中古マンションの購入は維持費に要注意！維持費の種類と安くなる選び方、注意点をわかりやすく解説

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小島 優一

宅地建物取引士

宅地建物取引士、２級ファイナンシャルプランニング技能士。生命保険会社にてリテール業務に従事した後、2014年に不動産仲介会社であるグランドネクスト株式会社を設立。 2021年より幻冬舎ゴールドオンラインにて不動産を通じて財産を守る、増やす、残す記事を連載している。 >> 詳細はこちらから

新築マンションよりも中古マンションの方が維持費が高い

まず、中古マンションを購入する場合、維持費のひとつでもある修繕積立金をしっかりとチェックしておかなければいけません。

分譲マンションの場合、大規模修繕のスケジュールを前もって建てており、毎月、修繕積立金という名目で、各部屋の所有者からお金を積み立てています。

中古マンションの場合は、計画通りの積立額に届いているかどうかを確認しておかなければいけません。

一般的に新築マンションで住まいを購入するよりも、中古マンションを購入した方が維持費がかかりやすいといわれています。

新築マンションよりも中古マンションのほうが維持費が高いといわれている理由は主に2つです。

次の項目からは、中古マンションの維持費が高いといわれる2つの理由について詳しく解説していきましょう。

経年で住人が減り、維持費負担の割合が大きくなる

築年数が経過していくと住民が減って維持費の割合が多くなる可能性があります。

日本で最も大きな社会問題のひとつが少子高齢化による人口減少です。

2008年をピークとして人口は減少しており、特に地方や郊外において人口減少の影響を大きく受けています。

また、築年数が経過していくと退去者が増え始め、すぐに入居者が決まらずに空室のままとなっているケースも少なくありません。

新築マンションの場合は当然ながら築年数も新しく、購入したばかりなので退去する人も少ないため、維持費負担の割合が多くなるということは考えにくいといえます。

そのため、中古マンションの方が、維持費が高くなるといわれる理由の一つに挙げられるのです。

経年劣化でメンテナンス費用が高くなりがち

新築よりも中古のマンションが故障の可能性が高くなり、メンテナンス費用が高くなることが多いです。

築年数が新しいうちは、メンテナンス費用も早々高額にはなりにくく、点検費用など、ある程度、計画的な維持費用で運営ができるでしょう。

しかし、中古マンションの場合経年劣化により想定していなかった箇所のメンテナンス費用がかかってしまうことも考えられます。

もしかすると、修理ですむものが交換まで行わなければいけないことも考えられます。

これらの理由により、中古マンションの維持費の方が高くなりがちといわれているのです。

中古マンション購入で気をつけたい6つの維持費

では、どのような費用が維持費とされているのでしょうか？

ここからは中古マンションを購入する際きちんと理解しておきたい維持費について、詳しく解説していきましょう。

管理費・管理会社

まずマンション購入で最初に挙げられる維持費が「管理費」と管理会社へ支払う「業務委託料」です。

管理費とは、主に、マンションを円滑に運営するためにかかる費用ですが管理費の内訳は下記のような項目となります。

共用部分が大きかったり、部屋数が少なかったりすると管理費は高額になってしまいます。近年のマンションでは、エントランス部分にコンシェルジュを配置しており、そういったマンションでは人件費がかかり管理費が高くなる傾向にあります。

次に、維持費の中に含まれている、管理会社の業務委託費について解説します。基本的に、建築した建築会社のグループ会社が管理会社です。三菱地所、住友不動産、東京建物など歴史の長い会社が建築しているグループの管理会社は、信頼性や人気は高いですが反面、管理費は高いといえるでしょう。

マンション管理の状況次第では、管理会社を変更することで、コストを削減することも可能です。

修繕積立金・長期修繕計画

長期修繕計画に伴う修繕積立金も維持費として注意しておきたい費用です。分譲マンションにおいては、将来、行うべき修繕工事の内容や時期、想定される費用などをあらかじめ作成しておき、将来の修繕工事のために修繕積立金を毎月、マンションの所有者から徴収しています。

修繕積立金を使う主な修繕とは、マンションの屋上の防水工事、外壁の修繕工事、給排水設備の修繕工事などです。マンションを長期に渡り維持していくための内容となります。この積立金が欠乏をするとマンションの維持管理のレベルが落ち、物件の価値も毀損します。

マンション規模

修繕積立金の目安として、下表を参考にしてみてはいかがでしょうか。

専有床面積当たりの修繕積立金の額（出典：国土交通省）

国土交通省が平成23年4月に発表した「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」です。

平均値を比較してみると、15階未満で建築延床面積が10,000㎡以上のマンションの場合、修繕積立金は178円/㎡・月と一番安くなります。

一戸当たりの専有面積にもよりますが、15階未満で100戸以上200戸未満の大規模マンションですと、修繕積立金は比較的安く抑えることが可能です。

しかし、15階建て未満で50戸未満の小規模マンションや15階建て以上の高層マンションになりますと修繕積立金は上がります。

計算例を挙げてみましょう。

10階建ての8,000㎡で、専有面積が80㎡の修繕積立金は上記の表より202円/㎡・月となります。

この計算方法を参考に、マンション購入の際、修繕積立金を計算して備えておきましょう。

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駐車場・駐車料

駐車場の費用は、購入費用とは別に駐車場を敷地内で借りて利用しなければいけません。

購入費用に駐車場は含まれていないことを理解しておきましょう。また、駐車場が機械式駐車場の場合は、修繕費用がかかるので、修繕積立金の中に機械式駐車場の修繕費用が含まれます。下表を見てみましょう。

機械式駐車場の1台あたりの修繕工事費（出典：国土交通省）

購入を検討しているマンションの駐車場が、2段（ピット1段）昇降式の機械式駐車場が70台分あると仮定します。住戸の床面積が80㎡、マンション全体の専有床面積が8,000㎡の場合の負担割合は80/8000です。

この場合の修繕積立金の平均は修繕積立金平均=7,085円×70台×80/8000=4,096円となります。

駐車場が平地なのか機械式なのかで修繕費用は大きく変わりますので、マンションの購入費用の他に駐車場の状況についても把握しておきましょう。

エレベーター・オートロック

エレベータの設置目安として、50戸から100戸に1基程度が目安とされています。ここで、注意しておきたい点が、30戸の小規模マンションでも90戸の中規模マンションでも同じ１基となると、修繕や管理費用が3倍も異なってくるということです。

オートロックは基本的に１カ所のみですが、同じことがいえるでしょう。エレベータは、基本的に階数が高いと必需設備です。しかし、オートロックは小規模マンションにおいて、保守更新の負担が大きいので、検討される材料ともなります。

 固定資産税・都市計画税

不動産を保有しているとかかる税金が固定資産税や都市計画税です。

マンションも例外ではなく、土地と建物の保有割合に応じた固定資産税と都市計画税が請求されます。

固定資産税と都市計画税の計算方式は下記のとおりです。

マンションも保有期間中の土地・建物に固定資産税・都市計画税が毎年かかります。

建物の評価は、年数に応じて下がりますので固定資産税・都市計画税も年数に応じて下がります。

大規模修繕工事で修繕積立金を抑える中古マンションの選び方

しかし、同じ大規模修繕工事でも、使っている材質の違いで金額が異なります。

つまり、安く抑えることができる、材質を把握しておくと修繕積立金を抑える中古マンションを選ぶことができるのです。

中古マンションの主な個所ごとに修繕工事費が安くなる仕上げや材料を検証しましょう。

外壁は修繕工事費の観点からタイル張りの方がおすすめ

外壁部分にかかる費用として、一定期間ごとの塗り替えが必要になります。

しかし、一定期間ごとの塗り替えが必要ない材質がタイル張りです。タイル張りのメンテナンスは大規模修繕工事の際、高圧洗浄のみを行うだけです。つまり、塗り替えの費用を抑えることが可能。建築工事費用はタイル張りの方が塗装仕上げよりも高くなりがですが、長期間のメンテナンス費用に関していうと塗装仕上げよりも安いのです。

中古マンションの手摺りがステンレス製かアルミ製のもの

手摺りも素材によって安く抑えることが可能です。手摺りの素材には、ステンレス、アルミ、鉄などが利用されています。手摺で行う修繕工事としては、サビなどが出ている可能性があるので一定期間ごとに塗装が必要です。鉄製の手摺りは、どうしてもサビや塗装が剥げるリスクがあるので、サビに強いステンレス製やアルミ製のものがあります。

給排水管がプラスチック製かステンレス製になっている中古マンション

給排水管も、長期修繕においては、必ず行わなければいけない個所のひとつです。

共用の給水管や排水管は、配管や継手部分の内部がよく腐食します。 その対策として、更生工事（洗浄、研磨、コーティング）や更新（取替）工事が必要です。

以前は、鉄製の管が使用されており、腐食や劣化のスピードが速く、定期的な修繕工事を行っていました。しかし、最近の新築マンションでは、プラスチック管やステンレス管など腐食しにくい材料が使われるようになっています。そのことにより、更生工事が無くなり更新（取替）工事も遅らせることが可能です。

また給排水管の修繕工事費も安くなる傾向にあります。修繕工事費の観点から見れば、給排水管がプラスチック製かステンレス製になっているものがおすすめです。しかし、給排水管は、外観から判断ができません。

中古マンションの修繕工事会社は第三者機関の活用がおすすめ

中古マンションの修繕工事は、管理会社が修繕工事会社に依頼するのが一般的です。

しかし、管理会社を通じて修繕工事会社を手配する場合に、管理会社は、修繕工事に自分たちの利益を上乗せした額を見積もりとして管理組合に提出しています。

一般的に、修繕工事費用の30％から40%を乗せているのが実情です。

例えば、大規模修繕工事費用が3,000万円かかると見積もられているとすると、費用の内訳は

となります。これでは、いくら修繕積立金を抑えても意味がなくなってしまうといえるでしょう。しかし、現在は優良会社を無料で紹介する第三者機関があります。

修繕工事費を安くするなら、WEB上にて検索すれば出てきますので第三者機関の活用がおすすめです。

中古マンションの維持費は築年数と耐震基準にも注意が必要

中古マンションを選ぶ場合、築年数は判断の大きな材料といえるでしょう。

中古マンションの維持費は、築年数や耐震基準においても注意が必要なのです。

ここからは、おすすめする築年数のマンションや耐震基準などについて解説していきましょう。

築23～25年の中古マンション購入がおすすめ

公益財団法人東日本不動産流通機構「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2018年）」によると、中古マンションは築25年を過ぎますと下げ止まる傾向です。

しかも築30年を過ぎますと、むしろ価格が上がる中古マンションもあります。

つまり、価格推移からみると購入した方がいいマンションは築25年を超えるものとなるでしょう。

では古くなればなるほど良いのかということになるとそうではありません。マンションなどの不動産は高額なため、現金での購入よりも住宅ローンを利用しての購入が一般的です。すなわち、購入にあたり、住宅ローンを利用する場合も考えておかなければいけないということになるでしょう。

住宅ローンを利用するメリットのひとつが住宅ローン控除です。

しかし、住宅ローン控除を利用したい場合は、中古マンション（耐火建築物）の場合は築25年までが条件となります。

新耐震基準のマンションの方が安全面の観点でおすすめ

耐震基準は建築物を設計する際、最低限度の耐震能力を有することを保証し建築許可する基準です。

耐震基準には、1981年6月を境として旧耐震基準と新耐震基準があります。

当然ですが、耐震能力を強化した新耐震基準の方が安全です。

旧耐震基準と新耐震基準の交付日を比較してみましょう。

例えば、1983年に竣工したマンションであっても、1981年5月31日以前の建築確認済証の交付日であれば、旧耐震基準のマンションとなります。住宅金融支援機構「フラット35」の場合ですが、1983年4月1日以降に竣工したマンションを新耐震基準のマンションとしています。

マーケットでも耐震基準の観点から1983年（昭和58年）4月1日以降（築36年）のマンションは人気があり、価格も2割程度旧耐震基準の建物より高くなっています。

まとめ

今回の記事では、維持費、大規模修繕工事、築年数、耐震基準の観点から中古マンション購入を検証しました。

特に維持費はマンションに住み続ける限り払い続ける費用なので、少しでも維持費を抑えるためにも購入前に上記内容を一応調べておくことをおすすめします。

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２０１８年の記事

中古マンションは新築と比べてローコストで入手しやすいメリットがあります。

限られた予算の中でも、中古マンションなら駅チカなど希望のエリアで購入できるチャンスが広がりますね。

ただし、コスト面を意識して中古マンションを選ぶなら要注意なポイントがあります。

維持費がかさみすぎて、新築マンションよりも結局は割高、などということになるリスクがあるのです。

こんな話を聞くと不安．．．という人もいるでしょう。そこで、中古マンションにかかる維持費について把握していきましょう。

築年数が経てば維持費はかさみやすい

マンションは戸建てと異なり、個人が所有しない部分が多くあります。いわゆる「共有部分」ですね。

共有部分について、普段は管理会社等が手入れを行ってくれます。とはいえ、手入れは清掃などの基本的な取り組みだけが基本です。設備の故障などが発生した際には別途費用をかけて修理を行う必要があるのです。

マンションの建物自体は耐用年数が戸建てよりも長くなっています。そのため、戸建てと比べて外壁再塗装や屋根の修理に費用を支払う必要が出てくるタイミングは遅くなると言えます。とはいえ、マンションも築年数が経つにつれていたみは発生します。

徐々に修理すべき個所が増えてくることになるでしょう。その結果、維持にかかる費用がどんどん増えていくことが想定されます。修繕にかかる費用がいきなり居住者に請求されるわけではありません。しかし、修繕積立金などの費用が上がることで、中長期的には負担を強いられてしまうのです。中古マンションを買う際には維持費がかさみすぎないかをしっかりチェックしておくべきなのです。

中古マンション購入時には管理費や修繕積立金の額を要チェック

では、具体的にどのような項目をチェックすべきなのかを知っておきましょう。マンションでは毎月、管理費や修繕積立金が徴収されます。

この金額がどのくらいなのかについて、物件を検討する際に比較してみましょう。一般的に、新築物件では安めに設定されています。築年数が経つにつれてこれらの額が引き上げられる傾向が見られるのです。東京都内のマンションを例に、管理費や修繕積立金の相場を見てみましょう。

【例1】ライオンズマンション南砂町

管理費：8,200円/月　修繕積立金：4,940円/月

1985年10月建築で、築年数は30年以上となっています。ただ、オートロック設備があるなど魅力ある物件であり続けています。2013年2月に大規模修繕が実施されていることから、管理費や修繕積立金の急上昇の懸念は低いですね。築年数が経っていても維持費が抑えられる中古物件があるとわかります。

【例2】東京シーサウスブランファーレ

管理費：12,210円/月　修繕積立金：9,330円

2004年築の36階建てタワーマンションです。品川駅徒歩圏内の好立地です。賃貸住宅から自己所有マンションへの転居を検討する際には、維持費が高いと家賃がなくなるメリットが薄れてしまうので要注意です。

【例3】高輪・ザレジデンス　テラス棟

管理費：14,500円　修繕積立金：4,790円

2005年築の47階建てタワーマンションで品川駅徒歩圏内と例2の物件に近い条件です。ただ、管理費がやや高めな一方で修繕積立金は半額程度と大幅に安くなっています。維持費の安さは魅力ですが、大規模修繕等の際に積立金が不足すれば維持費増となるリスクがあります。

管理費や修繕積立金の額がさまざまであることがお分かりいただけたでしょうか。管理費はマンションの管理体制に応じて費用が変わります。

たとえ少し高めの費用であっても、住民サポートが充実している等の場合は割に合うと考えることもできるでしょう。特に注意すべきポイントは修繕積立金です。類似の物件と比べて大幅に安い場合は、中長期的に住み続けると積立金の値上げが発生するリスクがあると考えてください。

建て替えなど大規模費用発生時に維持費が急増するリスクも

マンションは築年数が経つにつれて必要とされる修繕の規模が大きくなります。かかる費用もそれに伴って多くなってしまうのです。もちろん、各マンションでは大規模な修繕に備えて積立金を確保しているはずです。しかし、必ずしも十分な積立金を確保できているとは限りません。

積立計画が甘かったり、当初の想定よりも早い段階で大規模修繕が必要になったりと言ったケースでは、積立金が値上げされるリスクがあるのです。そのため、中古マンションを購入する際には近いうちに大規模な修繕が発生しないかを調べておきましょう。

もし大規模修繕が発生するとわかれば、積立金が十分に確保できているかをチェックしてください。新築や築浅のころから長年住み続けた住民たちが十分な積み立てを行わなかったツケを、中古マンションを購入したばかりのあなたが負わされることのないようにしたいものですね。

場合によっては売主が維持費増を懸念して中古マンションを売りに出していることもあり得ます。しっかり売り抜けて売主が負担せずに済んだ維持費を自分がいきなり背負わずに済むよう、維持費の変動リスクには要注意です。

戸数の多いマンションなら管理費が休めに

中古マンション探しをする際、築年数がかなり立っている物件を狙うとすると修繕積立金が高めになってしまうことはやむを得ないでしょう。それでも維持費を少しでも抑えられる物件を探したい場合は、管理費に着目してください。管理費はマンションの戸数が多いほうが安くなる傾向があります。

50戸のマンションを管理する際にかかる費用が100戸のマンションの管理費用の半分というわけにはいかないからです。そのため、戸数の多いマンションを選べば管理費負担を抑えやすいと言えます。

戸数が多ければ、それだけ大規模修繕などの際にかかる費用も多くの世帯が広く薄く負担することが可能です。急な支出増のリスクを抑えるためにも、戸数の多い中古マンションを探すと良いでしょう。ただし、戸数が多くても人気の高いタワーマンション等ではフィットネスジムが併設されているなど設備が充実しているために、管理費も割高に感じられることがあるでしょう。

マンションの設備を自分が使うかどうかも考えながら、維持費を支払う価値があるかを判断してください。

駐車場使用料も気になる

自動車を保有している場合は、駐車場使用料も気になります。駐車場使用料として利用者から徴収した費用は、修繕積立金や管理費などの一部に充てられるからです。もしこれらの費用が不足気味になれば、駐車場使用料が値上げされるリスクもあります。

また、駐車場の利用者が減るなどして維持管理コストに見合わなくなった場合は、駐車場設備が簡素化される可能性もあります。例えば、機械式駐車場が平面化されるなどの例が考えられます。費用の変動はもちろん、利用できる設備が減少する可能性も念頭に置いておいてください。

目先の物件価格だけでなく維持コストも考慮して物件選びを

中古マンション探しをする際は、物件価格や仲介手数料などが気になるはずです。もちろん、これらの費用は予算と相談しながら希望に合った物件を探すうえでぜひチェックすべき項目でしょう。しかし、不動産は買っただけで終わりではありません。

購入後も維持管理を行う必要があるのです。中古マンションであれば自らの手で行わなければならない作業はほとんどありません。ただその分、管理費や修繕積立金などの費用を毎月支払うことになります。

維持費がかさむ中古マンションを購入してしまうと、住宅ローンの返済と合わせて家計を大きく圧迫しかねません。物件選びの際は維持コストも考慮しましょう。