みんなで大家さんはやばい？怪しい？口コミ・評判から解説！

この記事を書いた人

小島 優一

宅地建物取引士

宅地建物取引士、２級ファイナンシャルプランニング技能士。生命保険会社にてリテール業務に従事した後、2014年に不動産仲介会社であるグランドネクスト株式会社を設立。 2021年より幻冬舎ゴールドオンラインにて不動産を通じて財産を守る、増やす、残す記事を連載している。 >> 詳細はこちらから

みんなで大家さんは、1口100万円から始められる不動産小口化商品で、管理や運営の手間がかからず不動産投資の初心者でも気軽に始められる魅力的な投資商品です。

最近ではCMや広告を目にする機会も多いみんなで大家さんですが、ネット上では「やばい」「怪しい」というネガティブな口コミが散見されます。

引用：Google検索「みんなで大家さん　口コミ」

みんなで大家さんがやばい・怪しいと言われる3つの理由

【理由1】投資先の物件がやばい？

みんなで大家さんでは、2023年5月現在、「シリーズ成田15号」という商品が募集中です。

この「シリーズ成田」は2021年2月1日から運用を開始しており、利益分配金は想定通り7％を分配、評価額・想定利回りともに下回ることなく運用できているとみんなで大家さんの公式サイトには記載があります。

シリーズ成田は「成田空港周辺開発プロジェクト用地」の一角を組み入れた商品で、2025年に開業を予定している「GATEWAY NARITA(ゲートウェイ成田)」の建設用地です。しかしこの土地はまだ開発途中の更地の状態で、賃料収入のない状況にもかかわらず、投資家には想定利回り通りの分配金が支払われています。

出典：みんなで大家さん-シリーズ成田1号

分配金の原資はどこから出ているのか、自転車操業状態ではないのかという噂が、みんなで大家さんがやばいと言われる理由の一つと言えます。

【理由2】リスクについての情報が不十分でやばい？

みんなで大家さんでは「株より低リスク、預金より高利回り」「年金支給と同じペースで分配金を受け取れる」という謳い文句で広告し、出資金の募集を行っています。

引用：みんなで大家さん公式サイト

みんなで大家さんは不動産投資商品のため、元本保証はされておらず、その投資には必ずリスクが伴います。

リスクを十分に理解せずに出資してしまうと、失敗や後悔をする人も少なくないでしょう。必ず様々なリスクを調べたうえで、自分にあった投資を検討することをおすすめします。

【理由3】運営会社の財務状況がやばい？

みんなで大家さんの運営者である「都市綜研インベストファンド株式会社」の財務状況がやばいという噂もあります。

出典：都市綜研インベストファンド株式会社　 第23期決算公告、都市綜研インベストファンド株式会社　 第24期決算公告

令和3年と令和4年の貸借対照表を比較してみると、預り金が1年間で120億円も増えていることが分かります。

一般的に預り金が1年間のうちに億単位で急激に増えることはありません。

次に、総資産が1年間で500億円も増加している点にも注目してみましょう。都市綜研インベストファンドの決算公告では、2021年3月末（第23期）から2022年3月末（第24期）にかけて、資産が約743億円から約1233億円に増えており、実に490億円もの増加です。

投資先の物件が更地であったり、事業が軌道に乗っている様子がないのに総資産が490億円増えている点もみんなで大家さんが怪しいと言われる一因のようです。 

以下のツイートでは流動比率が低すぎるという声も上がっていました。

預金感覚で年利7%を謳ってる『みんなで大家さん』。
低リスク、高利回りを謳ってますが、そんな投資はこの世の中に存在しないので注意です

試しに運営会社の財務諸表を見てみると、流動比率は、約24%(100%超えなら、ギリ合格)と低すぎで、自転車操業に見えます。

(続く) pic.twitter.com/ztLO55VrgH

— ずまっち@お得ジラ (@poitty2) August 28, 2022

みんなで大家さんの口コミ・評判

ネガティブな意見の多いと言われるみんなで大家さんの口コミや評判ですが、ここではTwitterを中心に最新の口コミを一緒に見てみましょう。

みんなで大家さんって怪しいの？

みんなで大家さんて、怪しいのかなぁ
年利7.0%ってすごくない？
あんなに宣伝もしてるし
お金があるからできるんだよねぇ？

— のりこ@ネカマ全力ガール (@noriko43894584) April 30, 2023

みんなで大家さんの特徴でもある7％の高利回りに「怪しいのかぁ」という声があがっていました。

みんなで大家さんの契約が完了した

みんなで大家さん
申し込んでから1ヶ月経って
やっと契約完了♡
もうすぐ出資証書とギフトカード届く〜
分配スケジュールも出た( *ˊᵕˋ)ﾉ
あとは2ヶ月に一回受け取るだけ〜♪
楽しみだわ〜(*´▽`*)♬*゜#不動産クラウドファンディング #みんなで大家さん #投資初心者

— tamao (@hrkpir_kiki) April 29, 2023

こちらは実際にシリーズ成田15号に出資をした方のツイートです。

現在、みんなで大家さんの「シリーズ成田15号」に出資すると、分配金の他にギフトカードがもらえるキャンペーンを実施しています。

ポンジスキームという噂がある

みんなで大家さんポンジスキームって散々言われてるけど、テレビCMまでやるようになったのか
最後に金集めて逃げるんかな

— Dorala.png (@dorala_3) April 24, 2023

みんなで大家さんには「仕組みがポンジスキームではないか」という噂があるようです。

ポンジスキームは金融詐欺の一種ですが、みんなで大家さんがポンジスキームという証拠はありません。

YouTubeでCMもやっている

そういえばさっきYouTubeで初めて「みんなで大家さん」のCM流れた

— エムフネ@毎日運動する (@MFune2005) April 17, 2023

広告が胡散臭い

最近よく出てくる広告「みんなで大家さん」、胡散臭いと思っているのは自分だけではないでしょう。リスクはしっかりと認識すべき。#不動産投資 #みんなで大家さん

— 投資家まこと (@Y_Makoto0507) April 15, 2023

広告が頻繁に表示されるという声も多いようです。

広告を流すにはそれなりに広告料も発生することが想定されるため、その原資はどこから来ているのかと怪しむ声もあります。

出資でもらえるギフトカードが届いた

みんなで大家さんから、ギフトカード届いたぁあ！やっほーい！

— するが@そろそろ育休から復職 (@suruga_mama) March 14, 2023

みんなで大家さんでは、様々なキャンペーンを実施しています。出資口数に応じてギフトカードがもらえるキャンペーンや紹介制度などが用意されており、VJAギフトカードがもらえます。

ギフトカードは非課税のため、そのまま額面通り受け取れるので嬉しいシステムです。

地上波でもCMを流している

みんなで大家さんとかちょいヤバっぽい会社のCM普通に地上波流れてて草。
広告料払えば何でもありなんやな。

— BBQ (@Youareyoubun121) April 5, 2023

ネット広告やYouTubeのCMに関するネット上の声は多くありましたが、地上波でもCMを打っているようです。

みんなで大家さんのからくりとは

みんなで大家さんの商品の利回りは6％～7％ですが、これは一般的な不動産投資の利回りが3～4％であるのに比べて高い水準となっています。

みんなで大家さんのからくりに関して、Twitterに投稿された口コミでも以下のような投稿がありました。

YouTubeの広告にある「みんなで大家さん」ってあやしくない？利回り７％で釣ってお金集めて、実際は…な気がする。美しいバラにはトゲがある＝おいしい話にはからくり（罠？）がある(笑)

— Dance Dance Dance (@screen_star) June 11, 2022

このツイートは、みんなで大家さんのようにおいしい話には裏（からくり）があるのではないか、という懸念が書かれています。

この”からくり”が囁かれる理由としては、みんなで大家さんの分配原資である賃貸収入が不透明であることが原因と言えます。

実際に、みんなで大家さんのメイン商品である「シリーズ成田」は現在15号まで販売中で、既に運用中・分配金も支払われているファンドがありますが、まだ更地の段階で建物が建っていないため、その分配金がどこから支払われているのか疑問に思う声が多いようです。

みんなで大家さんのメリット

【メリット1】高い想定利回り

みんなで大家さんの商品では、6％から7％という高い想定利回りが設定されています。

先述したとおり、一般の不動産投資が3％から4％ということを考えるとかなりの高水準だということが分かります。

さらに、みんなで大家さんでは、ギフトカードをもらえるキャンペーンなどを随時実施しているため、実質受け取れる分配金はさらにプラスになります。

【メリット2】始めやすい

みんなで大家さんは、物件の選定や管理などの煩雑な業務は運営者である都市綜研インベストファンド株式会社が行うため、出資者は専門的な知識がなくても参加が可能です。

申込み手数料は無料で、出資金の単位も100万円単位となるため、出資者側が把握・管理しやすいのも特徴です。

【メリット3】現金化しやすい

通常の不動産投資では、現金化しようとすると自分で買手を探さなければいけませんが、みんなで大家さんの場合は「営業者へ権利を譲渡」することで、現金化しやすい仕組みとなっています。

みんなで大家さんのデメリット

【デメリット1】出資金が1口100万円からと高め

みんなで大家さんの最低出資金額は1口100万円からとなっています。

最近ではインターネットを通じて手軽に不動産投資ができるようになり、1口1万円～という不動産クラウドファンディングもあるため、みんなで大家さんの1口100万円からという金額は少ない金額とは言えないでしょう。

「ファンディーノ」などの10万円から投資ができる株式型クラファンや
「クリアル」という1万円から投資ができる不動産も人気ですよね!!

クラファン不動産は、投資というか応援という形で、趣味的なお金で参加するのが良いかと

みんなで大家さんは一口100万円から投資なんですね!!

— カルビ！貯める・増やす資産形成!! (@karubi_cup_1990) January 13, 2023

【デメリット2】過去に行政処分を受けた

みんなで大家さんの運営者である都市綜研インベストファンド株式会社は、平成25年5月に大阪府より、「不動産特定共同事業法に係る業務の一部停止60日間お及び指示」を受けました。

これは、上場企業と同等の会計処理を求めた大阪府側に対し、インベストファンド側は通常の法人税法に基づく会計処理を行っていたことにより、資産の価値に差が発生し約32億円の過大計上という判断がされたことによるものでした。

参照元：お知らせ

その後、都市綜研インベストファンドは大阪府に対し、業務停止処分取消請求を求める訴状を提出し、平成22年度・平成23年度の貸借対照表と損益計算書の修正を行い、平成25年7月29日より募集営業業務の再開をすることとなりました。

それ以降、みんなで大家さんでは営業停止等の行政処分はなく、元本償還や分配金も遅延なく支払われておりますが、少なからず投資家からの評価や評判等に影響があったと言えるでしょう。

【デメリット3】節税対策にはならない

みんなで大家さんは投資商品の中でも「不動産特定共同事業商品」に分類され、不動産特定共同事業商品によって発生する利益は「雑所得」です。

雑所得の課税方法は総合課税です。総合課税は、対象となる所得をすべて合計して税率が決まるので、より正確な税額を決定するために確定申告が必要になります。

みんなで大家さんでは20.42%（所得税）を源泉徴収した後の金額が分配金として出資者に支払われます。

みんなで大家さんとは

「みんなで大家さん」とは、運営会社である都市綜研インベストファンド株式会社が選定した不動産を、1口100万円からの小口の金融商品として出資を募る不動産投資型クラウドファンディングです。

みんなで大家さんの営業者・都市綜研インベストファンド株式会社は「不動産特定共同事業者」として大阪府から、販売代理であるみんなで大家さん販売株式会社は東京都から、それぞれ許可を得て投資家と「不動産特定共同事業法」に基づいた契約を結びます。

みんなで大家さんでは、投資家から受けた出資金を基に不動産賃貸事業を行い、その賃貸利益を原資として投資家に分配金を支払っています。

引用：国土交通省-不動産特定共同事業法に基づく事業者及び適格特例投資家一覧

みんなで大家さんでは想定利回りが6％～7％という高利回りで出資を募集しており、1口100万円からという分かりやすい金額であることや、販売開始から約15年間元本割れなく営業できているという実績もあることから、様々な年齢層から支持を得ている商品です。

みんなで大家さんの運営会社｜会社概要

みんなで大家さんは、共生バンクグループである都市綜研インベストファンド株式会社が運営する商品です。

都市綜研インベストファンドの会社概要は以下のとおりです。

営業者

販売代理人

みんなで大家さん販売株式会社の代表取締役も栁瀨 健一氏が兼任しています。

栁瀨氏は兵庫県神戸市の出身で、自衛隊の経験を経て資産家向けのコンサルティング事業を立ち上げ、その後不動産会社の立ち上げに携わり、当時では珍しかった定期借地権付きの分譲マンションを手掛けました。

その後、1997年共生バンクグループの前身となる都市綜合インベストバンクグループを設立し、様々な不動産関連事業に幅を広げながら現在に至ります。

まとめ｜みんなで大家さんはやばい・怪しいと言われる理由はネガティブな口コミが多いから

みんなで大家さんがやばい・怪しいと言われる理由と最新の口コミ・評判をご紹介しました。

みんなで大家さんは投資商品であり、投資商品では元本は保証されておりません。想定利回りは7％という高い利回りと2か月に1度受け取れる分配金が魅力的な商品ではありますが、その分配金が運用期間中にきちんと支払う能力がある会社であるかどうか、出資前に見極めることが大切です。