害が生じていることを証明できるようにしておきましょう。

具体的な権利侵害が存在し、受忍限度を超えた場合には損害賠償が認められることになりますが、その認められる損害の項目としては、精神的損害を含めた「慰謝料」というものがほとんどです。

慰謝料は、裁判所が任意に決めることができるので認められやすいという側面もあります。

これに対して、物件価値の下落や転売したら得られたであろう利益等は、違法行為との因果関係と、その価格の算定という点において立証が難しく、裁判所が認めてくれる可能性は低くなってしまいます。

ただ、物件価値の下落を損害として認めた裁判例も存在しますので、絶対に認められないというわけではありません。

まとめ

基本的に所有者は自分の所有物件をどのように管理するかを自由に決められます。なにもせずに空き家のまま放置しておくことも自由です。しかし、民法では、受忍限度を超えるものについては違法行為に当たり、損害賠償の対象となります。

空き家のまま放置されることにより、倒壊のおそれがあったり、ぼやが度々発生したり、悪臭を放っていたりなど、近隣の人が具体的な被害を被っている場合には、法律上の受忍限度を超えたものとして慰謝料などを請求し、裁判所で認めてもらえる可能性があります。

ただし、空き家が存在することによる物件価値の下落が具体的な損害として認められるかという点については、その他の被害を認めてもらうよりもさらに難しいと言わざるを得ません。

国土交通省発表の「平成30年度マンション総合調査」によると、マンションの完成年次別のうち平成11年までのものは『禁止している』が過半数であったのに対して、平成12年以降は『種類・サイズ・共用部分での通行形態等を限定し、認めている』が過半数となっており、近年のペットブームを背景にペットの飼育を認めるマンションが増えています。

それに伴いペットトラブルも増加傾向にあり、ペット不可マンションであるのに「飼ってない」と言い張る人などに頭を悩ませている大家さんも多いはずです。

本記事では、「飼育可」及び「飼育不可」とする賃貸マンションにおけるペットトラブルの大家の対応についてまず確認し、さらに「飼育可」とした場合の注意点についても解説していきます。

ペット不可マンションで飼ってないと言い張るリスク

ペット不可のマンションで「飼ってない」と言い張るのはいくつかのリスクを伴いますし、大家さんや管理会社との信頼関係を失い最悪の場合強制退去となりかねません。

契約違反

マンションの入居契約には通常、ペットの飼育が許可されていない旨が明記されています。契約に違反することは、賃貸契約の解除やペナルティの対象になる可能性があります。

近隣トラブル

ペット不可の建物では、隣人がペットアレルギーを持っていたり、騒音や匂いに対する感受性が高いことがあります。ペットを隠して飼うことで、近隣トラブルが発生する可能性があります。

ペット不可の建物でペットを飼うことは、状況によっては法的な問題を引き起こす可能性があるため、慎重に考えることが重要です。建物のルールを守ることや、可能であれば事前に許可を得るよう努めることが賢明です。

飼ってないと言い張る人

では部屋を貸し出す側から、ペット不可マンションで「飼ってない」と言い張る人への対処はどのようにすればよいのでしょうか。

実は、ペットを飼っているという事実だけではすぐに強制退去させることはできません。

次の章で詳しく説明します。

ペット禁止なのに飼ってる人への対処法

賃貸借契約書の内容や使用規約において、借主がペットを飼育することを禁止している場合です。

直ちに解除できるわけではない

禁止されているのに借主のペット飼育が判明した場合、違反した以上、大家は直ちに賃貸借契約を解除できるとも思えますが、判例上、解除には一定の歯止めがかかっています。

信頼関係破壊の理論

借主の生活の基盤となる賃借権は手厚く保護すべきと一般には考えられており、借地借家法などはその典型例です。そして、解除の場面でも借主保護の要請が働きます。

義務違反を通じて「このような借主には、もはや部屋を使わせることはできない」と大家に思わせるに至った状態が解除原因になるのです。

たとえば、ハムスター等の小動物を適切に飼っている借主が大家の注意によって速やかに飼育をやめれば、信頼関係が破壊されたとはいえません。約定に反してペットを飼っているというだけで解除した場合は、裁判上その効力は、まず認められないでしょう。

まずは話し合う　

大家は借主に契約書の記載や使用規約を確認してもらうことになりますが、その際、「ペット禁止と書いてある」の一点張りでは合理的な説得になりません。

「度重なる交渉を経たのにペットの飼育をやめない」という状態が信頼関係の破壊につながるからです。

話し合いの日時や内容はもちろん、借主の態度や行動についても細かく記録します。また、確実に証拠として残すには内容証明郵便の利用も検討しましょう。

契約解除の方法

話し合いを重ねてもペットの飼育をやめない、そもそも話し合いにも応じないといった場合には、大家は契約を解除することができます。

解除の意思表示は口頭でも可能ですが、言った言わないのトラブルを避けるため、配達証明付きの内容証明郵便で解除するのが一般的です。

ここで気になるのが、解除する前に改めて催告する必要があるかどうかです。

解除前の催告

信頼関係が破壊された場合は催告不要

何度もペット飼育をやめるよう促しているのに聞き入れようとしない借主の態度によって信頼関係が破壊された場合に、今度は解除に向けてペット飼育をやめるよう改めて催告する実益がありません。

したがって、このような場合には541条1項が適用されずに、催告は不要と考えられています（最高裁昭和47年11月16日判決）。

もっとも、解除のための催告は不要ですが、解除が認められるハードルは高いのは上述したとおりで、結局のところ、大家は辛抱強く借主に働きかけなければなりません。

ペット可マンションでのトラブル

賃貸借契約書の内容や使用規約において、借主がペットを飼育することを容認している場合です。

迷惑行為の放置は賃貸人の責任が問われる

「ペット可」だからといって、どのような飼い方をしてもよいのではなく、他の住人も我慢しなければならないわけではありません。

大家はすべての住人が平穏かつ安全・安心して居住することができる環境を提供する義務があります（601条）。つまり、ペット飼育者が他の住人へ迷惑を生じさせた場合にはやめるように求めることができ、同時に、求めることが義務でもあるのです。

問題となる借主に対して

大家は貸主としての責任を果たすためにも、問題となる借主に対しては、まず適切に飼育するよう話し合いをもつ必要があります。

具体的には糞尿の始末や無駄吠えをしないようにしつけすること、決められた場所以外で解放しないこと、必要に応じた動物病院での治療等についても話し合います。ペット飼育可能物件であっても飼育者として守るべき社会的ルールがあることの自覚を促すのです。

話し合いを重ねても事態の改善がみられず、信頼関係が破壊されたと評価できる場合には、大家は解除することができます。

大家ができる防止策

ペット飼育可能物件におけるトラブルを防止するために、以下のような方策があります。

①ペット飼育に関するルール

ペット飼育に関する規約を定めて、各借主に理解の上、遵守を求めて誓約書を提出してもらいます。

ペット飼育規約の内容については、東京都福祉衛生局が作成している「集合住宅における動物飼養モデル規程」が参考になります。

主な規定事項は以下のとおりです。

②　修繕費用等に関する取り決め

ペットを飼育していた部屋の退去後は、ペットによるクロスのひっかき傷やカーペットのシミ、臭い等、原状に回復するには過分の費用がかかることが予想されます。本来その費用は飼い主が負担すべきものですから、家賃の上乗せや修繕費用の支払いを借主に求めることは、適正な額であれば、問題ありません。

これらの負担を承知の上で賃貸借契約を締結することが、飼い主としての自覚を促すことにもなります。

③　ペット飼育の設備を整える

マンションの設備もペット飼育を想定したものに整え、他の住人とのトラブルをできるだけ防止する工夫が必要です。

まとめ

ペットトラブルをめぐる契約解除を中心に解説しました。実際多くのペット可マンションでは適切に設備や契約を整え、住民とペットが快適に過ごせる住環境づくりをしています。

この記事がペットトラブルでお困りのオーナー様はもちろん、「ペット可」にすることを検討中であり、契約内容や使用規約についてお悩みの方の参考になれば幸いです。