旧耐震でも住宅ローンが組める金融機関はある?

旧耐震で住宅ローンが通りにくいまとめ
  1. 旧耐震基準マンションとは昭和56年5月31日以前の耐震基準で建築されたもの
  2. 「耐震性が低い」「売却時の回収率が悪い」等の理由でローン審査に通りにくい
  3. 「フラット35を利用する」「複数の銀行に申し込む」など方法はある

旧耐震基準のマンションは住宅ローンの審査に通りにくいと言われています。「この立地でこの価格?」とお値打ち物件を見つけることは多いかもしれませんが、そのような物件は旧耐震基準であることが少なくありません。

旧耐震基準のマンションは絶対に住宅ローンを組むことができないのでしょうか?

事務員

 

小島社長

旧耐震基準の概要と、住宅ローン審査で旧耐震基準のマンションがどのように扱われるのか解説していきます。

旧耐震マンションとは?

旧耐震マンションとは、その名の通り古い耐震基準で建築されたマンションのことです。 旧耐震基準と現在の耐震基準ではどこが異なるのか、まずは詳しく解説していきます。

耐震基準は昭和56年6月1日から変更になった

現在の耐震基準は昭和56年6月1日から設定されています。 つまり旧耐震基準のマンションとは、昭和56年5月31日以前の耐震基準で建築されたマンションのことです。

旧耐震基準の主なポイントは以下の通りです。

旧耐震基準の主なポイント

  1. 震度5強程度の揺れでも建物が倒壊しない
  2. 地震によって建物が破損したとしても補修することで生活が可能な構造基準

なお新耐震基準は震度6強程度の揺れでも建物が倒壊しない構造基準で設計されており、旧耐震基準のマンションは新耐震基準のマンションよりも地震による倒壊リスクが高いといえます。

その分、安く購入できるなどのメリットがありますが、旧耐震基準のマンションを購入するために住宅ローンに申込むと審査に通過することが難しいと言われています。

新耐震基準との違い

旧耐基準震と新耐震基準の大きな違いとして挙げられるのが耐震性の違いです。実際には下記のような違いがあります。

  旧耐基準震 新耐震基準
震度5強程度の地震 建物の倒壊が発生せず、損傷があっても補修して生活できる 建物は軽いひび割れが起きる程度で大きく損傷が発生しない
震度6~7程度の地震 規定なし 建物の損傷がほとんどなく倒壊が発生しない


新耐震基準であれば震度6~7程度の地震といった大きな地震でも耐えうるような規定が設けられているのが特徴です。

平成23年の東日本大震災、平成28年の熊本地震などの震災レベルの地震でも損傷や倒壊が発生しないことが見込まれています。

旧耐震・新耐震基準を見分ける方法

旧耐震・新耐震基準を見分ける場合は単純な築年数では見極められません。1981年6月以降に新耐震基準認可を受けた物件が新耐震基準の建物となるからです。正確に確認する場合は、マンションの建築確認申請が受理された日をチェックする必要があります。

不動産を購入するタイミングで、売主側に建築確認通知を確認してもらいます。建築確認の通知書の発行を確認して、昭和56年6月1日以降の場合は新耐震基準、5月31日以前であれば旧耐震基準の建築物です。

注意
建築確認の通知書が無い場合は所属する自治体や役所にて、確認台帳記載事項証明の発行を依頼する必要があります。物件自体が極端に古い場合は、証明自体が保管されていない場合もある手についてはあらかじめ把握しておきましょう。

旧耐震基準のマンションが住宅ローン審査に通らない理由

旧耐震基準のマンションでは住宅ローンの審査に通過することが難しいと言われています。「収入が安定しており返済に問題がないのであれば、建物の耐震性は関係ないのでは?と考える人も多いと思います。 しかし住宅ローン審査の基準は、借主本人の返済能力だけではありません。

MEMO
住宅ローンで購入するマンションは金融機関の担保になるため担保の評価も住宅ローン審査では重視されるのです。

住宅ローンは担保評価額までしか融資しない

住宅ローン審査では、担保となる不動産の評価を行います。 そして担保評価額の範囲内までしか融資をしないのが基本です。

注意
例えば担保評価額が1,000万円しかないのに借入希望額が2,000万円のような場合には担保割れとなり、住宅ローンを借りることはできません。

旧耐震基準のマンションは担保割れになることがある

マンションの担保評価を銀行がどのように行うのかは銀行によって様々で、その基準は公開されていません。 しかし、一般的にマンションの担保評価は、周辺の同程度の物件の売価から、物件の築年数や構造によって評価額を加減して決定する方法が取られます。

この際に旧耐震基準のマンションは担保評価の際に大きなマイナス要因になることが多いので、マンションの担保評価額がマンションの売価を割り込み、担保割れになってしまうことが多いのです。

小島社長

担保割れになってしまうと住宅ローンは担保評価額の範囲内までしか借りることができないので、自己資金がある程度ないとマンションの購入自体が難しくなってしまします。

なぜ旧耐震基準のマンションはマイナス要因になるのか

旧耐震基準のマンションが担保評価でマイナス要因になる理由は以下の2点です。

マイナス要因になる理由

  1. 地震によって建物が倒壊したら借主が住めなくなるため
  2. 建物を差し押さえた際に売却してもローン残高を回収できる見込みが低いため

地震によって建物が倒壊した場合でもローンは残り、ローンが残っている以上は返済していかなければなりません。 しかし倒壊した物件のローン返済をしていくことは借主にとって困難ですので、銀行にとってはローンの返済が焦げ付く可能性が高くなります

また住宅ローンの返済が長期間行われない場合には担保になっている不動産を差し押さえ競売で売却してローンの回収を行いますが、旧耐震基準のマンションは売価が安くなるので売却してもローン全額を回収できる見込みが低いと言えます。

小島社長

このような理由から旧耐震基準のマンションは銀行の担保評価が売価よりも著しく低くなることが多く、住宅ローンを借りにくいと言えるのです。

旧耐震物件を購入するリスク

旧耐震物件を購入する具体的なリスクとして「耐震性の低さ」「売り手がつきにくい」などのポイントが挙げられます。

ここからはそれぞれのポイントについて解説するので、旧耐震物件を購入する際のヒントにしてください!

事務員

旧耐震物件を購入するリスク

  • 耐震性が低い
  • 共用設備やコンクリートが劣化している可能性がある
  • 不動産取得税・登録免許税の優遇が利用できない
  • 修繕積立金が高くなる可能性がある
  • 売り手がつきにくい

耐震性が低い

新耐震基準の物件と比べると震度6~7の地震に関する規定がないため、耐震性の低さがネックになります。日本は地震が多い国となっていることから、長く安心して住み続けたいという方に対して旧耐震物件は不向きです。

実際に平成23年の東日本大震災で倒壊した建物の多くが旧耐震基準で建てられた建物だったというデータがあります。一部の建物に大破や層崩壊などの被害が発生するなどダメージも深刻で、耐震性に対してやはり不安が残るのは否めません。

参照:物的被害の状況

共用設備やコンクリートが劣化している可能性がある

建物そのものが老朽化している関係もあり、コンクリートのひび割れやマンション共用部分の給排水設備についてもダメージがある可能性があります。建物の強度の低下に繋がっていることもあり得るので、事故などに繋がる危険性もあるほどです。

注意
改修・交換が行われて大きく時間が経っている場合もあり、直接目で見ても確認できない場合があり注意が必要です。住んでから異常が見つかる可能性がある点についても、あらかじめ理解しておきましょう。

不動産取得税・登録免許税の優遇が利用できない

不動産取得税・登録免許税の軽減を利用する場合は下記の条件を満たしている必要があります。

利用する条件

昭和57年1月1日以降に新築されたものであること

「①」に当てはまらない場合、建築士等が行う耐震診断で新耐震基準に適合していることが証明されている

出典:不動産取得税(東京都主税局)

これらの基準に当てはまらない場合は不動産取得税・登録免許税の優遇が受けられません。

税制優遇を受けたい場合は、旧耐震基準マンションを購入する前に基準を満たしているか確認しておきましょう。

修繕積立金が高くなる可能性がある

マンションでは、共用部の修繕工事に対して必要な費用を「修繕積立金」として入居者から徴収しています。エレベーターの保守点検費用、防水工事費用などに使われるため、マンションの維持のためにも必要な費用です。

修繕金は長期修繕計画に基づいて検討されており、築年数が長いマンションは修繕金は高い傾向にあります。その後も計画の見直しによって、修繕金が高くなる可能性があるのも否めません。

小島社長

ランニングコストに関わる部分となるので、購入前に不動産会社と十分に確認し合うことが大切です。

売り手がつきにくい

ここまで解説した理由に加えて、住宅ローンの減税がない、すまい給付金が使えない、地震保険が高くなるといった理由もあり、物件として売れにくいのが難点です。いずれもユーザーにとって購入する際の懸念点となり、売りに出しても売れ残ることが予想されます。

MEMO
場合によっては旧耐震の物件に関する売却を受け付けていない業者もあり、売り始めること自体に時間がかかる可能性もあります。将来敵に旧耐震基準マンションを売りに出す可能性があるという場合は、特に慎重に検討しましょう。

旧耐震物件を購入するメリット

小島社長

ここまでは旧耐震物件を購入するデメリットについて解説しましたが、「価格が安い物件が多い」「立地が良い物件が多い」というメリットもあります。
ここからはそれぞれのメリットについて解説するので、合わせてご参考にしてください!

事務員

価格が安い物件が多い

築年数が長いことなどが考慮され、購入価格が抑えられているのがメリットになります。新耐震基準マンションと比べると、性能面で見劣りしますが、物件の取得費が安い分、リノベーション工事や家具導入といった部分に力を入れて住みやすくすることが可能です。

基本的には新耐震基準であるかどうかという考えがあり、市場価格も下落しづらいのもメリットになります。築25年程度までの価格下落幅は大きいですが、さらに長い建築数のマンションであれば価格下落が起こりづらいのが特徴です。

立地が良い物件が多い

旧耐震基準で建築されていた時代は東京都に隣接する地域で建てられることが多く、立地に恵まれている物件が多くなっています。新耐震基準のマンションよりも立地が良いことがあるため、立地や利便性にこだわる方におすすめです。

MEMO
毎日の通勤を楽にしたいという社会人の方や、ロケーションの良い家に住みたいという方に特に向いています。駅から近い立地に住みたいと考えている人も多いので、将来的に賃貸で貸し出す場合にも有利になるのが強みです。

旧耐震物件でも住宅ローン控除は受けられる

築年数が古い物件であっても「耐震基準適合証明書」が取得できれば、住宅ローン控除が受けられます。取得する方法については耐火構造、非耐火構造によって下記のように異なるのが特徴です。

耐火構造の場合 所属する自治体、役所で台帳記載事項証明書を取得する。取得時には300〜400円程度の費用が発生。
非耐火構造の場合 築21年以上の木造戸建であれば、耐震基準適合証明書の発行機関で物件の資料の確認や現地確認が行われ、基準をクリアしている場合は耐震基準適合証明書が発行される。

旧耐震でも住宅ローンが組める金融機関は?

旧耐震基準のマンションは確かに住宅ローン審査に通過しにくいとは言えますが、必ずしも住宅ローン審査に通過することができないわけではありません。 旧耐震基準のマンションでも住宅ローンを借りることができる可能性の高い2つの方法を紹介していきます。

旧耐震基準のマンションの購入でローンを通す方法

  • フラット35を利用する
  • 複数の銀行に申し込む
  • 無担保住宅ローンを借りる

フラット35を利用する

フラット35には独自の耐震評価基準が設けられています。 旧耐震基準のマンションでも、フラット35の耐震基準を満たし適合証明書を取得することができれば住宅ローンを借りることができます

フラット35の耐震基準は以下のようになっています。

フラット35の耐震基準

  • 構造形式がラーメン構造と壁式構造の混用となっていないこと
  • 平面形状が著しく不整形でないこと
  • セットバックが大きくないこ
  • ピロティ部分が偏在していないこと

旧耐震基準のマンションでも上記のいずれにも合致していない場合には審査に通ることがあります。

複数の銀行に申し込む

前述したように銀行によって不動産担保評価の基準は異なります。 銀行によっては旧耐震基準だから評価が大きく下がる所もあり、旧耐震基準でも周辺の同規模のマンションと同じ程度の売価と評価することもあります。

要するに旧耐震基準についてどのように評価するのかは銀行によって異なり、申し込んでみなければ分からないというのが実情です。

小島社長

1つの銀行の審査に落ちたら、その銀行よりも金利が低い他の金融機関の住宅ローンに申し込むことで審査に通過できることもあります。

無担保住宅ローンを借りる

担保評価が低くても借りられるローンとして無担保住宅ローンがあり、旧耐震基準マンションの購入時におすすめです。購入する物件を担保に入れる必要がないため、スムーズに利用でき、登記費用などのコストカットにも繋がります。

注意
ただ、金利が高く上限金額も低めとなっている点については注意が必要です。無担保住宅ローンの場合、取扱金融機関でも差がありますが、上限が1,000万円から2,000万円ほどなっているので事前に頭に入れておきましょう。

まとめ

旧耐震基準のマンションは担保評価額が売価よりも低くなる傾向があるので、審査に通過しにくいと言えます。 しかし「旧耐震基準の住宅ローンに融資しない」という基準を設けている訳ではないので、銀行によっては審査に通過できることもあります。

ただし担保評価額が低くなる旧耐震基準のマンションをフルローンで組むことは非常に難しいと言えますので、できれば3割以上の頭金を用意した上で住宅ローンに申し込むようにしましょう。