中古マンションの選び方を完全ガイド!購入前に決めておくことや内見時の心得、失敗しないためのポイント

この記事のざっくりしたポイント
  1. マンションの選び方で重視するポイントは3つ!
  2. いい物件の探し方はポータルサイトで探すか、不動産会社で直接探す方法がある。
  3. 失敗しないためには、内覧をしっかりすることと相場価格を知ることが大切。

小島社長

最近中古マンションを初めてのマイホームに選ぶ方が増えています。マンションをリフォームしたりお家時間を充実させたりしたい方には、賃貸よりも融通の利く中古マンション購入のほうがおすすめですね。

しかし、中古マンションと一口に言っても、さまざまな物件がありますよね。いざ探し始めると、どの中古マンションを選べば良いのか…

事務員

そこでこの記事では、中古マンションを購入する際の選び方や重視すべきポイント、さらにマンション購入を成功させるために欠かせない不動産会社選びまでわかりやすく解説します。中古マンション購入を検討している方は、ぜひ参考にしてみてください。

中古マンションを選ぶメリット

中古マンションには、新築にはないメリットがあります。中古マンションを選ぶ主なメリットは次の通りです。

中古マンションのメリット

  • 価格が安く、大きく値下がりしにくい
  • 実際に建物や室内を確認できる
  • 管理状況やどのような住民がいるかわかる

中古マンションのメリットとして一番にあげられるのは、新築よりも価格が安いことです。社会全体の不動産市場が値上がりした場合は、新築で販売された価格よりも値上がりすることもありますが、一般的には、新築よりも中古マンションのほうがかなり安くなります。

また、新築マンションの多くは建物の完成前に契約することがほとんどです。しかし、中古マンションはすでに完成しているので、室内や共用部分、管理状況、周囲の環境を実際に確認できる点もメリットだと言えます。

なるほど、ご近所の様子やゴミ出しの実態なんかは中古マンションだからわかるポイントですね。

事務員

中古マンション選びで特に重視すべき3点

中古マンションを選ぶ際の注意ポイントはいろいろありますが、特に重視するべき点は次の3つです。

中古マンションの重視すべき点
  1. 築年数
  2. 構造と間取り
  3. 周辺環境と立地

それぞれの重視すべきポイントについて、詳しく説明します。

築年数

築年数は、中古マンションを選ぶ際の重要なポイントです。築年数が新しいかどうかも大切ですが、新耐震基準が適用となった1981年以降に建てられているかどうかを確認しましょう。新耐震基準で建てられているほうがおすすめですが、1980年以前の旧耐震基準で建てられている建物であっても、耐震補強工事などが施されていると安心です。

築年数は、建物の耐震性だけの問題だけではありません。築年数の古いマンションだと、住宅ローンの融資額が少なくなったり返済期間が短くなったりします

注意
また、住宅ローン減税が受けられない、不動産取得税が安くなる控除特例が受けられなどのデメリットもあるので注意が必要です。

さらに、将来売却を予定している場合は、築年数が古いと次の購入希望者が現れにくくなる恐れもあります。売却を考えている場合は、それを踏まえて中古マンションの築年数を検討するようにしましょう。

構造と間取り

マンションの建物の構造と間取りも、中古マンションを選ぶ際の大切なポイントになります。特に、中古マンションを購入してからリフォームを検討している場合は、構造をしっかりと確認しておくことが大切です。

マンションの構造なんてどこも同じじゃないんですか?

事務員

小島社長

マンションの構造によっては、室内に抜くことのできない壁が存在することがあります。そのような壁があると、希望の間取りにリフォームやリノベーションできない場合があるので注意が必要です。

中古マンションを購入してからリフォームやリノベーションをしようと考えている場合は、間取りだけでなくマンションの構造も確認しておきましょう。

また構造によっては下がり天井になっていたり、梁が出ていることもあります。詳しくは下記の記事でわかりやすく解説しています。

【一級建築士が解説】マンションの間取り図でチェックしたい下がり天井と梁

下がり天井とは、排気ダクトや階層によって天井の一部が他の部分よりも一段低くなっているものを指します。

下がり天井があることで部屋に圧迫感が出たり、本来の天井高なら置けるはずの家具が設置できないというデメリットが目立ち、物件選びでは見落としがちですが注意したい点です。

WEBやチラシには簡易の間取り図しか掲載していない場合も多く、簡易版には下がり天井などの詳細な表記は省略されることもあるため、必ず間取り図と実際の部屋を見比べて表記にない下がり天井や梁がないかチェックしましょう。

周辺環境・立地

中古マンションを選ぶ際には、建物そのものだけでなく周辺環境も大切です。周囲に焼却場や大きな音やにおいがする工場、交通量が多く振動が伝わってくるような道路といった、生活をするにあたってマイナス面がないかをチェックしましょう。

近隣で再開発の予定がある場合は、高い建物が建てられる可能性もあります。

MEMO
再開発の計画や近くに大きなマンションや施設などの建築予定があるかどうかについては、不動産会社の担当者にあらかじめ調べてもらうことが必要です。

戸建てやマンションに限らず「家を買う」ということは「隣近所も一緒に買う」ということです。

隣人の玄関前や共用廊下がものであふれていたり、ゴミ袋が置かれていないか、バルコニーの手すりや床の隙間伝いに植物が伸びていたり、ゴミや異臭がないか等、隣人トラブルにつながりかねない箇所は念入りに見ておきましょう。

もちろん交通の便が良いか、子供の希望する学校の学区に入っているか、通学路は安全か、病院やスーパーといった生活に必要な施設が近くにあるかなども大切なチェックポイントになります。特に子供や高齢の方がいる場合や長く住むことを考えている場合は、周辺環境は重点的に確認するようにしましょう。

もちろん地盤や浸水被害など環境要因も重点的にチェックしてください。

チェックポイント
  • 過去に大きな災害が発生していないか
  • 海からの距離と海抜は大丈夫か
  • 自治代のハザードマップで危険エリアに該当していないか
  • 大地震にも耐えられる地盤の強さか

いずれの項目も自治体がWEB上に情報を公開しています。万が一が起きた際に家族と財産を守るためにも、しっかりと情報を集め土地の安全性を見極めることが大切です。

東京都ハザードマップ

安全性はもちろん大事ですが、マンションを買って一生住む人だけではなく、転勤や資産運用のために売りに出したり、子や孫に引き継ぐ人も多いでしょう。そうした人にとっては資産価値が下がりにくいかどうかも重要です。

下記の記事では今後マンション価格が上がると予想されているエリアについて詳しく解説していますので、参考にしてみてください。

【2021年最新版】 東京都内で今後マンション価格が値上がりする路線をズバリ予測

重要なのは人口流入が今後も増えるもしくは維持できるエリアであるか、マンション設備が十分備わっており広さ・間取り・利便性等が一定のレベルを満たしているかどうかです。

新型コロナウイルスの影響で働き方は大きく変わりました。テレワークが増え、在宅時間が増えたことで家に求める機能やクオリティのレベルも上がっています。防音のワークスペースや広いバルコニー、家事導線の効率化、子供が室内でのびのび過ごせるキッズスペース等、アフターコロナを見据えたマンションは今後も高い需要が望めるでしょう。

中古マンションの探し方

ここでは、実際に中古マンションを探す方法について説明します。中古マンションを探すおもな方法は、インターネットなどの不動産ポータルサイトを調べることと、直接、不動産会社に問い合わせることです。

不動産情報のポータルサイトで調べる

中古マンションを探す際にほとんどの方が使うのが、SUUMOやHOME’S、athomeなどといった不動産情報のポータルサイトでしょう。これらのサイトでは、場所や広さ、築年数、設備などの条件物件を絞り込んで、現在売りに出されている中古マンションを調べることができるので便利です。

小島社長

ただし、不動産情報のポータルサイトは不動産会社ではありません。気になる物件が見つかった場合は、その物件を掲載している不動産会社に連絡をする必要があります。なかには、すでに取引きが終わっている物件を掲載して集客している不動産会社もあるので、注意が必要です。

不動産会社に直接問い合わせる

不動産会社の中には、不動産情報のポータルサイトに登録していないところもあります。そのような不動産会社は、自社のWEBサイトなどで集客し、ポータルサイトへの登録料や利用料を節約することで仲介手数料半額や無料といった形で購入希望者への利益還元を実現しているのです。

節約しているとはいっても本当に仲介手数料無料になるものなんですか?厳しい条件があったりするのでは…?

事務員

小島社長

広告収入やオーナーから仲介手数料を受け取ることでバランスをとり、仲介手数料無料を実現することは可能です。都内でもいくつかの不動産会社はその手法で無料にしています。

ポータルサイトに登録していない不動産会社で購入すれば、3,500万円程度の中古マンションであれば100万円以上かかる仲介手数料の額を抑えられる場合もあります。購入したい中古マンションの目星がついている場合は、「仲介手数料無料 〇〇マンション」などと入力して探してみるもの一つの手です。

中古マンション探しで失敗しないためには?

最後に、中古マンション探しで失敗しないための注意点を説明します。

予算をどうするか計画する

中古マンションの購入前には予算計画も立てておかなければなりません。一般的に中古マンション購入に必要な予算は次のように考えます。

中古マンション購入費用+リフォーム・リノベーション費用

=自己資金+(借り入れ可能金額ー諸費用)

中古マンションは物件価格のほかにリフォームやリノベーション費用が必要となる場合があります。リフォーム・リノベーションの予定がない人も実際に工事をすると費用は大きくなりますので、念のためリフォーム・リノベーションの費用を含めて予算計画を立てましょう。

また、諸費用とは、下表のような費用になります。多くの方はまずネットで物件を選ぶ作業から始めているかと思いますが、物件価格だけでなく、購入にかかる諸費用についてもきちんと把握して、より正確な資金計画を立てることが大切です。

中古マンション購入時の諸費用
  1. 印紙代
  2. 登記費用
  3. 仲介手数料
  4. 火災保険
  5. 固定資産税・都市計画税清算金
  6. 修繕積立金・管理費清算金
  7. 住宅ローン事務手数料
  8. 住宅ローン保証料
  9. ホームインスペクション費用
  10. 不動産取得税

※ ⑦、⑧は住宅ローンで購入される方のみです。※⑨に関しては必須ではありません。※⑩は購入不動産によってはかかりません。

それぞれの支払いタイミングは下表の通りです。

  契約時 引渡し・融資実行時 物件取得後
諸費用 手付金(5%~10%)
仲介手数料(50%)
売買契約印紙代
適合証明手数料

残金決済(90%~95%)
仲介手数料(50%)
住宅ローン事務手数料
住宅ローン保証料
团体信用生命保険料
住宅ローン契約印紙代
火災,地震保険料
登録免許税
司法書士報酬(登記代)
不動產取得税
固定資産税・都市計画税
管理費清算金
修繕積立金

小島社長

購入後はローン返済に加えて毎月の管理費や修繕積立金、毎年の固定資産税が必要なことも忘れずに!

中古マンションの内見時の注意点

気になる中古マンションが見つかれば、内見をして購入するかどうかを決めます。売り出し中の中古マンションは、まだ売主が住みながら売却をしている場合もありますが、内見の際には居住者の生活やインテリアに引きずられないようにすることが大切です。部屋にあるものをすべて撤去して、好みの家具やインテリアにしたところを想像しながら内見しましょう。

MEMO
居住者に遠慮して細かいところまでチェックしない方もいますが、売買取引のための内見なのでそのような気遣いは不要です。収納や水回りの使い勝手などもしっかりと確認することをおすすめします。

具体的なチェック箇所を表にまとめましたので参考にしてみてください。

チェック箇所 チェックポイント
全体
床に傷や汚れはないか
床に傾きはないか
壁紙に傷や汚れはないか
窓はスムーズに開閉できるか
窓に破損部分はないか
玄関
玄関ドアの開閉はスムーズか
収納(靴箱)に異常はないか?
インターホンは正常に動作するか
リビング・洋室
室内のドアの開閉はスムーズか
カーテンレールに異常はないか(曲がっているなど)
和室
ふすまの開閉はスムーズか
畳にほつれや汚れはないか
キッチン
排水に異常はないか(水を流してみる)
収納(吊戸棚)の開閉はスムーズか
トイレ
排水に異常はないか(水を流してみる)
便座にがたつきがないか(座ってみる)
ペーパーホルダーに異常がないか
ドアの開閉はスムーズか
浴室
排水に異常はないか(水を流してみる)
ドアの開閉はスムーズか
洗面化粧台に異常はないか
その他
照明は点灯するか
換気システムは稼働するか

 

修繕計画や積立金の状況を担当者に確認する

マンションを維持管理するためには計画的なメンテナンスが必要です。一般的には10年~15年周期で大規模な修繕をするよう推奨されています。修繕計画は適当か、これまで修繕の記録はあるか、担当者に確認しましょう。

また計画的なメンテナンスにかかる費用の積み立てが修繕積立金です。毎月の修繕積立金の金額は妥当か、修繕積立金は十分にプールされているかについても担当者に確認しましょう。

マンション大規模修繕とは?費用相場や内容とよくあるトラブルについて

管理組合が定期的な点検をしているか把握する

マンションの寿命を左右するのが管理状態です。内見時には管理組合が定期的な点検をしているか確認しましょう。外壁・廊下・バルコニーのヒビ割れや塗装剥げはないか、タイルの浮きが放置されていないかなどをチェックします。また駐車場やエントランス、ごみ置き場などの共用設備の管理が行き届いているかも見ておきましょう。

マンションの管理規約なども確認しておこう

内見とあわせて管理規約や管理組合の議事録も確認しておきましょう。管理規約をチェックすれば、マンションの管理ルールがわかりますし、議事録では過去の総会でどのような話し合いがされてきたのか確認できます。

相場価格を調べておく

中古マンションを購入する場合は、実際に物件を探し始める前に、自分で相場価格を調べておくとよいでしょう。なぜなら、おおよその相場価格がわかっていれば、物件を選ぶ際や資金計画を建てる際に役立つからです。

相場価格を調べる際には、現在の売り出し価格がわかる不動産情報ポータルサイトだけでなく、不動産流通機構が運営している「レインズ・マーケット・インフォメーション」や国土交通省の「不動産取引価格情報検索サイト」で、実際の取引成約価格を確認しておくことをおすすめします。

信頼できる不動産会社を探す

不動産の売買には、信頼できる不動産会社を選ぶことが何よりも大切です中古マンションの売買実績が豊富にあり、知識や経験が豊富な担当者がいることは、中古マンション購入を成功させるために欠かせないポイントです。

小島社長

物件のメリットだけでなくデメリットや注意点も伝えてくれて、購入資金や税金についてのアドバイスもしっかりと行ってくれる担当者がいる不動産会社を選ぶようにしましょう。

悪い不動産屋の特徴

不動産業界には自社の利益になりさえすればどんな物件でも売ろうとする不動産屋は残念ながら実際に存在します。そんな不動産屋を見分けるためにはどこに注目すればいいのでしょうか。ポイントを下記にまとめました。

こんな不動産屋は要注意
  • 電話対応や、担当者以外のスタッフの態度が悪い
  • 「この物件は人気なのですぐ申し込みが入ってしまいますよ!」等やたらと急かしてくる
  • 事故物件や欠陥住宅等、買い手にきちんと事実を告知してくれない(こちらが聞くまで言い出さない業者もいます)
  • 物件のメリットだけ話してデメリットは伝えない
  • 実際は空きのない物件を空室として掲載してる(おとり物件)
  • 質問したことに対し推測や経験則で答え、管理組合や売り主に確認をとって調べない

上記のような不動産業者からマンションを購入すると、本来出会えたはずの希望条件にぴったりな物件に出会えないどころか、あとあと欠陥が見つかり補修費用で大損をしたり、契約手続きがスムーズに進まず不快な思いをすることもあるのです。

人生でそう何度も買うことのない大きな買い物です。まずは親身にこちらの希望をくみ取り、誠実に対応してくれる不動産会社を選ぶところからスタートとなります。

 

売買の仲介手数料無料のからくり。購入・売却時の落とし穴とデメリット

中古マンション購入時に重視すべきポイントを押さえておく

新築よりも安く買える、実際の物件を確認できるなどといったメリットがある中古マンションを選ぶ際には、さまざまな重視すべきポイントがあります。おもなポイントは、築年数とマンションの構造、そして周辺環境です。生活スタイルやライフプランに合わせて、重視すべき点に優先順位をつけて中古マンション探しをしましょう。

中古マンション探しには不動産情報ポータルサイトが便利です。しかし、不動産会社に直接問い合わせることで、仲介手数料が割引になる場合もあるので試していることをおすすめします。物件探しの際には、前もって相場価格を調べておく、内見をしっかりと行うなどの注意点をふまえて、中古マンション購入成功を目指しましょう。

 

 

 

 

ーーーーーーーーーーーーーー2020年の記事ーーーーーーーーーーーーーーー

 

新築一戸建てや新築マンションと比べて価格が手ごろで物件数が多く、希望に合う条件で探しやすいのが中古マンションです。しかし中古マンションと一口に言っても、状態や性能がさまざまでどれを選んで良いかわからないという人も多いでしょう。

そこでこの記事では中古マンションを購入する前に決めておくことや内見時のコツを紹介します。記事を参考に自分にぴったりの中古マンションを見つけましょう。

中古マンション購入の前に決めておくこと

中古マンションを探す際、多くの人はすぐにネット検索をするでしょう。しかしいきなりネットで物件を探しても自分に合う物件は見つかりません。中古マンションを購入したいと思ったら、まずは次の3つのことから始めましょう。

中古マンション購入の目的をはっきりさせる

一番はじめにするべきことは中古マンションの購入目的をはっきりさせることです。目的によって物件を選ぶ際に重視するポイントが変わります。具体的に、次の4つの目的について考えてみましょう。

中古マンションの購入目的
  1. 資産をもちたい
  2. 交通の便が良いところに住みたい
  3. 新しく家を建てるまでのつなぎ
  4. もっと広い部屋に住みたい

中古マンションを資産と考える人が重視したいポイントは「エリア」「周辺環境」「日照」などです。交通の便が目的の人ならば「駅近物件であること」が一番の条件となるでしょう。

同じように新築住宅(マンション)を買うまでのつなぎとして中古マンションを購入するつもりの人なら、「中古市場に流通しやすいマンション」を探すべきですし、今より広い家を求める人にとっては「間取り」が最大のポイントになるでしょう。このように中古マンションを購入する目的によって重視する条件が変わってきます。目的をはっきりさせたうえで物件選びに臨みましょう。

 

逆に言うと目的をはっきりさせておくと、中古マンション選びはスムーズに進むよ!

 

場所と間取りを決める

中古マンション購入の目的をはっきりさせたら場所と間取りを決めましょう。場所を決めるポイントは「子育てに適した環境」「夫婦それぞれの実家の中間地点」「職場に通いやすい」などというように具体的な条件を設定することです。

「東京都内」「職場に1時間以内で通える範囲」などといったあいまいな条件では、物件を絞り込むことができません。より細かく条件を絞ることで自分のニーズに合った物件が見つかります。都市部に住みたい人もいれば郊外に住みたいという人もいるように、住みたい場所は個人の好みによって差が出やすいものです。

そのため基本的には自分のニーズに合った立地を選べばよいでしょう。それが駅近だったり周辺環境が良かったりといった人気のある立地に建つ中古マンションであれば、将来的に売却をする場合も有利になります。

立地のほかに「間取り」選びもポイントになります。中古マンションを自由な間取りにリノベーションすることもできますが、そのまま住む場合や元の間取りを生かして住む場合はライフスタイルや家族構成にマッチした間取りを選択しましょう。以下、主な間取りの特徴を簡単に紹介します。

長方形が特徴の「田の字型」

昔から一般的なマンションによく採用されているタイプで比較的価格が安めです。リノベーションで開放的な間取りに変更できます。

すべての部屋の中心にリビングがあるワイドスパン型

中心にあるリビングが、すべての部屋とつながっている間取りが多く、家族が顔をあわせやすいことが特徴です。子育て中の家庭にぴったりです。

住戸の玄関が中央に設けられている センターイン型

パブリックとプライベートのスペースを区別したい人におすすめの間取りです。来客が多い人にも適しています。

物件の希望条件に優先順位(築年数や構造等)をつけておく

中古マンション購入目的をはっきりさせ場所や間取りの目星をつけたら、それ以外の希望条件に優先順位をつけましょう。場所や間取りのほかに希望条件になりやすいのは以下の項目です。

希望条件になりやすい項目
  • 予算
  • 採光
  • 眺望
  • 築年数
  • 水回り
  • キッチン設備
  • 周辺の商業施設
  • 保育や教育施設へのアクセス

これらの条件に優先順位をつけていきます。希望をすべて満たす物件はまずありませんので妥協できる点とできない点を明確にすることが大事です。

予算をどうするか計画する

中古マンションの購入前には算計画も立てておかなければなりません。一般的に中古マンション購入に必要な予算は次のように考えます。

中古マンション購入費用+リフォーム・リノベーション費用

=自己資金+(借り入れ可能金額ー諸費用)

※諸費用とは、住宅ローン借り入れ費用や印紙税などを指す

中古マンションは物件価格のほかにリフォームやリノベーション費用が必要となる場合があります。リフォーム・リノベーションの予定がない人も実際に工事をすると費用は大きくなりますので、念のためリフォーム・リノベーションの費用を含めて予算計画を立てましょう。

 

購入後はローン返済に加えて毎月の管理費や修繕積立金、毎年の固定資産税が必要なことも忘れずに!

 

中古マンションの選び方

中古マンションを購入する前に決めておくべきポイントがわかったら、さっそく不動産情報ポータルサイトで物件検索をしましょう。不動産情報ポータルサイトとは、不動産を探す際の入口になるサイトです。

「SUUMO」「HOME’S」「athome」などは有名ですので知っている人が多いでしょう。これら不動産情報ポータルサイトには物件に関する情報がたくさん集まっています。

不動産情報ポータルサイトで希望条件に見合った物件を探す

不動産情報ポータルサイトで条件を設定し、マッチする物件を検索します。たとえばSUUMOでは、まず以下の項目から検索できます。

検索できる項目
  • エリアから探す
  • 路線図から探す
  • 通勤・通学時間から探す
  • 沿線・駅から探す
  • 価格×広さの相場から探す

エリアを選んだら該当する物件がリスト表示されます。この時点では物件数がかなり多いはずですので、さらに条件を絞っていきましょう。続いて以下のような条件が設定できます。

設定できる条件
  • 価格:価格の下限、上限
  • 専有面積:占有面積の下限、上限
  • 間取り
  • 目的駅からの時間
  • 駅からの徒歩分数
  • 駅利便性
  • 所有権
  • 住戸:何階か、角部屋か
  • 築年数
  • 性能
  • リフォーム、リノベーション済みか
  • 情報公開日 など

これらの条件で絞った検索結果をもとに物件ページをチェックしましょう。検索結果が多すぎる場合は条件を増やしてさらに絞り込んだり、逆に少なすぎる場合は条件を減らして候補を増やしたりして検索します。

希望の物件が見つかり次第内見の予約をする

希望の物件が見つかったら内見の予約をしましょう。不動産情報ポータルサイトから申し込めば、販売会社や仲介業者を通して内見の日程等の調整連絡がきます。まだ所有者が居住している中古物件の場合は売主とスケジュールを調整する必要がありますので、場合によってはなかなか内見できないかもしれません。

MEMO
一方、すでに空室の中古マンションは比較的自由なスケジュールで内見が可能です。

実際に中古マンションを内見する際の心得

中古マンションを内見する日までに持ち物やチェックポイントを抑えておきましょう。事前に準備しておくことで内見がスムーズに進みます。

内見に持っていくもの

内見の際には次の持ち物を用意するとよいでしょう。

S内見に持っていくもの
  • 筆記用具
  • メジャー
  • スリッパ
  • スマートフォン(カメラ・方位磁石)

スマートフォンは写真撮影と方角確認で使いますので、スマートフォンの代わりにカメラと方位磁石でもかまいません。これらの持ち物は不動産会社の担当者が準備してくれることもあります。

修繕計画や積立金の状況を担当者に確認する

マンションを維持管理するためには計画的なメンテナンスが必要です。一般的には10年~15年周期で大規模な修繕をするよう推奨されています。修繕計画は適当か、これまで修繕の記録はあるか、担当者に確認しましょう。

また計画的なメンテナンスにかかる費用の積み立てが修繕積立金です。毎月の修繕積立金の金額は妥当か、修繕積立金は十分にプールされているかについても担当者に確認しましょう。

管理組合が定期的な点検をしているか把握する

マンションの寿命を左右するのが管理状態です。内見時には管理組合が定期的な点検をしているか確認しましょう。外壁・廊下・バルコニーのヒビ割れや塗装剥げはないか、タイルの浮きが放置されていないかなどをチェックします。また駐車場やエントランス、ごみ置き場などの共用設備の管理が行き届いているかも見ておきましょう。

マンションの管理規約なども確認しておこう

内見とあわせて管理規約や管理組合の議事録も確認しておきましょう。管理規約をチェックすれば、マンションの管理ルールがわかりますし、議事録では過去の総会でどのような話し合いがされてきたのか確認できます。

 

何を確認すれば良いですか?

 
 

管理組合がきちんと機能しているか、修繕積立金がきちんと徴収されているかなどといった点をチェックしましょう!

 

中古マンション購入で失敗しないためには?

中古マンション購入で失敗しないために住宅の劣化状況や欠陥の有無などを診断する「ホームインスペクション」を利用してみるのもよいでしょう。ホームインスペクションとは住宅の設計・施工に精通した専門家が住宅の劣化状況や欠陥の有無などの診断を行い、アドバイスする専門業務のことです。

MEMO
住宅の購入前や自宅の売り出し前にホームインスペクションを行えば、建物のコンディションを把握できるでしょう。

【最新版】中古マンション購入時の「次世代住宅ポイント制度」を徹底解説

インスペクションを依頼する

ホームインスペクションを依頼する際は一般的に次のような流れになります。

ホームインスペクションを依頼する流れ
  1. ホームインスペクターを検索する
  2. 申し込む→事前に必要書類を送る
  3. ホームインスペクションを実施
  4. 報告書の受け取り
  5. 料金支払い

ホームインスペクションは現地で診断を行います。通常は診断当日に依頼者も立会い、診断結果をその場で聞きます。診断内容や会社によって異なりますが所要時間は2~3時間、価格は4~6万円ほどが多いようです。

MEMO
費用は基本的に中古マンションの購入希望者が負担しますが、まれに不動産会社が費用を負担してくれるケースもあります。

インスペクション済み物件を購入するのも検討しよう

インスペクションの依頼を手間に感じる場合はインスペクション済みの物件を購入するのもよいでしょう。インスペクションは基本的に買主がおこないますが、不動産会社や売主によってすでに済んでいる物件もあります。ただし不動産会社が指定するインスペクション会社の場合、不動産会社よりの診断になってしまう可能性も捨てきれません。

MEMO
中古マンションは大きな買い物です。インスペクション済みの住宅であっても本当に安全かどうかしっかりチェックしましょう。

中古マンション購入時の注意点をわかりやすく解説!気になる税金や売買の流れ、ポイントとは

購入物件付近の価格相場を知っておく

中古マンション購入で損をしないためには「相場」を知っておくことが大切です。まずは希望エリアの平均的な販売価格を調べましょう。販売価格の相場がわかったら、次は成約価格の相場です。成約価格は「レインズマーケットインフォメーション」と「土地総合情報システム」で調べることができます。レインズマーケットインフォメーションとは、公益財団法人不動産流通機構による、不動産取引の情報提供サイトです。

都道府県、築年数、専有面積を入力して検索すると、直近1年間の取引事例から、1㎡当たりの単価がわかります。希望の面積をかければ、おおよその成約価格が計算できます。土地総合情報システムとは不動産の取引価格、地価公示・都道府県地価調査の価格を検索できる国土交通省が提供するサイトです。エリアで検索すると駅までの時間や築年数、面積などの条件と過去5年間の成約価格が表示されます。

MEMO
市場でのマンションの取引状況(市況)を調べてみるとなおよいでしょう。市況を調べるには、「東京カンテイ」「レインズデータライブラリー」などが参考になります。

まとめ

中古マンションを購入する前に決めておくことや内見時のコツ、チェックしておくべき点などを紹介しました。中古マンションは市場が大きく物件数が多いため、購入目的をはっきりさせておかなければ、自分にピッタリの物件を見つけることはできません。この記事を参考にお気に入りの物件を探し、内見に繋げていきましょう。