- 小島 優一
- 宅地建物取引士
宅地建物取引士、２級ファイナンシャルプランニング技能士。生命保険会社にてリテール業務に従事した後、2014年に不動産仲介会社であるグランドネクスト株式会社を設立。 2021年より幻冬舎ゴールドオンラインにて不動産を通じて財産を守る、増やす、残す記事を連載している。 >> 詳細はこちらから
- リノベーションでやってはいけないNG行動は７つ！
- 7項目に共通しているのは安さや手軽さで手を出してしまうこと
- 時間をかけ、実際に足を運んだり自分で調べたりして長期的な視点で計画を立てることが必須！
事務員
浜崎編集長
リノベーションでやってはいけないNG行動とは？
早速ですが、リノベーションでやっていけないNG行動は以下の７つです。
- 希望するリノベーションができるかどうかの事前確認を怠る
- 安さ重視で物件を選ぶ
- 旧耐震の物件をリノベーションする
- 個人の趣味嗜好を前面に反映させる
- 見える部分だけをリノベーションする
- 実物やサンプルを見ずに判断する
- のんびりと物件や業者を探す
事務員
浜崎編集長
NG行動①希望するリノベーションができるかどうかの事前確認を怠る
浜崎編集長
確認すべきは２つ、「物件の状態」と「法律や規約による制限の有無」です。
物件の状態
中古物件は見えないところに思わぬ問題が潜んでいる可能性があります。購入前に専門家による調査（インスペクション）を行ったり、売主に対して修繕した過去がないかを確認てみると安心です。
ホームインスペクションについてはコチラの記事をご参照ください。
また、物件内で変更できない箇所はどういった箇所かも確認しておきましょう。
例えば、耐震性の観点から抜くことができない柱や壁がどれなのか、配管の都合で移動できない水回り設備はどれなのかなどが挙げられます。こういった箇所を把握するために、リノベーション業者にも購入前に物件を確認しておいてもらうことをおすすめします。
法律や規約による制限の有無
物件購入前に、不動産仲介会社に対して、リノベーションに影響がありそうな各種制限がないか確認しておくと安心です。
特に、マンションの場合は管理規約により希望するリノベーションが行えない場合があります。
事前に規約を確認し、希望するリノベーションが可能か必ず確認してください。
NG行動②安さ重視で物件を選ぶ
安さ重視で物件を選ぶと、後々後悔してしまう恐れもあります。
安い物件には安いだけの理由があるものです。例えば、立地は非常に重要な要素ですが、リノベーションで立地を改善することはできません。周辺に生活する上で必要な施設はあるのか、交通利便性は良いのか、治安は良いのか、災害リスクは低いのか、日当たりは良いのか…。
浜崎編集長
長期的な視点に立ち、ずっと住み続けられる物件を選ぶことを忘れないでください。
また、物件価格が安くても、リノベーションにかかる費用が高くつき、結果的にトータルのコストが割高になってしまうことも少なくありません。
その逆で、物件価格は高くてもそのまま活用できる設備が多ければ、総費用を抑えることができます。より広く、長期的な目線をもって物件選ぶことが重要です。
NG行動③旧耐震の物件をリノベーションする
旧耐震の物件は取り壊し等のリスクがあることから、長く住むことができない可能性があります。
現行の耐震基準は1981年から適用されているため、1980年以前の建物は現行の耐震基準をクリアしていない可能性があります。こういった建物は耐火性に劣る物件も多く、リノベーション費用が高額になる可能性があります。
また、マンションなどの区分所有建物の場合は、自らの意思に反して建て替えがされる可能性があります。
区分所有建物では、区分所有者の数および議決権の各5分の4以上が賛成すれば、建物の建て替えを行うことができます。
旧耐震の物件となれば他の箇所の老朽化も進んでいることが予想されるため、そういった物件を購入するのであれば、リノベーションでかけたお金が無駄になってしまうリスクを認識しておくべきです。
なお、旧耐震の物件は人気が低いため、売却の際にも苦戦する可能性があります。安いからと言って飛びつくと、出口で苦労することとなることを注意しておきましょう。
NG行動④個人の趣味嗜好を前面に反映させる
特に、投資用物件の場合は、個人の趣味嗜好を前面に反映させるのはNG行動と言わざるを得ません。
理由は2つ、「利回りの悪化」と「資産価値の低下による入居率の悪化」です。
利回りの悪化
まず、こだわったデザインや間取りにするためにはコストがかかります。投資用物件においては必要最低限の投資で利回りを向上させることが重要となるため、コストパフォーマンスの点でも趣味嗜好は抑えましょう。
資産価値の低下による入居率の悪化
次に、個人の趣味嗜好を反映させると、どうしても万人受けしないデザインになってしまいます。賃貸住宅においてはいかに広く支持を得られる物件を作るかが重要となるため、下手にこだわりを出すと、入居率が悪化する可能性があります。
これはマイホームを売却する場合にも同じことが言えます。投資用物件でもマイホームでも。変にこだわりのある住宅だと買い手がつきづらい可能性があるのです。
浜崎編集長
NG行動⑤見える部分だけをリノベーションする
コストをケチって見える部分だけリノベーションすると、後々様々なトラブルが発生する可能性があります。
リノベーション手法の一つに、クロスやフローリングなど目に見える範囲のみ修繕しコストを削減する「表層リノベーション」というものがあります。見栄えは新築同様綺麗になりますが、目に見えない設備配管などの箇所は老朽化が進んでいるため、住んでしばらくした後に様々なトラブルが発生する可能性があります。
よく出る不具合としては、キッチンやトイレなどの水回りの劣化による水漏れ、電気配線の劣化による漏電などです。ひどい場合には、柱の腐食による倒壊まで起きてしまいかねません。
事務員
浜崎編集長
NG行動⑥実物やサンプルを見ずに判断する
リノベーションの打ち合わせの際にカタログだけを見て決定してしまうと、完成後に「想像していたイメージと違う！」ということがおきてしまいます。
素材選びの際には、なるべくショールームなどに足を運び、実物を見るようにしましょう。
リフォーム素材のサンプルもよいですが、サンプルは実物より小さいことや、実際の設置環境と異なる環境で見るため、完成後にイメージが違ってしまう可能性があります。
例えば、カーテンは、日光が外から当たるため、サンプルより明るく薄く見える傾向があります。また、日光があたりづらい天井の壁紙は、サンプルより暗く見える傾向があります。
最近では、CGで完成後のシミュレーションを出してくれるリノベーション業者も増えました。後から「こうじゃなかった…」というトラブルを防ぐためにも、実物、サンプル、CＧシミュレーションなどを活用し、事前にきちんと確認しておきましょう。
NG行動⑦のんびりと物件や業者を探す
不動産は水物です。良い物件は早く売れてしまうということを念頭に、素早く行動し決断することが重要です。
まず、物件探しの段階から、複数の不動産仲介会社に対してアプローチをかけ、自らが求める物件を具体的に伝えるようにしましょう。それらの不動産仲介会社とコミュニケーションを図り、「この人なら本当に購入してくれそうだ」という信頼関係を築いておけば、良い物件が出た際に他の人に回されることが少なくなるでしょう。
また、リノベーション業者を予め決めておくことも重要です。
浜崎編集長
事務員
ローンを組む際、購入費用とリノベーション費用を一本化すれば支払い管理をシンプルにすることができます。しかし、もし、人気の物件で購入の決断が急がれる場合には、購入費用とリノベーション費用は別でローンを組むことも検討しなければなりません。
一生に一度の買い物です。事前に準備を万端にしておき、いざというときに冷静沈着な判断が即座にできるよう努めましょう。
リノベーションＮＧ行動を避けて後悔を未然に防ごう
今回は、リノベーションにおけるNG行動7選をご紹介しました。
中古物件の購入とリノベーションでは、やることが無数にあります。それぞれの押さえるべきポイントも異なるため、つい今回ご紹介したようなNG行動をやってしまうこともあるのではないでしょうか。
NG行動はいずれも、長期的な視点を持たずに安易に判断してしまうことから生まれます。NG行動とその理由をきっちり理解し、後悔を生まないリノベーションを実現しましょう。
