リノベーション投資のメリット・デメリットは？大切な3つのポイントを抑えて賢く投資を始めよう！

この記事を書いた人

小島 優一

宅地建物取引士

宅地建物取引士、２級ファイナンシャルプランニング技能士。生命保険会社にてリテール業務に従事した後、2014年に不動産仲介会社であるグランドネクスト株式会社を設立。 2021年より幻冬舎ゴールドオンラインにて不動産を通じて財産を守る、増やす、残す記事を連載している。 >> 詳細はこちらから

新築マンションの価格が上昇していることで、さらに注目されているのがリノベーション投資です。新築物件に比べて利回りが高く運用できるなど、不動産投資としてのメリットが多彩にあります。

そこで今回の記事では、リノベーション投資のメリットとデメリットを詳しく紹介します。またリノベーション投資を行うのに大切な3つのポイントも紹介しますので、ぜひ参考にしてください。

リノベーション投資とは？

リノベーション投資とは、中古物件をリノベーションして賃貸用物件とする不動産投資の新しいビジネスモデルです。トレンドに応じたリノベーションをすることによって、付加価値をつけて中古マンションを再生することができます。そのため、より安定的且つ長期間の不動産投資が可能になるのです。

リノベーション投資のメリット

リノベーション投資には、家賃を高く設定でき、利回りも向上させられるなど他の不動産投資とは異なるメリットがあります。それではさっそく、みていきます。

新築マンションに比べ、立地条件のよい物件を安く仕入れられる

不動産投資を行う際に立地条件は重要です。しかし、首都圏や大阪圏など人口が多い地域では特に駅から近い土地はすでに建物が建っています。つまり、立地条件のいい物件を探すのは困難な状況にあるといえます。

しかしリノベーション投資の場合、購入の対象となるのが築年数の経っている中古マンションです。この条件であれば、駅から近いなど立地条件のいい物件が、不動産市場で売りに出されていることがあります。つまり新築マンションに比べると格段に安く仕入れることができるため、自己資金が少ない投資家でもリノベーション投資に参画することができます。

高い利回りが期待できる

リノベーション投資の魅力の一つがデザインの自由度です。古さを感じさせないためのリノベーションであることはもちろん、キッチンやエアコン、モニター付きインターフォン、Wi-Fi設備など最新型の設備を導入するなど、機能性を高めることもできます。

中古マンションに付加価値を加えて再生することで、空室リスクを回避するだけではなく、家賃を高めに設定することも可能です。つまり、相場よりも高い利回りでの運用が期待できます。

例えば、100万円の設備などをプラスしてリノベーションをした場合、家賃を2万円上げると4年間で回収することができます。

ターゲットとなる入居者層に合わせたカスタマイズができる

マンション投資では、マンションの構造や間取り・仕様などに合わせてオーナーが投資を行うことになりますが、リノベーション投資は異なります。それは、リノベーションの自由度は高く、居室内をどのようなデザイン・仕様にするのかはオーナー次第だからです。

リノベーション投資は、部屋に合わせた投資を行うのではなく、自分の投資スタイルに合わせて物件をカスタマイズできます。

リノベーション投資のデメリット

もちろんリノベーション投資はメリットだけではありません。デメリットもありますので、確認が必要です。

建物の経年劣化により、大掛かりな修繕が必要になることも

リノベーション投資は中古物件を仕入れてリノベーションを施すことによって、部屋を再生することが前提です。しかし購入した物件が想定以上に劣化していた場合、リノベーション工事が大掛かりになる可能性があります。

時間的なコストがかかる

意外と想定していない人が多いのが時間的なコストです。リノベーションをするには工事をする必要があり、フルリノベーション工事であれば設計から完成までは3～4ヵ月程度の期間が必要です。

リノベーション投資を始める前に抑えておきたい3つのポイント

これまでメリットとデメリットを見てきましたが、中古物件で手頃な物件であれば、どのような物件でもリノベーション投資が成功するわけではありません。ここではリノベーション投資を成功させるための3つのポイントを紹介します。

立地条件

マンション投資の場合と同様、立地条件が成否を分ける大きなポイントになります。ただし、「駅が近い」「ショッピンセンターに近い」「コンビニが近い」といった一般的な利便性を追求するだけでは物足りません。

ターゲットとなる顧客の人物像を見据えて、生活スタイルや家族構成、年齢層などを絞った上でリノベーション投資をするようにしましょう。例えば、2LDKのファミリー向けの部屋だとした場合、繁華街に近ければ30代～40代の比較的若い世代のファミリーが主要ターゲットになります。

一方、公園などの自然に近い、近隣に大きな病院があるといった立地なら、50代以降のファミリー世帯がメインターゲットです。

築年数

リノベーション投資をする場合、駅などの近くで中古マンションを購入することで効率的な運用ができます。しかし「立地もいい」「価格も安い」だけで選んではいけません。それは、リノベーションができるのは専有部分のみだからです。

例えば、1981年以前のマンションは旧耐震基準で建てられているため、新耐震基準に適合させるための耐震工事が行われていなければ、現在の基準には合致していない可能性があります。

ペットや共有部分などの管理規約をしっかり確認する

居住用の中古マンションを購入する際にも管理規約の確認を行いますが、リノベーション投資の際も同様です。 購入前に管理規約の確認が必要なのは、規約上工事ができないこともあるためです。

管理規約では主に共用部分の範囲や使用方法、管理組合の運営などを定められています。この中には工事をしていい範囲などが記されているケースや、工事をする際の手順なども細かく記されているケースがあります。

また投資用物件として運用開始後にペットが飼育できないなど、オーナーの意向に合致していない規約に気づくこともあります。

おすすめのリノベーションの方法

リノベーションはオーナーの趣向を反映することができます。しっかり利益を生み出すために、どこをどのようにリノベーションするべきか、おすすめの方法を紹介します。

需要の高い設備を導入する

住宅を決める際には、「快適性」「機能性」「安全性」「利便性」「周辺環境」などいくつかの判断材料があります。どこに価値を見出すのかは入居者によって異なりますが、なるべく多くの希望に応えられるように、需要の高い設備や仕様を導入するのがおすすめです。

例えば、導入する設備や仕様は、「IHクッキングヒーター」や「対面キッチン」「食器洗い乾燥機」「大型収納」「シューズクローク」「ウォークインクローゼット」「エアコン」「浴室乾燥機」「モニター付きインターフォン」「ディスポーザー」「防犯カメラ」「人感センサー照明」などが考えられます。

間取りを変更する

中古マンションは時代背景を反映していることが多く、和室のある物件などは現在の入居者ニーズからは外れていることも考えられます。

例えば、新築マンションを見ると、対面キッチンが主流になり、LDKのように広々とした空間で家族が団らんの時間を過ごせるような間取りが多くを占めています。

また以前に比べて子供が少なくなっているため、子供部屋の必要性が低く4LDKよりも3LDKや2LDKなどの方が人気を集めています。

壁紙やフローリングを交換する

どこまでリノベーションをするかは、予算やオーナーの思いなどによって異なりますが、リノベーション投資を始めるのであれば、壁紙とフローリングの張り替えは最低限行う必要があります。

リノベーションを行ったとしても、築年数が経っている物件であることは変わりありません。入居希望者に「なんとなく古さを感じる」と思わせないためにも、壁紙とフローリングを変更することで築年数に関する抵抗を和らげられます。

またキッチンやバスルーム、洗面所、トイレの水回りも経年劣化を感じやすい箇所です。水を扱う場所でカビなどの心配もありますので、これらの4箇所も予算に余裕がある場合は新品に交換するようにしましょう。

まとめ

割安で購入した立地条件のいいマンションを、家賃を高く設定して貸し出すこともできるため、より効率的な投資ができるのがリノベーション投資の大きな魅力です。ただしその魅力を最大限に得るためには、ポイントを抑えてリノベーションをして投資用物件として運用する必要があります。

今回はターゲットのニーズを抑えるなどの3つのポイントを抑えてリノベーションをすることを紹介しました。ご自身の投資スタイルに合わせられるのもリノベーション投資の特徴ですから、ぜひ自分なりのスタイルを確立してください。