中古マンションで耐震基準適合証明書を取得できる条件とは？

中古マンションの購入を検討している人のなかには、近年の災害(震災)リスクを考慮して中古マンションの購入を見送る人もいるのではないでしょうか。

現在の災害リスクの耐震基準に適合した「耐震基準適合証明書」を取得することで、建物の安全性が担保されます。また、住宅ローンの控除や各種税金が軽減されるなどのメリットも付与されるため、「耐震基準適合証明書」は取得することをおすすめします。

今回の記事では中古マンションにおいて耐震基準適合証明書を取得できる条件とメリットについて紹介します。

耐震基準適合証明書の概要

まずはじめに中古マンションの価値を高める耐震基準適合証明書についての詳細について解説します。

耐震基準適合証明書とは

「耐震基準適合証明書」とは、中古マンション(建物)の耐震性が現行の基準を満たしているかを建築士等が証明する書類になります。

耐震基準適合証明書を取得することで住宅ローンの控除や、不動産取得税、登録免許税等の各種税金の減税、地震保険の割引に至るまで税制上も優遇措置の適用を受けることができます。

なぜ耐震基準適合証明書が必要なのか

耐震基準適合証明書を取得しなければならない背景には、過去の震災を踏まえた上での耐震定義の見直しが関係してきます。

旧耐震基準

「旧耐震基準」は1950年に建築基準法が制定したことにより、震度5程度の地震に関して倒壊または崩壊しないこと(破損しても補修することで生活が可能な構造)を基準に定められました。

しかし旧耐震では震度5を超える大規模な地震については特に規定がなく、建物が崩壊しないことで人命の保護が優先されていれば問題ないという基準となっていました。

新耐震基準

「新耐震基準」は1981年に建築基準法の改正によって定められました。

改正に至った背景には1978年に震度5を記録した宮城県沖地震(M7.4)が関係しています。この地震による建物の被害は一部損壊が86,010戸、全半壊が4,385戸とかなり大きなものでした。耐震基準を見直すきっかけになっただけでなく、震度5程度(中規模の地震動)でほとんど損傷しない、震度6〜7(大規模な地震動)でも倒壊・崩壊しないことなどの基準が明記されることになりました。

耐震基準適合証明書の取得方法

次に震基準適合証明書を取得する方法を解説します。

どこで証明書を取得できるのか、取得にかかる費用や期間など、おさえておきたいポイントについて記してありますので参考にしてください。

耐震基準適合証明書はどこで取得できるのか

耐震基準適合証明書は建築士事務所登録をしている建築士や指定確認検査機関、登録住宅性能評価機関、住宅瑕疵(かし)担保責任保険法人に依頼して発行することができます。

耐震基準適合証明書の取得に必要な書類

中古マンションで耐震基準適合証明書を取得するためには以下の書類が必要になります。

耐震基準適合証明書発行にかかる費用と期間

耐震基準適合証明書にかかる発行費用の相場はだいたい50,000円〜80,000円とされています。ただし、中古マンションの規模や検査機関ごとに費用が異なるため取得をお願いする機関に直接お問い合わせください。

また発行までに要する期間については約2週間かかります。依頼から現地調査を実施するまでにおおよそ1週間程度、現地調査から耐震診断の結果報告書を提出するまで約1週間ほどの期間が必要になります。

注意すべきポイント

耐震基準適合証明書を取得して税制等の軽減措置を受けるには、住宅取得日の前の2年以内に実地調査を行い証明書を入手する必要があります。

また、引き渡し後に耐震改修工事を実施した場合は、耐震改修工事完了の証明を受けた日以降から6か月以内に入居する必要があります。住民票が移転した時期が入居とされる日になるため注意が必要です。

全容を理解しないうちに契約してしまうと余計な作業や減税の対象外になるケースも見受けられるため、中古マンションの取得を検討される場合は早めの行動や相談をおすすめします。

耐震基準適合証明書を取得する３つのメリット

最後にお伝えするのは耐震基準適合証明書を取得することによる得られるメリットになります。

各種税金が減税される

耐震基準適合証明書を取得することで税制上の軽減を受けることができます。

登録免許税の減額

登録免許税の優遇を受けるためには、所有権移転登記前に各市区町村から「住宅用家屋証明書」を取得しておく 必要があります。

中古住宅の不動産取得税の減額

不動産取得税の減額を受けるには、「1981年（昭和57）1月1日以降の築」であれば耐震基準適合証明書の提出は不要になります。

軽減措置が受けられる建物の要件 は以下の通りです。

また、住宅用の土地については上記の要件を満たす住宅が建っている場合に以下のいずれか多い額が不動産取得税の税額から控除されます。

※なお、計算式は都道府県により異なる場合があり、東京都では②の計算式に「住宅の取得持分」をかけて控除額を算出します。

中古マンションの固定資産税が1年間1/2に減額(耐震改修促進税制)

固定資産税の減額は耐震改修工事をおこなった場合にのみ適用され、以下の適用要件をクリアする必要があります。

またこの制度は令和4年3月末までの適用期限でしたが令和6年3月末まで延長されました。

なお減税を受ける場合には以下の書類又はその写しを添付して物件所在の自治体に申告する必要があります。

また以下で述べるメリット「住宅ローン控除」の際も必要となる書類があるため、税制上の優遇措置を受ける場合はあわせて用意することをおすすめします。

住宅ローン控除

耐震基準適合証明書を取得することで住宅ローン控除の恩恵を受けることができます。

ただし、中古マンションで住宅ローンの控除を受けるためには「築25年以内」という築後年数の要件を満たす必要があります。そのため中古物件の購入を検討する場合は築年数も考慮してマンションの購入を検討しましょう。仮に築年数を超えてしまう場合には耐震基準適合証明書などの各種書類が必要になります。

地震保険の割引

地震保険にはいくつかの割引制度がありますが他の割引制度とは併用できません。

また主に新築を対象として耐震等級割引と耐震診断割引は別の割引対象になるため注意が必要となります。

まとめ

今回は中古マンションで耐震基準適合証明書を取得できる条件とメリットについて解説してきました。証明書を取得することで税制の優遇措置が受けられることから取得するメリットがある一方、住宅ローン減税では築年数要件が緩和され耐震基準適合証明書がいらない住宅も増えるでしょう。

取得には時間も費用もかかるためよく確認して取得することをおすすめします。

また、先述したように中古マンションの購入したい物件が決まった段階で必要となる手続きや確認しておくべき内容もあるため、早めの確認・行動をおすすめします。