みんなで大家さんは返金されない？償還されないって本当？満期で配当はいくら？

この記事を書いた人

小島 優一

宅地建物取引士

宅地建物取引士、２級ファイナンシャルプランニング技能士。生命保険会社にてリテール業務に従事した後、2014年に不動産仲介会社であるグランドネクスト株式会社を設立。 2021年より幻冬舎ゴールドオンラインにて不動産を通じて財産を守る、増やす、残す記事を連載している。 >> 詳細はこちらから

【この記事のまとめ】

1. みんなで大家さんは少額から不動産投資を始めることができる
2. みんなで大家さんは満期になると配当はいくらもらえる？
3. 高すぎる配当や高利回りを謳っている場合は注意が必要
4. 過去には安愚楽牧場やエクシアといったポンジスキームの事件が発生している
5. 16年間元本割れなしという堅実な実績もあるが、投資は自己責任でリスクが伴う

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最近CMやWEB広告などで「みんなで大家さん」という名前を耳にした人も多いのではないでしょうか。

「みんなで大家さん」はクラウドファンディング型の不動産投資商品で、6～7％の高利回りが人気の商品です。

この記事では、みんなで大家さんの仕組みをご紹介し、みんなで大家さんが満期を迎えた場合の返金（償還）について解説します。

みんなで大家さんは返金されない？償還されないリスクは！

みんなで大家さんは償還（返金）されないのでは？という噂がありますが、実際に「償還されない」「返金されない」「みんなで大家さんで損をした」という事例はあるのでしょうか。

結論から言うと「償還されない」・「返金されないで損をした！」という事例はありません。どうしてこのような噂が広がったのか、その背景を解説します。

みんなで大家さんの解約が殺到し、中々返金されないことがあった？

みんなで大家さんの運営会社である「都市綜研インベストファンド株式会社」は、2013年5月に2か月の業務停止（営業停止）命令を受けたことがある会社です。

行政処分の理由は行政との「会計基準の見解の相違」によるものです。この相違により、債務超過に見えてしまったことから行政処分をうけました。

運営会社が業務停止（営業停止）命令を受けた際には、投資ファンドの解約が殺到し、出資金や利益分配金の配当に遅れが出た事例もありました。

現在、都市綜研インベストファンド株式会社は会計基準を見直し、大阪府の事業許可要件を満たして、営業を続けています。

中途解約はできる？

みんなで大家さんは地位の譲渡によって中途解約をして返金することもできます。現状、返金されないということはありません。

実際みんなで大家さんを中途解約した方の口コミをご紹介します。

みんなで大家さん、中途解約！
本日、営業者譲渡（中途解約）の契約書類のご提出を確認でき、譲渡契約が成立しました。
返金予定日と譲渡日をご連絡いたします。
みんなで大家さん８号：100口
・返金予定日　2023年8月14日譲渡日から土日祝、弊社休業日を除く60営業日後です。続く～#みんなで大家さん pic.twitter.com/HbYhzSYygE

— AJP PR3 (@jr5epr) May 18, 2023

この方の続きのツイートによると、みんなで大家さんとの解約が成立したのが2023年の5月。

返金予定日が8月と記載されているので、返金されるまでに3か月かかるようです。解約はできますがこの方のように返金されるまでに時間がかかることは理解しておきましょう。

みんなで大家さんに投資した200万円解約手続きしたら解約手数料が3.3%引かれて1934000円が2ヶ月後に振り込まれることになりました。丁度来年からまた投資する予定やからこれの半分を口座に入れます。後半分は家内のクリスマスプレゼントに全額使います。
まだ足りんけど😅

— ダメおやじFIRE (@ododentist) September 30, 2022

この方の場合は、解約手続きから約2か月後に返金されたようですね。

この方のツイートにあるように、中途解約の場合、当然ですが満額の返金は難しく、手数料もかかります。

中途解約の方法は？返金はいつ？

みんなで大家さんの途中解約はwebや電話から相談することができます。

出資金の返還日については、このようになっておりますので、詳しくは公式サイトをご確認ください。

引用：みんなで大家さん公式「出資金の返還」

みんなで大家さんが満期になると配当はいくら受け取れる？

運用期間3年～5年で満期になるファンドが多い

みんなで大家さんのファンドの多くは、運用期間が3年〜5年に設定されています。

運用期間3年〜5年というのは、他の不動産投資クラウドファンディングと比較すると、長期の運用期間です。

1万円程度から投資ができる不動産投資クラウドファンディングもありますが、運用期間は2か月〜1年程度が大半を占めています。

満期になってから配当が返金されるタイミング

みんなで大家さんの不動産小口化商品が満期になると、元本と最終の利益分配金が一緒に返金されます。

公式サイトによると、返金のタイミングは、満期日の属する月の2か月後の最終営業日です。

投資ファンドが満期を迎えても、すぐに返金されるわけではありませんので、「返金されない！」と焦らないようにしてください。詳しい返金のタイミングについては、投資前にしっかりと確認しておくことが大切です。

100万円を5年間運用すると受け取れる配当額

投資するファンドは、現在募集中の「みんなで大家さん成田16号」と仮定します。「みんなで大家さん成田16号」は、運用期間5年、想定利回り7%の商品です。

引用：みんなで大家さん公式サイト

1口100万円の「みんなで大家さん成田16号」が想定利回り通りに満期を迎えると、累計で100万円×7.0%×5年＝35万円の利益分配金が受け取れます。

さらに、満期になり元本100万円も返金されると、受け取れる税引き前の合計額は135万円になります。

しかし、みんなで大家さんで得られる利益分配金は20.42%（所得税20%＋復興特別所得税0.42%）が源泉徴収されて入金されるため、実際に満期後に受け取れる配当額は元本100万円に加えて、約28万円が受け取れます。

「みんなで大家さん成田16号」に1口100万円を投資すると、5年後には合計約128万円の配当金が受け取れる計算です。

みんなで大家さんで確定申告が必要になるケース

みんなで大家さんの利益は20.42%が源泉徴収される旨を解説しましたが、源泉徴収されても確定申告が必要になる場合があるので注意しましょう。

下記は分配額にかかわらず、確定申告が必要な人の条件です。

また、みんなで大家さんの利益が年間20万円以上の場合は、確定申告が必要になります。

みんなで大家さんのメリット・利点

みんなで大家さんは利回りが高い

みんなで大家さんの投資ファンドの多くは、想定利回りが6%〜7%に設定されています。

これは、他の不動産投資クラウドファンディングや株式投資などと比較しても、高い利回りです。

実質の利回りもそんなに高いのか気になるところですが、みんなで大家さんの公式サイトによれば、元本評価割れは15年継続して発生しておらず、これまで想定利回り通りの支払いが実施されています。

運用期間が長く、長期投資ができる

すでにご紹介した通り、みんなで大家さんの投資ファンドの多くは、運用期間3年〜5年です。

投資先を変更することなく、長期間にわたって投資ができ、2か月に1回の利益分配金を受け取ることができます。

運用の手間がかからない

一般的な不動産投資では、設備トラブルや空室対策などの管理業務が必要になります。

みんなで大家さんでは、投資を始めた後は2か月に1回の利益分配金の入金を確認するだけで、特別な維持管理などの手間がかかりません。

利益分配金については、源泉徴収されてから指定の口座に振り込まれます。

優先劣後システムでリスク低減

引用：みんなで大家さん公式サイト

みんなで大家さんの投資ファンドでは、「優先劣後システム」が採用されています。

優先劣後システムは、投資する方の出資金の返還や利益分配金を優先して支払うシステムのことです。

みんなで大家さんが販売する投資ファンドは、不動産特定共同事業であり、投資する方と事業者であるみんなで大家さんが、共同で不動産投資を行っています。

みんなで大家さんでは、投資する方の優先出資を80%、事業者の劣後出資を20%の割合で出資しています。

みんなで大家さんは後悔する？デメリット・リスク

元本保証は無く、元本割れのリスクがある

他の不動産投資商品と同じく、みんなで大家さんも元本が保証されているわけではありません。

想定6〜7%の利回りが受け取れないだけでなく、元本も失ってしまうリスクがあります。

預金感覚で始めやすい、みんなで大家さんではありますが、元本割れのリスクがあることも忘れてはならない重要なポイントです。

最低投資金額が高めに設定されている

一般的な不動産投資を始めるためには、数千万単位のお金を用意する必要があり、それに比べると、100万円から始められるみんなで大家さんは投資を始めやすい金額です。

しかし、みんなで大家さんと似た仕組みである不動産投資クラウドファンディングでは、1万円から投資を始められるCOZUCHI（コヅチ）やCREAL（クリアル）などもあります。

100万円から始められるみんなで大家さんですが、他のサービスと比較すると、最低投資金額は決して低いとは言えない商品です。

地方への投資ファンドが多い

多くの不動産投資クラウドファンディングでは、東京などの収益減少リスクの低い都市部に集中的に投資しています。

一方、みんなで大家さんでは、千葉県の成田空港周辺開発プロジェクトや鹿児島県奄美市の国産バナナファームなど、地方への投資ファンドが目立ちます。

これまで16年間元本割れを起こしていないみんなで大家さんですが、元本割れのリスクが無いわけではありません。

自転車操業の噂が？

みんなで大家さんについてGoogleで調べると「自転車操業」というキーワードが表示されます。

自転車操業とは、会社が損失を出し続けながらも、決済直前に入った資金により、なんとか経営を続けている状態のことです。

想定利回りが7％と非常に好条件であることからこのような噂が出ているようですが、現時点でみんなで大家さんが自転車操業をしているとは断定できません。

みんなで大家さんの口コミ・評判（X、2ch）

広告がしつこいので心配

みんなで大家さんの広告がそこら中に出てくるから調べてみたけれど、もうこれきっと終盤よね？
今から手を出したら終わるやつな気がする

— タカ (@Taka0001124) December 26, 2022

みんなで大家さんの広告が多くしつこいという口コミがありました。広告をたくさん出していることから、出資を集めるために必死なのではないかと心配されています。

想定利回り7%は高すぎる

みんなで大家さんの広告わらう
年利7％の物件あったら転売したほうが
利益あがるくね（笑）

— いぬ (@stake_holder_jp) January 27, 2023

みんなで大家さんをご存知ですか？1口100万円から不動産投資できます。魅力は2ヶ月に1回配当金を受け取れるところ。年利7%、つまり1口で税引後約9300円を偶数月にGET。この金額が大きいか小さいかはあなた次第ですが、年利7%ですよ？私の配当はまだですが、お小遣いGETを楽しみに待つとします pic.twitter.com/TtErWiBcXE

— みかん丨6時間勤務慣れてきた！ (@mikan_fukugyo) March 9, 2022

みんなで大家さん成田、ついに14号に突入。
募集総額253億円にて新発売。
8月下旬に募集開始の13号の243億円がまだ完売していないので、月間流入額約70億円が限界っぽい。
まだ土木工事中で、施設が開業するどころか建築工事すら始まっていない土地から、どうやって年利7%の配当が生み出せるのか？ pic.twitter.com/1blRocTnMI

— miracchi (@miracchi3) November 30, 2022

みんなで大家さんの投資ファンドは、想定利回り6〜7%の商品が多く、年利が高すぎるのではないかという口コミがありました。

不動産投資には必ずメリットとデメリットがあるため、慎重に判断する必要があります。

必ず儲かるとは限らない

何度も書いてるが実態がポンジなら

今まで配当が出てて償還できてるってのは

今後も大丈夫って事には繋がらないのよ

引用：２ちゃんねる（５ちゃんねる）

みんなで大家さんは、現在まではきちんと償還されています。

しかし、どの不動産投資も必ずリスクはつきものであり、今後も必ず儲かるという保証があるわけではありません。

途中解約したが、しっかり返金された

以前、私が「みんなで大家さん」に200万円投資してる時に、両学長が、みんなで大家さんの動画で色々説明してくれたので、まずいと思って、解約したんやけど、やっと解約手数料除いた全額194万円入金されてました。配当もあったから数万は利益ありました。
戻ったお金は全額、家内の宝石代になった

— ダメおやじFIRE (@ododentist) January 21, 2023

みんなで大家さんに投資した後に、途中解約した方の貴重なツイートです。

みんなで大家さんへの投資を検討している方の中には、利益分配金や元本が本当に返金されるのか心配する方も多いようです。

不安に感じた場合には、運用期間中でも途中解約ができ、しっかり返金されたという口コミは参考になる情報です。

みんなで大家さんをやってみた人のブログ

みんなで大家さんをやってみた人のブログから、体験談を調べることもお勧めです。

この章では、実際に投資している方のブログをご紹介します。

コビトさん「みんなで大家さん始めてみた」

コビトさんが運営している「みんなで大家さん始めてみた」では、毎月画像つきの分配金の通知画像をアップしています。

実際にきちんと分配されているのか、どのくらいの額が振り込まれているのか気になる方はこちらのブログを参考にすると良いでしょう。

出典：みんなで大家さん始めてみた

ナマケモンさん「みんなで大家さんの部屋。」　　　

ナマケモンさんが運営するこちらのブログでは、投資を始めた経緯や他の投資商品との比較分析などを公開しています。

みんなで大家さんで投資をするか悩まれている方にとって参考になるでしょう。

出典：みんなで大家さんの部屋。

みんなで大家さんとは？

みんなで大家さんの運営会社は「都市綜研インベストファンド株式会社」、販売会社は「みんなで大家さん販売株式会社」です。

下記ではそれぞれの会社概要をご紹介します。

みんなで大家さんの運営会社

みんなで大家さんの販売会社

それぞれ不動産特定共同事業法に基づき、許可を取得しています。

不動産特定共同事業とは複数の投資家から出資を受け、それに基づいて不動産を運用し、得られた収益を共有する事業の仕組みを定めた法律のことです。
この許可を得るには、資本金1億円以上・宅地建物取引士であることなどの条件が必須になります。

まとめ｜現時点では返金されないは事実ではない

みんなで大家さんの投資ファンドが満期になった際の償還・配当について解説しました。

みんなで大家さんでは投資ファンドが満期になると、配当が受け取れるのは、満期日の属する月から2か月後の最終営業日です。つまり、満期日から2か月〜3か月後が、元本と最終利益分配金の返金されるタイミングになります。

みんなで大家さんは運用期間が長く、想定利回りが高いというメリットがありますが、元本割れのリスクや最低投資金額が100万円からという、デメリットもあります。

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