個人事業主・自営業の住宅ローンは審査に通りにくい？基準や借入までのポイント、必要になる書類について

この記事を書いた人

小島 優一

宅地建物取引士

宅地建物取引士、２級ファイナンシャルプランニング技能士。生命保険会社にてリテール業務に従事した後、2014年に不動産仲介会社であるグランドネクスト株式会社を設立。 2021年より幻冬舎ゴールドオンラインにて不動産を通じて財産を守る、増やす、残す記事を連載している。 >> 詳細はこちらから

一般的に住宅ローンの審査に通りにくいと言われる個人事業主や自営業ですが、だからといって住宅ローンが組めないわけではありません。住宅ローンの審査では所得が安定していることをはじめ勤続年数や就業形態など金融機関が定める基準が設けられており、それをクリアすることで住宅ローン審査を通過することができます。

したがって個人事業主や自営業であっても住宅ローンの審査基準や借入までのポイントを知ることで融資を受けやすくなります。本記事では個人事業主及び自営業が住宅ローン審査をクリアしやすくなるためのポイントや必要書類、金融機関の審査が難しい場合に最適なフラット35についても解説します。

個人事業主や自営業は住宅ローンの審査に通りにくい？

個人事業主などを含む自営業という職業は一般的な会社員と比べて住宅ローンの審査に通りにくいと言われています。なぜなら住宅ローンの審査は会社員のように毎月給料が支払われる返済能力の高い人や、信用力のある会社に勤めているかが重要なポイントです。

したがって事業環境の変化が仕事の有無に直結したり、怪我や病気になることで収入自体が減ってしまうリスクを抱える個人事業主や自営業では住宅ローンの審査に通りにくくなってしまいます。

正社員とは審査の基準が違う

また住宅ローンの審査基準も個人事業主や自営業と正社員では異なります。正社員であれば現在の収入や勤続年数をはじめ、健康状態や連帯保証の有無などが審査基準の対象になります。しかし個人事業主や自営業の場合は直近及び複数年(3期分)の業績や事業資金の借入額(返済負担率)、税金や保険料の滞納の有無、健康状態などの項目が住宅ローンの審査基準となるため、所得の安定性だけでなく返済余力の有無が不可欠な要素と言えるでしょう。

自営業・個人事業主の住宅ローン審査のポイント

ここからは自営業・個人事業主の住宅ローン審査のポイントについてみていきましょう。住宅ローンの審査を通過するためには次に挙げる5つのポイントをクリアすることが重要です。審査に不安を抱える方は、あらかじめこれらの要素を確認してから審査にのぞむようにしましょう。

所得の安定性

住宅ローンを借りる上で最も重要なポイントになるのが所得の安定性です。個人事業主や自営業の場合、売上がそのまま自分の所得になるわけではなく、売上から経費や税金を差し引いた金額が所得になります。したがって売上が計上できていても手元に残る金額が少ない場合は注意が必要です。

また多くの金融機関では直近の売上や業績だけでなく、直近3年分の平均値をもとに審査を行います。そのため、どこかの年が黒字でも直近の業績が赤字の場合、住宅ローンの審査ではマイナス要因になってしまいます。

税金や保険、クレジットカードの支払い

住宅ローンの審査では税金や健康保険、年金、クレジットカードなどの支払い状況も関係してきます。住宅ローンの審査を行う際は、ほとんどの銀行で納税証明書の提出を求められます。したがって健康保険料や国民年金保険料、クレジットカード、各種ローンなどの支払いに未納がある場合は融資の可否に大きく影響してくるため未納や延滞しているなら必ず納付するようにしましょう。

自己資金

個人事業主や自営業などの職業の方が住宅ローンを借りるには所得(収入)が継続的かつ安定的に出ているかが重要な要素と言えるでしょう。しかしその他にも自己資金を手厚くすることで、希望借入額を減らし収入に対する借入金額を示す「返済負担率」を抑えることにより住宅ローン審査に通りやすくなります。

審査が通りやすい金融機関の選定

住宅ローンの審査基準は金融機関によって異なるため比較的審査が通りやすい銀行を選ぶことも住宅ローンを通過しやすくなるポイントと言えるでしょう。仮にこれまでに事業資金の融資などで地元の信用金庫や地方銀行と付き合いがあるのであれば、それらの金融機関に相談するのも一つの方法です。

住宅ローンの審査では、多くの金融機関で「申込者との取引状況」を考慮して審査を行うことが挙げられています。したがって過去の取引履歴や実績など金融機関との信用力が形成されていれば、ケースによっては住宅ローンの融資がおりやすくなる可能性もあります。

事務所と自宅が兼用なら半分以上が居住用になっている必要がある

事務所と自宅を兼用する場合、居住用の床面積が半分(1/2)以上になっているかも住宅ローンを組む上では重要な要素になります。住宅ローンはあくまで居住用の住宅を購入するためのローンであり原則として事業目的や事務所部分には住宅ローンを使うことはできません。しかし最近ではフラット35など店舗や事務所と住居を兼用で使う場合でも住宅ローンが使える金融機関が増えています。

個人事業主や自営業の人はフラット35を検討しよう

大手金融機関などの住宅ローン審査が難しい場合は個人事業主や自営業の方でも利用しやすいフラット35を検討するようにしましょう。フラット35は住宅金融支援機構と民間金融機関が提携している長期固定金利の住宅ローンです。

フラット35であれば従来なら直近3年分の確定申告書や決算書が必要なところが、決算書の提出が不要であったり、確定申告書も直近2年分必要、返済負担率の要件を満たすかで融資の可否が判断されるため、所得の安定性に不安がある人でも住宅ローンを組むことができます。またフラット35は全期間固定金利型のため返済金額は完済まで一定です。

個人事業主・自営業の人が住宅ローンで必要になる書類

最後に紹介するのは個人事業主及び自営業の人が住宅ローンを組む際に必要になる書類についてです。

審査を行う金融機関、個人事業主や自営業などの確定申告をしている人、または法人代表者によって住宅ローンを組む際に必要になる書類が異なることがあるため、あらかじめ住宅ローン審査を行う金融機関のホームページや問い合わせで確認するようにしましょう。

まとめ

個人事業主や自営業者は正社員などの給与所得者と比較して住宅ローン審査に通りにくいと考えられています。しかし本記事に記載した住宅ローン審査時の要件やポイントを事前に把握したり利用しやすいフラット35などの選択肢も含めて検討することで、住宅ローンに通る可能性は格段に高まるため金融機関が定める基準を正しく理解して審査を行うようにしましょう。