地積測量図とは?見本や見方、必要なケースと取得方法、公図との違い

この記事のざっくりしたポイント
  1. 地積測量図とは土地の面積や境界などを明確に表した公的な図面
  2. 公図とは土地の位置関係や形状などを大まかに表した図面
  3. 「地積測量図が無い」という場合は、土地家屋調査士に作成を依頼することをおすすめ

土地の相続や売買の取引をする際に必要とされる「地積測量図」。地積測量図について、なんとなくはイメージできているものの「どんな時に必要なのか」「どこで取得できるのか」と疑問に思う方も多いでしょう。

そこで本記事では地積測量図とはどのような書類なのか、見方や取得方法などについて解説します。地積測量図が必要になるケースや手元に図面が無い場合の対処法も紹介しますので、ぜひ参考にしてください。

地積測量図とは

地積測量図とは、その名の通り土地(地積)の面積や境界などを、明確に表した図面です。土地における一辺当たりの長さや道路との位置関係などが記載された公的な図面であり、作成された図面は管轄の法務局に保管されます。地積測量図は一筆の土地ごとに必要で、縮尺の規定やミリ単位での線の太さなど作成時には細かいルールも設けられているのです。

MEMO
上記に記載した「一筆(いっぴつ)」における「筆」とは土地登記簿において1つの土地を表す単位とされており、2つの土地の場合は「二筆(にひつ)」と表します。

確定測量図や現況測量図との違い

測量図には「地積測量図」以外にも「確定測量図」「現況測量図」が存在します。「確定測量図」とは隣接した土地との境界を明確にし、その境界をもとに作成する図面です。作成は土地家屋調査士に依頼するケースが多く、隣接した土地の所有者や行政からの承諾を得る必要があります。

地積測量図との違いは確定測量図は法務局へ保管されるのではなく、土地の所有者のみが持っている図面であるという点です。違いはあるものの、地積測量図とほとんど同じ図面として扱われることも多く、場合によっては土地の売買にも使用できます

一方で「現況測量図」とは建物の周りにある塀や水路などの位置関係をもとに、土地の測量を行った図面です。隣接した土地の所有者の承諾を得ず、大まかな推測をもとに作成された図面であるため、不動産の売買には使えません

その他にも地積測量図に似た言葉として「公図」があります。公図とは、土地の位置関係や形状などを大まかに表した図面であり、その多くが明治時代に作成されています。公図は昔に作成された図面であるため精度は劣るものの、土地の確認や不動産登記などの用途で使われているのです。

MEMO
しかし現在は土地の確認などの際には公図ではなく、より精度の高い「地図」が使われるケースが多いのです。

地積測量図の見本と味方

ここでは「地積測量図」の見本と見方について解説します。以下画像のように法務局のホームページでは地積測量図の見本が公開されています

地積測量図の見本の画像

画像引用:盛岡地方法務局

上記の見本をもとに地積測量図の見方を紹介していきます。

地積測量図には全部で11個の内容が記載されてる

地積測量図には以下のように全部で11個の内容が記載されています

地積測量図に記載されている内容
  1. 土地の地番
  2. 土地の所在
  3. 縮尺
  4. 作製者
  5. 作製年月日
  6. 申請人
  7. 方位
  8. 測量図
  9. 求積表
  10. 基準点表・引照点表
  11. 凡例

土地の地番には基本的に「現在の土地の地番」を記載しますが、分筆する場合は分筆後の地番を記載する場合もあります。場合によっては分筆前と分筆後の、両方の地番を記載することも。測量図には土地の形状以外にも、隣接している土地の地番や辺の長さなどが記載されています。

求積表は面積の計算方法や結果などが詳細に記載されている表です。求積表の下に記載されている表は「基準点表・引照点表」であり、土地の測量を行う際に使用した基準点の座標・引照点が記載されています。

引照点とは土地の境界点を把握するために必要な「境界標」がなくなってしまった場合に、境界を復元するための標識です。凡例には「コンクリート」や「金属」などといった、境界標や基準点の凡例が記載されています。

地積測量図は作成された時期により記載内容が異なる

地積測量図は、すべてが同じ記載内容というわけではなく、作成された時期により記載内容が異なります。記載内容が異なる理由は地積測量図の精度を上げるために、ルールが何度か変更されているからです。

たとえば現在の地積測量図に記載されている「境界杭の種類」は、1977年(昭和52年)以降から記載されるようになった項目です。また2006年(平成18年)以降には、図面に座標値を記載することが義務化されました。このように地積測量図は何度かのルール変更により、記載内容の変更・追加が行われているのです。

地積測量図が必要になるケース

地積測量図が必要になるケースとして以下3つが挙げられます。

地積測量図が必要になるケース
  1. 土地の売買
  2. 道路や水路の払い下げ
  3. 分筆登記

それぞれ詳しく見ていきましょう。

土地の売買のとき

土地を売買する際は「地積測量図」「確定測量図」のどちらかが必要になります。不動産売買における取引額は正確な土地面積や境界、立地などがわからないと決められないからです。また隣接する土地との境界が明確でないと、売買後にトラブルとなる可能性もあります。

「土地を売買したいけど地積測量図がない」という場合は売主が図面を作成しなければなりません。しかし、すでに「地積測量図」を作成してあっても、図面を作成してから長期間経過している場合は新しく作り直さなければならないケースもあります。昔と比べて測量の技術が進化しているため、新しく作り直すことで、より正確な土地の価値が判明することがあるからです。

MEMO
土地の売買をする際、基本的には「地積測量図」が必要ですが、売主・買い主が合意すれば「確定測量図」でも代用できます。

道路や水路を払い下げてもらうとき

道路や水路の払い下げを申請する際にも添付書類として地積測量図が必要です。所有している土地において法務局の公的な図面では道路・水路として表示されているものの、実際にはすでに機能しなくなっていたり存在しなくなっていることもあるのです。そうした場合、市町村に申請することで払い下げを受けられる可能性があります。

MEMO
払い下げが認められる条件や必要な書類は市町村などによって異なるため、事前に確認しておきましょう。

分筆登記のとき

分筆登記をすることにより土地の地番や所有者などが変わるため、地積測量図の用意が必要です。分筆登記とは一筆の土地を複数に分けて登記し直すことです。たとえば土地の一部のみを売買したり土地の相続をする場合に、分筆登記を行います。地積測量図がないと土地の境界が明確にならないため、将来的なトラブルの原因となるのです。

MEMO
分筆登記にかかる期間は、およそ1ヶ月~2ヶ月ほどとされています。

地積測量図の取得方法

地積測量図の取得方法は以下の2つです。

地積測量図の取得方法
  1. 法務局から直接入手する
  2. インターネットで請求する

それぞれの具体的な取得方法を解説します。

法務局に直接入手する

地積測量図は法務局で直接入手できます土地を管轄している法務局以外でも取得申請ができるため、行きやすいと思う法務局を選びましょう。法務局にて請求書を記載し窓口に申請することで、地積測量図の取得が可能です。その際に、手数料として450円の費用がかかります。

法務局で地積測量図を入手する際には事前に窓口の営業時間(取扱時間)を確認しましょう。ほとんどの法務局は営業時間が平日の8:30~17:15までとなっているため、土日や祝日、年末年始などの期間は取扱いをしていないからです。

MEMO
また窓口が混雑している可能性もあるため、時間に余裕を持って取得申請に向かいましょう。

インターネットで請求し法務局に取りに行くか郵送してもらう

「近くに法務局がない」「自宅で取得したい」という方はインターネットからの取得も可能です。オンライン申請システムである登記ねっと供託ねっとのホームページから、取得の申請ができます。「登記ねっと供託ねっと」を利用するためには登録が必要なため、初めて利用する方は、まずは申請者情報の登録を行いましょう。

インターネットで請求する場合、図面の受け取り方法は「法務局に取りに行く」か「郵送してもらう」かの2つです。郵送で受け取る場合は郵送にかかる切手代や別途手数料がかかるため、注意しましょう。なお「登記ねっと供託ねっと」の利用可能時間は平日の8:30~21:00までとされています。

確定測量ってなに?現況測量と地積測量の違いから、かかる期間、流れ等わかりやすく解説します

地積測量図がない時は土地家屋調査士に依頼しよう

不動産売買などを考えているものの地積測量図が作成されていない場合は、土地家屋調査士への依頼をおすすめします。地積測量図を作成するためには専門的な知識が必要な上に、さまざまな手続きが必要だからです。依頼には費用がかかるものの土地家屋調査士は地積測量図を作成できる国家資格を保有しています。さらに土地家屋調査士へ依頼すれば、地積測量図の作成に必要とされる、以下のような作業を代行してくれます

土地家屋調査士が代行する作業
  • 図面の作成
  • 土地の測量
  • 土地境界の明確化
  • 必要書類の用意
  • 隣接する土地の所有者や関係者との交渉・日程調整

地積測量図を作成するためには隣接する土地の所有者や行政の立ち合いも必要です。また立ち合いや測量をスムーズに進めるためには、隣接する土地の所有者に対して挨拶回りもしなければなりません。自身でそれらの関係者と連絡を取り、日程調整を行うのは時間や手間がかかるでしょう。

地積測量図は公的な図面であるため、誤った地積測量図を作成してしまうと、不動産売買などでトラブルが発生する可能性があります。地積測量図の作成にかかる期間は約3ヶ月とされているため、作成の依頼は早めにすると良いでしょう。

まとめ

地積測量図とは土地の面積や境界などを明確に表した、公的な図面です。土地の売買や分筆登記、道路・水路の払い下げなどの手続きで必要になります。地積測量図の取得方法は法務局で直接入手する方法か、インターネットで請求する方法の2つです。

そもそも「地積測量図が無い」という場合は、土地家屋調査士に作成を依頼することをおすすめします。土地家屋調査士へ依頼すれば、図面の作成に必要な測量や書類作成、関係者との調整を代行してくれるからです。また地積測量図の見本は法務局のホームページで公開されているため、興味のある方はぜひご覧ください。