マンション購入時の頭金は何割が良いの？必要な理由や注意点、返済プランの見直し方を解説

この記事を書いた人

中村 昌弘

不動産コメンテイター

都内の私立大学を卒業後、新卒採用で不動産ディベロッパー勤務。 不動産の用地仕入れや、分譲マンションの販売・仲介などを手掛ける。 2016年に独立して以降、不動産関係のライティングも業務の1つに。

一生のうちで一番高い買い物と言えば、多くの人は「マンション」などの住宅を挙げるでしょう。一般的にマンションを購入する人は30年以上のローンを組みます。その際は全額住宅ローンを組むのではなく、頭金を用意して残りを住宅ローンで賄うという人が多いです。

そこでこの記事ではマンションの頭金について用意すべき金額の目安や、金額を決めるときの基準などを解説していきます。マンションの購入をお考えで、頭金をいくら入れるべきか迷っている方はぜひ参考にしてください。

マンションの頭金とは

マンションの頭金とは購入物件のうち「自己資金で支払う現金部分」のことです。仮にマンションが3000万円で頭金を1,000万円にした場合、残りの2000万円は住宅ローンを組んで返済することになります。頭金が多ければ多いほど住宅ローンの元本は小さくなるので月々返済が楽になったり支払う利息も少なくなったりというメリットがあります。

マンションの購入に頭金が必要な理由

マンション購入時の頭金にはローンの返済を楽にしたり金利が少なく済んだりと、支払った方が良い理由があります。この章ではそんなマンションの頭金が必要な理由について解説していきます。

毎月の住宅ローン返済が楽になる

頭金を支払う最も大きな理由としては住宅ローンの支払い額が減るという点です。住宅ローンを組むと当然ながら金利が発生します。そのため借入金額が増えるほど総支払い額・月々支払い額どちらも高額になります。

今は変動金利で金利0.5％程度の金融機関があるものの住宅ローンは30年以上組むことも多いため、金利だけで数百万円以上になることも多いです。頭金を支払うのは少し辛いかもしれませんが、その後に支払う金利考えると頭金が大きいに越したことはありません。

支払った頭金に応じて金利が変わる

2つ目の理由は頭金の有無や金額に応じて「住宅ローンの金利が変動していく」からです。たとえば住宅支援機構が提供するフラット35の場合、頭金の割合によって以下のように金利が変わります。

細かく言うと借入期間などによって金利は異なりますが、頭金が多いほど金利も低くなるのが一般的です。住宅支援機構ではなく民間の金融機関でも、頭金の割合によっては金利が変動することがあります。

金融機関の審査に通りやすくなる

3つ目の理由は「金融機関の審査に通りやすくなること」です。というのも頭金が用意できる人は「貯蓄ができる」と見なされるので、金融機関の評価も高くなります。また、そもそも頭金が高額なほど借入額は下がるので、返済に余裕が生まれ審査に通りやすいのです。

逆に頭金がゼロの場合「貯蓄ができない人」と見なされることもあります。さらに頭金ゼロだと借入額も増えるので、どうしても金融機関の審査には通りにくいです。

マンション購入での頭金は約2割程度

一般的にマンションの頭金の割合は「2割程度」が一般的だと言われています。以下は、フラット35が出典しているデータになります。

新築マンションの場合は頭金の平均が705.6万円となっており、割合としては16.2％です。あくまで参考ではありますが、ほかの数値を見ても頭金は1割前後から2割程度であることが分かります。

近年では頭金なしでマンションを購入する人も

ただ近年では頭金なしでマンションを購入する人も増えてきています。金融機関によっては、物件価格の100％（全額）のローンを組ませてくれることもあります。中古マンションの場合は新築マンションよりも低価格です。そのため頭金ゼロでも借入金額は比較的少なく、住宅ローンの審査には通りやすいといえるでしょう。

言い換えると価格が高い新築マンションは頭金ゼロだと借入額も高額になります。なので中古マンションよりは住宅ローンが通りにくいといえます。頭金ゼロ円で住宅ローンを借りられるかどうかは借入者のプロフィール次第です。金融機関が好むプロフィールは以下の通りです。

上記のような方は「属性が良い」と評価されるので、頭金ゼロ円でも金融機関の審査に通りやすいでしょう。

住宅ローンは返済可能な金額を基準にすることが重要

住宅ローンを組む際は無理なく返済可能な金額を基準にすることが重要です。今支払うことができる頭金がいくらなのか？自分の年収の場合はいくらの住宅ローンが組めそうか？を実際に計算して、無理のない範囲で頭金を決めましょう。

以下より年収から借入可能額を調べる方法、および家賃から借入可能額を調べる方法を解説していきます。

年収から借入可能額を調べる

まず年収から借入可能額を調べる方法です。返済負担率（年間返済額が年収を占める割合）が25％、住宅ローン金利1.5％、35年返済でボーナス時加算なしの条件で計算した場合、年収別の借入額（目安）は以下の通りです。

たとえば税込年収400万円の方が3,000万円のマンションを購入する場合、上記に照らし合わせると頭金280万円（3,000万円－2,720万円）が妥当ということです。

家賃から借入可能額を調べる

また現在賃貸物件に住んでいるなら、そこで支払っている家賃を目安に借入可能額を考えることもできます。たとえば家賃を月9万円支払っているとします。仮に金利が1%・借入期間35年・元利均等返済で住宅ローンを組む場合には、借入額3,200万円で月々返済が90,331円です。

しかしマンションには管理費・修繕積立金がかかります。管理費・修繕積立金が月々1.2万円であれば、その金額を加味すると借入額は2,750万円です。

マンション購入と頭金に関する注意点

マンションを購入する際に頭金は多ければ多いほど、その後の住宅ローン支払いは楽になります。しかし頭金を多く支払い過ぎることで、今後の生活に支障が出るのは避けるべきです。

またマンションを購入する際は住宅購入の初期費用も計算に入れておく必要があります。この章ではマンション購入と頭金に関する以下の注意点について解説します。

頭金を支払うタイミングについて

頭金を支払うタイミングは一般的に手付金の支払い時と引き渡し時です。マンションを購入する場合は手付金として売買契約時に物件価格の５％～10％を支払います。

たとえば3,000万円のマンションを購入するときに、頭金を300万円入れるとします。仮に手付金が150万円であれば、その150万円は引き渡し時に頭金へ充当されます。つまり引き渡し時は残りの150万円を支払えば良いというわけです。このような流れになるので頭金は手付金の支払い時と引き渡し時になります。

毎月の返済額をしっかりシミュレーションしておこう

次に毎月の返済額はしっかりとシミュレーションしておきましょう。というのも借入可能額は返済可能額ではないからです。たとえば、不動産会社の営業担当者に促されて、借入額3,000万円で住宅ローン審査をしたとします。

仮に3,000万円の審査に通ったとしても、その金額は単に金融機関の審査に通っただけで返済可能額ではありません。そのため自分自身でプライベートの収支を加味して、返済可能額をしっかりシミュレーションすることが重要です。

頭金ゼロのリスク

上述したようにマンションは頭金ゼロで購入することもできます。しかし、頭金ゼロでの購入は以下のリスクがあることを理解しておきましょう。

まず頭金ゼロにすることで借入額が増えるため、支払利息が増えるという点です。これはローンシミュレーションして、総支払利息を確かめる必要があります。また頭金ゼロだと住宅ローンの借入額が多くなるので、なかなか残債が減りません。そのため将来的にマンションが売りにくくなります。

というのもマンションは残債を完済しないと売れないので、売値を充当しても残債があるなら手持ち資金から捻出する必要があるのです。頭金ゼロだと残債が多くなりやすいので、売却時に手持ち資金を捻出する可能性は上がるでしょう。言い換えると手持ち資金がないならマンションを売りたくても売れない…ということです。

資産を全て頭金にするのはやめよう

上述したように頭金は多ければ多いほど住宅ローンの返済は楽になります。しかし現在保有している全ての資産を頭金にするのはやめたほうが良いです。というのもたとえば今後病気になって休職したり、予期せぬ出来事で大きな出費があったりするかもしれないからです。

そのため会社員の場合は3～6か月程度は生活が維持できる貯蓄、自営業者は仕事ができなくても半年以上は生活できる貯蓄は残しておくのが理想でしょう。

住宅ローンは長期返済になるため定期的にプランを見直すようにしよう

住宅ローンは30年以上の長期返済になることが多いです。しかし変動金利なら金利（返済額）が変わっていきますし、自分自身の年収もどんどん変わっていきます。そのため長期的なスパンで「自分にあった返済プラン」を定期的に見直していく必要があります。その点については以下を知っておきましょう。

詳しく解説していきます。

繰上げ返済

給与やボーナスなどが上がり手持ち資金に余裕がある場合は「繰り上げ返済」がおすすめです。繰り上げ返済とは住宅ローンの元本の一部を前倒しで返済することです。たとえば住宅ローンを組んだ5年後に繰り上げ返済をして、元本を一気に200万円減らす…というイメージになります。

繰上げ返済のメリットは利息が大きく減ることです。というのも住宅ローンの月々返済額の内訳は「元本+利息」ですが、繰り上げ返済は元本を直接減らすことできるからです。

住宅ローン返済条件の変更

住宅ローンの返済条件は定期的に見直した方が良いです。具体的には現在のプランで無理なく返済していけるのか？他にもっと低金利で借りられるところはないのか？を検討します。見直す際はフィナンシャルプランナーに相談する方が良いでしょう。無料で相談できるファイナンシャルプランナーも多いので、ネットで探してみることをオススメします。

低金利に乗り換え

また金融機関を変えること…いわゆる借り換えることで金利が低くなり、支払総額を減額できる可能性もあります。「金融機関名　借り換えシミュレーション」などと検索すれば、借り換えたときにどのくらいメリットがあるか簡単に分かります。

まとめ

この記事ではマンションを買う際の頭金の割合や、住宅ローンの返済可能額を検討する基準などについて解説しました。頭金は2割程度が一般的ですが、もちろん人によって金額は異なります。また借入可能額も頭金と同じく、人によって理想の金額が異なります。

大事なことは「自分にあったプラン」を入念に考えることです。マンションを買う際は自分の理想と現実を擦り合わせ、自分にとっても家族にとっても一番良い方法を選びましょう。