不動産担保ローンとは？メリット・デメリット、活用シーンについて

この記事を書いた人

小島 優一

宅地建物取引士

宅地建物取引士、２級ファイナンシャルプランニング技能士。生命保険会社にてリテール業務に従事した後、2014年に不動産仲介会社であるグランドネクスト株式会社を設立。 2021年より幻冬舎ゴールドオンラインにて不動産を通じて財産を守る、増やす、残す記事を連載している。 >> 詳細はこちらから

そこでこの記事では、不動産担保ローンのメリットとデメリット・活用シーン・申込方法などについて解説します。不動産を持っていることのメリットを生かし、効果的に安全に不動産担保ローンを利用しましょう。

不動産担保ローン(不動産担保融資)とは？

不動産担保ローンとは土地や住宅などの不動産を担保にして金融機関から資金を借り入れることを言います。

金融機関によっては、本人名義だけでなく家族名義・会社名義の不動産や購入予定の不動産を担保にしてローンを組める場合も。不動産担保ローンの審査は、担保に入れる不動産の価値および借り入れする個人の信用力を総合的に勘案して行います。

不動産投資ローンとの違い

不動産担保ローンに似たような言葉に不動産投資ローンがありますが両者は全く異なるものです。

不動産担保ローンでは使途の制限はありませんが、不動産投資ローンの使途は家賃収入を得るための物件の購入費用に限定されます。また不動産担保ローンは、原則的にはすでに所有している不動産を担保に融資を受けますが、不動産投資ローンはこれから購入する投資物件を担保に入れて借り入れします。

不動産担保ローンのメリット

低金利で高額借り入れが可能！使い道も割と自由

無担保ローンの場合には1,000万円程度が借り入れの限度ですが、不動産担保ローンでは不動産の価値よっては億単位の借り入れができます。したがって大きな事業を興そうという場合や多額の債務を返済するような場合には、有効な借り入れ方法です。

また借入金額が大きくても連帯保証人は原則としていりませんが、大きな借り入れをすると返済も大変になることは覚えておかねばなりません。

不動産担保ローンは、一般的に資金の使途に制限がありません。住宅ローンはマイホームの購入、不動産投資ローンは不動産投資が使途と限定されていますが、不動産担保ローンは使いやすいというのが大きなポイントになります。

返済期間も長期設定が可能なので月々の負担が楽に

カードローンやキャッシングなどの無担保ローンは返済期間が短期間ですが不動産担保ローンの場合には最長35年と長期にわたって融資を受けることができます。

また無担保ローンよりも一般的には低金利で融資を受けられるので、月々の返済額を抑えられます。

団体信用生命保険(団信)に入ることができる

不動産担保ローンには団体信用生命保険が付いているものもあるので、加入すれば万が一のことが起きても安心です。不動産担保ローンは高額な借り入れができますが、反面リスクもあるので気を付けなければなりません。

融資を受けた人が亡くなってしまった場合や重大な障害が残ってしまったような場合には、遺族は担保に入れた不動産を売却して返済せざるを得ないことも…。そのようなリスクに備えて団信に加入していれば、万が一の場合には生命保険会社がローンの残債を払ってくれます。

家族が持っている不動産を担保にできる(年金受給者でも借入可)

不動産担保ローンは本人が不動産を保有していなくても親族や配偶者名義の不動産を担保に入れて借り入れができる場合があります。

借入可能な親族の範囲は、申込者の2親等または3親等以内の親族または姻族。また不動産所有者の同意があれば、家族や会社の役員名義などの物件を担保にすることもできます。

年金受給者は一般的にローンの借り入れは難しいのですが、不動産を保有していれば不動産担保ローンを借りられる可能性があります。

住宅ローンが残っていても担保にできる場合がある

住宅ローンの残債がある場合でも、抵当権を設定している不動産が住宅ローン残高以上の評価額である場合には、担保にできる可能性があります。

その場合住宅ローンを融資している金融機関を第一抵当権者とし、不動産担保ローンの借入先を第二抵当権者とし借りられることも。

不動産担保ローンのデメリット

審査に時間がかかるので融資までに一定期間が必要

不動産担保ローンは通常仮審査と本審査があり不動産の担保価値と個人の信用力の2点について審査します。また融資を受ける人も、不動産関連書類と個人の信用力に関するさまざまな書類を準備しなければなりません。そのため申し込みから借り入れまで相当の時間を要することになります。

したがって融資を申し込む場合には、融資されるまで一定の期間が掛かることを頭に入れ早めに準備することをおすすめします。

返済できないと不動産を失う

不動産担保ローンの返済ができなくなった場合には、担保に入れておいた不動産は売却されて弁済に充てられてしまいます。

不動産が売却された場合、ローンの契約者にお金が入ってくることはなく、大事な不動産を失うことになります。特にマイホームを担保にしている場合は、今まで住んでいた家から出なければならず住処を失うことになります。

したがって不動産担保ローンを借りる場合にはきちんと計画を立てて借りることが大切です。

資産価値の低い不動産は担保にできない

資産価値の低い不動産は担保にできない場合や、担保にできたとしても融資可能な金額が少なくなります。なぜなら、資産価値の低い不動産は、債務者が返済不能に陥り金融機関が売却する場合、買い手が付きにくいことによります。

例えば敷地が接道義務を満たしていない物件は、建築許可が下りない再建築不可物件になるので、担保にすることは難しいでしょう。ほかにハザードマップにより災害の可能性がある物件や老朽化した物件は担保になりにくいと言えます。

事務手数料や不動産鑑定費用など支払う手数料が多い

不動産担保ローンを組む際には、さまざまな費用や手数料が必要になります。だいたい500万円借り入れた場合には15万円から20万円程度考えておくべきです。

下記に必ず必要な費用や手数料と必要な場合もある費用や手数料をまとめましたのでご覧ください。

例えば100万超～500万円以下の場合2,000円は、登録免許税…抵当権を設定する際の税金で借入金額の0.4％、司法書士への報酬…抵当権設定の際に支払う報酬で3～5万円程度がかかります。

不動産担保ローンの活用シーン

資金繰り状況を改善する

資金繰りが悪化したような場合には不動産担保ローンを組むことにより改善できる可能性があります。

例えば会社の売り上げは順調であるが、資金繰りがうまくいかない場合には、不動産担保ローンを利用して資金繰りを改善できます。この場合、売り上げは順調なので、時がたてば資金も潤沢になり、着実に金融機関への返済ができるでしょう。

また不動産担保ローンの金利は低いので、多額の借り入れでも長期的に返済すれば、毎月の返済額を押さえながら経営を立て直すこともできます。

ただし無理のない範囲で借りなければ万が一返済ができなくなった場合、担保に入れた不動産を売却される恐れもあります。したがって返済計画をきちんと立て、着実に返済する必要があります。

赤字決算時に事業資金を確保する

赤字決算の場合、金融機関に借り入れを申し込んでも簡単には貸してくれませんが、不動産担保ローンを利用すれば、借り入れできる可能性はあります。

その理由は不動産担保ローンは信用力だけでなく、不動産の担保価値を重視して審査を行うためです。したがって、担保価値の高い不動産を所有していれば、不動産担保ローンを利用して事業を立て直せる可能性は高くなります。

相続時に発生した支払いを賄うための資金

遺産を相続する際には多額の税金などが発生することがありますが、十分な現金を保有していないと支払うことができません。しかし相続する不動産を担保にして、不動産担保ローンを借り相続税を支払うことができます。

また相続時には税金だけでなく、代償分割や遺留分減殺請求により多額の資金が必要になることもありまず。この場合も、不動産担保ローンを利用すれば、現金がなくても相続もスムーズにいくでしょう。

複数の借入ローンをまとめる

複数のローンがある場合には不動産担保ローンに一本化することができます。

不動産担保ローンはカードローンと比べると、低い金利でしかも長期間にわたって借りられるので、毎月の返済額を減らせます。ローンをまとめることで、返済計画もすっきりして管理が楽になるというメリットもあります。

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不動産担保ローンの申込方法と必要書類

不動産担保ローンの申し込みから借り入れまでの流れは次のようになります。

必要な書類を用意して融資が実行されるまでには3週間～1ヵ月程度ですが、場合によっては1ヵ月半程度要することもあります。

それでは書類の準備から融資が実行されるまでの流れについて、ステップごとに解説していきます。

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STEP.1 不動産担保ローンに必要な書類を準備する

不動産担保ローンを申し込む際にはさまざまな書類が必要なので、あらかじめ準備するようにしましょう。

審査時に必要な書類

ローンの申し込みに必要な書類

STEP.2 申込・仮審査

金融機関の窓口や電話・ファックスなどにより仮申込をしますが、ホームページのメールフォームからの申し込みが最も手軽です。

仮審査では借り入れを希望している人の返済能力があるか否かが基準になります。金融機関は申込フォームに入力された内容を確認しヒアリングを行います。ヒアリングの内容は、担保になる不動産の確認や、融資希望額が適切なのか・他社からの借入状況などについてです。

STEP.3 本審査と面談

借入希望者が仮審査に通ると本申し込みを行います。その際本審査に必要なさまざまな書類を提出し、金融機関担当者との面談を行います。

金融機関は、信用情報機関に信用照会を行い、担保に入れる予定の不動産の現地調査を行います。一般的に不動産担保ローンでは、仮審査と本審査の基準に大きな差はないので、仮審査に通れば本審査にも通りやすいと言えます。融資が認められれば、契約日時について打ち合わせを行います。

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STEP.4 契約・融資実行

契約は金融機関の窓口で行いますがノンバンクでは郵送された契約書類に記入し返送するだけでよい場合も。契約が終了すると融資実行日に抵当権設定登記が行われ、指定した金融機関の口座に資金が振り込まれます。清算金額がある場合は差引かれ金額が振り込まれます。

なお融資の流れは金融機関によって多少異なりますので、あらかじめ確認しておくことをおすすめします。

不動産担保ローンに関するよくある質問

Q： 所有する不動産が本人名義でなくても融資を受けることは可能ですか？

銀行は審査が厳しいので一般的に本人以外の所有する不動産を担保に入れて借り入れをするのが難しいです。しかし金融機関によっては、2親等または3親等の親族・姻族に限り融資を受けられる可能性はあります。他人名義の不動産を担保にする場合には、次の3点が必要です。

Q： 共有名義の不動産でも融資は受けられますか？

一つの不動産を複数人で共有することを共有名義と言いますが、ほかの共有者が同意し連帯保証人になれば融資を受けられます。

しかし自分の持ち分だけを担保に不動産担保ローンを組むことは難しいでしょう。なぜなら特定の部分を担保にした場合、担保価値が低く買い手が現れにくいためです。

Q： 信用情報に傷があっても融資は受けられますか？

一般的に、自己破産やローンの滞納などの信用情報に問題がある場合には、銀行からの借り入れは難しいでしょう。

しかしノンバンクなど比較的審査基準が甘い金融機関では、融資を受けられることもあります。特に評価額が高い不動産を担保に入れる場合には、融資を受けつけてくれる金融機関が現れる可能性はあると言えます。

Q： 不動産担保ローンの融資限度額はいくらですか？

不動産担保ローンの融資限度額は金融機関により異なります。一般的には不動産評価額の7割から8割程度と言われますが、築年数が古い場合や借入期間が長い場合には6割程度と上限額が少なくなる場合も。

いずれにしても借りられる上限額は、不動産の価値と個人の信用力に関わり、不動産評価額がそのまま融資されることは難しいでしょう。

まとめ

不動産担保ローンは、多額の資金が必要な人にはおすすめのローンです。担保力のある不動産を所有していれば、不動産担保ローンの審査も比較的通りやすく、多額の資金を低金利でしかも長期間にわたって借りられます。しかしメリットがある反面、借り入れまでの期間が1ヵ月程度かかるので、あらかじめ準備して申し込む必要があります。また手数料や諸費用も掛かることも、頭に入れておきましょう。

不動産担保ローンは、多額の資金を借りられるからと言って上限まで借りるのは危険！無理のない返済計画を立てて、着実に返済するようにしましょう。