- 中村 昌弘
- 不動産コメンテイター
都内の私立大学を卒業後、新卒採用で不動産ディベロッパー勤務。 不動産の用地仕入れや、分譲マンションの販売・仲介などを手掛ける。 2016年に独立して以降、不動産関係のライティングも業務の1つに。
- レインズに売却物件を登録することで集客力が上がる
- レインズは宅建業者しか見れないが一部の情報は一般人でも見ることが可能
- 「取引状況の確認方法」は囲い込み防止につながるため、必ず確認すること
不動産売買時は「レインズ」について知っておくことをおすすめします。というのも、レインズは不動産売買に深く関係するからです。またレインズを知っておくことで不動産売却時の「囲い込み」防止にもなります。
そこでこの記事ではレインズの概要やメリット、囲い込みを防止する具体的な方法を解説していきます。不動産の売買を検討している人はぜひ確認してください。
レインズとは？
レインズとは不動産流通情報システム（Real Estate Information Network System）のことです。 詳細は後述しますが簡単にいうと不動産の売買をスムーズにするために誕生したシステムになります。
レインズは宅地建物取引業者（不動産業者）しか閲覧できないシステムでレインズを利用すれば「現在売却中の物件」や「過去に成約した物件」を調べることができます。 つまり中古不動産を買いたい人・売りたい人をスムーズにつなげる役割を担っているのです。
一般の人は見られないんですか？
残念ながら宅建業者しか見られないね。情報量は異なるけどレインズの情報の一部はREINS Market Informationで見られるよ。
公社・公財含め全国に4つのレインズがある
全国には公社・公団含め以下4つのレインズがあります。
- （公財）東日本不動産流通機構（東日本レインズ）
- （公社）中部圏不動産流通機構（中部レインズ）
- （公社）近畿圏不動産流通機構（近畿レインズ）
- （公社）西日本不動産流通機構（西日本レインズ）
東日本レインズは北は北海道から南は東京を含め関東甲信越まで網羅しています。中部レインズは富山や石川などの中部地方です。近畿レインズは大阪・兵庫を含め近畿圏で、西日本レインズは九州・四国などの西日本エリアを網羅しています。
たくさんあるけど…なにか違うんですか？
いや、特に大きな違いはないよ。同じ会社で支社が違う…くらいの感覚だね。ぼくら一般人は「レインズは4つあるんだね～」くらいに思っておけば良いよ。
不動産売買に関するレインズの役割について
レインズの役割には情報登録や情報の一元管理、取引事例や適正価格のデータ保管などがあります。以下より、レインズの役割を大きく4つに分けて解説していきます。
不動産売買において情報登録や登録証明書の発行を行なっている
詳しくは後述しますが媒介契約の種類によっては不動産売却時に「物件をレインズに登録すること」が義務化されています。 自分が売り出している物件がレインズに登録されれば、数多くの不動産業者に「自分の不動産が売りに出ていること」を告知できるのです。
不動産情報を一元化し情報を不動産業者に提供している
レインズが誕生する前は不動産の情報は不動産業者が個別に管理していました。つまりプロである不動産業者ですら周辺で成約した物件の成約価格を知ることができなかったということです。 それどころか現在売り出している物件すら、不動産業者も一般消費者と同じくチラシなどで把握していたでしょう。
しかしレインズが誕生したことで情報が一元化されたので、不動産業者は基本的に同じ情報を得ることができます。つまり一般消費者はどの不動産業者に行っても同じ情報を得ることができるのです。
多くの取引事例から適性価格を閲覧できるようにしている
レインズは過去に成約した売却事例を保存しています。そして不動産の相場（≒査定価格）は過去の成約事例を基にして算出されます。 つまり、情報を一元化することで不動産業者は同じ成約事例を収集できるため、より適正価格（＝相場）を把握しやすくなったのです。
業務処理状況について一定期間ごとに売主に報告している
詳細は後述しますが媒介契約によっては売却活動報告が義務化されています。そのため売主は「問い合わせ状況」や「内見者の検討状況」を逐一把握することが可能なのです。
以上4つがレインズの役割だね。レインズができたことで情報が一元化されたので、不動産流通市場が透明化された…という点を覚えておこう。
レインズのメリット
レインズのメリットは以下の点です。
- 不動産の早期売買が可能になる
- 売買物件の情報を複数の業者に問い合わせする手間が省ける
- 売主が作成した図面を載せることが可能！
不動産の早期売買が可能になる
1つ目のメリットは不動産の早期売買が可能になる点です。というのもレインズに物件を登録するということは、自分の物件が「売り物件」であることを不動産業者に告知できるからです。
不動産業者は購入検討者が現れたときに検討者から購入物件の条件を聞いた後はレインズで物件を調べます。そして条件に合致する物件を紹介する…という流れです。
つまりレインズに物件を登録することで自動的に不動産業者へ広告を打っているようなものなので、不動産の早期売買につながるというわけです。
この点はレインズに登録する最大のメリットといえるね。レインズから成約することは意外と多いから、売主としてその点は認識しておこう。
売買物件の情報を複数の業者に問い合わせする手間が省ける
2つ目のメリットは売買物件の情報を複数の業者に問い合わせる手間が省ける点です。
たとえば世の中にレインズがないとしましょう。その場合、あなたは自分の物件を売却するときに、何社の不動産業者に問い合わせるでしょうか。 恐らく10社に問い合わせても適正価格が分からず、どの不動産業者に仲介を依頼すべきか判断できないと思います。
なぜなら情報が一元化されていないため10社とも査定価格と査定価格を算出した根拠が異なるからです。 このようにレインズがないと複数の不動産業者に問い合わせることになり、かつそれでも納得できるか分かりません。
では問い合わせるのは一社だけで良いんですか？
いやレインズで情報が一元化されているとはいえ、その情報から不動産業者がどのような査定価格を割り出すかは異なるよ。だから4～5社程度には査定依頼した方が良いかな。
売主が作成した図面を載せることが可能！
3つ目のメリットは売主が作成した図面を載せることができる点です。たとえば簡易的な図面ではなく詳細を落とし込んだ図面を載せることで、集客力がアップするかもしれません。
一般媒介契約の場合、レインズの登録は任意
不動産を売却するときは不動産業者と媒介契約を結びます。媒介契約とは、不動産業者へ正式に自分の不動産の仲介を依頼する契約です。媒介契約は以下3種類あります
- 一般媒介契約
- 専属専任媒介契約
- 専任媒介契約
一般媒介契約はレインズの登録義務はありません。一方、専属専任媒介契約と専任媒介契約はレインズの登録義務があります。以下より詳しく見ていきましょう。
レインズ登録が5日以内と義務付けられている「専属専任媒介契約」
専属専任媒介契約とは1社としか媒介契約を結べない契約です。要は、その一社にしか自分の不動産の仲介を依頼できないということです。 そんな専属専任媒介契約は媒介契約を締結してから5日以内にレインズへ登録する義務があります。
また専属専任媒介契約にはほかにも以下の制限やルールがあります。
- 自己発見取引（自分で買主を見つけて直接契約）できない
- 売却報告は1週間に1回以上
レインズ登録が7日以内と義務付けられている「専任媒介契約」
専任媒介契約は専属専任媒介契約と同じく、一社としか契約を結べません。ただレインズへの登録は専属専任媒介契約と違い、媒介契約を結んでから7日以内です。
ほかにも以下制限やルールがあります。
- 自己発見取引（自分で買主を見つけて直接契約）できる
- 売却報告は2週間に1回以上
レインズに登録しない囲い込みには注意！
このように専属専任媒介契約と専任媒介契約はレインズへの登録義務があるものの、稀に「登録を忘れていた」とレインズに登録しない業者もいます。 この時点で媒介契約違反なので即刻契約を解除すべきです。なぜなら、その不動産業者が囲い込みをしている可能性があるからです。
レインズに登録しないということは、ほかの不動産業者に対して「売り物件」ということがバレにくいということです。そうなると自社で買主を探しやすくなります。 つまり、売主からだけでなく買主からも仲介手数料をもらえるチャンスが増えるため、レインズへ登録せず物件を囲い込むのです。
結局…どの媒介契約が良いですか？
一概には言えないけど…専属専任媒介契約で問題ないと思うよ。専属専任媒介契約は一社としか契約できないけど、その分「人件費」と「広告費」を投下してくれるからね。後、自己発見取引することはほぼないと思うしね。
不動産売却時に売主は取引状況を確認しよう！
最後に不動産売却時にチェックすべき取引状況の確認方法について解説します。取引状況を確認することで、前項で解説した囲い込みを防止することが可能です。
取引状況を確認する方法
レインズには取引状況管理機能があります。取引状況管理機能は以下3つのステータスを確認できる機能です。
- 公開中
- 書面による購入申込あり
- 売主都合で一時停止中
要は申込みを受けていないのに「書面による購入申込あり」になっていたり、売主が何もいっていないのに「売主都合で一時停止中」になっていたりする場合は、囲い込みされているリスクがあるということです。
これはどうやって見るんですか？
ステータスだけは一般消費者でも見られるルールなので、仲介を依頼している不動産業者に聞いてみよう！
レインズのまとめ
このようにレインズは不動産売却時に重要な役割を果たします。特に、売却物件を登録することで集客力が上がる点は大きなメリットでしょう。また最後に解説した「取引状況の確認方法」は囲い込み防止につながるため、必ず確認しておきましょう。
