- 旗竿地（はたざおち）とは道路に接する部分が細長く奥に家の敷地がある形状の土地のこと
- 旗竿地はうまく選べば賢い買い物ができる可能性もある
- 工事車両等が奥の敷地に入れるか、電気や水道の引き込みがされているかなど、事前にしっかり確認が必要
土地探しをする中で「旗竿地」という言葉を目にしたことはありませんか。ご存じの方は「旗竿地と整形地でどんな違いがあるの？評価額は？」などと疑問を持っているのではないでしょうか。特に都心に多く見られるこの土地の形状はメリットとデメリットの両面を抱えています。
もし購入を検討するならメリットばかりに目を奪われず必ずデメリットや注意点も考慮しましょう。この記事では旗竿地のすべてを紹介します。ぜひ不動産購入の際の参考にしてくださいね。
旗竿地とは
旗竿地（はたざおち）とは道路に接する部分が細長く奥に家の敷地がある形状の土地のことです。道路を下に見た図がまるで竿に旗が付いているように見えることから、このような名で呼ばれるようになりました。「敷地延長」などと呼ばれることもあります。
なぜ旗竿地のような不整形な土地があるのかというと、広い敷地を売りやすい広さに分割することが背景にあります。特に都心部の土地でこのような分割が行われる傾向にあります。2つに等分するよりも利用価値が高まるため旗竿地が生まれるのですが、不動産業界では旗竿地は売却しにくいというのが通説です。
旗竿地の中でも比較的売りやすいものと売れないものには決定的な差があります。
売れる旗竿地の特徴
一般的に売りやすいと言われる旗竿地はずばり路地状部分（竿の部分）の幅がある程度広い土地です。幅があれば重機も入りやすいので家の建築工事が行いやすいです。また、2.5〜3メートルほどあれば駐車スペースとしても有効活用できるため、評価は上がりやすいでしょう。
売れない旗竿地の特徴
売れない旗竿地は上記の逆、つまり路地状部分の幅が狭い土地です。建築基準法には「接道義務規定」という決まりがあります。建物を建てる土地は幅4m以上の道路に2ｍ以上接していなければならないという定めのことです。しかしこの規定が定められたのは1950年。これ以前に土地区画された場合、路地の幅が2mに満たないといったケースがあります。このような旗竿地には新たな建物を建てることができません。すでにある建物を大規模にリフォームすることも難しいため市場では著しく低く評価されます。
旗竿地のメリット
このように扱いが少し難しい旗竿地ですが、実はメリットもあります。
周辺に比べて相場が安い
まずは価格面のメリット。旗竿地は周辺の相場に比べ安く価格設定されることが多いです。不動産業界では土地の評価は路線価を用いて以下の計算式で求めるのが一般的です。
【評価額＝路線価×補正率×土地面積】
路線価とは国税庁が毎年公表する1平方メートルあたりの土地価格、補正率とは形状などによって価値が目減りする度合いのことです。補正率には以下のようなものがあります。
- 奥行価格補正率：道路から奥行までの距離が長いと適用される
- 間口狭小補正率：間口が狭いと適用される
- 不整形地補正率：不整形地に適用される
それぞれ基準があり条件に応じて補正率が変わります。旗竿地は上記の補正に当てはまりやすいため、評価が下がる傾向にあります。例えば補正率が0.9なら、補正率が1.0の同面積の土地に比べて1割評価額が低いことになります（※評価額＝市場価格ではありません）。
一例ですが同じ地区にある40坪の整形地と45坪の旗竿地（うち5坪が路地状部分）が同価格で売り出されるといったこともあります。坪単価が低い旗竿地はお得とも言えますね。
評価額が低いということは固定資産税も安いんですか？
その通り。整形地に比べると毎年払う固定資産税も安く済む可能性があります。購入価格だけでなく維持費にもメリットがありますよ。
道路から離れているため住みやすい
旗竿地に建つ家は道路から物理的に距離があります。そのため自動車が通る際の騒音や通行人の視線などが家の中に届きにくく、プライバシーが守られた静かな暮らしができるでしょう。
路地部分を駐車スペースとして使える
整形地に建てる家の場合、敷地内に駐車スペースを作るのが一般的です。つまりその分家の面積が狭くなってしまいます。一方旗竿地なら路地状部分を駐車スペースとして活用することも可能なので、奥の敷地（有効宅地部分）を建物のためにフル活用できます。
旗竿地のデメリット
メリットもたくさんある旗竿地ですがデメリットもしっかり確認しましょう。デメリットの方が大きいと感じるなら、旗竿地を避けるのが賢明です。
土地があまりやすい
路地状部分には建物を建てることができません。前述したように路地状部分を駐車スペースなどに有効活用できればメリットとなりますが、反対にそもそも自動車を持っていないなど、活用できなければ無駄なスペースが生まれます。
また駐車スペースとしても使い勝手が良いとは言い切れません。2台以上の自動車を所有している場合縦列駐車になりますし、幅が限られるので出入りしづらいという問題点もあります。
外構工事費が高くなるケースが多い
旗竿地には塀やアプローチを造作しなければならない分整形地に比べると外構工事費が高額になりやすいです。駐車スペースにするにもコンクリートを敷く作業が生じるため、少し外構費用の予算を多めに見積もっておく必要があります。
日当たりや風通しが悪いケースが多い
旗竿地があるような住宅密集地でよくあるのが日当たりや風通しの悪さです。周囲に建物があるため仕方のない部分かもしれません。2階にリビングを作る、吹き抜けや高窓をつけるといった工夫次第でカバーできる可能性もありますが、消防法や非常用の進入口の確保を踏まえると3階建ては難しいケースもあります。
旗竿地に住宅を新築する際は工夫が必要ですね。
旗竿地に建てる家の設計は、さまざまな制約を伴います。また、いざ売るときにもデメリットがついて回ることも忘れずに。
旗竿地を購入する際の注意点
以上のメリット・デメリットを踏まえ旗竿地の購入は一層注意しましょう。以下に必ず事前にチェックしたい注意点をまとめました。
路地部分の幅と長さをチェックする
旗竿地で必ずチェックしたいのが路地状部分の幅と長さです。路地幅が2メートル以下の土地は再建築やリフォームができません。活用がかなり難しいことを絶対に忘れないようにしてください。こうした旗竿地は激安で売り出されていることが多いので要注意です。
駐車スペースとして利用したいなら路地の幅は2.5〜3.0メートルほど欲しいところ。一般的な普通車の車幅は約1.7メートルであるため、2.5メートル以上あれば十分駐車スペースとして活用できます。
工事車両等が入るスペースがあるか確認する
前述したように旗竿地では家の建設時に工事車両が奥の敷地に入れないといったケースがあります。工務店に工事の際クレーン車などの重機を使用するか、使用するならどれほどのスペースが必要かしっかり確認しておく必要があります。設計してから重機が入らないことが判明すると工期が大幅に遅れるおそれもあります。
電気や水道は問題なく通っているか
電気や水道が奥の敷地にまで通っているかは土地を一見しただけではわかりません。不動産広告にも掲載していない可能性があります。必ず不動産業者に確認しておきましょう。もしも通っていなければ、水道管の引き込みが必要となったり私設電柱を建てなければならなかったりと、費用が余分にかかるおそれがあります。
せっかくの購入費用の安さというメリットが、余計にかかる工事費によって失われてしまう可能性があります。くれぐれも上記の注意点を確認してくださいね。
まとめ
旗竿地のメリット・デメリット、また購入する際に注意したい点などを紹介しました。旗竿地はうまく選べば賢い買い物ができる可能性もあります。道路から離れた静かな暮らしを望むなら好条件とも言えるでしょう。一方で工事の際に不便な点が出てくるおそれもあります。工事車両等が奥の敷地に入れるか、電気や水道の引き込みがされているかなど、事前にしっかり確認しておきましょう。
そして絶対に避けたいのは現行の法律に合っていない旗竿地です。路地状部分の幅が2メートル以下の物件は、再建築やリフォームができません。旗竿地のメリット・デメリットを知れば、その環境に合った家の設計が可能です。旗竿地を購入したら、希望する暮らしが手に入るようしっかりプランニングを行ってくださいね。
