中古マンションの仲介手数料の相場はどのくらい？計算方法は？早見表や無料になるケースもご紹介

この記事を書いた人

小島 優一

宅地建物取引士

宅地建物取引士、２級ファイナンシャルプランニング技能士。生命保険会社にてリテール業務に従事した後、2014年に不動産仲介会社であるグランドネクスト株式会社を設立。 2021年より幻冬舎ゴールドオンラインにて不動産を通じて財産を守る、増やす、残す記事を連載している。 >> 詳細はこちらから

中古マンションを売買するときに知っておきたいのが仲介手数料の計算方法です。 仲介手数料は必要経費の中でも大きな金額を占めるため、査定価格を受け取ったときは手数料がどのくらいかかりそうなのかを事前に把握しておくとよいでしょう。 売買取引に必要な資金を用意する際に役立ちます。 本記事では仲介手数料の計算方法やシミュレーションと相場について、さらには仲介手数料が無料になるからくりについて解説します。これから中古マンションを売買する予定のある方は、ぜひ参考にしてください。

中古マンションの仲介手数料の計算方法

仲介手数料の普通の計算方法

法律で定められている仲介手数料の上限は以下の通りです。

物件価格により計算式が変わり、取引価格が高いほど仲介手数料も高くなります。例えば、物件価格1,000万円の中古マンションの場合で計算してみましょう。 物件価格1,000万円の仲介手数料を算出するには、取引価格を3つに分けて算出します。

計算式は以下の通りです。

簡単なのでオススメ！速算式を使用した計算方法

速算式を利用すればもっとカンタンに仲介手数料を算出できます。先ほどご紹介した計算式の結果と同じになるので、こちらを活用しましょう。 仲介手数料には法律で決められた上限額があり、以下の計算式で算出します。

例えば、先ほどと同じ1,000万円で計算してみましょう。 売買価格が400万円を超えるため、「取引価格（税抜）×3％＋6万円＋消費税」で算出します。計算式はこちらです。

自動計算サイトでのシミュレーションもおすすめ

不動産売買における仲介手数料を計算するときには、速算式を使用することをおすすめします。

早見表を活用することで、査定価格から仲介手数料のおおよその範囲を把握し、土地売買に関連する大まかな費用を見積もることができます。また、後述する早見表と併せて下記のようなシミュレーションサイトも活用するといいかもしれません。

引用：リアルタイムシミュレーター

不動産売買の仲介手数料とは？

ここでは、あらためて不動産売買の仲介手数料の上限額などについて解説します。

成約したとき不動産会社に支払う報酬

不動産売買の仲介手数料は、不動産会社が行う営業活動に対する「成功報酬」です。その為、成約しなければ顧客は支払う必要はありません。 不動産会社はいわゆる「タダ働き」になってしまい、そうなると利益を上げられない状態に陥ります。不動産会社の主な収益源は仲介手数料のため、取引が成約できるように営業担当者は汗水流して営業活動を行います。 不動産売買では売主・買主どちらも仲介手数料を支払うため、自社で売却依頼を受けた案件で買主を見つければ、「両手」といってそれぞれのお客から仲介手数料をもらえます。売買の仲介手数料の内訳は以下の通りです。

売主・買主との連絡活動も行い、スムーズな成約を目指します。

仲介手数料の上限額は法律によって決められている

不動産会社が受け取る仲介手数料の上限は、宅地建物取引業法で定められています。したがって、顧客のほうから上乗せして支払おうとした場合でも法律違反になるので、上限を超えることはNGです。ただ、法律ではあくまでも「上限」しか定められていないため、「下限」については規制されていません。 そのため、仲介手数料を安くする、あるいは無料にすることは何の問題もないのです。下限額については当事者間で自由に取り決めができます。仲介手数料は成約しなければ発生しません。

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中古マンションの仲介手数料の相場と早見表

上限である「物件価格の3％＋6万円（＋消費税）」が基本

不動産会社の主な収益源はズバリ、仲介手数料です。少しでも多く仲介手数料を受け取るため、営業マンは日々の営業活動に勤しんでいます。したがって、中古マンションの仲介手数料の相場は、上限である「物件価格の3％＋6万円（＋消費税）」が基本でそれ以下に値下げすることはあまりありません。 仲介手数料の早見表を用意しましたので参考にしてください。

中古マンションの仲介手数料を値切るのは難しい

不動産会社にとって仲介手数料は大切な収入源の一つです。そのため、中古マンションの仲介手数料を値切るのは難しいといえます。そのため、大幅な金額で値下げを要求してしまうと不動産会社からは良い印象を持たれません。営業活動を熱心にしなくなるなどサービスに影響が出る場合もあるので注意が必要です。 値引きを要求する場合は他社の仲介手数料の値引額などを伝えるなど、正当な方法で交渉しましょう。中古マンションの仲介手数料の相場は上限いっぱいの金額なんですね。

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中古マンションの仲介手数料の交渉方法

中小の不動産会社に依頼する

成功する確率の高い交渉先としては、中小の不動産会社が挙げられます。大手の場合は、社内規定で仲介手数料の相場が決まっているため、案件によって変更するのは難しいのが実情です。そのため、交渉してもなかなかOKはもらえません。 しかし、中小規模の会社の場合は、社長や裁量権を持つ上司の判断で仲介手数料を値引きするケースがあります。

媒介契約を結ぶ前に交渉する

仲介手数料の値引きを交渉するには、タイミングを狙うことも重要です。値引き交渉は媒介契約を結ぶ前に行うようにしましょう。 なぜなら、仲介手数料の金額は媒介契約時に決めることが多いからです。媒介契約を結ぶときには媒介契約書を作成し、書面で契約を行います。この書面には、「 約定報酬額（仲介手数料）」を記載するところがあり、記入されている約定報酬額が仲介手数料として決定されます。

他の不動産会社が提示した仲介手数料を伝える

査定依頼で複数社に依頼したときは、仲介手数料についても確認するようにしましょう。仲介手数料の値引きを打診して、減額してくれる不動産会社があった場合は、他の不動産会社にも減額された仲介手数料を伝えます。 根拠を示しながら値引き交渉すると検討してくれる可能性があります。

予算に限りがあることを明らかにする

資金面で不安があるときは、不動産会社に予算に限りがあることを明らかにしましょう。例えば中古マンションを売却する際、住宅ローンの残債があり、売却しても仲介手数料を満額支払う余裕がないことなどを伝えます。 不動産会社は顧客の経済事情により、仲介手数料を減額してくれる場合もあるので、資金面で余裕がない場合は不動産会社に相談してみましょう。

中古マンション購入時の仲介手数料が無料になるケース

最初から仲介手数料無料などの物件

そもそも選ぶ時点から、「仲介手数料無料」の物件を選択するという方法があります。例えば、売主・買主を自社のみで両方見つける「両手仲介」の物件で、なかなか買主が見つからない場合、買主からの仲介手数料は無料にするケースです。 この場合、売主からは仲介手数料をもらえるので、不動産会社としては人件費や経費などの採算は取れます。中小規模の不動産会社では「買主からの仲介手数料は無料！」とアピールして、案件を取る会社も存在します。

不動産会社が直接販売している物件

不動産会社が直接販売している物件も仲介手数料が無料です。仲介手数料とは、売主と買主の仲介をすることによって発生する手数料のため、売主が不動産会社の場合は仲介手数料を請求することはできません。 例えば、リノベーション済みの中古マンションを、不動産会社が直接販売するケースなどが該当します。不動産会社が中古マンションを所有者から直接買取する場合も、間に不動産会社が存在しないので、仲介手数料はかかりません。

中古マンションの仲介手数料が無料になるからくりとは？

中古マンションの仲介手数料が無料になると、一見、不動産会社の利益が少なくなるようなイメージを与えます。しかし、無料とするのには、実は「からくり」があるのです。ここでは、中古マンションの仲介手数料が無料になるからくりについて解説しましょう。

売主または買主のどちらか一方からもらっている

まず、一つ目のからくりは、売主または買主のどちらか一方からもらっているケースです。例えば両手仲介でなかなか売れない物件の場合、売主からだけ仲介手数料をもらって、買主は無料にするケースです。買主からの仲介手数料をもらえなくても、成約すれば利益がある場合に行われます。

不動産会社が売主・買主の場合はそもそも仲介手数料が発生しない

仲介手数料とは、売主と買主の間に入って、不動産売買の仲介をすることにより発生する成功報酬です。そのため、不動産会社が売主・買主の立場であるときは直接取引となるため、仲介手数料はかかりません。 したがって、「無料」というよりはそもそも仲介手数料が「発生しない」ため、お金がかからないということです。なお、個人同士の売買で、不動産会社を仲介に入れない場合も仲介手数料はゼロ円です。

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中古マンションの仲介手数料や相場でよくある質問

仲介手数料を支払うのはいつですか？

仲介手数料を支払う時期としては、以下の3つのタイミングが挙げられます。

媒介契約書に仲介手数料の支払時期が記載されていれば、その時期に支払います。 特に記載がなかった場合は、不動産会社と相談することになりますが、一般的なのは「契約時に半額、残金決済・引渡し完了時に残りの半額」というパターンです。 仲介手数料は「成功報酬」であるため、契約が成立すると不動産会社には報酬を請求する権利が発生します。

仲介手数料はローンに組み込めますか？

金融機関によっては仲介手数料を諸費用としてローンに組み込むことが可能です。 ただ、物件の売買契約金額の105％までの限度額範囲内など、物件の取得費用相当額を超えて借り入れできる金額の範囲が決まっていることがあります。 物件の購入費用と合算して借りるオーバーローンを利用する人が多くみられます。

途中で売却を止めても仲介手数料は支払わなければならないのですか？

仲介手数料はあくまでも成功報酬のため、途中で売却を止めた場合は支払う必要はありません。ただし、売買契約を締結した後に売却を中止した場合は、仲介手数料が発生するケースがあるので注意しましょう。 仲介手数料を支払うのは、「契約時に半額、残金決済・引渡し完了時に残りの半額」が一般的です。 途中で売却を止めた場合、売買契約を締結する前ならば仲介手数料を支払う必要はありません。

まとめ

中古マンションの仲介手数料を計算するときには、速算法を使用すると簡単に計算できます。大体の金額を把握したい場合は、不動産会社のホームページで仲介手数料の早見表も用意されているので利用するのも良い方法です。 中古マンションを購入するときは、物件価格に仲介手数料などの諸費用を合わせた金額を準備する必要があるため、余裕を持って資金計画を立てておきましょう。